Föreningsstämma vid ”stor” förändring, vad gäller?
Hej,
Vi är en bostadsförening som planerar att anlägga parkeringsplatser och fått bygglov beviljat. Tanken nu är att via en föreningsstämma få beslut om ett genomförande. Då har vi fått besked om att eftersom det räknas som en stor förändring så måste 2/3 av alla medlemmar rösta ja. De som inte kommer på stämman räknas alltså som ett nej vilket gör att det troligtvis blir väldigt svårt att få igenom beslutet eftersom många inte kanske påverkas eller bryr sig.
Kan det verkligen stämma? Då skulle det bli väldigt svårt att få igenom förändringar för alla bostadsrättsföreningar.
Vi är en bostadsförening som planerar att anlägga parkeringsplatser och fått bygglov beviljat. Tanken nu är att via en föreningsstämma få beslut om ett genomförande. Då har vi fått besked om att eftersom det räknas som en stor förändring så måste 2/3 av alla medlemmar rösta ja. De som inte kommer på stämman räknas alltså som ett nej vilket gör att det troligtvis blir väldigt svårt att få igenom beslutet eftersom många inte kanske påverkas eller bryr sig.
Kan det verkligen stämma? Då skulle det bli väldigt svårt att få igenom förändringar för alla bostadsrättsföreningar.
Husägare
· Klagshamn
· 276 inlägg
Det beror helt på hur era stadgar är skrivna. Det finns vad jag vet inget i bostadsrättslagen som kräver stämmobeslut på "stora förändringar", varken med enkel eller 2/3 majoritet. I vår förening skulle styrelsen kunna fatta ett sådant beslut.
Mitt råd är att plocka fram stadgarna och läs på om vad som ska beslutas på stämmor, brukar vara nyval av styrelse, ansvarsbefriande av avgående styrelse, val av revisor samt ändring av stadgar.
Mitt råd är att plocka fram stadgarna och läs på om vad som ska beslutas på stämmor, brukar vara nyval av styrelse, ansvarsbefriande av avgående styrelse, val av revisor samt ändring av stadgar.
Se till att informera mycket, dels med information om för- och nackdelar på papper i brevlådorna och dels med informations- och diskussionsmöten så att så många som möjligt blir intresserade av att få till stånd parkeringsplatserna.
Vad är det som får dig att tycka att det är en så stor förändring att 2/3 av alla medlemmar måste säga ja?
Jämför http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/foreningsstamma
Vad är det som får dig att tycka att det är en så stor förändring att 2/3 av alla medlemmar måste säga ja?
Jämför http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/foreningsstamma
BirgitS skrev:
I länken ovan finns något som rör ändring av föreningens verksamhet 2/3-delar
I länken nedan på s1 sista styckena berörs det lite om 2/3
http://www.bostadsratterna.se/sites...ernadirekt/bostadsratterna_direkt_2015_08.pdf
Om parkeringsplatserna bara är till för medlemmar så är det inte säkert att det är en ändring av verksamheten.
Är det många medlemmar som drabbas negativt av att det blir parkeringsplatser?
För det är ju just sådana fall som det stycket i PDF:en tar upp.
Dessutom kan jag inte se att det står 2/3 av alla medlemmar utan jag tycker det verkar vara 2/3 av stämmorösterna.
Obs! Jag har inte varit styrelseledamot i BRF utan är bara en intresserad BRF-medlem.
Är det många medlemmar som drabbas negativt av att det blir parkeringsplatser?
För det är ju just sådana fall som det stycket i PDF:en tar upp.
Dessutom kan jag inte se att det står 2/3 av alla medlemmar utan jag tycker det verkar vara 2/3 av stämmorösterna.
Obs! Jag har inte varit styrelseledamot i BRF utan är bara en intresserad BRF-medlem.
Japp, 2/3 av de röster som är representerade på stämman är det naturligtvis, och det gäller stadgeändring, sådan ändring som påverkar en lägenhet och lägenhetsinnehavaren motsätter sig åtgärden, och vissa andra situationer.
För en s.k. "stor förändring" krävs stämmobeslut, utan någon särskild majoritet. Mindre förändringar kan styrelsen besluta om utan stämmobeslut.
De som bor på de nedre våningarna, med sovrum som vetter mot den tänkta parkeringsplatsen kan ju nog uppleva att det är en väsentlig förändring från gräsmatta, med avseende på ljud från parkerande bilar tex. Det får ju då vägas mot det tillskott till ekonomin som jag antar p-platserna ger. Det kan ju vara en bra idé att tydligt presentera vad ni kan göra med det här tillskottet.
Har inte koll på bostadsrätter numera, men i samfällighet gäller att 100% av medlemmarna måste svara ja till aktiviteter som ligger utanför samfällighetens egentliga syfte, eller för förändring av detta. Uteblivet svar räknas som nej. Sådant måste därmed kommuniceras via brev med skriftlig svarstalong (eller motsvarande) för att vara giltigt.
När jag funderar på hur det såg ut där jag bodde när jag hade bostadsrätt, så hade jag sagt nej till en sådan förändring. Även om gräsmattan och fruktträdet inte nyttjas så är det ändå den utsikt många har tänker jag.
När jag funderar på hur det såg ut där jag bodde när jag hade bostadsrätt, så hade jag sagt nej till en sådan förändring. Även om gräsmattan och fruktträdet inte nyttjas så är det ändå den utsikt många har tänker jag.
Det är helt klart en föränding av sådan karaktär att det skall vara ett stämmobeslut, inte en styrelsefråga.
Men detta med 2/3 majoritet:
Enl. bostadsrättslagen 9 kap 15 och 16 § så gäller särskilda majoritetsregler för vissa beslut. För det första om man ändrar det inbördes förhållandet av andelstal. Då gäller att antingen alla eller 2/3 av alla berörda röstar för beslutet, som i 2/3 fallet också måste godkännas av hyresnämnden. I det fallet är alltså frånvaro från stämman en nejröst.
Det som skulle kunna vara aktuellt här (men inte enl. min åsikt) är 16 § 2:
"om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden."
Den paragrafen handlar om ingrepp inom bostadsrätten, typ att man måste ta några kvadratmeter för att bygga ett hisschakt.
P-platserna handlar om saker utanför bostadsrätten.
En annan paragraf i sammanhanget som man med stor tvekan skulle kunna hävda är att om beslutet innebär en utökning av verksamheten, så krävs 2/3 majoritet av de röstande. Det gäller då saker i stil med att föreningen bestämmer sig för att öppna egen förskola (sådana beslut har tagits i föreningar). Att börja hyra ut P-platser skulle med tvekan kunna anses som en utökning av verksamheten, har man ex. inte haft parkeringar alls förut, så är det en större förändring än om man bara anlägger fler parkeringar. Mot detta kan ställas att det hör till normal boendeverksamhet att ha parkeringar, och föreningens hela syfte är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar. Normala tillbehör till bostadsverksamheten är inte en utökning av verksamheten. Exempel, äldre föreningar hade centralantenn för radio, det är inte en utökning när dessa föreningar började tillhandahålla även TV i centralantennen. Det har inte ansetts som en utökning av verksamheten att dra in Fiber för internet, det är ett normalt tillbehör till boendeverksamheten.
Men i båda dessa (förändring av en bostadsrätt, och utökning av verksamheten) fall så är det alltså 2/3 av de röstande som i så fall gäller. Det är bara i fallet att man ändra andelstalen som, det gäller 2/3 av alla medlemmar (i praktiken berörs ju alla om man ändrar någons andelstal, det är bara om om man ex. minskar ett andelstal med lika mycket som man ökar en annans andelstal, som det blir en begränsad grupp som påverkas).
Men man måste också titta i stadgarna, 16 § tillåter att det kan finnas stadgeparagrafer som anger kvalificerad majoritet även för andra beslut än de som räknas upp i lagen.
Men detta med 2/3 majoritet:
Enl. bostadsrättslagen 9 kap 15 och 16 § så gäller särskilda majoritetsregler för vissa beslut. För det första om man ändrar det inbördes förhållandet av andelstal. Då gäller att antingen alla eller 2/3 av alla berörda röstar för beslutet, som i 2/3 fallet också måste godkännas av hyresnämnden. I det fallet är alltså frånvaro från stämman en nejröst.
Det som skulle kunna vara aktuellt här (men inte enl. min åsikt) är 16 § 2:
"om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden."
Den paragrafen handlar om ingrepp inom bostadsrätten, typ att man måste ta några kvadratmeter för att bygga ett hisschakt.
P-platserna handlar om saker utanför bostadsrätten.
En annan paragraf i sammanhanget som man med stor tvekan skulle kunna hävda är att om beslutet innebär en utökning av verksamheten, så krävs 2/3 majoritet av de röstande. Det gäller då saker i stil med att föreningen bestämmer sig för att öppna egen förskola (sådana beslut har tagits i föreningar). Att börja hyra ut P-platser skulle med tvekan kunna anses som en utökning av verksamheten, har man ex. inte haft parkeringar alls förut, så är det en större förändring än om man bara anlägger fler parkeringar. Mot detta kan ställas att det hör till normal boendeverksamhet att ha parkeringar, och föreningens hela syfte är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar. Normala tillbehör till bostadsverksamheten är inte en utökning av verksamheten. Exempel, äldre föreningar hade centralantenn för radio, det är inte en utökning när dessa föreningar började tillhandahålla även TV i centralantennen. Det har inte ansetts som en utökning av verksamheten att dra in Fiber för internet, det är ett normalt tillbehör till boendeverksamheten.
Men i båda dessa (förändring av en bostadsrätt, och utökning av verksamheten) fall så är det alltså 2/3 av de röstande som i så fall gäller. Det är bara i fallet att man ändra andelstalen som, det gäller 2/3 av alla medlemmar (i praktiken berörs ju alla om man ändrar någons andelstal, det är bara om om man ex. minskar ett andelstal med lika mycket som man ökar en annans andelstal, som det blir en begränsad grupp som påverkas).
Men man måste också titta i stadgarna, 16 § tillåter att det kan finnas stadgeparagrafer som anger kvalificerad majoritet även för andra beslut än de som räknas upp i lagen.
Redigerat:
Förbered för laddning av elbilar så kanske några mjuknar och röstar ja 
Helt oavsett om någon mjuknar eller ej så bör man förbereda det, för att inte behöva göra en ännu dyrare efterinstallation om ett par år.
För att få med er så många som möjligt, prata det språket alla förstår, pengar.
P-platserna ska gynna alla i föreningen, inte bara de med bil.
Detta nås lättast genom att marknadsprissätta platserna, ingen subvention. Givet att "marknadspriset" är tillräckligt så bör nedan beaktas, om det är för lågt är det svårt att motivera...
Denna intäkt ska täcka investeringens ränta, amortering och skälig avkastning (några procent iaf 5-7% kanske) samt det extra underhåll plasterna medför (skottning osv).
Den "vinst" som görs på platserna skall sedan bidra till hela föreningens ekonomi på ett positivt sätt...
P-platserna ska gynna alla i föreningen, inte bara de med bil.
Detta nås lättast genom att marknadsprissätta platserna, ingen subvention. Givet att "marknadspriset" är tillräckligt så bör nedan beaktas, om det är för lågt är det svårt att motivera...
Denna intäkt ska täcka investeringens ränta, amortering och skälig avkastning (några procent iaf 5-7% kanske) samt det extra underhåll plasterna medför (skottning osv).
Den "vinst" som görs på platserna skall sedan bidra till hela föreningens ekonomi på ett positivt sätt...
