Ok, då förstår jag att det finns en del att hantera. Jag skulle avråda från att du ska ge ersättning långt senare om avdrag kan användas. Värderingen bör ske gentemot de avdrag som skulle gälla om ni säljer nu. Då det är barn inblandat är det ändå värdefullt om ni på sikt kan ha en hygglig relation , då bör det inte finnas något som inte är uppklarat.G glasKlara skrev:
Det som jag skulle se som mest rimligt är att ni helt avslutar detta hus och börjar om på nytt. Det bästa är säkert att fixa de småsaker som återstår, snygga upp huset och hoppas på en god budgivning. Då vet ni båda att affären genomförts på ett korrekt och rättvist sätt.
Om ni ändå gemensamt väljer att göra bodelningen så att du kan bo kvar är det viktigt att ni genomför detta rättvist och att det inte finns ekonomiska oklarheter i avtalet, allt bör avslutas.
Juridiskt ska du givetvis ersättas av sambon om det är en förlust. Det gäller bara att vara överens om värderingen först. Kan man inte det får man lägga ut huset till försäljning och se hur det går och dela på resultatet, vi står eller förlust. Är värderingen ni nu har korrekt blir det lika stor förlust för honom då som att betala till dig utan att gå igenom krångel med att försöka sälja.
Utifrån antagandet att värderingen är korrekt:
Allt lösöre i huset som införskaffats för det genemsamma boendet ska ju egentligen också delas (värdet av), allt från tallrikar, prydnadssaker, möbler, gräsklippare, verktyg, och så vidare. Kan du få behålla "allt i huset", utom eventuella minnessaker från hans släkt kanske det är värt en del? Beror ju givetvis på, är det mesta loppisfynd eller grejer du hade innan förhållandet hjälper det ju inte och är allt designergrejer blir det för mycket, men det kan vara något du/ni kan fundera över.
Utifrån antagandet att värderingen är korrekt:
Allt lösöre i huset som införskaffats för det genemsamma boendet ska ju egentligen också delas (värdet av), allt från tallrikar, prydnadssaker, möbler, gräsklippare, verktyg, och så vidare. Kan du få behålla "allt i huset", utom eventuella minnessaker från hans släkt kanske det är värt en del? Beror ju givetvis på, är det mesta loppisfynd eller grejer du hade innan förhållandet hjälper det ju inte och är allt designergrejer blir det för mycket, men det kan vara något du/ni kan fundera över.
Eftersom bilen köptes med gemensamma pengar/gemensamt lån ska den ju också delas, så att du behåller den (också) är ju en grej till man kan ta med.
Då ska jag tänka om gällande avdragen och även försöka få allt avslutat redan nu. Som du vart inne på så behöver vi ju ha hygglig kontakt 18 år framöver, med tanke på barnen, så jag vill ju få ett snyggt avslut. Dock vill jag inte riskera att bli blåst, och inte han heller såklart, så det är bra att få alla förutsättningar klart för sig. Tack snälla för all input!K klimt skrev:
Just ja, bilen är ju också ett kapitel för sig. Lånet för den bakades in i bolånet 2017. Om vi fortsatt amortera på den i samma takt som tidigare skulle vi ha 140 tkr kvar på billånet. Om vi nu säljer för 80 tkr (fått bud från bilhandlare) så finns ju fortfarande 60 tkr kvar av "billånsdelen" och den som tar över bolånet (troligtvis jag) får fortsätta amortera på något som inte ägs. Jag har skrivit på alla papper så jag har mig själv att skylla, så jag får väl se det som en läxa att lära av.windestal skrev:
Bilen bör nog hållas utanför fastighetsaffären. Som jag fattar är den värd 80 tkr men har en skuld på 140 tkr . Ni kanske kan lösa detta med en extra amortering på 140 tkr som betalas med intäkt från bilförsäljningen där ni sedan delar på det som återstår för att täcka skuldenG glasKlara skrev:
Han är beredd att amortera de 80 tkr som vi kan få för bilen, men inte mer än så. Han har väl egentligen rätt i det eftersom vi inte vet exakt vad lånet på bilen är, då det bakades in. Vid tidigare amorteringstakt hade det vart 140 tkr, men det går han inte med på.K klimt skrev:
Just bilen hade ju vart enklare att lösa om det vart ett separat lån.
Som sagt antingen lösa "billånet" och sälja bilen, eller så tar du över även bilen, men står kvar med den delen av lånet.
Hur räknar du på amorteringen? Om du skriver att du har amorterat av 60 000 av bilen. Är det er totala amortering under den tid ni har haft bilen, eller har ni haft en högre amortering på just bildelen av lånet?
Som jag räknar här, så har ni ju egenligen inte en förlust, utan ni har ett överbelånat hus. Lånet är högre än nettovärdet. Och det är ju väldigt rimligt att du som bor kvar, inte skall behöva stå för mer lån än huset's nettovärde plus din del av överbelåningen.
Men det gäller att räkna rätt på vad nettovärdet är idag. Och som sagt räkna avdrag på reavinsten för alla punkter som skulle vara avdragsgilla om ni istället säljer huset på öppna marknaden.
Det är väldigt viktigt att du inte går in i någon sorts avtal om att du skall betala mer senare ifall vissa villkor blir uppfyllda. Sådana sidoavtal kan göra att din lagfart blir ogiltig. Du måste ha en korrekt avslutad bodelning nu. Det finns ett gammalt exempel där en köpare hade betalat en del pengar svart på säljaren begäran. Typ 5 år senare (5 års preskription på skattebrott), så "kom säljaren ihåg" att han hade fått pengar under bordet, och kunde bevisa det. Då kunde han kräva att få tillbaka sitt hus, som då hade ökat kraftigt i värde. Köparen tvingades köpa det en gång till.
Hur räknar du på amorteringen? Om du skriver att du har amorterat av 60 000 av bilen. Är det er totala amortering under den tid ni har haft bilen, eller har ni haft en högre amortering på just bildelen av lånet?
Som jag räknar här, så har ni ju egenligen inte en förlust, utan ni har ett överbelånat hus. Lånet är högre än nettovärdet. Och det är ju väldigt rimligt att du som bor kvar, inte skall behöva stå för mer lån än huset's nettovärde plus din del av överbelåningen.
Men det gäller att räkna rätt på vad nettovärdet är idag. Och som sagt räkna avdrag på reavinsten för alla punkter som skulle vara avdragsgilla om ni istället säljer huset på öppna marknaden.
Det är väldigt viktigt att du inte går in i någon sorts avtal om att du skall betala mer senare ifall vissa villkor blir uppfyllda. Sådana sidoavtal kan göra att din lagfart blir ogiltig. Du måste ha en korrekt avslutad bodelning nu. Det finns ett gammalt exempel där en köpare hade betalat en del pengar svart på säljaren begäran. Typ 5 år senare (5 års preskription på skattebrott), så "kom säljaren ihåg" att han hade fått pengar under bordet, och kunde bevisa det. Då kunde han kräva att få tillbaka sitt hus, som då hade ökat kraftigt i värde. Köparen tvingades köpa det en gång till.
Mer exakt gällande billånet; Vi har amorterat på det sedan 2016-01 och det bakades in i bolånet 2017-11. Vid denna tidpunkt var billånet 160 tkr. På cirka 2 år hade vi alltså amorterat 40 tkr (1 666 i månaden). Med den amorteringstakten borde lånet idag amorterats med ytterligare 30 tkr och vara på 130 tkr, det vill säga om billånet varit separat. Sedan 2017-11 är dock billånet inte separat längre så då går det ju inte att räkna ut exakt vad som finns kvar på det.H hempularen skrev:
Då ska jag lägga fokus på nettovärdet, och räkna med alla avdrag som kan bli aktuella. I sådana fall blir siffrorna enligt följande;
Marknadsvärde 2 500 000 kr
Mäklararvode - 100 000 kr
Latent skatteskuld - 395 000 kr
Nettovärde 2 005 000 kr
Lånet -2 250 000 kr
Skuld att fördela 245 000 kr
Den skulden verkar ju alla här vara överens om att han skall vara med och dela på, vilket känns skönt att höra.
Vilket avskräckande exempel! Då ska jag verkligen tänka på att inte ingå några sidoavtal. För allas skull är det nog skönt att göra bodelningen helt klar redan nu, så att man kan gå vidare i livet med klara förutsättningar.
Nu vet vi inte hur du räknat fram den latenta skatteskulden, men jag antar att du räknat med avdrag för alla renoveringar? Har du räknat av för lagfart och pantbrevskostnad när ni köpte?
Är ni överens om värderingen?
OM vi tänker oss att skulden dessutom reduceras med en ev. försäljning av bilen, med 80 000. Då är ni nere i en "överbelåning" på ca 80 000 var. Om det är det enda ni inte kommer överens om, och du bor kvar i huset som värderats lite lågt (låter det som), så kan jag nog tycka att summan 80 000 är lite "felräkningspengar" i det här sammanhanget. Och om det är skillnaden mellan en katastrofal separation (som det låter som, minimum) och fullskaligt krig, mellan två föräldrar, så kanske även du trots allt tjänar på att inte bråka om den summan.
Är ni överens om värderingen?
OM vi tänker oss att skulden dessutom reduceras med en ev. försäljning av bilen, med 80 000. Då är ni nere i en "överbelåning" på ca 80 000 var. Om det är det enda ni inte kommer överens om, och du bor kvar i huset som värderats lite lågt (låter det som), så kan jag nog tycka att summan 80 000 är lite "felräkningspengar" i det här sammanhanget. Och om det är skillnaden mellan en katastrofal separation (som det låter som, minimum) och fullskaligt krig, mellan två föräldrar, så kanske även du trots allt tjänar på att inte bråka om den summan.
Nu gör du mig osäker. I underrättelsen som vi fick från Lantmäteriet står följande;R Runtrunt skrev:
"Ansökan har beviljats för N.N. (1/2 gåva) och N.N. (1/2 gåva). Vederlag för gåvan är 85 procent eller mer av taxeringsvärdet och därmed har gåvan i stämpelskattshänseende ansetts vara ett köp." Det finns dock ett gåvobrev skrivet tillsammans med bankjurist, och också ett avtal om samägande där följande står "Fastigheten har lämnats som gåva av N.N:s mor, varvid ersättningen bestämdes till ett värde som understeg marknadsvärdet." Jag tänker att för Lantmäteriets skull anses det vara ett köp, men skattemässigt är det en gåva, vilket gör att anskaffningsvärdet är kostnaden för byggnation 1977, dvs 350 000 kr. Skatteverket säger följande;
Kontinuitetsprincipen
Har fastighet förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller liknande, dvs. på ett sätt som inte är jämförbart med köp eller byte, anses den förvärvad vid närmast föregående köp, byte eller därmed jämförligt förvärv (44 kap. 21 § IL). Detta är den s.k. kontinuitetsprincipen.
Den som förvärvar en fastighet genom arv, testamente, gåva, bodelning eller liknande, får tillgodoräkna sig den föregående innehavarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter. Skulle även denne ha förvärvat fastigheten genom arv, testamente, bodelning eller liknande, så läggs anskaffningsutgiften m.m. i det tidigare ägarledet till grund för beskattningen, osv
Nu har jag gjort avdrag även för lagfart och pantbrevskostnad, samt sänkt lånet med summan för bilen. Då hamnar vi på en förlust på ca 40 000 kr var. Som du säger är det nog inte värt att bråka om detta belopp.H hempularen skrev:
Nej, han är inte helt okej med värderingen. Han har fått en värdering på 3 000 000 kr (gjord genom att knappa in lite uppgifter på hans jobb, och alltså ingen som vart ut till fastigheten) så han tycker nog att värderingen är snål. Men om jag då efterskänker 40 000 kr och vi slipper strul med försäljning, etc så kanske han ändå kan nöja sig. Ingen kommer ju gå ur det här som "vinnare" utan det handlar väl om att båda ska bli så lite förlorare som möjligt, speciellt med tanke på barnen.
På tal om något annat (jag måste ju passa på eftersom jag märker att ni har bra koll) så har vi muntligt kommit överens om att jag skall få bo kvar i fastigheten om vi separerar. Det finns också ett skrivet samägandeavtal som fastslår följande "Om vårt samboförhållande skulle upphöra ska N.N. (jag) ha rätt att överta fastigheten mot att hon löser ut N.N (mitt ex) i enlighet med sambolagens delningsregler". Är denna rad tillräcklig för att hävda att jag ska få ta över fastigheten, och att han inte har rätt att sälja på offentlig auktion?
Jag skulle nog säga att ni betalat alldeles för mycket för huset om affären kategoriseras som gåva. Ni har iom gåvoköpet fått med en latent skatteskuld på 22% av skillnaden mellan 1.5Mkr och 350.000, dvs drygt 240.000. Det blir alltså en dold skuld som ställer till det när lånen ligger på marginalen.
Var det något ni hade med i beräkningen? Fick ni någon rådgivning när ni gjorde upp den affären?
Det är där de ca 240000 ni saknar idag finns. Jag antar att din mor inte betalat någon reavinstskatt. Rent krasst är det isåfall hon som sitter på pengarna som saknas, om jag inte räknar fel eller har missat något.
Var det något ni hade med i beräkningen? Fick ni någon rådgivning när ni gjorde upp den affären?
Det är där de ca 240000 ni saknar idag finns. Jag antar att din mor inte betalat någon reavinstskatt. Rent krasst är det isåfall hon som sitter på pengarna som saknas, om jag inte räknar fel eller har missat något.
Anskaffningsbeloppet kan ni få reda på genom att fråga tidigare ägare, alltså din mor. Om det skattemässigt har räknats som en försäljning har hon tagit upp detta i sin deklaration och betalat vinstskatt. Om det, vilket låter troligt, räknats som en gåva har hon inte betalt vinstskatt därför att ni som nya ägare tagit över tidigare beloppG glasKlara skrev:
Jag vågar inet ge något svar på frågan om samboavtalet är tillräckligt.
Det kan ju bli en tolkningsfråga om "löser ut i enlighet med sambolagens delningsregler". Om man inte är överens om värderingsprinciper, så skulle ju en "sambo" som vill jäklas kunna hävda att fastigheten är värd 6 mil. Vill du då inte betala mellanskillnaden, så har du avstått från din rätt att köpa ut.
Nu låter det ju inte som ni har problem på den nivån.
Vanligt är att man tar in mer än en riktig värdering. Och kommer överens om något i still med medelvärde, eller att ha 3 värderingar och räkna bort en som är ex 20% över eller under medelvärderingen. Bar man är överens om om principen i förväg. Annars kan en extra värdering bara öka konflikterna.
Vi har en bekant som skilt sig efter 25 år. De har gjort två värderingar, men maken som bor kvar hävdar att båda värderingarna, gäller värde utan fel på huset. Och vill dra av typ 3 milj, för olika underhållsåtgärder som han hävdar måste göras efter att han tagit över...
Det kan ju bli en tolkningsfråga om "löser ut i enlighet med sambolagens delningsregler". Om man inte är överens om värderingsprinciper, så skulle ju en "sambo" som vill jäklas kunna hävda att fastigheten är värd 6 mil. Vill du då inte betala mellanskillnaden, så har du avstått från din rätt att köpa ut.
Nu låter det ju inte som ni har problem på den nivån.
Vanligt är att man tar in mer än en riktig värdering. Och kommer överens om något i still med medelvärde, eller att ha 3 värderingar och räkna bort en som är ex 20% över eller under medelvärderingen. Bar man är överens om om principen i förväg. Annars kan en extra värdering bara öka konflikterna.
Vi har en bekant som skilt sig efter 25 år. De har gjort två värderingar, men maken som bor kvar hävdar att båda värderingarna, gäller värde utan fel på huset. Och vill dra av typ 3 milj, för olika underhållsåtgärder som han hävdar måste göras efter att han tagit över...
