Överta allmänning som inte ägs av någon
Jag hoppas att ni kan sprida lite ljus över en komplicerad situation om mark som i dagsläget inte har någon ägare.
Vi bor i ett gammalt detaljplanerat sommarstugeområde från 1970-talet med drygt 10 fastigheter som grannar. Till området hör ca 7ha mark som sedan området byggdes har nyttjats som allmänning och som finns med i detaljplanen som parkmark. På allmänningen ligger områdets vattenbrunn och både allmänningen samt brunnen tas om hand om en förening som vi trodde var en samfällighetsförening. Nu har det visat sig att föreningen är en idell förening som inte äger marken och inte heller finns det något servitut för vattnet. Nu vill föreningen på något sätt ta över denna mark, vilket inte hade varit något problem om det hade funnits en ägare att prata med. Men denna ägare var ett aktiebolag som likviderades 1994 och i deras likvidationshandlingar finns inte vår mark med som tillgång och revisorn vägrar därmed att ta i saken med tång.
För att göra det hela ännu krångligare så ägdes marken av en bonde som ville stycka av och bygga ett antal hus på marken, men han fick endast stycka av och bebygga fyra av dessa tomter utan att ha en detaljplan. Så han byggde mitt och tre hus till innan han sålde all mark till aktiebolaget, men det var han som drev igenom explateringsavtal samt detaljplan och när det var klart sålde aktiebolaget några obebyggda tomter samt byggde ett antal hus på resterande tomter.
Följande är en summering av de papper som vi har lyckats få fram.
Dec 1967: Köpekontrakt upprättat mellan bonden och aktiebolaget med tillträde jan 1969 under förutsättning att byggnadsplanen fastställs av länsstyrelsen innan tillträdesdagen. Annars har båda parter rätt att gå ur avtalet.
Nov 1971: Exploateringsavtal upprättat mellan bonden och kommunen bla med följande paragrafer
§2
Exploatören överlåter med äganderätt och utan vederlag till samfällighet enligt lagen om gemensamhetsanläggningar eller annan juridisk person de delar av exploateringsområdet som enligt byggnadsplaneförslaget avses för väg eller annan allmän plats
Särskild överlåtelsehandling skall överlämnas, sedan fastighetsbildningen i området avslutats
§5
Allmänna platser och don för området avsedda gemensamma anläggningen för vatten och avlopp skall snarast möjligt efter färdigställandet handhas av fastighetsägarna inom området genom en gemensamhetsanläggning bildad enligt lagen om gemensamhetsanläggningar. Exploatören skall överlåta här berörda anläggningar på fastighetsägarna snarast möjligt efter anläggningarnas färdigställande. Framställning om gemensamhetsanläggningens bildande skall av exploatören ingivas till länsstyrelsen snarast möjligt. Kostnaderna för bildandet skall bestridas av exploatören.
§9
Detta avtal får icke av exploatören utan kommunens medgivande överlåtas på annan
Jun 1972: Fastställd byggnadsplan/detaljplan
Aug 1972: Bekräftelsedokument, undertecknat av både bonden och aktiebolaget, upprättat som säger att köpekontraktet från 1967 fortfarande gäller utan förändring.
Okt 1972: Förrättningsakt med både köpekontrakt och bekräftelsedokument som bilaga
Köpebrev mellan bonden och aktiebolaget upprättat och inregistrerat dec 1972
- Enligt Lantmäteriet så kan vi inte använda oss av exploateringsavtalet för att hävda att marken ska tillhöra föreningen då det var bonden som skrev under det innan han sålde marken och därmed är det det senaste köpeavtalet som gäller. Vi skulle möjligtvis kunna använda oss av exploateringsavtalet i en äganderättsutredning men det verkar kunna kosta ett antal tio tusen kronor vilket föreningen inte har råd med. Dessutom säger de att en äganderättsutredning sällan startas när det redan finns en ägare, vilket de anser i detta fall att det finns.
- Enligt en fastighetsjurist skulle vi eventuellt kunna dra en juridisk process i tingsrätten för att kunna överta marken men vem som är motparten är dock höljt i dunkel och det skulle troligen bli väldigt dyrt.
- Aktiebolagets likvidator slår som sagt ifrån sig så den vägen verkar vi inte kunna ta oss fram.
- Jag blev nyss tipsad om att det kan gå att överta mark som legat för fäfot om man på något sätt kan visa på att det är vi som har nyttjat och skött om marken alla dessa år. Skulle detta vara genomförbart och hur går vi till väga i så fall?
- En fundering jag har är om vi helt enkelt ska skicka in exploateringsavtalet samt likvidationshandlingarna och skriva att marken bör tillfalla oss. Men hur formulerar man i så fall detta?
Har ni några andra bra tips på hur vi kan ro detta i hamn? Eller är det något uttalande som är helt galet och som vi visst borde kunna driva igenom?
Tacksam för all hjälp och hänvisning till bra källor ni kan ge! Själv känner jag att jag har dammsugit nätet på alla sätt jag kan komma på utan att bli det minsta klokare...
Vi bor i ett gammalt detaljplanerat sommarstugeområde från 1970-talet med drygt 10 fastigheter som grannar. Till området hör ca 7ha mark som sedan området byggdes har nyttjats som allmänning och som finns med i detaljplanen som parkmark. På allmänningen ligger områdets vattenbrunn och både allmänningen samt brunnen tas om hand om en förening som vi trodde var en samfällighetsförening. Nu har det visat sig att föreningen är en idell förening som inte äger marken och inte heller finns det något servitut för vattnet. Nu vill föreningen på något sätt ta över denna mark, vilket inte hade varit något problem om det hade funnits en ägare att prata med. Men denna ägare var ett aktiebolag som likviderades 1994 och i deras likvidationshandlingar finns inte vår mark med som tillgång och revisorn vägrar därmed att ta i saken med tång.
För att göra det hela ännu krångligare så ägdes marken av en bonde som ville stycka av och bygga ett antal hus på marken, men han fick endast stycka av och bebygga fyra av dessa tomter utan att ha en detaljplan. Så han byggde mitt och tre hus till innan han sålde all mark till aktiebolaget, men det var han som drev igenom explateringsavtal samt detaljplan och när det var klart sålde aktiebolaget några obebyggda tomter samt byggde ett antal hus på resterande tomter.
Följande är en summering av de papper som vi har lyckats få fram.
Dec 1967: Köpekontrakt upprättat mellan bonden och aktiebolaget med tillträde jan 1969 under förutsättning att byggnadsplanen fastställs av länsstyrelsen innan tillträdesdagen. Annars har båda parter rätt att gå ur avtalet.
Nov 1971: Exploateringsavtal upprättat mellan bonden och kommunen bla med följande paragrafer
§2
Exploatören överlåter med äganderätt och utan vederlag till samfällighet enligt lagen om gemensamhetsanläggningar eller annan juridisk person de delar av exploateringsområdet som enligt byggnadsplaneförslaget avses för väg eller annan allmän plats
Särskild överlåtelsehandling skall överlämnas, sedan fastighetsbildningen i området avslutats
§5
Allmänna platser och don för området avsedda gemensamma anläggningen för vatten och avlopp skall snarast möjligt efter färdigställandet handhas av fastighetsägarna inom området genom en gemensamhetsanläggning bildad enligt lagen om gemensamhetsanläggningar. Exploatören skall överlåta här berörda anläggningar på fastighetsägarna snarast möjligt efter anläggningarnas färdigställande. Framställning om gemensamhetsanläggningens bildande skall av exploatören ingivas till länsstyrelsen snarast möjligt. Kostnaderna för bildandet skall bestridas av exploatören.
§9
Detta avtal får icke av exploatören utan kommunens medgivande överlåtas på annan
Jun 1972: Fastställd byggnadsplan/detaljplan
Aug 1972: Bekräftelsedokument, undertecknat av både bonden och aktiebolaget, upprättat som säger att köpekontraktet från 1967 fortfarande gäller utan förändring.
Okt 1972: Förrättningsakt med både köpekontrakt och bekräftelsedokument som bilaga
Köpebrev mellan bonden och aktiebolaget upprättat och inregistrerat dec 1972
- Enligt Lantmäteriet så kan vi inte använda oss av exploateringsavtalet för att hävda att marken ska tillhöra föreningen då det var bonden som skrev under det innan han sålde marken och därmed är det det senaste köpeavtalet som gäller. Vi skulle möjligtvis kunna använda oss av exploateringsavtalet i en äganderättsutredning men det verkar kunna kosta ett antal tio tusen kronor vilket föreningen inte har råd med. Dessutom säger de att en äganderättsutredning sällan startas när det redan finns en ägare, vilket de anser i detta fall att det finns.
- Enligt en fastighetsjurist skulle vi eventuellt kunna dra en juridisk process i tingsrätten för att kunna överta marken men vem som är motparten är dock höljt i dunkel och det skulle troligen bli väldigt dyrt.
- Aktiebolagets likvidator slår som sagt ifrån sig så den vägen verkar vi inte kunna ta oss fram.
- Jag blev nyss tipsad om att det kan gå att överta mark som legat för fäfot om man på något sätt kan visa på att det är vi som har nyttjat och skött om marken alla dessa år. Skulle detta vara genomförbart och hur går vi till väga i så fall?
- En fundering jag har är om vi helt enkelt ska skicka in exploateringsavtalet samt likvidationshandlingarna och skriva att marken bör tillfalla oss. Men hur formulerar man i så fall detta?
Har ni några andra bra tips på hur vi kan ro detta i hamn? Eller är det något uttalande som är helt galet och som vi visst borde kunna driva igenom?
Tacksam för all hjälp och hänvisning till bra källor ni kan ge! Själv känner jag att jag har dammsugit nätet på alla sätt jag kan komma på utan att bli det minsta klokare...
Intressant problem. Föreningen, är det den ideella föreningen? Den lär inte kunna ta över marken. En samfällighet borde kunna göra det, särskilt om det gäller rätt till vattnet.
Det finns stadgat om rätt till hävd i jordabalken, tror jag, men jag är inte insatt i de kapitlen. Inte urminnes hävd, alltså, utan bara hävd och då räknar man minst 20 år, har jag för mig.
Det finns stadgat om rätt till hävd i jordabalken, tror jag, men jag är inte insatt i de kapitlen. Inte urminnes hävd, alltså, utan bara hävd och då räknar man minst 20 år, har jag för mig.
Intressant, men ganska drygt att försöka rodda i och inte riktigt det jag vill lägga min tid på. Men men..T TottoGBG skrev:
Ja, precis. Föreningen är den ideella föreningen. Hade nästan misstänkt att den inte kan överta marken så jag antar att vi på något sätt antingen måste konvertera den till en samfällighet eller göra en ny samfällighet. Vad jag har förstått så finns det en del styrning om hur samfälligheter skapas/styrs så jag antar att det inte bara är att skicka in ett papper?
Hävd lät intressant, det ska jag försöka googla imorgon och se om det leder någonstans. Är det någon som redan sitter på en länk så skulle jag uppskatta det
Vad jag har förstått så skrivs exploateringsavtal nästan uteslutande innan detaljplanen utformas för att efter att detaljplanen är fastställd så är möjligheten för kommunen att kräva saker i exploateringsavtalet minimal. Men hur blir det då när exploateringsavtalet skrivs under efter att ett köpekontrakt är påskrivet men som inte gäller förrän detaljplanen är fastställd? Eftersom ett av kraven är att området skrivs över till en samfällighetsförening när arbetet är slut och att exploateringsavtalet inte får överlåtas utan kommunens godkännande så känns det som att något antingen har gått fel i denna process alternativt att det avtalet var meningslöst att skriva redan då eftersom marken redan var såld. Kan kommunen tänkas ha papper på att de godkänt att aktiebolaget tog över exploateringsavtalet?
En snabbgoogling har gett mig följande.
- En ideell förening verkar kunna äga mark, men det bästa vore nog att göra om föreningen till en samfällighetsförening för det ger föreningen lite bättre juridiska möjligheter om det blir strul med grannsämjan.
- Hävd tolkar jag som att om vi hade haft lagfart i minst 20 år så hade vi kunnat hävda att vi ska vara ägare av marken, men detta kan vi inte göra eftersom vi bara har nyttjat marken. Ingen aning om det är en korrekt tolkning eller inte. https://lagen.nu/1970:994#K16
En snabbgoogling har gett mig följande.
- En ideell förening verkar kunna äga mark, men det bästa vore nog att göra om föreningen till en samfällighetsförening för det ger föreningen lite bättre juridiska möjligheter om det blir strul med grannsämjan.
- Hävd tolkar jag som att om vi hade haft lagfart i minst 20 år så hade vi kunnat hävda att vi ska vara ägare av marken, men detta kan vi inte göra eftersom vi bara har nyttjat marken. Ingen aning om det är en korrekt tolkning eller inte. https://lagen.nu/1970:994#K16
"En exploatör vill aldrig äga en restfastighet men glömmer ibland att överlåta den till samfällighetsföreningen. Om ägandet kvarstår hos exploatören finns risken att denna går i konkurs och att fastigheten därmed blir herrelös, eftersom den i allmänhet saknar värde och därför inte tas upp i konkursboet. När en fastighet väl har blivit herrelös är det svårt att klargöra ägandeförhållanden genom att fastigheten får en ny ägare. Det uppstår dock inga problem vid bland annat fastighetsbildningsförrättningar då en god man kan förordnas som företräder den upplösta sammanslutningen i förrättningen. Den herrelösa fastigheten kvarstår dock efter förrättningen och en särskild expropriationsgrund borde införas så att ägandet kan klargöras."
http://www.lantm.lth.se/fileadmin/f...ete/12_5247_Elin_Johansson__Malin_Persson.pdf
Har inte läst igenom exjobbet. men kan man fastighetsbilkda över marken till en ny samfällighet, om god man representerar den herrelösa fastigheten?
http://www.lantm.lth.se/fileadmin/f...ete/12_5247_Elin_Johansson__Malin_Persson.pdf
Har inte läst igenom exjobbet. men kan man fastighetsbilkda över marken till en ny samfällighet, om god man representerar den herrelösa fastigheten?
Och gode män vid fastighetsbildningar har kommumerna att stå till tjänst med. Dom jobbar inte jätteoftaM -MH- skrev:
Intressant länk. Ska ta någon kväll och plöja igenom exjobbet, men det låer som det skulle kunna hjälpa oss framåt. Är det kommunen man ska prata med eller Lantmäteriet? Känns som att de jag har pratat med både på kommunen och Lantmäteriet inte vill lägga sin tid på saker där de verkligen måste sätta sig in i ärendet...
Problemet är att de anser att det redan finns en ägare så de verkar inte vilja starta någon utredning eller förrättning alls och var inte särskilt hjälpsamma alls på hur vi kan gå vidare. Förstår dock inte hur det kan finnas en ägare när det bolaget har varit likviderat i 25 år...M -MH- skrev:
Det är sant, men det betyder också att det inte finns någon som kan godkänna förändringar/bygglov. En granne ville dra utloppsvattnet från sin brunn till närmaste brunn på allmänningen, men det fanns ingen som kunde godkänna det så det fick han inte göra. Samma problem kan det bli om någon vill bygga närmare gränsen än 4,5 meterL larka742 skrev:
Eftersom det är detaljplanerat område och allmänningen är parkmark, är de allmän plats. Då blir det Öht svårt att bygga friggebod eller attefall närmare 4,5 m gränsen. Kommuner får inte heller ge godkännande ifall de äger marken.H hjulia skrev:
Handlar det om bygglov, är 4,5m inte heller någon problem. Anser kommunen att allmänningen är berörd granne, ska kommunen ta med den i grannhörandet om bygget inte följer detaljplan. Men även annars ska kommunen informera grannen.
Står det i akten att gemensamhetsanläggning bildades? Har det bildats sedan dess? Om inte är det bara att ansöka om det så att ni får sköta det som grönområde och övriga ändamål som kan behövas. Löser dock ej problemet med att fastighetsägaren behöver godkänna ledningar.H hjulia skrev:
Problemet med herrelösa fastigheter skulle upphöra om det fanns en årlig registerhållningsavgift. Om ingen betalade avgiften för en fastighet och ägaren inte hade några andra tillgångar som kan mätas ut skulle fastigheten säljas på exekutiv auktion.
