Nekad lån för husbygge kostnad 2.4 miljoner
jag förstår inte riktigt hur banktjänstemännen tänker så ni får gärna förklara om ni har mer kunskap än mig gällande situationen
Vi har blivit lovade att kunna köpa villa för 2.6-2.7 miljoner. Fick en bra banktjänsteman som beviljade detta, jag sa även till honom att jag hade 250 tusen på banken men att jag ska få resterande av insats osv av min mamma som gåva... så långt inga problem , vi åker runt och kollar hus men har aldrig samma åsikt om ett enda objekt (jag och min hustru)
Till slut ser vi en annons som erbjuder tomt , nybyggt hus (Älvsbyhus) blir helt plötsligt samstämmiga och inser att detta är det vi vill göra
Nåväl jag går till banken för att förklara situationen (då med en annan tjänsteman) påtalar även att min mamma ska vara med och hjälpa till , märker att hon är irriterad och tycker att vi ska klara detta själva (kvinnan på
Banken alltså)
Allt som allt ska det gå på 2.4 miljoner med totalentreprenad , det som kan diffa är markarbeten... hon lovar dock att ringa på måndagen men återkommer idag på onsdag och förklarar att banken inte vill vara med på detta och jag frågar ju givetvis varför , hon säger att de inte har en aning om slutvärdet (mäklaren har förhandsvärderat det till 2.4) men hon vet ej om hans förhandsvärdering innan jag får nej:et.
Sedan säger hon att det är det med insatsen, att det inte är våra pengar osv, att projektet är osäkert , att tomterna har legat ute länge osv.
Hade det gällt ett befintligt hus så hade det inte varit några konstigheter enligt henne att låna
Vad vet banken som inte jag vet ?
Vi har tre barn, våra nettolöner är 27 resp 22 tusen, inga övriga lån... påtalade även att jag köpte vår bil med egna medel (153k) för 2 år sedan....
Hittar de bara på anledningar eller ser de verkligen detta projekt som osäkert ? Att det inte är
Värt det som mäklaren anger?
Vi har blivit lovade att kunna köpa villa för 2.6-2.7 miljoner. Fick en bra banktjänsteman som beviljade detta, jag sa även till honom att jag hade 250 tusen på banken men att jag ska få resterande av insats osv av min mamma som gåva... så långt inga problem , vi åker runt och kollar hus men har aldrig samma åsikt om ett enda objekt (jag och min hustru)
Till slut ser vi en annons som erbjuder tomt , nybyggt hus (Älvsbyhus) blir helt plötsligt samstämmiga och inser att detta är det vi vill göra
Nåväl jag går till banken för att förklara situationen (då med en annan tjänsteman) påtalar även att min mamma ska vara med och hjälpa till , märker att hon är irriterad och tycker att vi ska klara detta själva (kvinnan på
Banken alltså)
Allt som allt ska det gå på 2.4 miljoner med totalentreprenad , det som kan diffa är markarbeten... hon lovar dock att ringa på måndagen men återkommer idag på onsdag och förklarar att banken inte vill vara med på detta och jag frågar ju givetvis varför , hon säger att de inte har en aning om slutvärdet (mäklaren har förhandsvärderat det till 2.4) men hon vet ej om hans förhandsvärdering innan jag får nej:et.
Sedan säger hon att det är det med insatsen, att det inte är våra pengar osv, att projektet är osäkert , att tomterna har legat ute länge osv.
Hade det gällt ett befintligt hus så hade det inte varit några konstigheter enligt henne att låna
Vad vet banken som inte jag vet ?
Vi har tre barn, våra nettolöner är 27 resp 22 tusen, inga övriga lån... påtalade även att jag köpte vår bil med egna medel (153k) för 2 år sedan....
Hittar de bara på anledningar eller ser de verkligen detta projekt som osäkert ? Att det inte är
Värt det som mäklaren anger?
Bara kontakta andra banker och fråga kostar inget. Byt sen bank, lägg allt vad ni har i nuvarande banken till den nya, dom brukar vilja ha det så, s.k totalkund. Hoppas att ni har ett skapligt kapital nu i banken som försvinner från dom.
Det tillkommer ju en hel del merkostnader än priset på entreprenaden. Anslutningsavgifter, markarbete och ev. anläggning av trädgård beroende på upplägg. Pantbrev o.s.v. har mäklaren förhandsvärderat till 2,4 och entreprenaden kostar detsamma kommer ni ju inte kunna sälja och få igen nedlagt kapital. Därmed en väldigt osäker affär för banken.
Ett ny bygge ger ju större risk än ett befintligt hus, innan ni byggt klart finns ju ingen säkert för bankens lån. Man behöver lite större marginaler för oväntade fördyrningar. På samma sätt vill banken se prospektet till ett hus innan de beviljar lånet, en stor skillnad att belåna ett renoveringsobjekt till 80% än ett hus i gott skick. En hel del orkar inte genom en renovering och då riskerar objekt sjunka i värde.
Banker är olika. En gång blev vi nekade ett förnyat lånelöfte på ynka 650.000 trots god ekonomi och obetydliga lån. Gick till banken vägg i vägg, där var upp till tre miljoner inga problem, men behövde vi mer ville de räkna lite på det först.M Majken84 skrev:
Den väsentliga frågan är väl - Hur mycket tänkte ni lägga i handpenning?
Förstår att banken är tveksam om ni ”bara” har 10% handpenning och lovar att mamma ska betala resterande.
jag är rätt säker på att ni har ett helt annat läge om din mamma betalar ut de där utlovade pengarna så ni kan visa banken att ni har dom istället för att ta en enorm risk med bara erat ord som säkerhet. Ta sedan med er att ni bör ha utrymme för minst 10% i oförutsedda kostnader.
Förstår att banken är tveksam om ni ”bara” har 10% handpenning och lovar att mamma ska betala resterande.
jag är rätt säker på att ni har ett helt annat läge om din mamma betalar ut de där utlovade pengarna så ni kan visa banken att ni har dom istället för att ta en enorm risk med bara erat ord som säkerhet. Ta sedan med er att ni bör ha utrymme för minst 10% i oförutsedda kostnader.
Här kan en anledning finnas. Om banken ser/vet att de har försökr sälja tomterna en löngre tid. Du blir den första/enda? som nappar.M Majken84 skrev:
Jag vill minnas från din tidigare tråd att en mäklare hävdar att det nybyggda huset kommer att vara värt produktionskotnaden.
Här är ett problem med alla nybyggen. Du tecknar dig idag för ett bygge, som kommer att levereras färdigbyggt om 1 år, ofta nörmare två år. Som marknaden ser ut idag, så är sannolikheten för en allmän prisnedgång under den tiden skapligt stor, men det kan givetvis gå uppåt också.
Det innebär att den dag du skall placera bolånet när huset är färdigt, det är den dagen det måste vara värt 2,5 milj.
Vad händer om huset då bara värderas till 2 milj? Då måste du lägga in 800 000 kontant.
Detta är ett problem vid all nyproduktion. Ingen vet om du som beställare har råd med huset när det är färdigt.
Här låter det dessutom som banken har lite onda aningar om värderingen av läget. Om ingen vill köpa tomterna som varit ute en löngre tid, så är det en indikation om att det tänkta värdet är tveksamt. Om ingen vill köpa och bygga där idag, varför skulle någon vilja köpa ett färdigt hus där om två år?
Det finns även ekonomiskt/praktiska problem med svårstartade exploateringar. Om intresset för området är svagt, så kan det innebära att den infrastruktur som ingår i exploateringen blir försenad eller aldrig kommer till stånd. Det är ex. inte ovanligt att det planerade avlopssystemet till nyproduktionsområden blir försenat, finns där då bara en enda tomt byggd, så kanske ingen är överdrivet pigg på att gräva ned avloppsrör för 10 milj. Det finns områden där man tvingats stoppa påbörjade byggen eftersom kommunen plötsligt bestämt sig för att senarelägga avloppsutbyggnad med typ 5 år (fullt så illa är dock ovanligt).
Kombinationen av bankens inställning, och det faktum att tomterna är svårsålda (om det är sant) skulle få mig att dra åt mig öronen.
Som sagts innan i tråden:
Nybygge är inte samma sak som att köpa ett befintligt hus. Mycket större risk och därmed vill banken antagligen låna ut mindre
Tänk på att i princip alla kalkyler spricker om ni inte jobbar extremt mycket själva. Banken räknar garanterat med att er budget spricker med 25%. Minst.
Att "föräldrar stöttar" spelar precis noll roll. Banken bryr sig om följande. Pengar på banken. Eller medlåntagare. Era ord betyder inget.
Bostadsmarknaden på orten kommer spela stor roll. De kommer jämföra huset med befintliga hus.
Samt vad andra hus kostat att bygga i kommunen.
Nybygge är inte samma sak som att köpa ett befintligt hus. Mycket större risk och därmed vill banken antagligen låna ut mindre
Tänk på att i princip alla kalkyler spricker om ni inte jobbar extremt mycket själva. Banken räknar garanterat med att er budget spricker med 25%. Minst.
Att "föräldrar stöttar" spelar precis noll roll. Banken bryr sig om följande. Pengar på banken. Eller medlåntagare. Era ord betyder inget.
Bostadsmarknaden på orten kommer spela stor roll. De kommer jämföra huset med befintliga hus.
Samt vad andra hus kostat att bygga i kommunen.
Att marknaden förändras gäller ju även befintliga hus. Men att byggen blir dyrare än planerat verkar ju vara mer regel än undantag. Speciellt ut bankens synvinkel efter som det nog inte är helt ovanligt att kunder friserar kalkylen banken får se. Så jag förstår att banken är lite skeptiska.
Ja. du utvecklade ännu bättre mina tankar.H hempularen skrev:
Generellt tror jag inte att bankerna är ute efter att vara dumma och stppa drömar (även om det finns puckon överallt). De vill minimera sin risk. Vilket många gånger är att minimera låntagarens risk.
Bankerna tjänar rätt bra på just bolånen så när de inte vill låna ut är det för en väldigt bra anledning.
Har en vän som byggde i ett nyetablerat område (utanför Sthlm). Deras hus, som var det första som såldetes, såldes för en miljon mindre (nyckelfärdigt) än de sista i etappen.
De hade ett fint hus. helt ok tomt. Men allt runt var bygge i två år.... Våga släppa ut småbarn där. Och det är det värdet som spikades när de köpte det.
De kunde sen värdera om när de hade bott ett tag. Men den möjligheten är ju borta nu (ett tag är nu fem år).
Detta var alltså i ett relativt populärt område i Sthlm. Där de betalade 6 miljoner.
För 2,5 låter det som relativ liten kommun. Vilket ger en större risk med.
Jo men värdeförändringar på ett bef. hus är inget problem sålänge du inte säljer under en dipp.D Daniel 109 skrev:
problemet med nyproduktion, är att priset bestäms idag, med det marknadsläge vi har just nu. Men det kan vara om två år som det blir levererat och skall betalas, till priset idag. Om huset då om två år minskat i värde med ex. 10%. Så ligger det nya lägre värdet som grund för det lån du får då, men du måste alltså betala även de där 10% en.
Det bef. hus du köper idag till dagens värde, är visserligen nog också värt 10% mindre om två år om marknaden vänder nedåt. Men då har du redan fått ditt lån, det lägre värdet ställer inte till problem. Och marknaden kommer att vända upp igen, ditt bef. återfår sitt värde. Men det nybyggda huset som du aldrig hade råd att flytta in i när det var färdigt, fick du aldrig vara med och uppleva att det återfick sitt värde. Och eftersom du hade ett bindande kontrakt, så finns risken att du dessutom fick betala byggaren de där 10% som huset hade minskat. Har byggaren ett avtal med dig om att han skall ha 2,5 milj. när han byggt färdigt, så skall han ha 2,5 milj, även någon annan fick köpa det för 2,2 milj, du får stå för mellanskillnaden.
Detta hade jag sett som ett varningstecken om jag jobbade på bankenM Majken84 skrev:
Det hade varit lättare om ni var de sista som ville bygga, för då fanns det en "bevisad" marknad för de husen/tomterna.
