Det är väl exakt så det ser ut i alla städer där bostadspriserna skenat, inklusive här i Umeå. I princip de enda tomterna som finns tillgängliga är de som släpps etappvis av kommunen när nya villaområden byggs ut.Martin_B skrev:
Typ som om man köper ett gammalt hus med renoveringsbehov, priset innefattar inte kostnad för eftersatt underhåll.
Att renovera gammalt hus (förkrigstida) brukar i sig bli dyrare än de billigaste nya kataloghusen med samma bostadsyta om man räknar med att renovera till modernt utseende och leja på precis varje arbetstimme.Då är inget inköpspris för det gamla huset inräknat.
A andra sidan ger ett gammalt hus mycket större möjlighet att själv påverka kostnaden om man vill. Det finns större möjligheter att arbeta själv med bygget på ledig tid då man har grund och stomme och tak. Större möjligheter att återanvända material och och fundera ut ekonomiska lösningar när man inte behöver bry sig om lika många paragrafer. Inget krav på maskinell ventilation och andra onödigheter.
Dessutom brukar den tekniska kvaliteten och hållbarheten bli betydligt bättre på ett ordentligt renoverat gammalt hus än på ett Älvsbyhus som är tänkt att rivas efter 40 år.
En annan fördel är att kring gamla hus finns ofta en färdig tomt. Inga perfekta gräsmattor men en tillräckligt väl röjd och fylld tomt för att den skall duga för sitt ändamål. Tomter som säljs i dag är ofta antingen vattensjuka eller rena stenhålster som fordrar väldiga gräv och fyllnadsarbeten.
Ännu en fördel är att gamla hus ofta har biytor som uthus av olika slag och potatiskällare och kallvind. Uthus värderas ofta väldigt lågt vid försäljning i förhållande till bruksvärdet. De är användbara till väldigt mycket. Skall man bygga nya uthus i samma storlek blir det enormt dyrt.
Så..... allt beror på hur man själv vill ha det och vad man är beredd att satsa.
A andra sidan ger ett gammalt hus mycket större möjlighet att själv påverka kostnaden om man vill. Det finns större möjligheter att arbeta själv med bygget på ledig tid då man har grund och stomme och tak. Större möjligheter att återanvända material och och fundera ut ekonomiska lösningar när man inte behöver bry sig om lika många paragrafer. Inget krav på maskinell ventilation och andra onödigheter.
Dessutom brukar den tekniska kvaliteten och hållbarheten bli betydligt bättre på ett ordentligt renoverat gammalt hus än på ett Älvsbyhus som är tänkt att rivas efter 40 år.
En annan fördel är att kring gamla hus finns ofta en färdig tomt. Inga perfekta gräsmattor men en tillräckligt väl röjd och fylld tomt för att den skall duga för sitt ändamål. Tomter som säljs i dag är ofta antingen vattensjuka eller rena stenhålster som fordrar väldiga gräv och fyllnadsarbeten.
Ännu en fördel är att gamla hus ofta har biytor som uthus av olika slag och potatiskällare och kallvind. Uthus värderas ofta väldigt lågt vid försäljning i förhållande till bruksvärdet. De är användbara till väldigt mycket. Skall man bygga nya uthus i samma storlek blir det enormt dyrt.
Så..... allt beror på hur man själv vill ha det och vad man är beredd att satsa.
Ja, den här frågan är egentligen väldigt komplex. Såpass komplex att det inte går att svara bara antingen ja eller nej. Det är väldigt beroende från fall till fall.
Med tanke på hur bostadsmarknaden ser ut idag, där t.o.m väldigt risiga renoveringsobjekt går till skyhöga priser, så är det än svårare att jämföra. Riktigt risiga renoveringsobjekt som kräver kanske miljontals kronor att återställa till normal standard, lär egentligen vara svårt försvarbara rent ekonomiskt. Ändå säljs sådana objekt. Vilket är lite märkligt i sig.
Det hade varit mycket intressant att se statistik på följande, exempelvis.
En svensk normalvilla med källare, från säg 70-talet som är bra byggt rent tekniskt (inte massa dåliga 70-tals lösningar), och som har en ganska normal standard och är välskött. Taket håller i 25 år till, dräneringen i 30 år till, värmesystemet i 10 år till, vitvarorna i 5 år till. Enda som behöver göras är lite tapetsering om man inte är nöjd rent estetiskt invändigt.
Huset ligger i en helt vanlig svensk villaområde som har normalpopularitet. Bredvid detta hus har det precis brunnit ner ett likvärdigt hus och tomten skall säljas efter allt har forslats bort.
Vad är mest ekonomiskt lönsamt om man har den nämnda villan att välja på, inklusive en modest ytskiktsbyte och åldersavdrag för tak, dränering, värmesystem etc., eller den bredvidliggande tomten som man får betala tomtpriset för och sedan uppför en exakt likadan villa som den nämnda 70-talsvillan (med valfri planlösning), likadan trädgård med stenläggningar osv, garage, förråd etc.?
Jag är väldigt nyfiken på vad det slutliga kvadratmeterpriset skulle hamna på respektive objekt.
Det är nämligen viktigt att jämföra äpplen med äpplen och päron med päron.
Naturligtvis är det också så, att ju högre markpriserna är, desto mindre spelar det roll om man bygger nytt eller inte.
På en ledig tomt på 2000 kvm mitt på Manhattan, nära Times Square kan man exempelvis bygga vilken sorts villa som helst utan att kostnaden för själva byggnaden påverkar det totala priset något nämnvärt rent procentuellt.
På exempelvis Lidingö skulle det spela mindre roll. Markpriserna är så höga ändå, så själva byggnadsvärdet är rätt lågt i jämförelse.
Gissar på att när vi kommer ner till villor från 30-talet och äldre, så förändras resultatet av jämförelsen rätt snabbt. Det måste då byggas mer exklusivt och det kostar därefter. Högt i tak, kanske finare stuckaturer, bröstspegling, bröstpaneler, profilerade trappsteg, spegeldörrar, stora höga fönster av fint kärnvirke, osv.
Och kanske allt från år 2000 och framåt, eftersom en sådan byggnad är i så fall såpass ny, att det inte behöver göras så mycket med det. Och då är det åter lönsamt att köpa begagnat.
Minst lönsamt lär vara tråkiga 60 till 80-talsobjekt som kan ha mycket "byggfel" med dåliga, ibland katastrofala, lösningar som kräver stora insatser, tak och dränering som behöver göras om, värmesystem som måste bytas, fönster som behöver bytas, osv.
Och sedan måste man återigen ha med läget i beräkningen. Ju högre tomtpriserna är - desto mer lönsamt att bygga nytt. Ju lägre tomtpriser - desto mindre lönsamt.
I grova drag borde det väl vara något sådant här. Tror jag?
Med tanke på hur bostadsmarknaden ser ut idag, där t.o.m väldigt risiga renoveringsobjekt går till skyhöga priser, så är det än svårare att jämföra. Riktigt risiga renoveringsobjekt som kräver kanske miljontals kronor att återställa till normal standard, lär egentligen vara svårt försvarbara rent ekonomiskt. Ändå säljs sådana objekt. Vilket är lite märkligt i sig.
Det hade varit mycket intressant att se statistik på följande, exempelvis.
En svensk normalvilla med källare, från säg 70-talet som är bra byggt rent tekniskt (inte massa dåliga 70-tals lösningar), och som har en ganska normal standard och är välskött. Taket håller i 25 år till, dräneringen i 30 år till, värmesystemet i 10 år till, vitvarorna i 5 år till. Enda som behöver göras är lite tapetsering om man inte är nöjd rent estetiskt invändigt.
Huset ligger i en helt vanlig svensk villaområde som har normalpopularitet. Bredvid detta hus har det precis brunnit ner ett likvärdigt hus och tomten skall säljas efter allt har forslats bort.
Vad är mest ekonomiskt lönsamt om man har den nämnda villan att välja på, inklusive en modest ytskiktsbyte och åldersavdrag för tak, dränering, värmesystem etc., eller den bredvidliggande tomten som man får betala tomtpriset för och sedan uppför en exakt likadan villa som den nämnda 70-talsvillan (med valfri planlösning), likadan trädgård med stenläggningar osv, garage, förråd etc.?
Jag är väldigt nyfiken på vad det slutliga kvadratmeterpriset skulle hamna på respektive objekt.
Det är nämligen viktigt att jämföra äpplen med äpplen och päron med päron.
Naturligtvis är det också så, att ju högre markpriserna är, desto mindre spelar det roll om man bygger nytt eller inte.
På en ledig tomt på 2000 kvm mitt på Manhattan, nära Times Square kan man exempelvis bygga vilken sorts villa som helst utan att kostnaden för själva byggnaden påverkar det totala priset något nämnvärt rent procentuellt.
På exempelvis Lidingö skulle det spela mindre roll. Markpriserna är så höga ändå, så själva byggnadsvärdet är rätt lågt i jämförelse.
Gissar på att när vi kommer ner till villor från 30-talet och äldre, så förändras resultatet av jämförelsen rätt snabbt. Det måste då byggas mer exklusivt och det kostar därefter. Högt i tak, kanske finare stuckaturer, bröstspegling, bröstpaneler, profilerade trappsteg, spegeldörrar, stora höga fönster av fint kärnvirke, osv.
Och kanske allt från år 2000 och framåt, eftersom en sådan byggnad är i så fall såpass ny, att det inte behöver göras så mycket med det. Och då är det åter lönsamt att köpa begagnat.
Minst lönsamt lär vara tråkiga 60 till 80-talsobjekt som kan ha mycket "byggfel" med dåliga, ibland katastrofala, lösningar som kräver stora insatser, tak och dränering som behöver göras om, värmesystem som måste bytas, fönster som behöver bytas, osv.
Och sedan måste man återigen ha med läget i beräkningen. Ju högre tomtpriserna är - desto mer lönsamt att bygga nytt. Ju lägre tomtpriser - desto mindre lönsamt.
I grova drag borde det väl vara något sådant här. Tror jag?
Nu ger du väl ändå uttryck för en allmän missuppfattning. Det man säger om nyproducerade hus är att många enskilda komponenter nått sin tekniska livslängd efter 50 år, men precis som med äldre hus så kräver ju nyproducerade kontinuerligt underhåll. Det är ju inte så att man sitter av tiden och låter taket läcka in efter 50 år, men byter det i god tid innan dess.H heimlaga skrev:
Det är sant men skillnaden som jag ser mellan låt oss säga 1860-talets byggteknik och 2010-talets byggteknik är att dagens hus i allmänhet och billiga modulhus i synnerhet är byggda så att det skall bli extremt svårt att byta ut delar som har tjänat ut.
Äldre konstruktioner har ofta sämre hållbarhet i vissa delar men skillnaden är att de förbrukade delarna är lätta att byta ut och går att ersätta med material som växer i skogen utan att man behöver oroa sig för om något standardmått har ändrat.
Äldre konstruktioner har ofta sämre hållbarhet i vissa delar men skillnaden är att de förbrukade delarna är lätta att byta ut och går att ersätta med material som växer i skogen utan att man behöver oroa sig för om något standardmått har ändrat.
När det gäller att renovera ett äldre hus, så har man ofta en annan möjlighet att sprida ut kostnaden i tid. Även om jag idag vid köpet ser att det kommer att kosta 2 milj innan det här huset är i det skick jag vill ha det, så kan man dels kompromissa och avstå från vissa dyrare saker, dels vänta och ta ex. dräneringen av källaren (utan boyta) om 5 år istället för just nu.
Det gör att man inte rakt av kan jämföra ett renoveringsobjekt med nyproduktion.
Men allra bäst affär är nog att köpa ett relativt färdigrenoverat hus. Där kanske man bara behöver sätta upp lite tapeter.
Det gör att man inte rakt av kan jämföra ett renoveringsobjekt med nyproduktion.
Men allra bäst affär är nog att köpa ett relativt färdigrenoverat hus. Där kanske man bara behöver sätta upp lite tapeter.
Medlem
· Västerbotten
· 3 283 inlägg
Efterfrågan är oftast högre än det som finns, vi sålde vårt hus från -71, som var fräscht, vi bodde där i 2år, föregående ägare hade bytt fönster/dörrar tak samt tilläggsisolerat taket, nytt dyrt kök, vi sålde detta och köpte tomt 1km därifrån, nyckelfärdigt hus inkl garage mm, så har vi lån på 400’ mer idag, så skulle aldrig tveka på ett nytt hus..Ramnemark skrev:
Jag sitter inne på i alla fall ett svar på ställda frågor.
Det gäller ett hus i Karlskrona ligger centralt på en fint uppväxt tomt.
Är två lägeneter i huset men vi slår ihop kvadraten för enkelhetens skull.
Tomt 900kvm
Boyta, 300
KÄLLARE 100
Nybyggt garage med 3 platser. Ej isolerat.
Ett isolerat uthus 28 kvm.
8 kakelugnar
2 öppna spisar
Bergvärme
Huset är byggt 35.
3 våningar.
Husets utterväggar är helt i grovt timmer som putsade på hönsnät. Enorm murstock osv.
På 70talet sattes tegel på huset. Dock är putsen kvar under tegler. Bra luftspalt och tidsenlig halvtrött isolering.
*
BTH har någon utbildning som innefattar både bygg och logistik eller om det hette typ bygglogostik.
De fick full tillgång till huset för att i detalj upprätta blueprint på allt och
1. sätta ett pris på vad det skulle kosta att bygga exakt samma idag.
2. Bygga ett hus med samma mått. En enligt normala byggförfarande för idag.
*
Att bygga orginalhuset skulle kosta 7 miljoner
Att bygga med dagens standard för bostadshus 4.6.
Vad detta berodde på var flera saker
att arbetstiden skena iväg på orginalhuset.
Att kakelugnarna kostar 100.000 kr st. Bara det en halv miljon.
Att massivt timmer kostar att köpa och tar tid att sätta. Osv osv.
Det gäller ett hus i Karlskrona ligger centralt på en fint uppväxt tomt.
Är två lägeneter i huset men vi slår ihop kvadraten för enkelhetens skull.
Tomt 900kvm
Boyta, 300
KÄLLARE 100
Nybyggt garage med 3 platser. Ej isolerat.
Ett isolerat uthus 28 kvm.
8 kakelugnar
2 öppna spisar
Bergvärme
Huset är byggt 35.
3 våningar.
Husets utterväggar är helt i grovt timmer som putsade på hönsnät. Enorm murstock osv.
På 70talet sattes tegel på huset. Dock är putsen kvar under tegler. Bra luftspalt och tidsenlig halvtrött isolering.
*
BTH har någon utbildning som innefattar både bygg och logistik eller om det hette typ bygglogostik.
De fick full tillgång till huset för att i detalj upprätta blueprint på allt och
1. sätta ett pris på vad det skulle kosta att bygga exakt samma idag.
2. Bygga ett hus med samma mått. En enligt normala byggförfarande för idag.
*
Att bygga orginalhuset skulle kosta 7 miljoner
Att bygga med dagens standard för bostadshus 4.6.
Vad detta berodde på var flera saker
att arbetstiden skena iväg på orginalhuset.
Att kakelugnarna kostar 100.000 kr st. Bara det en halv miljon.
Att massivt timmer kostar att köpa och tar tid att sätta. Osv osv.
B byron v2 skrev:
I regel är det väl så att ju äldre och mer speciella (i synnerhet mer exklusiva) stilar man är ute efter, desto mer lönar det sig att köpa befintligt gammalt hus och renovera, än att bygga nytt i samma stil.
Räcker att man börjar höja invändig takhöjd så börjar priserna springa iväg ordentligt. Skall man exempelvis ha stora höga fönster, kanske 2 meter höga eller högre, så springer det iväg ännu mer.
Äkta stuckaturer i tidsenliga material skall vi inte ens tala om... det är praktiskt taget ekonomiskt ohållbart för att inte säga omöjligt för folk i medelklassen. Det kostar helt enkelt för mycket i arbetstimmar, då det är mycket krävande om det skall utföras rätt och tidsenligt.
Sedan tillkommer mycket stora summor för riktiga spegeldörrar i massiv trä (inte den skit man kan köpa i den vanliga bygghandeln, vare sig det anges vara "massivt" eller ej), köksinredning, badrumsinredning, ja i princip allt.
Samma gäller även exteriört.
Nej, det får man inte.M -MH- skrev:
Handikapp-lobbyn har rönt mycket stora framgångar sedan 90talet.
Det är i praktiken omöjligt att bygga ny villa idag utan att det liknar ett gruppboende
