Hjälper förfrågningsunderlag (FFU) till att hålla kostnader nere på mindre bygge?
FFU-förfrågningsunderlag
Vad är era erfarenheter kring en detaljerad FFU i avseende att hålla nere kostnaden för ett mindre bygge? Vi ska bygga ett arkitektritat fritidshus (åretrunt-standard på omkring 100 km2) på en stram budget (totalt 2,5 miljoner ej inkluderat tomt). Vi är i kontakt med en arkitekt som utöver skisser och byggritningar också jobbar med att ta fram ett utförligt förfrågningsunderlag, detta kostar givetvis extra eftersom arkitekten får lägga en hel del tid på detta. Arkitekten ser dock FFU som en nyckel till att ta kontroll over budgeten och vi är lockade av arkitekten i fråga eftersom hon till skillnad från andra vi har varit I kontakt med har ett tydligt budgettänk och hävdar att man kan pressa priserna om man planerar väl i början. Vi funderar nu på om det är värt att lägga 60-70 extra arkitekttimmar (á 1000 kr /h + moms) för detta arbete. Vår förhoppning är att detta arbete kan hjälpa oss hålla kostnaderna nere. Tror ni att så är fallet eller är de pengarna mer värda någon annanstans i hus-budgeten? Vad har ni för erfarenheter av FFU? Hjälper det till att hålla kostnaderna nere? Vi har varit I kontakt med andra arkitekter som inte jobbar på samma sätt utan processen skulle i de fallen vara att det bara är byggritningar som lämnas till byggaren och byggaren får räkna utifrån det.
Vi är redan ganska säkra på vilken byggare vi kommer att anlita men tänker skicka ut förfrågningsunderlaget till tre olika firmor för att se om den vi tror kommer bli billigast blir det och för att få lite förhandlingsläge. Tror ni att vi har nytta av FFU-arbetet även om vi redan vet vilken byggare vi kommer att använda? Eller är det mest användbart om man vill skicka ut en offertförfrågan till ett stort antal byggare? Byggaren vi planerar att använda oss av ställer sig mycket positiv till en FFU och sa att det är så de vill ha det men att det ofta saknas för mindre byggen.
Vi är helt gröna på byggahus fronten så all input uppskattas!
Vänligen,
Rikard och Lisa
Vad är era erfarenheter kring en detaljerad FFU i avseende att hålla nere kostnaden för ett mindre bygge? Vi ska bygga ett arkitektritat fritidshus (åretrunt-standard på omkring 100 km2) på en stram budget (totalt 2,5 miljoner ej inkluderat tomt). Vi är i kontakt med en arkitekt som utöver skisser och byggritningar också jobbar med att ta fram ett utförligt förfrågningsunderlag, detta kostar givetvis extra eftersom arkitekten får lägga en hel del tid på detta. Arkitekten ser dock FFU som en nyckel till att ta kontroll over budgeten och vi är lockade av arkitekten i fråga eftersom hon till skillnad från andra vi har varit I kontakt med har ett tydligt budgettänk och hävdar att man kan pressa priserna om man planerar väl i början. Vi funderar nu på om det är värt att lägga 60-70 extra arkitekttimmar (á 1000 kr /h + moms) för detta arbete. Vår förhoppning är att detta arbete kan hjälpa oss hålla kostnaderna nere. Tror ni att så är fallet eller är de pengarna mer värda någon annanstans i hus-budgeten? Vad har ni för erfarenheter av FFU? Hjälper det till att hålla kostnaderna nere? Vi har varit I kontakt med andra arkitekter som inte jobbar på samma sätt utan processen skulle i de fallen vara att det bara är byggritningar som lämnas till byggaren och byggaren får räkna utifrån det.
Vi är redan ganska säkra på vilken byggare vi kommer att anlita men tänker skicka ut förfrågningsunderlaget till tre olika firmor för att se om den vi tror kommer bli billigast blir det och för att få lite förhandlingsläge. Tror ni att vi har nytta av FFU-arbetet även om vi redan vet vilken byggare vi kommer att använda? Eller är det mest användbart om man vill skicka ut en offertförfrågan till ett stort antal byggare? Byggaren vi planerar att använda oss av ställer sig mycket positiv till en FFU och sa att det är så de vill ha det men att det ofta saknas för mindre byggen.
Vi är helt gröna på byggahus fronten så all input uppskattas!
Vänligen,
Rikard och Lisa
Om något moment saknas eller avviker från de beskrivna förutsättningarna så blir det en ÄTA som ni får betala extra för. När byggaren räknar på jobbet kommer de välja den billigaste lösningen som ert FFU öppnar för även om de tror att det kommer bli dyrare i praktiken och sedan ta ut skillnaden som ett ändringstillägg från er. Men allt beror egentligen på kvaliteten på FFU. Är det klockrent skrivet så är det bäst, är den ett hafsjobb så blir det riktigt jobbigt.
Har arkitekten några referensuppdrag där ni kan höra att allt fungerade bra?
Har arkitekten några referensuppdrag där ni kan höra att allt fungerade bra?
Ett förfrågningsunderlag måste även innehålla k-ritningar, vilket inte en arkitekt kan tillhandahålla. Har artitekten kontakt med konstruktör också så att detta löser sig eller blir ni mellanhand?
Som personen ovan sa så kan det även bli väldigt dyrt ifall inte ALLT är med. Situationen blir ofta likt utpressning då de givetvis vill utföra arbetet men kan ta bra betalt eftersom man oftast inte vill byta entreprenör.
Edit: För att förtydliga så behöver det inte innehålla k-ritningar, men entreprenören kommer troligen att fråga efter det i vilket fall.
Som personen ovan sa så kan det även bli väldigt dyrt ifall inte ALLT är med. Situationen blir ofta likt utpressning då de givetvis vill utföra arbetet men kan ta bra betalt eftersom man oftast inte vill byta entreprenör.
Edit: För att förtydliga så behöver det inte innehålla k-ritningar, men entreprenören kommer troligen att fråga efter det i vilket fall.
Redigerat:
Vilka handlingar är tänkt att ingå i FU? Arkitekten kanske tänkte göra en byggbeskrivning/rambeskrivning? Det måste inte vara K-ritningar i ett FU för totalentreprenad som skrevs i tidigare inlägg. Entreprenören är själv skyldig att upprätta K-ritningar om du inte tillhandahåller dem men detta verkar fungera dåligt i småhusbranchen.
En totalentreprenad kan vara helt ren eller styrd i olika grad. Allt från att du beställer ett hus med 4 rum till att du tillhandahåller mycket detaljerade ritningar och beskrivningar. I det senare fallet får du mer som du vill ha det och det är lättare att jämföra olika anbud. Men du tar också på dig mer ansvar för att dina tillhandahållna uppgifter är korrekta. Har du tex angett att ett mått ska vara 3 meter men det visar sig att det måste vara 4 pga tex lagkrav kan du få betala extra för denna ändring.
Jag skulle säga att så fort du visar en helt vanlig arkitektritning för en entreprenör för att fråga vad det kostar så är ritningen att betrakta som ett förfrågningsunderlag.
En totalentreprenad kan vara helt ren eller styrd i olika grad. Allt från att du beställer ett hus med 4 rum till att du tillhandahåller mycket detaljerade ritningar och beskrivningar. I det senare fallet får du mer som du vill ha det och det är lättare att jämföra olika anbud. Men du tar också på dig mer ansvar för att dina tillhandahållna uppgifter är korrekta. Har du tex angett att ett mått ska vara 3 meter men det visar sig att det måste vara 4 pga tex lagkrav kan du få betala extra för denna ändring.
Jag skulle säga att så fort du visar en helt vanlig arkitektritning för en entreprenör för att fråga vad det kostar så är ritningen att betrakta som ett förfrågningsunderlag.
Jag var nog lite kort och otydlig i mitt tidigare svar. Jag ändrade och skrev att det inte behöver ingå k-ritningar, men det kommer troligen att frågas efter det.W witten skrev:
Skulle entreprenören inte göra det så kommer de själva föreslå lösningar som även de ofta är väsentligt dyrare än vad de hade behövt bli.
Ja mindre entreprenörer är inte bra på projektering. De hoppar ofta över det steget och gissar lite som vi ofta ser exempel på här i byggahustrådarna. Ibland blir det bra och ibland inte. I stora projekt ligger projekteringen på i mycket runda slängar 10% av byggkostnaden.
Jag förstår inte vad arkitekten försöker sälja på dig, eller jag tror jag förstår att hen vill lura dig på 70 tusen kr.
Vet du vad ett FU eller FFU är?
Vad har ni anlitat arkitekten för exklusive FFU? Om ni har avtalat om bygghandlingar och de är fackmässigt utförda då kan ni kopiera dessa och stryka över bygghandling i rithuvudet och skriva förfrågningsunderlag istället, kostnad ca 1 kr per ritning och du får samma resultat.
Vad du kan bränna de där 70 tusen på istället är att anlita någon/några som kan hjälpa att beskriva tex el, VVS, K, etc då får du ett mer komplett FU.
Vet du vad ett FU eller FFU är?
Vad har ni anlitat arkitekten för exklusive FFU? Om ni har avtalat om bygghandlingar och de är fackmässigt utförda då kan ni kopiera dessa och stryka över bygghandling i rithuvudet och skriva förfrågningsunderlag istället, kostnad ca 1 kr per ritning och du får samma resultat.
Vad du kan bränna de där 70 tusen på istället är att anlita någon/några som kan hjälpa att beskriva tex el, VVS, K, etc då får du ett mer komplett FU.
Generellt skulle jag säga att ett FU leder till lägre pris av huvudsak två skäl:
1. Entreprenören vet vad han räknar på och behöver ta mindre höjd för oförutsett etc.
2. Kan man konkurrensutsätta så påverkar det naturligtvis prisbilden, särskilt om entreprenören vet om det.
Men... alltid men. Vissa entreprenörer (små) blir nervösa av texten i den tekniska beskrivningen och tar höjd pga. Att de tror att de missar saker i beskrivningen samt att hur saler dkavutföras är beskrivna i närmast lagtextanda.
Är det tänkt som en utförande- eller totalentreprenad?
Hur gör ni med FU för EL, VVS, K?
1. Entreprenören vet vad han räknar på och behöver ta mindre höjd för oförutsett etc.
2. Kan man konkurrensutsätta så påverkar det naturligtvis prisbilden, särskilt om entreprenören vet om det.
Men... alltid men. Vissa entreprenörer (små) blir nervösa av texten i den tekniska beskrivningen och tar höjd pga. Att de tror att de missar saker i beskrivningen samt att hur saler dkavutföras är beskrivna i närmast lagtextanda.
Är det tänkt som en utförande- eller totalentreprenad?
Hur gör ni med FU för EL, VVS, K?
Beskrivningsarbete? Du menar kanske någon form av teknisk beskrivning? Jag har inte träffat den arkitekt som kan upprätta en teknisk beskrivning.J Johan456 skrev:
Pudelns kärna är väl vad ingår i A:s arbete exklusive dessa 70 timmar som är obegripliga.
Förhoppningsvis har Byggherren beställt:
Planer, fasader, sektioner, uppställningsritningar, rumsa samt ev någon detalj. Om tanken är att man skall kunna bygga efter dessa då går handlingarna att använda som FU oavsett stämplingen.
Är det bara priset du är ute efter så skulle jag säga att du bara går vidare med A-ritningar, energikrav och en rumsbeskrivning där du beskriver ytskikt.
Tillverkare, konstruktioner mm får entreprenören välja för att utnyttja sina rabatter och kunskaper maximalt.
Det spelar ingen roll hur noga du har spaltat upp allt i en byggbeskrivning om det är en fuskbyggare som utför bygget. Han kommer stt göra på sitt sätt ändå, så var noga med referenser istället för att peta för mycket i handlingarna.
Tillverkare, konstruktioner mm får entreprenören välja för att utnyttja sina rabatter och kunskaper maximalt.
Det spelar ingen roll hur noga du har spaltat upp allt i en byggbeskrivning om det är en fuskbyggare som utför bygget. Han kommer stt göra på sitt sätt ändå, så var noga med referenser istället för att peta för mycket i handlingarna.
Ja, teknisk beskrivning, antingen som en ram eller för en utförande. Du har inte träffat någon sådan arkitekt... nehe. Det var lite raljerande. En teknisk beskrivning är ju egentligen tillför att styra kvaliten. Utan den är väldigt mycket upp till entreprenören.Villa vista skrev:
Jag raljerade faktist inte, har lett många projekt och aldrig träffat en arkitekt som utför beskrivningsarbetet då det omfattar tekniskt kunnande vilket normalt ligger närmare en ingenjörs arbete.
Jag har dock aldrig arbetat med småhus för privatmarknaden, men vill påstå att det är ovanligt med teknisk beskrivning på bygg i FU för villabyggen.
Oavsett är det viktigt för TS att förstå vad A vill sälja, är det TB bygg? Eller har hon ett nätverk med el, vvsproj som tar fram ett komplett FU för dessa 75 tkr? För A borde inte enligt mig ta fram dessa handlingar själv utan att raljera
Jag har dock aldrig arbetat med småhus för privatmarknaden, men vill påstå att det är ovanligt med teknisk beskrivning på bygg i FU för villabyggen.
Oavsett är det viktigt för TS att förstå vad A vill sälja, är det TB bygg? Eller har hon ett nätverk med el, vvsproj som tar fram ett komplett FU för dessa 75 tkr? För A borde inte enligt mig ta fram dessa handlingar själv utan att raljera
Du kan mkt väl ha rätt i det, det låter dock inte alls bra isåfall. Gällande beskrivning till villor så har jag ingen aning hur vanligt det är, däremot är det bra om man vill kunna styra kvaliten.
Håller med dig om att A inte ska ta fram övriga delar, såsom Vvs, el etc.
Håller med dig om att A inte ska ta fram övriga delar, såsom Vvs, el etc.
Det är vanligt att arkitekten är den som upprättar och är redaktör för byggbeskrivningen med stöd av de tekniska konsulterna som bidrar med sin kompetens samt granskning. Det är oftast kanske bara en person per arkitektkontor som jobbar med beskrivningar, om ens någon.
Jag har aldrig stött på detta i ett villaprojekt. Men det finns mig veterligen inte heller någon standard som talar om hur en byggbeskrivning måste se ut så det kan lika gärna vara en A4. I stora projekt så spaltas den upp i AMA-koder men det är inte att tänka på i det här fallet.
Jag har aldrig stött på detta i ett villaprojekt. Men det finns mig veterligen inte heller någon standard som talar om hur en byggbeskrivning måste se ut så det kan lika gärna vara en A4. I stora projekt så spaltas den upp i AMA-koder men det är inte att tänka på i det här fallet.
