Få detaljplan ändrad?
Hej,
Vi bor i ett till synes vanligt villaområde, där en del utav husen är gamla sommarstugor som gjorts om till permanentboende, och ungefär hälften är villor byggda 1994 (däribland vårt). Alla hus utom ett är idag permanentbostäder.
Vi har börjat fundera över möjligheterna att bygga ut, men detaljplanen är GAMMAL och utformad för ett fritidshusområde, utan vattenklosett och max 100kvm.
Då två utav våra grannar fått bygga ut och göra avsteg från detaljplanen för ett par år sedan (med argumentet att ”det följer områdets utveckling”) mejlade jag till kommunen och frågade hur de såg på våra planer att bygga ut. Tyvärr fick jag till svar att de alltid följer detaljplan och om jag vill installera WC får jag be kommunstyrelsen ändra detaljplanen. Något förbryllande då vi idag redan har två badrum...
Hur som helst började jag fundera över möjligheterna att driva igenom en förändrad detaljplan.
1, Är det någon här som lyckats med det?
2, Går det att göra inom en rimlig tid (säg 5år) eller är det bättre att flytta när det blir trångbott?
Vi bor i ett till synes vanligt villaområde, där en del utav husen är gamla sommarstugor som gjorts om till permanentboende, och ungefär hälften är villor byggda 1994 (däribland vårt). Alla hus utom ett är idag permanentbostäder.
Vi har börjat fundera över möjligheterna att bygga ut, men detaljplanen är GAMMAL och utformad för ett fritidshusområde, utan vattenklosett och max 100kvm.
Då två utav våra grannar fått bygga ut och göra avsteg från detaljplanen för ett par år sedan (med argumentet att ”det följer områdets utveckling”) mejlade jag till kommunen och frågade hur de såg på våra planer att bygga ut. Tyvärr fick jag till svar att de alltid följer detaljplan och om jag vill installera WC får jag be kommunstyrelsen ändra detaljplanen. Något förbryllande då vi idag redan har två badrum...
Hur som helst började jag fundera över möjligheterna att driva igenom en förändrad detaljplan.
1, Är det någon här som lyckats med det?
2, Går det att göra inom en rimlig tid (säg 5år) eller är det bättre att flytta när det blir trångbott?
Har ingen personlig erfarenhet, men att driva igenom en detaljplan är tungrott. Kommunen har troligen begränsat intresse av det, såvida det inte gör det möjligt att få in många fler boende, alltså en större exploatering kopplad till detaljplanearbetet. En detaljplan kan kosta tiotals miljoner att utarbeta. Och 5 år tror jag är i bästa fall. Där mina föräldrar hade sommarstuga påbörjades ett detaljplanearbete någon gång under tidigt 80- tal, planen skulle dels innebära massor med nya tomter, dels tillåta större hus, och kommunalt avlopp. När vi sålde 2011 efter deras bortgång så skulle planen vara klar "nästa år" men det var varit "nästa år sedan" -98 eller -99. Och avloppskostnaden har gått upp med några tiotusen vid varje "nästa år".Vet faktiskt inte om nya planen har kommit ännu.
Mera realistiskt är kanske att begära en s.k frimärksplan. Det är en förenklad planprocess där man bara gör en ny detaljplan för en enstaka fastighet. De fall jag känner till, så har kostnaden hamnat på ca 100 000, och det har tagit något år. Även här kan man ha problem med kommunens prioriteringar, det finns ingen rättighet att få en sådan plan utfärdad.
Mera realistiskt är kanske att begära en s.k frimärksplan. Det är en förenklad planprocess där man bara gör en ny detaljplan för en enstaka fastighet. De fall jag känner till, så har kostnaden hamnat på ca 100 000, och det har tagit något år. Även här kan man ha problem med kommunens prioriteringar, det finns ingen rättighet att få en sådan plan utfärdad.
Tror du det är lättare att få till att de faktiskt tillåter det, trots detaljplan, som de gjort med grannarna?H hempularen skrev:
Vårt område exploateras kraftigt ett par gator bort, med både villor och lägenheter. Dock har våra två gator en egen detaljplan och jag har svårt att se att de kommer bygga fler hus här såvida inte husägarna själva börjar stycka av tomter.
Nej, en detaljplan är "helig", bygglovsmyndigheten får inte gå med på avsteg från detaljplanen, utom s.k mindre avvikelser. Men att ex. acceptera avloppsanläggning på en tomt där planen explicit förbjuder vatten o avlopp, är knappast en mindre avvikelse.
I princip har reglerna varit lika under många år, men i samband med senaste uppdateringen av Plan o bygglagen (PBL) så skärptes tillämpningen, det är svårare för kommunen att tillåta godtyckliga avvikelser idag. Om det var så nyligen som för ett par år sedan som grannarna fick bryta mot planen, så låter det märkligt. Reglerna skärptes typ 2012 -13. Men de kan ha fått bygglov under gamla PBL, men kanske inte byggde förrän ett par år senare?
I princip har reglerna varit lika under många år, men i samband med senaste uppdateringen av Plan o bygglagen (PBL) så skärptes tillämpningen, det är svårare för kommunen att tillåta godtyckliga avvikelser idag. Om det var så nyligen som för ett par år sedan som grannarna fick bryta mot planen, så låter det märkligt. Reglerna skärptes typ 2012 -13. Men de kan ha fått bygglov under gamla PBL, men kanske inte byggde förrän ett par år senare?
Det framkom i första inlägget att detta är ett fritidshusområde, dör detaljplanen förbjuder att vatten eller avlopp dras in i husen. Detta är ganska vanligt i fritidshusområden. I praktiken bryter alla mot regeln, men kommunen kan inte godkänna ett bygglov som strider mot detaljplanen.
Nja, det står inget om det utan bara en hänvisning till detaljplanen "utan vattenklosett". Jag var nyfiken på om kommunen redan gjort avsteg från detaljplanen utifrån att det i närheten finns nybyggt och den stora mängden permanentboende.H hempularen skrev:
Så vi får se vad ts svarar.
Jag tycker också att det är konstigt. Detaljplanen är alltså från 1956, och några av husen var tidigare sommarstugor som jag skulle gissa byggdes på 60-talet. Dessa har sedan byggts till och är idag permanentbostäder. Inget kommunalt VA. Alla dessa har brunn och enskilt avlopp.
Utöver det så byggdes alltså ett gäng hus 1994. Dessa är mellan 80-110 kvm i 1 eller 1,5 plan trots att detaljplanen säger max 1-plans och max 100kvm. Vår fastighet tillhör en gemensamhetsanläggning tillsammans med ett par andra hushåll som bildades samtidigt som husen byggdes, där vi delar på en djupborrad brunn och avlopp med infiltration.
När jag ringde till kundcenter på kommunen sa hon att hon kunde se att två andra hus fått bygglov för utbyggnader över 100kvm relativt nyligen. Och att han som tagit beslutet gjort det med hänvisning till att det följer områdets utveckling (han är chef för bygglovsenheten idag). Vårt hus är 109kvm och hon menade att vår grannes hus är betydligt större efter den utbyggnaden. Men när jag mejlade bygglovsarkitekten sa hon att det är omöjligt för oss att få bygglov.
Utöver det så byggdes alltså ett gäng hus 1994. Dessa är mellan 80-110 kvm i 1 eller 1,5 plan trots att detaljplanen säger max 1-plans och max 100kvm. Vår fastighet tillhör en gemensamhetsanläggning tillsammans med ett par andra hushåll som bildades samtidigt som husen byggdes, där vi delar på en djupborrad brunn och avlopp med infiltration.
När jag ringde till kundcenter på kommunen sa hon att hon kunde se att två andra hus fått bygglov för utbyggnader över 100kvm relativt nyligen. Och att han som tagit beslutet gjort det med hänvisning till att det följer områdets utveckling (han är chef för bygglovsenheten idag). Vårt hus är 109kvm och hon menade att vår grannes hus är betydligt större efter den utbyggnaden. Men när jag mejlade bygglovsarkitekten sa hon att det är omöjligt för oss att få bygglov.
Hus med 1,5 plan ÄR enplanshus. Begreppet 1,5 plans hus finns inte i formella sammanhang. Men det finns enplanshus med inredd vind. Det går ofta att få en överyta på 10% godkänd som mindre avvikelse.
Argumentet att det följer områdets utveckling är inte giltigt för att bevilja en avvikelse från detaljplan. Men det kan vara ett argument för att sträcka sig liiite förbi det som är godtagbart som mindre avvikelse.
Jag skulle prova att försöka få en direktkontakt med chefen för avdelningen, om den personen nu verkar ha en (överdrivet) pragmatisk inställning.
I princip kan man ju får igenom hur stora avvikelser som helst så länge ingen överklagar. Men det finns exempel på att kommuner fråntagits rätten att bevilja bygglov, länsstyrelsen har tagit över. Ekerö kommun här i Stockholmsområdet råkade ut för det, återfick rätten sedan bygglovschefen bytts ut.
Argumentet att det följer områdets utveckling är inte giltigt för att bevilja en avvikelse från detaljplan. Men det kan vara ett argument för att sträcka sig liiite förbi det som är godtagbart som mindre avvikelse.
Jag skulle prova att försöka få en direktkontakt med chefen för avdelningen, om den personen nu verkar ha en (överdrivet) pragmatisk inställning.
I princip kan man ju får igenom hur stora avvikelser som helst så länge ingen överklagar. Men det finns exempel på att kommuner fråntagits rätten att bevilja bygglov, länsstyrelsen har tagit över. Ekerö kommun här i Stockholmsområdet råkade ut för det, återfick rätten sedan bygglovschefen bytts ut.
I mitt lilla område med kanske 15 fastigheter tyckte en granne att detaljplanen inte räckte till för han ville bygga till och behövde en större byggnadsyta (300 m2 iställe för 100 eler vad det var innan) Så han beställde och fick en ny detaljplan inom väldigt kort tid.G Grävling15 skrev:
Till saken hör att han har mycket bra kontakter och det kan hjälpa rejält just i denna kommun.
I detaljplanen står det b.la.
”Bebyggelsen inom området avses uteslutande att utgöras av stugor för fritidsvistelse. Inom förslaget finnes redan bildade fastigheter bebyggda med sportstugor.”
”Gemensam avloppsanläggning har ej avsetts utan skola tomtplatserna vara självsanerade. För säkerställande av detta förhållande har i bestämmelserna förskrivits att vattenklosett ej får inredas i byggnad.”
”Å tomtplats som omfattar med F betecknat område får huvudbyggnad icke upptaga större areal än 100m2.” ”Å med i betecknat område får byggnad uppföras med högst en våning. Å med i betecknat område får byggnad icke uppföras till större höjd än 4,4m. Å med i betecknat område får i byggnad icke installeras vattenklosett.”
”Bebyggelsen inom området avses uteslutande att utgöras av stugor för fritidsvistelse. Inom förslaget finnes redan bildade fastigheter bebyggda med sportstugor.”
”Gemensam avloppsanläggning har ej avsetts utan skola tomtplatserna vara självsanerade. För säkerställande av detta förhållande har i bestämmelserna förskrivits att vattenklosett ej får inredas i byggnad.”
”Å tomtplats som omfattar med F betecknat område får huvudbyggnad icke upptaga större areal än 100m2.” ”Å med i betecknat område får byggnad uppföras med högst en våning. Å med i betecknat område får byggnad icke uppföras till större höjd än 4,4m. Å med i betecknat område får i byggnad icke installeras vattenklosett.”
Jag har svårt att hitta ett enda hus som följer detaljplanen. :/
Men hus på 1,5 plan och 110 kvm, går in som en mindre avvikelse. Byggnadshöjden avser översidan av yttertaket vid takfoten (där ytterväggen skär taket). Eftersom det tydligen inte angivits en max takvinkel, så kan man ha 45 grader, ett förhöjt väggliv får vara max 70 cm (alltså max 70 cm hög vägg på halva planet), annars är det ett tvåplanshus.
Däremot så är ju vattenklosett i alla former ett brott mot detaljplanen.
Jag vet ett område där detaljplanen föreskrev att en samfällighet skulle hålla med vatten, som fick levereras till tappställe vid tomtgränsen, det var explicit förbjudet att dra rörledningar i någon form på fastigheten. och alla former av avloppsanläggning inom fastigheterna var förbjudet i detaljplanen.
Där ändrades detaljplanen när kommunen ville ansluta området till kommunalt avlopp (för 250 000 per fastighet), det blir ju lite löjligt att tvinga alla att betala 250 000 för avlopp som måste sluta vid tomtgränsen. Samfälligheten fick beställa en förenklad plan, det var samfällighetens största kostnad det året. Den nya planen bestod i ett ändringsblad som beskrev att 3e stycket (eller vad det nu var) på 5e sidan i detaljplanen inte länge är giltigt. Det var där förbudet mot ledningar var beskrivet. Beslutet var motiverat med att samtliga fastigheter inom området bryter mot klausulen, och därför är planstridiga. Trots att det var en superenkel ändring så kostade den flera 100 000 för samfälligheten.
Däremot så är ju vattenklosett i alla former ett brott mot detaljplanen.
Jag vet ett område där detaljplanen föreskrev att en samfällighet skulle hålla med vatten, som fick levereras till tappställe vid tomtgränsen, det var explicit förbjudet att dra rörledningar i någon form på fastigheten. och alla former av avloppsanläggning inom fastigheterna var förbjudet i detaljplanen.
Där ändrades detaljplanen när kommunen ville ansluta området till kommunalt avlopp (för 250 000 per fastighet), det blir ju lite löjligt att tvinga alla att betala 250 000 för avlopp som måste sluta vid tomtgränsen. Samfälligheten fick beställa en förenklad plan, det var samfällighetens största kostnad det året. Den nya planen bestod i ett ändringsblad som beskrev att 3e stycket (eller vad det nu var) på 5e sidan i detaljplanen inte länge är giltigt. Det var där förbudet mot ledningar var beskrivet. Beslutet var motiverat med att samtliga fastigheter inom området bryter mot klausulen, och därför är planstridiga. Trots att det var en superenkel ändring så kostade den flera 100 000 för samfälligheten.
Så vi hade kunnat göra ett taklyft till 1,5-plans sålänge vägglivet inte är högre än 4,4m?H hempularen skrev:
