Korrelation mellan kvm boyta och försäljningspris hos villor?
Sitter och funderar på utbyggnad och hur mycket man skulle kunna räkna med att man får tillbaka vid eventuell framtida försäljning. Om förutsättningen är att huset redan från början är mellanstort (boa 160 kvm), skulle man då schablonmässigt kunna räkna med en viss värdeökning för nya kvadratmetrar?
Ett sätt kanske skulle kunna vara att man med försäljningsstatistik skulle kunna ta försäljningar i ett och samma område i Stockholm där tomten är t.ex. 900-1000 kvm. Sedan plotta detta som ett diagram med kvm boa på ena axeln och pris på andra? Då skulle man möjligen kunna se hur mycket nya kvadratmeter bör ge.
Kanske har andra funderat i samma banor här?
Ett sätt kanske skulle kunna vara att man med försäljningsstatistik skulle kunna ta försäljningar i ett och samma område i Stockholm där tomten är t.ex. 900-1000 kvm. Sedan plotta detta som ett diagram med kvm boa på ena axeln och pris på andra? Då skulle man möjligen kunna se hur mycket nya kvadratmeter bör ge.
Kanske har andra funderat i samma banor här?
Det är mer komplicerat än så. Den absolut viktigaste värdefaktorn för en villa är läget. Vilken stadsdel ligger den i. Om du skall få fram en vettig statistik, så måste du jämföra villor med de olika storlekarna i samma läge som ditt hus. Eller möjligen identifiera andra områden där priserna är lika för ex. din nuvarande storlek, och sedan jämföra villor med din nya storlek i samma områden.
Jag tror fortfarande att du kommer att få missvisande statistik. Det är också viktigt att jämföra försäljningar under samma tid, kanske inom 2 - 3 månaders fönster. Folk som säljer riktigt bra objekt verkar i högre grad kunna välja försäljningstid, under de bästa månaderna på hösten eller våren, säljs fler "prime objekt". Det ger i sin tur en falsk nedgång av priserna i statistiken. Eftersom det säljs färre riktigt dyra objekt ex. i Maj än under mars o april. Men det är alltså inte nödvändigtvis en nedgång i pris, de objekt som säljs i maj skulle gått för samma pris i april. En del av de som säljs i april, läggs överhuvudtaget inte ut i maj.
Personligen tror jag att en mindre utbyggnad, 15 - 20 kvm ger nästan noll i prisförändring. Där handlar det istället om ifall utbyggnaden ger en bättre planlösning. Har huset från början en dålig planlösning som kan fixas upp med en mindre utbyggnad, så kan det ge mer i pris än kostnaden. Annars tror jag de flesta betalar ungefär samma för ett hus på 175 som 160 kvm. Det är skillnad om man ändrar "storleksklass". Typ att gå från 120 - 180 kvm, där får du en annan kategori köpare.
Jag tror fortfarande att du kommer att få missvisande statistik. Det är också viktigt att jämföra försäljningar under samma tid, kanske inom 2 - 3 månaders fönster. Folk som säljer riktigt bra objekt verkar i högre grad kunna välja försäljningstid, under de bästa månaderna på hösten eller våren, säljs fler "prime objekt". Det ger i sin tur en falsk nedgång av priserna i statistiken. Eftersom det säljs färre riktigt dyra objekt ex. i Maj än under mars o april. Men det är alltså inte nödvändigtvis en nedgång i pris, de objekt som säljs i maj skulle gått för samma pris i april. En del av de som säljs i april, läggs överhuvudtaget inte ut i maj.
Personligen tror jag att en mindre utbyggnad, 15 - 20 kvm ger nästan noll i prisförändring. Där handlar det istället om ifall utbyggnaden ger en bättre planlösning. Har huset från början en dålig planlösning som kan fixas upp med en mindre utbyggnad, så kan det ge mer i pris än kostnaden. Annars tror jag de flesta betalar ungefär samma för ett hus på 175 som 160 kvm. Det är skillnad om man ändrar "storleksklass". Typ att gå från 120 - 180 kvm, där får du en annan kategori köpare.
Även inom ett område finns det bättre och sämre gator. Här i området gick vid ett tilfälle en villa för 13.5 milj. Samma vecka såldes en villa på andra sidan det kvarteret som var några kvm större, synbarligen i samma skick, för drygt 9 milj.
Jag har själv funderat lite på att komplettera mitt drygt 100 kvm-hus med ett attefallshus på tomten. Huset är ytterligt väldisponerat men barn/barn är här nästan varje helg och mer yta skulle vara bra. Ekonomiskt skulle jag få marginellt mer för huset inkl attefall vid en försäljning i mitt relativt attraktiva läge. Det är många parametrar som ska stämma - nära huvudstaden kanske men annars ska man inte räkna på en förtjänst vid om/tillbyggnad om inte - som tidigare nämnts - husets planlösning kan förbättras väsentligt.
Tack för era tankar, jag håller med om att det blir svårt att dra några slutsatser av statistiken.
För skojs skull provade jag att ta ut lite slutpriser för mitt bostadsområde i Stockholmsområdet. Tog alla slutpriser från 1/1 2016 till idag där tomten är mellan 800 och 1000 kvm. 188 försäljningar hittades. Gjorde sedan en linjär trendlinje i Excel för att se hur mycket det trendade åt något håll.
Om man sedan skulle drifta sig med att använda trendlinjen för att sätta ett värde / kvadratmeter boyta så kostar 100 kvm boyta 6.9 milj och 200 kvm 8.9 milj (enligt trenden). Varje "ny kvadrameter" är således värd 25 tusen (=oftast ej värt att bygga till).
Intressant nog har tomtarean inom urvalet nästan ingen påverkan på priset (svagt omvänd trend faktiskt).
För skojs skull provade jag att ta ut lite slutpriser för mitt bostadsområde i Stockholmsområdet. Tog alla slutpriser från 1/1 2016 till idag där tomten är mellan 800 och 1000 kvm. 188 försäljningar hittades. Gjorde sedan en linjär trendlinje i Excel för att se hur mycket det trendade åt något håll.
Om man sedan skulle drifta sig med att använda trendlinjen för att sätta ett värde / kvadratmeter boyta så kostar 100 kvm boyta 6.9 milj och 200 kvm 8.9 milj (enligt trenden). Varje "ny kvadrameter" är således värd 25 tusen (=oftast ej värt att bygga till).
Intressant nog har tomtarean inom urvalet nästan ingen påverkan på priset (svagt omvänd trend faktiskt).
Precis! Visserligen är Sthlmsområdet speciellt men även vid skånska kusten kan man dra samma slutsats. Alltför stora hus och alltför stora tomter genererar lägre kvm-pris. Havsutsikt betalar sig dock. Så vi är tillbaka till läget, läget, läget.P Peter321 skrev:
Eftersom du tog med alla försäljningar sedan 2016, är trendlinjen ett medelvärde för alla försäljningar sedan dess. Så även KVM-priset är ett medelvärde.P Peter321 skrev:
Jag tror att många tittar på kvm-priset och boyta för att göra en bedömning om vilka priser är rimliga.
Så om du nu har 160 kvm och kvm-priset är 30tkr, då är husvärdet nu 4,8 milj och med 15-20 kvm utbyggnad ökar värdet med 0,5 milj.
Men detta är bara en första bedömning. Det riktiga priset beror på om huset är så attraktiv att det blir budgivning och att det finns tillräckligt många spekulanter så att den tar fart.
Om utbyggnaden då gör att huset ser fräscht nyrenoverat och välplanerat ut, kan värdet öka mer.
Blir det bara en konstig utbyggnad som inte ens är helt färdigt, då blir det kanske ingen budgivning och kan försäljningspriset blir lägre än utan utbyggnad.
Jag tror att om man har 80kvm och bygger till med 40kvm. Då kommer värdet öka mer än om du har 200kvm och bygger till 50kvm till.
Som tidigare nämnt så är största faktorn var huset ligger i Sverige!
Som tidigare nämnt så är största faktorn var huset ligger i Sverige!
Sen kan jag tänka mig att om tillbyggnaden gör att man får ett extra sovrum till så påverkar det nog mer än själva kvadratmetrarna i sig. Man får nog se det som ”användbarhet”. Ökar man den kan det nog löna sig att bygga ut. Men verkligen inte alltid.
Att bygga ut ger säkert en värdeökning men som alla säger så finns det många faktorer att räkna in. Se bara på hur priserna skiljer sig där jag bor i Västerås.
När vi tittade på hus mellan 2014-2016 så var det priser från allt mellan 2,5 milj - 5,5 milj. Huset var ungefär lika stora och men låg i olika områden i staden.
Innan vi köpte det vi har idag så tittade vi på ett hus som var på drygt 200 m2 + 200 m2, dubbelgarage och pool, priset var 3,9 milj.
Vi köpte istället ett hus i ett annat område men fick då endast 150 m2 + 70 m2 med enkelgarage och utan pool. för 4,7 milj men i ett klart bättre område.
När vi tittade på hus mellan 2014-2016 så var det priser från allt mellan 2,5 milj - 5,5 milj. Huset var ungefär lika stora och men låg i olika områden i staden.
Innan vi köpte det vi har idag så tittade vi på ett hus som var på drygt 200 m2 + 200 m2, dubbelgarage och pool, priset var 3,9 milj.
Vi köpte istället ett hus i ett annat område men fick då endast 150 m2 + 70 m2 med enkelgarage och utan pool. för 4,7 milj men i ett klart bättre område.
En intressant frågeställning. Det är ju uppenbart att det finns massa faktorer som spelar in men jag tolkar det som om man bortser från alla andra faktorer hur mycket spelar då storleken in?
Svårt att samla in korrekt data bara så som i alla undersökningar. Skulle t.ex kunna vara så att större hus generellt sett är i bättre skick och då får man ju med en oväntad faktor på köpet. Tror det krävs väldigt mycket information om försäljningarna för att kunna göra en bra analys men man kan ju alltid generalisera, inget fel med det
Man skulle lika gärna kunna göra detta experiment med andra faktorer, vad ger ett garage vs carport extra i snitt, 5% av totalen ??
Svårt att samla in korrekt data bara så som i alla undersökningar. Skulle t.ex kunna vara så att större hus generellt sett är i bättre skick och då får man ju med en oväntad faktor på köpet. Tror det krävs väldigt mycket information om försäljningarna för att kunna göra en bra analys men man kan ju alltid generalisera, inget fel med det
Man skulle lika gärna kunna göra detta experiment med andra faktorer, vad ger ett garage vs carport extra i snitt, 5% av totalen ??
Jag satsade själv på litet välplanerat hus (med alla tänkbara funktioner) just med tanke på att det idag blir allt vanligare med singelhushåll/små hushåll/pensionärshushåll. Om jag gjort rätt vet jag inte - det visar sig först vid en försäljning.
Korrelationen mellan bostadsyta och pris för villor är betydligt lägre än för bostadsrätter.
Antagligen eftersom det är så mycket mer man köper. Typ av hus, skick, tomt, ålder, och annat.
En stor biyta kan också göra att behovet av boyta minskar drastiskt iom att boyta inte behöver användas till förråd, tvättstuga etc.
Tomten KAN spela större roll och det är ifall den är styckningsbar.
Man kan då stycka av och sälja tex halva tomten om den är stor nog och tjäna en rejäl slant.
Säg att minsta tomtstorlek är 800² så skiljer sig priset antagligen obetydligt mellan tex en på 1000m² och en på 1500m².
En på 1600m² kan dock ha ett betydligt större marknadsvärde.
Jag tror att många utbyggnader av hus i en storleksklass som redan räcker till för en normalstor barnfamilj inte är det minsta lönsamma.
Är huset lite i underkant storleksmässigt har det ofta ett marknadspris som är lite lägre och då kan säkert en utbyggnad vara mycket lönsam.
Antagligen eftersom det är så mycket mer man köper. Typ av hus, skick, tomt, ålder, och annat.
En stor biyta kan också göra att behovet av boyta minskar drastiskt iom att boyta inte behöver användas till förråd, tvättstuga etc.
Tomten KAN spela större roll och det är ifall den är styckningsbar.
Man kan då stycka av och sälja tex halva tomten om den är stor nog och tjäna en rejäl slant.
Säg att minsta tomtstorlek är 800² så skiljer sig priset antagligen obetydligt mellan tex en på 1000m² och en på 1500m².
En på 1600m² kan dock ha ett betydligt större marknadsvärde.
Jag tror att många utbyggnader av hus i en storleksklass som redan räcker till för en normalstor barnfamilj inte är det minsta lönsamma.
Är huset lite i underkant storleksmässigt har det ofta ett marknadspris som är lite lägre och då kan säkert en utbyggnad vara mycket lönsam.
Det hela är egentligen en filosofisk fråga om abstraktion.
Vad är ett hus på 1kvm värt?
Vad är ett hus på 2kvm värt?
...
Tillslut blir huset värt någonting eller hur? Dvs man kan dra slutsatsen att varje kvm bidrar till priset, dock med avtagande effekt (minskad derivata).
Vad är ett hus på 1kvm värt?
Vad är ett hus på 2kvm värt?
...
Tillslut blir huset värt någonting eller hur? Dvs man kan dra slutsatsen att varje kvm bidrar till priset, dock med avtagande effekt (minskad derivata).
Man kan även tänka sig det omvända.
Vad händer med priset om vi plockar bort 1 kvm?
Vad händer med priset om vi plockar bort 2 kvm?
Tillslut blir husets värde 0kr..
Vad händer med priset om vi plockar bort 1 kvm?
Vad händer med priset om vi plockar bort 2 kvm?
Tillslut blir husets värde 0kr..
