Köpt ett hus angripet av husbock

[vectrex]

Inte för att det spelar någon större roll men en högst trolig orsak till angreppet är att huset varit ett fritidshus som troligen har stått ouppvärmt åtminstone delar av året.
Ouppvärmt hus = mycket hög RH vilket ger hög fukthalt i träet. Hög fukthalt i trä inbjuder till angrepp.

 

[Jesca]

Värt att fundera på är att rent konstruktivt är det troligen värre för takstolarna att man flyttar upp hanbjälken än att de har varit / är utsatta för trägnagare....

Ja precis! Och att killen från anticimex pratade om att byta ut takstolarna behöver inte alls betyda att det behövs. Kontakta en konstruktör istället.

 

[noupe]

Blir ju nästan absurda resonemang angående att inspektera vinden...
Seriöst, vad skulle man ha sett, ståendes på en stege, 6 meter upp (jävligt högt att stå på stege), kikandes genom en liten ventil...husbockarna som käkat upp virket inifrån!?

Du skulle med enkla medel kunnat hyra ett boroskop. Möjligen också en skylift.

 

[anhack]

Ja precis! Och att killen från anticimex pratade om att byta ut takstolarna behöver inte alls betyda att det behövs. Kontakta en konstruktör istället.

Om TS kan slå igenom stag/takstolar med händerna (se inlägg #52) så är jag mycket tveksam till att en konstruktör kan räkna hem hållfastheten i konstruktionen... men det kanske finns en reduktionsfaktor i eurocode för omfattande angrepp av husbock

 

[Staffans2000]

Blir ju nästan absurda resonemang angående att inspektera vinden...
Seriöst, vad skulle man ha sett, ståendes på en stege, 6 meter upp (jävligt högt att stå på stege), kikandes genom en liten ventil...husbockarna som käkat upp virket inifrån!?

Precis!
De närmaste takstolarna borde vara lätta att se. Var de så söndertuggade, skulle det vara möjligt att se att de var angripa. Sex meter på en stege är inte det minsta absurt. Såvida man inte lider av akrofobi.

 

[Thomas']

Vem har sagt att det är fallfärdigt?

???

 

[Lunda123]

Precis!
De närmaste takstolarna borde vara lätta att se. Var de så söndertuggade, skulle det vara möjligt att se att de var angripa. Sex meter på en stege är inte det minsta absurt. Såvida man inte lider av akrofobi.

Hade inte varit möjligt att se takstolarna genom det lilla hålet. Enligt besiktningsman är vinden inte besiktningsbar, så det är nog inget att diskutera.

 

[Staffans2000]

Enligt besiktningsman är vinden inte besiktningsbar, så det är nog inget att diskutera.

Det må så vara att de inte kunde ses genom ventilhålet. Men det kunde knappast besiktningsmannen känt till, eftersom han inte kikade in genom hålet. Han tituleras "besiktningsman", men inte "clairvoyant besiktningsman". För det , krävs det en påbyggnadskurs, han uppenbarligen inte gått.

 

[Jesca]

Om TS kan slå igenom stag/takstolar med händerna (se inlägg #52) så är jag mycket tveksam till att en konstruktör kan räkna hem hållfastheten i konstruktionen... men det kanske finns en reduktionsfaktor i eurocode för omfattande angrepp av husbock

Hade inte läst till inlägg 52 då , och håller med dig om att det verkar svårt att räkna hem...

Generellt tycker jag ändå att det är sunt att ifrågasätta uttalanden om konstruktioners bärförmåga från en skadedjursbesiktningsman.

 

[Lucky2015]

Hej,

I förra veckan så köpte vi ett hus från 1929 som är tilläggsisolerat, inklusive vinden upp till nocken.
Det var således inte möjligt att inspektera vinden.

Vi har nu när vi börjat riva märkt att takstolar och annat är angripet av husbock.
Huset är med andra ord fallfärdigt..

Vi ringde till vårt försäkringsbolag, vilket är samma bolag som säljarna hade.
Säljarna hade ingen husbocksförsäkring, detta pga en inspektion gjordes i samband med att de upprättade försäkringen där de kunde komma fram till att huset är angripet av skadedjur.

Så säljarna har alltså tilläggsisolerat och stängt för vinden, fastän de har vetat om att huset är angripet.
I frågeformuläret har de skrivit att de inte vet om några övriga skador på huset.

De har gjorts en besiktningen av huset av intitiativ säljare, där de skrev att de inte har kunnat besiktiga vinden och grunden.



Vad tror ni mina chanser är att få rätt i denna fråga, om det skulle gå till domstol?
Jag vill hävda dolt fel / att säljaren har vetat om skadedjuren men inte sagt något till oss.

Jag tror inte du kommer nå framgång med en skadeståndstalan gällande dolt fel i fastighet. Du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. Att efter tillträde kunna ta sig upp på vinden men inte under besiktningen borde försvåra din talan. Dock finns ju alltid möjlighet att försöka nå en lösning med säljaren och upplysa hen om att rättsliga åtgärder kommer att vidtas om ni inte finner en lösning. Många tvistemål stannar ofta i en förlikning, något som innebär att domstolen inte prövar grunderna utan det är parterna som stadfäster en förlikning varpå dom kan avkunnas utifrån er förlikning.

 

[useless]

Att efter tillträde kunna ta sig upp på vinden men inte under besiktningen borde försvåra din talan.

TS skriver att dom hittade angreppet när dom började riva. Man ska inte behöva riva något under en besiktning...

 

[Lucky2015]

TS skriver att dom hittade angreppet när dom började riva. Man ska inte behöva riva något under en besiktning...

Man ska inte behöva riva något. Men är det en vind så måste man besikta den för att fullfölja sina skyldigheter avseende den långtgående undersökningsplikten. Jag tror inte det räcker med att säga att säljaren stängt vinden. Men det är min personliga uppfattning så jag kan ha fel.

Högsta domstolen har i praxis konstaterat att köparens undersökningsplikt även inkluderar krypgrund och vindsutrymme. Om det är en äldre fastighet något som framkommer i denna tråd så kan fastighetens ålder påkalla en utökad undersökningsplikt. I detta fall är huset byggt 1929.

Däremot om köparen kan bevisa att säljaren kände till ett allvarligt fel som påverkat köpet kan det finnas grund för hävning. Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljare. Högsta domstolen har däremot i praxis visat att om en säljare är medveten om ett fel och väljer att undanhålla det så kan hen bli ansvarig för felet oberoende om köparen har fullföljt sin undersökningsplikt eller inte (NJA 2007 s. 86).

 

[Lucky2015]

Ett par exempel på rättsfall om husbock och utgången av rättsprocessen:

NJA 1961 s. 137

Husbocksfallet I berör frågan om huruvida säljaren är skadeståndsskyldig eller inte p.g.a fel i
fastigheten. Den sålda huvudbyggnaden och ett uthus var angripna av skadeinsekten husbock.
Det visade sig att omfånget av angreppet och arten hade funnits i byggnaden redan en längre
tid före försäljningen. Enligt besiktningen hade angreppen börjat för minst 15 år sedan.
Köparen hade i detta fall arbetat på byggnadens gård som gårdskarl och varit medveten om fel
i byggnaden, men att felen varit av mask och inte husbock. Dock ska säljaren innan han köpt
huset fått upplysning om att fastigheten har varit angripen av husbock från den tidigare
säljaren. Säljaren ska vid ett tillfälle, då han bodde i byggnaden, ha nämnt till den tidigare
säljaren att huset har angripits av husbock.
Tingsrätten(TR) fann att säljaren blev skadeståndsskyldig då husbocksangreppen under ett
tillfälligt besök inte varit så tydliga att en genomsnittsköpare utan några specifika kunskaper
på området bort märka dem vid ett tillfälligt besök. Säljaren skulle oavsett om fastigheten
sålts i befintligt skick ha upplyst köparen om angreppen. Hovrätten (HovR) ändrade
tingsrättens dom. HovR menade att köparen hade kännedom om husbocksangreppen.
Däremot var säljaren inte medveten om risken för husbocksangreppen och därför inte förstått
allvarligheten då han själv använt byggnaden i det befintliga skicket. I detta rättsfall handlar
det om att säljaren har vetskap om att ett fel föreligger, men väljer att inte upplysa köparen
om detta. Undersökningen utförs inte ordentligt av köparen och därför upptäcks inte felet.97
Av fallet framgår att säljaren ansvarar för direkta utfästelser och inte för abstrakta fel.98
Säljaren svarade med att han inte visste om felet i fastigheten och att han inte varit medveten
om risken som husbocksangreppet medförde. Då fastigheten har sålts i befintligt skick hade
ingen upplysningsplikt åvilat säljaren, utan köparen skulle ha utfört sin undersökningsplikt.
Husbocksangreppsfallet I är från 1961 ett rättsfall före den nya jorabalkens tillkomst som
visar att säljaren hade upplysningsplikt. Säljaren hade vetskap om att byggnaden var angripen av husbock. HD ansåg att säljaren skulle ha upplyst köparen om detta. Eftersom köparen inte
kände till husbocksangreppen kan det inte ligga köparen till last att denne borde ha upptäckt
felet vid undersökningen. HD dömde att köparen skulle få ersättning för kostnaderna för
sanering av fastigheten. HD upphävde HovR dom och fastställde TR dom. Fallet berör
abstrakta fel innan den nya JB.

NJA 1981 s. 815

Husbocksfallet II handlar om en såld fastighet med en ca 100 år gammal träbyggnad. Efter
köpet visade det sig att träbyggnaden var utsatt för husbocksangrepp. Skillanden mellan
Husbocksfallet I och II är att säljaren i det senare fallet har vetat att byggnaden tidigare har
varit utsatt för insektsangrepp, men inte hade kännedom om att det pågick angrepp. Det är
allmänt känt att fastigheter av denna typ (trä) och ålder kan angripas av husbock och andra
insekter. Köpare bör göra en noggrann undersökning av fastigheter i sådant skick. Köparen
hade undersökt byggnaden överallt förutom på vinden där det inte gick att komma in. Han
hade inte upptäckt något som kunde indikera insektsangrepp eller husbocksangrepp. Köparen
uppfattade att det fanns en garanti att det inte förelåg skador i fastigheten eftersom säljaren
var lantbruksnämnden, d.v.s. staten. Varken säljaren eller respresentaten vid köpetillfället
avgav något uttalande om eventuella skador. När köparen tog kontakt med lantbruksnämnden
fick han även reda på att en tidigare hyrare av fastigheten hade reklamerat fel i fastigheten.
Felen var att det förekom rödmyror i stockar och väggar. Representaten hade dock inget
minne av att denne hade sett hyrarens reklamationsbrev. Vidare hade han inte heller vid
inskaffning av underlag inför utannonsering gjort en närmare undersökning av de gamla
insektsangreppen. Det var inte representantens uppgift och han reflekterade inte närmare på
det med tanke på fastighetens ålder, belägenhet och material. Säljaren hade kännedom om de
gamla insektsangreppen och borde ha upplyst köparen därom. Säljaren har i sin tur angivit att
fastigheten var dåligt underhållen och att en totalrenovering skulle vara nödvändigt. Bortsett
från renoveringsbehovet var den i normalt skick med tanke på fastighetens ålder.
Tingsrätten uttalade att säljaren inte hade lämnat några upplysningar om insektsangrepp. Det
finns inte heller tydliga bevis som talade för att säljaren hade vetskap om pågående
husbocksangrepp. Vidare tas det upp att köparen med tanke på omständigheterna och
fastighetens skick borde ha utfört en närmare undersökning av fastigheten.
Lagrådets uttalande vid JB:s tillkomst kring brister är att en bristfällighet är sådan om köparen
inte borde ha räknat med eller bort upptäcka den vid undersökning.

”Undersökningsplikten i sin tur är kopplad till det enskilda köpobjektet. Dess omfattning är
självfallet olika för skilda fastigheter, det vill säga spörsmålet får ’bedömas från fall till fall’”.
Klart förefaller det vara att undersökningspliktens omfattning sammanhänger inte bara med
det enskilda köpobjektet utan också med typen av fastighet. Vid sådana dolda fel, som det kan
bli fråga om, måste de kunna hänföras till en avvikelse från den standard som normalt kan
anses gälla för jämförbara fastigheter. En annan omständighet köparen har att beakta är
storleken på köpeskillingen. Köparen bör räkna med att fastigheten kan vara sämre än normalt
om priset är mycket lågt.99
Tingsrätten hänvisar till Husbocksangreppsfallet I100 och menar att om säljaren är medveten
om husbocksangrepp ska denne upplysa köparen om angreppet. I detta fall borde säljaren med
tanke på rödmyreangreppet ha upplyst köparen om det, vilket skulle leda till misstankar om
risken för att fastigheten skulle kunna angripas av husbocksangrepp. Däremot skulle köparen
ha gjort en omsorgsfull undersökning av fastigheten med tanke på fastighetens skick, höga
ålder och allmänna beskaffenhet.
Hovrätten fastställde tingsrättens dom. Här togs det även upp att representanten trodde att
insektsangreppet hade upphört och därför inte utfäst detta till köparen. Lantbruksnämnden kan
inte anses ha förfarit svikligt då det inte går att styrka att de haft vetskap om
husbocksangreppen vid överlåtelsen. Grundtanken är att fastigheten säljs sådan den är och att
köparen är skyldig att undersöka fastigheten innan köpet.

HD anser att det inte är styrkt att säljaren har haft kännedom eller uppsåtligen eller av
oaktsamhet underlåtit att lämna upplysningar om husbocksangreppen i fastigheten. HD fann
att köparen borde ha gjort en noggrann undersökning med tanke på att det rörde sig om en
hundraårig brädfodrad timmerbyggnad.

 

[useless]

Högsta domstolen har i praxis konstaterat att köparens undersökningsplikt även inkluderar krypgrund och vindsutrymme.

I TS fall finns inget vindsutrymme eftersom det är isolerat hela vägen till nock. Att riva delar av innertaket och isoleringen för att titta på takstolarna ingår inte i undersökningsplikten

 

[Staffans2000]

I TS fall finns inget vindsutrymme eftersom det är isolerat hela vägen till nock. Att riva delar av innertaket och isoleringen för att titta på takstolarna ingår inte i undersökningsplikten

Det stämmer inte!
I inlägg nr. 20 syns det tydligt en ventil in till den oisolerade "vinden". Att sedan besiktningsmannen kallade den obesikningsbar, är uppenbarligen inte något domstolar anammar rakt av.