Alla befintliga innerväggar är ca 6,5 cm tjocka. Vet någon vad dessa kan vara byggda av? De låter ihåligt när man knackar. Är detta en så dålig kvalitet att det vore rimligt att riva typ alla och bygga nya, även om man vill ha väggar på samma ställe? Eller är det bättre att bevara de väggstumpar vi kan? Vi vill ju ha väggar som det går att sätta upp hyllor på och som har någon mån av ljudisolering.
Tunn regel med någon skiva, t.ex. gips, på vardera sidan. Det går att sätta upp hyllor på gipsväggar även om det är enklare att fästa i en träskiva än i gips. Troligen ingen isolering, och därmed ingen ljuddämpning i väggarna. Men beroende på vilka väggar det gäller kan det antingen inte behövas eller så kan man få samma effekt av att ha garderober mot väggen. Man får ju väga det mot att golvytan blir mindre.
FFrelli2 skrev:
En eventuell framtidsplan är att i samband med takbyte bygga inredd vind. Om vi gör det så tänker vi att hjärtväggen på övre plan behöver bli bärande. Går det att förstärka den i efterhand vid en sådan vindspåbyggnad eller borde vi bygga om hjärtväggen nu direkt? Hur kan man lösa det vid öppningen som vi tar upp mellan kök och vardagsrum - kan det räcka med en balk i taket eller borde det sitta en pelare i västra änden av köksön?
Om en vägg ska vara bärande lär det behövas kraftigare reglar i den, särskilt där balken/balkarna ska vila så det krävs en öppen vägg för det.
Ju längre en balk ska vara ju högre behöver den vara, dvs. den blir mer synlig. Så en "pelare" på vägen gör att balken blir mindre, men eftersom det inte finns någon pelare på vägen mellan ytterväggen och kökens högskåp så krävs det ju där en viss höjd på balken och avståndet från högskåpen till sovrummet ser ut att vara ungefär lika långt som sträckan förbi TV-hörnan så det känns ju lite som att en pelare vid vänstra delen av köksön är onödig.
FFrelli2 skrev:
Vi skulle även vilja sätta in en kamin (får se när ekonomin tillåter). Det naturliga stället känns i så fall som väggen utanför kökets högskåp. Vad tror ni om det? Det går att skippa/minska något högskåp och skjuta dem norrut. Hur mycket plats borde man i så fall reservera för att få plats med rökkanal innanför väggkanten innan kylskåpet?
Varför inte ha röret utanpåliggande?
Brukar se snyggt ut.
När det gäller trappan så växte jag upp i ett hus med rak trappa och bodde senare i ett hus med U-trappa och barn. Jag upplevde det som att det var betydligt fler olyckstillbud i U-trappan än i den raka trappan. I en rak trappa är det lätt att mötas genom att båda håller åt sidan och kan fortsätta att gå medan i U-trappan så tvingas en ut på sidan med mycket små trappsteg och medföljande risk för feltramp samt att barn hade svårt att komma överens om vem som skulle gå på vilken sida vid ett möte så det blev bråk och därmed risk för fall.
Finns det plats för resväskor och kläder när bäddsoffan har bäddats?
Det ser litet ut.
Jag skulle lägga mer klinker i hallen för det är svårt att få plats med en hel familj på den inritade ytan, eller för den delen när det kommer ett gäng skolbarn, och man vill ju inte ha blöta, leriga och snöiga skor på trägolvet.
Jag måste erkänna att jag inte riktigt förstår tanken bakom att lägga mkt pengar på stora ombyggnationer för att kunna hyra ut en del av bostaden och sedan bygga ut på vinden för att få mer utrymme?
När jag trixade med inspirationsförslag, dock utan de faktiska måtten, så tyckte inte jag att det fanns plats för ett gästrum på suterrängplanet. Det är inte ett riktigt rum om det är så smalt att när man fällt ut en bäddsoffa så måste gästerna krypa runt på den för att kunna ta sig ut genom dörren.
Jag tycker TS ska ta sig en funderare på vad som är verkliga behov och realistisk budget och utgå i från det. För det blir aldrig bra när man försöker få med alla "bra idéer", det slutar oftast med att dom slutar vara bra idéer. I det här fallet ser i alla fall inte jag någon vinst i att bygga om för uthyrning. Kompromisserna är för stora för att få till en lösning för uthyrningsdel som inte kommer bli så betydande ekonomiskt som TS kanske tror?
Tänkte samma som @Gammelnörden häromdagen, men orkade inte svara utförligt.
Hur kan ni inte ha pengar för en kamin, men samtidigt vilja blåsa ut allt i hela huset och ersätta med nytt?
Ni tycker ytan är väldigt stor så ni ska hyra ut en rätt stor del, samtidigt som vinden ska inredas senare.
Ni har dykt djupt i riskerna med rak eller u trappa, samtidigt som ni vill ha en våning (och trappa) till som troligen blir brantare och smalare att gå i.
Tänk igenom vad era behov egentligen är! I bästa fall har diskussionen halkat än hit än dit beroende på alla svar ni fått. I sämsta fall har ni ingen aning om era behov och behöver då se det i ett större perspektiv innan vi börjat diskutera detaljerna.
Var ska ni bo när allt blåses ut och byggs upp igen? Är det GDS eller inhyrda hantverkare?
Jag säger samma sak återigen, är det värt att lägga pengar på en uthyrningsdel och är det ekonomiskt försvarbart?
Plattan kommer behöva bilas upp för att det ska kunna dras avlopp/VS till kök/badrum
Hela bottenvåningen behöver mer eller mindre omformas för att kunna möjliggöra en lägenhet
Det finns risk för att ni störs av hyresgästen alt hyresgästen störs av er då det trots allt är ett inte optimalt isolerat lägenhetshus i grunden
Om ni inte ska göra jobben själv så lär lägenhetsdelen kosta åtminstone 500k, då är det exkl allt merarbete runtom i form av ny trappa etc. Skulle ni då hyra ut denna lilla 2a till en kostnad av säg 7k/mån (som är ett relativt horribelt högt pris men kan funka i 08 regionen) Så är det en inkomst på 84k om året, då räknar jag dock att det är en varmhyra så det finns ju då även utgifter för er. Säg 8k på ett år. Då är avbetalningstiden för endast lägenheten ca 7år. Detta är dock exkl övriga merjobb runtomkring som mer eller mindre påverkar hela huset så den avbetalningstiden kan mycket väl fördubblas.
Du pratar även om att ev göra ett taklyft på sikt för att öka på utrymmena då de tack vare lägenheten kanske inte är tillräckliga? Ja då kan du redan där addera ytterligare typ en mille på lägenhetskostnaden som då är uppe i 1.5miljoner i "byggkostnad"
Hade tanken varit generationsboende för någon släkting så hade jag kunnat förstå det mer men om tanken är ren uthyrning till valfri människa i Sthlm så hade jag faktiskt avstått. Bättre att försöka bibehålla så mycket av originallayouten som möjligt och ha huset till er själva i första hand
Kort och gott, mitt råd är att strunta i lägenheten.. Det känns inte som om det är värt det!
Gällande väggarna så skulle det inte förvåna mig om dem är uppbyggda med 45 reglar.. är trots allt ett 70 tals hus
Jag säger samma sak återigen, är det värt att lägga pengar på en uthyrningsdel och är det ekonomiskt försvarbart?
Plattan kommer behöva bilas upp för att det ska kunna dras avlopp/VS till kök/badrum
Hela bottenvåningen behöver mer eller mindre omformas för att kunna möjliggöra en lägenhet
Det finns risk för att ni störs av hyresgästen alt hyresgästen störs av er då det trots allt är ett inte optimalt isolerat lägenhetshus i grunden
Om ni inte ska göra jobben själv så lär lägenhetsdelen kosta åtminstone 500k, då är det exkl allt merarbete runtom i form av ny trappa etc. Skulle ni då hyra ut denna lilla 2a till en kostnad av säg 7k/mån (som är ett relativt horribelt högt pris men kan funka i 08 regionen) Så är det en inkomst på 84k om året, då räknar jag dock att det är en varmhyra så det finns ju då även utgifter för er. Säg 8k på ett år. Då är avbetalningstiden för endast lägenheten ca 7år. Detta är dock exkl övriga merjobb runtomkring som mer eller mindre påverkar hela huset så den avbetalningstiden kan mycket väl fördubblas.
Du pratar även om att ev göra ett taklyft på sikt för att öka på utrymmena då de tack vare lägenheten kanske inte är tillräckliga? Ja då kan du redan där addera ytterligare typ en mille på lägenhetskostnaden som då är uppe i 1.5miljoner i "byggkostnad"
Hade tanken varit generationsboende för någon släkting så hade jag kunnat förstå det mer men om tanken är ren uthyrning till valfri människa i Sthlm så hade jag faktiskt avstått. Bättre att försöka bibehålla så mycket av originallayouten som möjligt och ha huset till er själva i första hand
Kort och gott, mitt råd är att strunta i lägenheten.. Det känns inte som om det är värt det!
Gällande väggarna så skulle det inte förvåna mig om dem är uppbyggda med 45 reglar.. är trots allt ett 70 tals hus
Givet din beskrivning (som är korrekt) så känns det rimligare att i så fall bara göra ett gästrum på entréplan och ha inneboende om det är viktigt med inkomsten.
Det kan vara så att ni har en poäng. Huset är så stort så det känns väldigt rimligt att skapa en uthyrningsdel. Annars skulle stor del av huset stå tomt under flera år. Men givetvis vill vi göra det på enklaste och billigaste möjliga sätt. Skulle vi kunna göra det på enklare sätt?
Det kostar mycket att göra badrum och kök så det är svårt att få ner kostnaden. Det blir billigare om man skippar att göra ett kök utan låter det bli ett enkelt litet studentrum där det finns ett litet fristående kylskåp med frysfack, mikro och en kokplatta (eluttag för vattenkokare). Hämta vatten och diska får man göra i handfatet. Då räcker det med befintligt sovrum och en liten del av gillestugan, samt sovrumsfönstret görs om till en glasad dörr. Då blir det i alla fall bara ett ställe att dra vatten och ventilation till. Dock vet jag inte om det är tillåtet att göra en sån liten uthyrningsdel längre. Man får räkna med att rätt stor omsättning av hyresgäst.
Annars dröjer det ju inte så många år innan barnen är tillräckligt stora för att ha gillestugan som lek- och TV-rum (allrum) (6-åringar brukar uppskatta att ha kompisar hemma utan att känna sig övervakade av en förälder.
Ångduschen stoppar du in i bastun. Förråd i en del av tvättstugan och ev. i en del av gillestugan.
Om man håller uthyrningsdelen flexibel, så att man kan välja om man hyr ut den. Eller har den tillgänglig för barnen så tycker jag inte det är fel att skapa en del som är tillgänglig för uthyrning. Det kan vara goa extrapengar att få in när räntorna stiger. Dessutom kommer den dagen när barnen är halvvuxna, och då har ju dom möjlighet att bo där nere helt själva och även dom betala lite hyra innan dom flyttar ut för gott. Perfekt boende när dom pluggar och dylikt, men ändå vill vara lite för sig själva från föräldrarna.
Men jag håller med om att man får tänka igenom det ordentligt, och hålla nere kostnaden när man bygger den.
Har man bara en dörr tillgänglig från hallen in till uthyrningsdelen så är ju det förberett.
Ett kök kan man köpa begagnat på blocket för 10.000-15.000kr inkl allt om man så vill, bättre behöver det inte vara. Ska man ändå göra om så mycket annat på bottenvåningen ser jag inga större problem med att dra in VA.
Gör man det själv kostar det inte många extra kronor. Allt beror på var man lägger ribban, och om du ska göra det själv eller om någon annan ska göra det. Jag förutsätter nog att du tänkt göra det mesta själv, för annars lär det bli en extremt dyr historia om du tänkt riva ut och göra om precis allt på både under/över våning oavsett uthyrningsdelen.
Den nya planen efter att ha tagit till oss av era råd är:
* I en första fas hyra ut två sovrum till inneboende som får dela på ett kök/allrum samt badrum. Vi får alla dela på den stora tvättstugan. När vi släppte idén på att göra uthyrningsdelen helt separerad så blev det mycket enklare att lösa, och det blir lättare att i framtiden återförena hela huset till en "normal" villa med fler sovrum.
* I den första fasen har vi arbetsrum och gästrum i sovrummet längst till höger/öster på övre plan.
* I en andra fas när våra barn är större så får vi sluta hyra ut sovrummen på nedre plan, och då har vi två bra extra sovrum + ett TV-rum/allrum för våra barn eller för gäster. Därmed skrotar vi idén om att inreda vinden.
* Trappan däremot måste vi riva. När vi har tänkt om kring uthyrningsdelen och har en gemensam entré så går det att få plats med en U-trappa med vilplan, vilket är det allra säkraste, så det känns bra.
Det som blir stora förändringar jämfört med den befintliga planlösningen är i denna plan:
* Gamla trappan rivs, liten klk övre plan rivs. Delvis öppna nytt trapphål, delvis stänga gammalt trapphål. Sätta in ny trappa.
* Badrum på nedre och övre plan får delvis nya väggar, men är kvar på bef plats och kan använda V/A-stammar. Nya badrum byggs.
* En ny vägg delar av gillestugan så vi skapar ett extra sovrum.
* Nytt kök längs vägg i gillestugan, vatten dras från tvättstugan på andra sidan om väggen.
* Bastuns inredning rivs och dörr tas bort, vägg mot passage till garage rivs så att det blir ett rum som är passage + förråd.
* På övre plan bygger vi väggar runt trappan och sätter in en dörr. Detta för att kunna separera vår del av huset från uthyrda rum och gemensamma ytor på nedre plan. Dessa väggar behöver inte vara inbrottssäkra, bara ge lite avskildhet. Kan rivas i framtiden om man vill öppna upp ännu mer.
* Dörren till det östraste/högraste sovrummet behöver flyttas och vägg byggas om.
* Vi river väggen mellan norra barnsovrummet och köket och bygger upp den 4 dm längre västerut för att minska köket och förstora barnrummet, samt för att få en rejälare och ljudisolerad vägg.
* Köket öppnas upp mot vardagsrum, som vi beskrev i tidigare inlägg. Det kan bli en jättebra kombination av öppenhet och avskildhet.
* Nya håltagningar behövs i denna plan på tre ställen på övervåningen: ett nytt fönster där vi vill ha vårt matbord, ett fönster vid trappans vilplan, samt ett skjutdörrsparti på västra gaveln mot tomtens finaste uteplats.
Vi är nyblivna ägare till ett hus byggt 1979 på 150 kvm BOA + 74 kvm BIA. Huset har i princip inte alls renoverats sedan byggåret, så det mesta har uppnått sin tekniska livslängd. Eftersom vi ändå måste byta badrum och kök så planerar vi att även göra förändringar i planlösningen för att göra detta till vårt drömhus. Vi kommer även skapa en uthyrningsdel i suterrängvåningen.
Nu är vi nyfikna på era synpunkter på planlösningen! Ni kan läsa i bilderna hur vi har tänkt. Vi har försökt anpassa oss efter t.ex. befintliga fönster, men det är ju ändå stora förändringar vi planerar som kommer vara kostsamma. Vi river och bygger några nya väggar på suterrängplanet, vi river alla innerväggar och bygger nya på övre plan, ny trappa, nytt V/A-schakt till köket och uthyrningsdelens badrum, ny håltagning i yttervägg för vår nya entré och ett fönster - för att nämna de största sakerna. På sikt behöver vi även få bygglov för att ändra fönster för att de ska bli logiska och trivsamma för de nya rummen.
- Kan ni se smartare eller enklare sätt att bygga om för att uppnå samma kvaliteter som vi tycker att vi får med denna planlösning?
- Ser ni något som vi har missat att tänka in?
Tacksam för feedback!
[bild]
[bild]
[bild]
[bild]
Attefallsreglerna gäller väll knappast i befintligt hus utan är väl i en nybyggnation eller har jag fel?
