Handläggaren yrkar på avslag; med vilken rätt?
Hej,
Jag skulle behöva alla tips och råd jag kan få ang hur jag ska gå vidare med mitt ärende ang bygglov. Det ser ut som följer:
Jag har en tomt med en gammal stuga från 1919 på omkr 45 kvm. Tomten är a 3000 kvm och ligger utanför detaljplan, men klassas som "samlad bebyggelse".
Innan jag köpte fastigheten för ca 3 år sedan ringde jag upp stadsbyggnadskontoret och fick besked att de inte såg några hinder för att bygga hus på tomten. Jag påpekade även att stugan ska renoveras och att jag avser att ha den kvar även efter att mitt hus är byggd.
- Inga problem.
Jag spenderar sedan 3 år av min tid på att renovera stugan för att få den i ok skick (Milt uttryckt ett renoveringsobjekt) och jag installerar reningsverk för två hushåll just för att kunna ha kvar stugan. Ställer f.ö frågan ytterligare en gång innan jag lägger ut de 70 000kr extra en anläggning för två hushåll, kontra ett hushåll kostade 2017.
Sedan är det dags att söka bygglov. Glad i hågen ringer jag stadsbyggnadskontoret igen och får direkt tala med en trevlig och serviceminded handläggare, som upplyser mig om att pga "det redan finns en byggnad på tomten så behöves inget förhandsbesked"
- Tack för det! Låter ju bra!
10 veckor senare kommer smällen: Vår handläggare begär först och främst in komplettering på nockhöjd och handikappanpassning. Detta fixas av arkitekten till en kostnad av ett antal surt förvärvade tusenlappar.
TVÅ VECKOR senare hör handläggaren av sig igen med beskedet; att hon tänker rekommendera avslag på min bygglovsansökan pga det redan finns ett "permanentboende" på tomten.
Detta gör hon utan att ens ha gjort ett platsbesök och tittat på stugan. Hade hon gjort det hade hon bl a sett att stugan är 45 kvm. Det är under 210cm i takhöjd i så gott som hela stugan, utom några få kvm i köket.
Hon har heller inte, trots upprepade förfrågningar kunnat hänvisa till någon lag eller regelverk till hur hon klassar min stuga som "permanentboende". Hon har inte heller redovisat till vilken lag eller regelverk som säger att det inte får finnas två "permanentboenden" (Om man nu ska klassa den så) på tomten.
Efter många om och men går hon med att på stugan får stå kvar undertiden jag bygger huset (Hade nämligen tänkt bo i stugan under bygget) men att jag minsann inte kommer få något slutbesked om jag inte river stugan omedelbart efter att huset står klart. Hon avslutar med att påpeka att jag ju "alltid kan bygga uppstugan igen efter att huset är klart" Då finns det tydligen inga hinder längre?!?!?!
Har någon några tips på vad jag ska göra? Tjänar jag något på att t ex kontakta en jurist direkt innan nämnden har kommit med sitt beslut. Kan jag själv kontakta nämnden förklara mitt ärende?
- En sak är säker; jag tänker inte ge mig utan strid. Men av vad jag läst på nätet så får jag ingen riktig klarhet i vad som gäller. Och vår handläggare är, som ni säkert förstår, inte direkt den hjälpsamme typen.
Någon som haft liknande problem? Hur har ni i så fall hanterat det?
Pls help!
Jag skulle behöva alla tips och råd jag kan få ang hur jag ska gå vidare med mitt ärende ang bygglov. Det ser ut som följer:
Jag har en tomt med en gammal stuga från 1919 på omkr 45 kvm. Tomten är a 3000 kvm och ligger utanför detaljplan, men klassas som "samlad bebyggelse".
Innan jag köpte fastigheten för ca 3 år sedan ringde jag upp stadsbyggnadskontoret och fick besked att de inte såg några hinder för att bygga hus på tomten. Jag påpekade även att stugan ska renoveras och att jag avser att ha den kvar även efter att mitt hus är byggd.
- Inga problem.
Jag spenderar sedan 3 år av min tid på att renovera stugan för att få den i ok skick (Milt uttryckt ett renoveringsobjekt) och jag installerar reningsverk för två hushåll just för att kunna ha kvar stugan. Ställer f.ö frågan ytterligare en gång innan jag lägger ut de 70 000kr extra en anläggning för två hushåll, kontra ett hushåll kostade 2017.
Sedan är det dags att söka bygglov. Glad i hågen ringer jag stadsbyggnadskontoret igen och får direkt tala med en trevlig och serviceminded handläggare, som upplyser mig om att pga "det redan finns en byggnad på tomten så behöves inget förhandsbesked"
- Tack för det! Låter ju bra!
10 veckor senare kommer smällen: Vår handläggare begär först och främst in komplettering på nockhöjd och handikappanpassning. Detta fixas av arkitekten till en kostnad av ett antal surt förvärvade tusenlappar.
TVÅ VECKOR senare hör handläggaren av sig igen med beskedet; att hon tänker rekommendera avslag på min bygglovsansökan pga det redan finns ett "permanentboende" på tomten.
Detta gör hon utan att ens ha gjort ett platsbesök och tittat på stugan. Hade hon gjort det hade hon bl a sett att stugan är 45 kvm. Det är under 210cm i takhöjd i så gott som hela stugan, utom några få kvm i köket.
Hon har heller inte, trots upprepade förfrågningar kunnat hänvisa till någon lag eller regelverk till hur hon klassar min stuga som "permanentboende". Hon har inte heller redovisat till vilken lag eller regelverk som säger att det inte får finnas två "permanentboenden" (Om man nu ska klassa den så) på tomten.
Efter många om och men går hon med att på stugan får stå kvar undertiden jag bygger huset (Hade nämligen tänkt bo i stugan under bygget) men att jag minsann inte kommer få något slutbesked om jag inte river stugan omedelbart efter att huset står klart. Hon avslutar med att påpeka att jag ju "alltid kan bygga uppstugan igen efter att huset är klart" Då finns det tydligen inga hinder längre?!?!?!
Har någon några tips på vad jag ska göra? Tjänar jag något på att t ex kontakta en jurist direkt innan nämnden har kommit med sitt beslut. Kan jag själv kontakta nämnden förklara mitt ärende?
- En sak är säker; jag tänker inte ge mig utan strid. Men av vad jag läst på nätet så får jag ingen riktig klarhet i vad som gäller. Och vår handläggare är, som ni säkert förstår, inte direkt den hjälpsamme typen.
Någon som haft liknande problem? Hur har ni i så fall hanterat det?
Pls help!
Det låter som att handläggaren har något emot dig... Dokumentera noga all kommunikation och ta upp detta med dennes chef. Får du bara bygglovet i handen kan de inte neka dig slutbesked för att stugan står kvar. Rivningslov för stugan är ju ett separat ärende.
Två bostadshus på en tomt brukar inte godkännas. Men framhåll att stugan är en komplementbyggnad och avsedd att användas som förråd och gäststuga.
Redigerat:
Hemmakatten skrev:
Det är just det jag gjort; men det köper inte handläggaren. Vi får se om nämnden accepterar det (För det är faktiskt så det är; stugan är inget man vill bo permanent i pga låg takhöjd, dålig värme, liten golvyta och allmänt dåligt planerar á la 1919 etc) Men då jag lagt ned så pass mycket tid och pengar så vill jag självklart inte riva.
Till saken hör att grannen har en liknande stuga som är strax under 40kvm som han fick behålla, då han byggde hus för 2 år sedan. Det finns även massvis med exempel på tomten i området som har minst två större hus (permanentbostäder) på samma tomt.
Har någon tagit ett liknande ärende till nämnden? Får man själv komma in skriftligt med en beskrivning på sin sak, eller går nämnden enbart på handläggarens utsago?
De kan absolut neka slutbesked om det är ett villkor i bygglovet att det andra huset ska rivas, vilket det bör vara om handläggaren är någorlunda rutinerad...N NoOne2k skrev:
Då tjänstemän sällan (aldrig?) har delegation på avslag utan det är nämndbeslut så skriver tjänstemannen ett förslag till beslut som sökanden sedan får yttra sig på till nämnden så de kan väga i den sökandes synpunkter i sitt beslut. Och eftersom nämnderna är politiker som är måna om sin väljarbas är det inte ovanligt att de tar rent lagvidriga beslut, så det finns absolut möjlighet att de går på din linje även om tjänstemannen inte gör bedömningen att det är lämpligt.Johning skrev:
Är du skriven på adressen och bor permanent i huset? Eftersom fritidshus/permanentboende inte är definierat i PBL brukar man i högre instanser, sist jag läste något rättsfall iallafall, utgå från användningssättet när man gör bedömningen, så anger du att det används som ett fritidshus så är det utgångspunkten. Men eftersom det inte är definierat så har många kommuner också egna riktlinjer för bedömning av fritidshus som kan innefatta saker som om det finns VA, storlek på huset, om det är uppvärmt osv så där kan det skilja sig lite mot högre instanser.
Någon form av vägledning kan enligt mig hämtas från BBR 9.11 där man anger att reglerna för energihushållning inte gäller: "bostadshus som används eller är avsedda för användning antingen mindre än fyra månader per år eller under en begränsad del av året motsvarande en energianvändning som beräknas vara mindre än 25 procent av vad som skulle vara fallet vid helårsanvändning"
Tidigare angavs att reglerna inte gällde för fritidshus, men det funkade inte eftersom man hävdade att all bebyggelse i fjällvärlden var fritidshus även om de var 300m2 stora i flera plan. Så här har man, enligt mig, på något sätt tolkat vad lagstiftningen bedömer som fritidshus utan att lägga till definitionen i PBL.
Antalet bostadshus på en tomt är också en lämplighetsbedömning som är upp till kommunen att göra utifrån 2 kap PBL.
Vid exempelvis nybyggnad för generationsboenden på jordbruksfastigheter är det många gånger ett krav att tillkommande bebyggelse ska placeras inom befintlig gårdsbildning för att försöka minimera risken för framtida avstyckningar. Så om det finns möjlighet kan du kanske prova att placera det nya huset på ett sådant sätt och ha det som ett motiv.
Jag skulle kolla upp om kommunen har någon översiktsplan och om det står något om området eller något generellt om lokalisering av ny bebyggelse utanför detaljplan och försöka motivera hur ditt bygge stämmer överens med översiktsplanen.
Rumshöjden är också ett argument jag skulle lyfta fram till nämnden om varför byggnaden är olämplig som permanentboende eftersom man understiger kraven i BBR så är din bedömning att det är olämpligt att bo permanent i byggnaden.
Ett sista tips är att överklaga vidare om nämnden ändå beslutar om avslag, just eftersom det är bedömningar som görs kan det hända att andra bedömningar görs vid överprövning. Även om det är tråkigt för det kan dra ut lite på tiden så kan man iallafall få andra ögon att titta på det om man tycker man kört fast med byggnadsnämnden.
Lycka till.
Nyfiken, i vilken kommun är detta? Har också haft ett jättebråk med min kommun nämligen som gällde bygglov. Tog 3 år innan jag fick rätt, men rätt fick jag.
Hej
Ännu ett exempel på hur rättsosäker vår bygglovshantering är i Sverige. Det är en pinsamhet som våra politiker borde göra något åt. Man silar mygg o sväljer kameler.
Som arkitekt har jag i flera fall fått erfara hur mindre, "oskyldiga", villatillbyggnader granskas och vänds o vrids och plågas med kompletteringskrav och tolkningsbedömningar som efter långt manglande visar sig sakna grund.
Handläggningen lägger ner oproportionerligt mer tid på granskningen av små projekt i jmf med större och dessutom ofta utan stöd i lag o anvisningar, verkligen irriterande och pinsamt. En skam för en rättstat att det underlag som bygglov ska granskas utifrån till stor del visar sig bestå av tyckanden och bedömningar.
/ E.T. Nordin
Ännu ett exempel på hur rättsosäker vår bygglovshantering är i Sverige. Det är en pinsamhet som våra politiker borde göra något åt. Man silar mygg o sväljer kameler.
Som arkitekt har jag i flera fall fått erfara hur mindre, "oskyldiga", villatillbyggnader granskas och vänds o vrids och plågas med kompletteringskrav och tolkningsbedömningar som efter långt manglande visar sig sakna grund.
Handläggningen lägger ner oproportionerligt mer tid på granskningen av små projekt i jmf med större och dessutom ofta utan stöd i lag o anvisningar, verkligen irriterande och pinsamt. En skam för en rättstat att det underlag som bygglov ska granskas utifrån till stor del visar sig bestå av tyckanden och bedömningar.
/ E.T. Nordin
Allvetare
· Västra Götaland
· 9 796 inlägg
Om då den nya byggnaden är ett komplement till den gamla och det på så vis inte är 2 bostäder på samma tomt?
Givet att ingen detaljplan så hindrar kan ett knep vara att klyva tomten. Simsalabim - du får två tomter, varav den ena är obebyggd, och den andra bebyggd med befintlig stuga. En sådan förrättning begär du hos lantmäteriet, som i sin tur hör bygglovsenheten om den nya (obebyggda) fastigheten blir användbar för ändamålet (dvs kommer att bli möjlig att bebygga). Förrättningen kostar en slant, men ökar markens värde, om den säkrar ökad byggrätt.
Jag vet inte om det kan vara till hjälp, men påstå att du behöver den gamla lilla stugan för att kunna öva musik utan att störa, tex trummor. Eller att du behöver den för något annat konstnärligt, skriv-, målar- eller sy-atelje.
Blir irriterad på samhället när jag läser sådant här. Är inte Attefallshus gjorda för att man ska kunna bo där permanent?
Blir irriterad på samhället när jag läser sådant här. Är inte Attefallshus gjorda för att man ska kunna bo där permanent?
Ange att det nya huset ska bli huvudbyggnad och att den befintliga ska bli komplementbostad. Finns ingen praxis som säger att det inte får finnas flera bostadshus på en fastighet. Men kolla vad översiktsplanen säger och övriga policydokument kopplade till byggande på kommunen.
Har själv funderat i de banorna, men finns det inte problem med det förfarandet också?B billy_baver skrev:
Dels att en avstyckning tillför x antal tiotusenlappar i projektkostnad, men också servitut gällande VA och el eller om tomterna måste ha separata system så kostar ju även det en skön slant?
Jag har inte samma problem som TS, men en begränsning i byggyta i detaljplaneringen som redan är med råge uppfylld.
Ökad byggrätt tillför värde, och det kostar en slant. Helt klart, ja. Precis som du påpekar beror utfallet på planbestämmelser, VA-taxor och en del andra strukturella villkor.
Keexet skrev:
Tomten kom något tidigt till mig:
- Bygglovet är nu godkänt!
För den som har/har haft/kommer att få liknande problem som jag haft med mitt bygglov så ska jag snabbt dela med mig om vad som hänt och hur det hela har lösts.
Jag äger som sagt en ca 3000 m2 tomt. Tomten ligger utanför detaljplan men räknas som "sammanhängande bebyggelse". På tomten står en stuga på omkr 502 totalarea. Byggd i början av 1900-talet av kaffeved och masonit. På tomten finns även en "friggebod" i form av ett kallförråd bestående av en skit-byggnad som är hopsäckad från två kurer från okänd travbana (enl ryktet. Mao; i stort sett bara riva.
Då jag köpte tomten för ca 3 år sedan ställde jag specifikt frågan om det förelåg några hinder för att bygga ett hus längre upp på tomten. Svaret blev nej. Jag anlade avlopp i form av reningsverk för två hushåll (Efter att ytterligare en gång talat med kommunen ang möjligheten att bygga ytterligare ett hus) Glad i hågen över de positiva beskeden gick jag igång och spenderade all fritid i ett par år på att renovera stugan med det långsiktiga målet att kunna bo i stugan medan jag bygger huset och sedan använda stugan som gästbostad alternativt hyra ut den.
Då det väl blev dags att söka bygglov så hamnade jag i klorna på en handläggare med uppenbart sviktande hälsa; då hon stup i ett var sjukskriven.
Då det väl började ha gått 8-9 veckor fick jag svaret att jag måste riva stugan för att få bygga. Hon hade nämligen diskuterat ärendet med sina kollegor och de "tyckte" inte att det var lämpligt med fler hus.
Efter att ha påpekat att åtskilliga grannar i området har kvar sina gamla sommarstugor på tomterna samt byggt nya bostadshus, så krävde jag även att min handläggare skulle redovisa vilken lag alt regelverk hon fattat sitt beslut baserat på.
- Det kunde hon självklart inte göra... utan hon "tyckte" bara. Jag fick beskedet att jag ju kunde ta det vidare till nämnden (Vilka oavsett hade fattat beslutet baserat på handläggarens rekommendation)
Efter att ha kontaktat jurist så stod det klart att handläggaren i fråga inte hade något som helst juridiskt rätt, än mindre skäl att yrka på avslag. Det hela slutade med att jag fick en ny handläggare (en som inte var sjukskriven i tid och otid) Utredningen gjordes om och handläggaren rekommenderade nämnden att bifalla min bygglovsansökan: VILKET NÄMNDEN GJORDE!
Summa summarum: Har du rätt så har du rätt! Handläggare ska inte blanda in något personligt tyckande i ditt ärende. De ska följa lagen/regelverket som alla andra tjänstemän.
Om du känner dig illa behandlad av din handläggare; tveka inte att kräva att få en ny. Tveka heller inte att ställa till ett j*vla liv via dina lokala/kommunala politiker. Det är folkvalda politiker som sitter i nämnderna och fattar beslut; de är valda av oss, avlönas av oss och jobbar därmed för oss!
Kämpa på och ge inte upp!
- Bygglovet är nu godkänt!
För den som har/har haft/kommer att få liknande problem som jag haft med mitt bygglov så ska jag snabbt dela med mig om vad som hänt och hur det hela har lösts.
Jag äger som sagt en ca 3000 m2 tomt. Tomten ligger utanför detaljplan men räknas som "sammanhängande bebyggelse". På tomten står en stuga på omkr 502 totalarea. Byggd i början av 1900-talet av kaffeved och masonit. På tomten finns även en "friggebod" i form av ett kallförråd bestående av en skit-byggnad som är hopsäckad från två kurer från okänd travbana (enl ryktet. Mao; i stort sett bara riva.
Då jag köpte tomten för ca 3 år sedan ställde jag specifikt frågan om det förelåg några hinder för att bygga ett hus längre upp på tomten. Svaret blev nej. Jag anlade avlopp i form av reningsverk för två hushåll (Efter att ytterligare en gång talat med kommunen ang möjligheten att bygga ytterligare ett hus) Glad i hågen över de positiva beskeden gick jag igång och spenderade all fritid i ett par år på att renovera stugan med det långsiktiga målet att kunna bo i stugan medan jag bygger huset och sedan använda stugan som gästbostad alternativt hyra ut den.
Då det väl blev dags att söka bygglov så hamnade jag i klorna på en handläggare med uppenbart sviktande hälsa; då hon stup i ett var sjukskriven.
Då det väl började ha gått 8-9 veckor fick jag svaret att jag måste riva stugan för att få bygga. Hon hade nämligen diskuterat ärendet med sina kollegor och de "tyckte" inte att det var lämpligt med fler hus.
Efter att ha påpekat att åtskilliga grannar i området har kvar sina gamla sommarstugor på tomterna samt byggt nya bostadshus, så krävde jag även att min handläggare skulle redovisa vilken lag alt regelverk hon fattat sitt beslut baserat på.
- Det kunde hon självklart inte göra... utan hon "tyckte" bara. Jag fick beskedet att jag ju kunde ta det vidare till nämnden (Vilka oavsett hade fattat beslutet baserat på handläggarens rekommendation)
Efter att ha kontaktat jurist så stod det klart att handläggaren i fråga inte hade något som helst juridiskt rätt, än mindre skäl att yrka på avslag. Det hela slutade med att jag fick en ny handläggare (en som inte var sjukskriven i tid och otid) Utredningen gjordes om och handläggaren rekommenderade nämnden att bifalla min bygglovsansökan: VILKET NÄMNDEN GJORDE!
Summa summarum: Har du rätt så har du rätt! Handläggare ska inte blanda in något personligt tyckande i ditt ärende. De ska följa lagen/regelverket som alla andra tjänstemän.
Om du känner dig illa behandlad av din handläggare; tveka inte att kräva att få en ny. Tveka heller inte att ställa till ett j*vla liv via dina lokala/kommunala politiker. Det är folkvalda politiker som sitter i nämnderna och fattar beslut; de är valda av oss, avlönas av oss och jobbar därmed för oss!
Kämpa på och ge inte upp!
