Dolda fel - tidsgränser
Hej
Har tidigare ställt en fråga om dolda fel och säljarens ansvar på denna sida och fått en del svar.
Bakgrund - sålde hus för sju år sedan, köparen har nu hört av sig och även skriftligen anmält dolt fel.
Felet består i fel på fasaden som spricker. Huset är nio år gammalt och alla hus i området (20 st) har samma fel. Byggfirman frånsäger sig allt ansvar för dem som inte köpt direkt av dem (våra köpare alltså) och säger att de får vända sig till dem de köpte av och hävda dolt fel.
Byggfirman har dock för två år sedan åtgärdat fel av samma art på samtliga hus (vilket jag tycker är ett erkännande av ansvar för felet). Den som gjort fasadarbetet ska även ha friskrivit sig från ansvar då han ansåg att det var ett felaktigt tillvägagångssätt.
Min fråga nu är egentligen följande - kan köparen anmäla dolt fel till oss nu, när de känt till felet i åtminstone två år? Jag har hört något om praxis på sex månader, stämmer det?
Och - finns det någon begränsning i vad som anses som ett dolt fel som vi som säljare ska ansvara för som är kopplat till vad vi har gjort medan vi ägde huset (dvs vi har ju inte gjort något med fasaden som kan påverka den, kan ett dolt fel vara allt som hänt t ex även åtgärder gjorda av tidigare ägare etc??)
(sen tycker jag personligen att det verkar galet att nuvarande ägare påstår sig inte kunna driva denna fråga mot byggfirman utan väljer att gå på oss, men det är en annan fråga...)
Tacksam för svar!
Har tidigare ställt en fråga om dolda fel och säljarens ansvar på denna sida och fått en del svar.
Bakgrund - sålde hus för sju år sedan, köparen har nu hört av sig och även skriftligen anmält dolt fel.
Felet består i fel på fasaden som spricker. Huset är nio år gammalt och alla hus i området (20 st) har samma fel. Byggfirman frånsäger sig allt ansvar för dem som inte köpt direkt av dem (våra köpare alltså) och säger att de får vända sig till dem de köpte av och hävda dolt fel.
Byggfirman har dock för två år sedan åtgärdat fel av samma art på samtliga hus (vilket jag tycker är ett erkännande av ansvar för felet). Den som gjort fasadarbetet ska även ha friskrivit sig från ansvar då han ansåg att det var ett felaktigt tillvägagångssätt.
Min fråga nu är egentligen följande - kan köparen anmäla dolt fel till oss nu, när de känt till felet i åtminstone två år? Jag har hört något om praxis på sex månader, stämmer det?
Och - finns det någon begränsning i vad som anses som ett dolt fel som vi som säljare ska ansvara för som är kopplat till vad vi har gjort medan vi ägde huset (dvs vi har ju inte gjort något med fasaden som kan påverka den, kan ett dolt fel vara allt som hänt t ex även åtgärder gjorda av tidigare ägare etc??)
(sen tycker jag personligen att det verkar galet att nuvarande ägare påstår sig inte kunna driva denna fråga mot byggfirman utan väljer att gå på oss, men det är en annan fråga...)
Tacksam för svar!
De ska anmäla till er i skälig tid. 2år låter långt, jag vet inte om det kan klassas som okej. Det stämmer att det är er som husägaren ska gå på med alla dolda fel. Det är ju er de har ett avtal med. Sedan får ni driva det mot byggaren.
Jag tror också att 2 år är för länge att vänta med att anmäla.
Du är ansvarig i 10 år för fel i huset, dvs. egenskaper som köparen inte borde ha anledning att förvänta sig. Och köparen kan inte kräva ersättning för fel som borde kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet.
Köparen ligger rätt så långt som att man inte har anledning att förvänta sig att en 9 år gammal fasad spricker. Vi vet inte vad köparen borde kunnat upptäcka vid en besiktning.
Hur är det med byggfelsförsäkringen? Den borde väl gå in i ett fall som det här?
Du är ansvarig i 10 år för fel i huset, dvs. egenskaper som köparen inte borde ha anledning att förvänta sig. Och köparen kan inte kräva ersättning för fel som borde kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet.
Köparen ligger rätt så långt som att man inte har anledning att förvänta sig att en 9 år gammal fasad spricker. Vi vet inte vad köparen borde kunnat upptäcka vid en besiktning.
Hur är det med byggfelsförsäkringen? Den borde väl gå in i ett fall som det här?
Förstår inte riktigt. Du skriver att samtliga hus åtgärdats, sedan att köparen av ert hus ändå har anmält dolt fel. Har ert före detta hus åtgärdats eller ej? Det är nog praxis att åtgärder som liknar garanti främst gäller mot första ägare, så det är tänkbart att er köpare ( om huset inte åtgärdats) fått rådet att gå på er som förste köpare för att ni ska gå på byggfirman. Det kan ha varit komplicerade frågor som tagit tid att hantera, men två år är lång tid att vänta. Kan drt vara så att de inser att det nu närmar sig gränsen från ert första köp på tio år?
Detta är troligen komplicerat att hantera, och för er del är det viktigt att det går hyggligt snabbt om gränsen på tio år närmar sig. Om ni anses ansvariga kan ni med stor säkerhet gå på byggbolaget, men inte efter tio år, som nu inte är långt borta. I detta fall behöver ni kanske stöd av en fastighetsjurist. Kontakta ert bolag för hemförsäkring, de kan ge hjälp om vem som kan vara lämplig, och hemförsäkringen betalar troligen en del av kostnaden.
Detta är troligen komplicerat att hantera, och för er del är det viktigt att det går hyggligt snabbt om gränsen på tio år närmar sig. Om ni anses ansvariga kan ni med stor säkerhet gå på byggbolaget, men inte efter tio år, som nu inte är långt borta. I detta fall behöver ni kanske stöd av en fastighetsjurist. Kontakta ert bolag för hemförsäkring, de kan ge hjälp om vem som kan vara lämplig, och hemförsäkringen betalar troligen en del av kostnaden.
Tack för svar. Och förlåt otydligheten, byggfirman har alltså åtgärdat en gång, för två år sen, men mer "lappat och lagat". Nu vill de som bor i husen få till stånd en total omgörning av fasaderna.
Och även jag tycker att byggfelsförsäkringen borde gälla, men då är det ju bråttom. Eller räcker det att felet anmälts innan 10 år gått?
Till saken hör även att huset ägdes i nio månader av en person som vi köpte av, så vi måste isf anmäla till honom.
Och även jag tycker att byggfelsförsäkringen borde gälla, men då är det ju bråttom. Eller räcker det att felet anmälts innan 10 år gått?
Till saken hör även att huset ägdes i nio månader av en person som vi köpte av, så vi måste isf anmäla till honom.
Att anmäla till den ni köpte av, bör du nog göra omgående, oavsett hur det går mellan er och köparen.
Oj, detta är nog en knepig situation. Åtgärder har gjorts, men nuvarande ägare är inte nöjd med detta. Då är det er som ägaren måste gå på och sedan får ni gå vidare. Det är knepigt, men ni bör ju egentligen inte löpa någon risk. Det var alltså en ägare, ägare 1 en kort tid, sedan var det ni ägare 2 i några år och sedan dess ägare 3. Denne ägare 3 har nu gått på er. Som redan sagts så bör ni gå vidare till ägare 1 som ni köpte av med samma begäran som ni fått från ägare 3. Om det blir så att ägare 3 däms kunna få ut något från er så talar det mesta för att ni kan få ut exakt det samma från ägare 1. Denne ägare 1 får då sedan gå vidare till byggföretaget.
Instämmer. Hur det än går tycker man att senaste eller första ägaren ligger sämst till. De imellan kan knappast sitta med svarte Petter när krutröken lagt sig.
OM man nu tänker sig att köparen skulle lyckas få detta till att vara ett dolt fel, mot ägare 2. Så finns det ingen automatik att ägare 2 skall lyckas få det till dolt fel mot ägare 1. Framförallt inte om man avslutar med en förlikning, som nog är vanligaste utgången.
Ja, tänk på detta, det finns förstås ingen automatik. Det är därför ni bör öppna samma förfarande mot ägare 1 som ägare 3 öppnar mot er. Sen kan kni hoppas att processerna löper parallellt så långt som möjligt. Ni behöver nog ett skickligt ombud i detta. Ert bästa hopp är kanske att avvisa klagomål från ägare 3 därför att det gått lång tid, men det är inte säkert att det fungerar. Ägare 3 kan ju hävda att hoppet var att åtgärderna skulle lösa problemet men att de nu förstått att drt inte räcker till. Vi vet ju inte alla förutsättningar här, och du bör kanske vara försiktig med att ge allt underlag, tänk på att det kan hända att även andra inblandade läser vad som skrivs härH hempularen skrev:
Två år bör vara alldeles för lång tid för att räknas som "skälig tid", ifall inte speciella omständigheter föreligger. Rättspraxis är väl inte glasklar efter en snabb Googling på "anmäla dolda fel inom skälig tid", men anger i alla fall att 4,5 månader är ok i just detta fall avgjort i HD som det hänvisas mycket till: https://lagen.nu/dom/nja/2008s1158
Det kan alltså variera från fall till fall vad som är skälig tid, bland annat beroende på köparens kunskap. Och det förutsätter såklart att det är ett dolt fel till att börja med.
Är det helt säkert att köparna känt till detta fel i minst två år, och förstått felet?
Det kan alltså variera från fall till fall vad som är skälig tid, bland annat beroende på köparens kunskap. Och det förutsätter såklart att det är ett dolt fel till att börja med.
Är det helt säkert att köparna känt till detta fel i minst två år, och förstått felet?
Har svårt att förstå att nuvarande köpare har något att komna med. Jag skulke sitta still i båten och inte svara köparna mer alls.
Drar köparna det till tingsrätten i en civilrättlig process är det först då ni bör svara.
Drar köparna det till tingsrätten i en civilrättlig process är det först då ni bör svara.
Det är några saker att tänka på här.
1. Det fel som köparen vill åberopa, skall ha förelegat vid tiden för köpet, dvs för sju år sedan.
2. För att räknas som ett dolt fel, skall köparen inte ha kunnat upptäcka felet vid tiden för köpet, det får t.ex. inte ha varit ett allmänt känt fel på dessa hus.
3. Vad jag förstår så har fasaden på huset renoverats under den tid köparen ägt huset. Därefter har något hänt med fasaden igen, och köparen hävdar nu dolt fel. Men man kan inte hävda någon form av fel, på någonting som har utförts efter att man köpt fastigheten. Det är som att köpa en träkåk, måla om den, och sedan hävda dolt fel när färgen börjar flagna.
4. Om köparen vill hävda dolt fel, skall säljaren ges möjlighet att åtgärda felet. Men i detta fallet har alltså felet redan åtgärdats en gång, av någon annan än säljaren, utan att säljaren ens informerats, om jag förstår saken rätt. Köparen har således redan försuttit sin chans att anmäla dolt fel, då säljaren aldrig fick chansen att själv åtgärda felet.
5. Om entreprenören redan åtgärdat felet åt den nya ägaren, torde den nya ägaren fått en garanti på det arbete som entreprenören utfört, och det är denna garanti som nu ska åberopas.
6. Inte nog med att den nya ägaren valt att vänta i minst två år med att påtala det "dolda felet", felet har dessutom åtgärdats en gång redan. Frågan är hur lång tid det gick från det att den nya ägaren blev varse problemen, till dess att entreprenören åtgärdade felet för två år sedan. Sannolikt inte en oansenligt kort tid. Därmed är det säkert en bra bit över två år som den nya ägaren väntat med detta. Köparen måste meddela dolt fel inom "rimlig tid". Att vänta mer än två år för fasadsprickor är allt annat än rimligt, helt säkert. Att felet dessutom åtgärdats en gång under tiden, gör bara det hela ännu mer orimligt.
7. Ja, det är första köparen som entreprenörens garanti generellt sett gäller emot, alltså varken er eller nya ägaren. Däremot kan entreprenören medge att garantin överförs till nya ägare, och om entreprenören har reparerat fastigheten åt den nya ägaren, så har denne i praktiken redan medgivit ett sådant överförande. Hänger dessutom ihop med punkt 5.
En intressant fundering är om de nya ägarna kan anses ha accepterat det ursprungliga fel som förelåg, om det nu förelåg ett sådant, i samband med att de accepterat de åtgärder som utfördes för två år sedan. De har ju då, vad jag förstår, varit överens med entreprenören om att felet skall åtgärdas på ett visst sätt.
Ni bör nog påtala alla aspekter till varför ni inte har något ansvar för det påstådda, samt påtala att felet åtgärdades får två år sedan utan er inblandning eller möjlighet att påverka, och att det därmed är en fråga mellan den nya ägaren och de som lät utföra åtgärderna.
Ni kan ju samtidigt informera er säljare om situationen och kravet, så att denne informerats inom "rimlig tid" av er. Men det behöver ni ju inte nämna för er köpare.
1. Det fel som köparen vill åberopa, skall ha förelegat vid tiden för köpet, dvs för sju år sedan.
2. För att räknas som ett dolt fel, skall köparen inte ha kunnat upptäcka felet vid tiden för köpet, det får t.ex. inte ha varit ett allmänt känt fel på dessa hus.
3. Vad jag förstår så har fasaden på huset renoverats under den tid köparen ägt huset. Därefter har något hänt med fasaden igen, och köparen hävdar nu dolt fel. Men man kan inte hävda någon form av fel, på någonting som har utförts efter att man köpt fastigheten. Det är som att köpa en träkåk, måla om den, och sedan hävda dolt fel när färgen börjar flagna.
4. Om köparen vill hävda dolt fel, skall säljaren ges möjlighet att åtgärda felet. Men i detta fallet har alltså felet redan åtgärdats en gång, av någon annan än säljaren, utan att säljaren ens informerats, om jag förstår saken rätt. Köparen har således redan försuttit sin chans att anmäla dolt fel, då säljaren aldrig fick chansen att själv åtgärda felet.
5. Om entreprenören redan åtgärdat felet åt den nya ägaren, torde den nya ägaren fått en garanti på det arbete som entreprenören utfört, och det är denna garanti som nu ska åberopas.
6. Inte nog med att den nya ägaren valt att vänta i minst två år med att påtala det "dolda felet", felet har dessutom åtgärdats en gång redan. Frågan är hur lång tid det gick från det att den nya ägaren blev varse problemen, till dess att entreprenören åtgärdade felet för två år sedan. Sannolikt inte en oansenligt kort tid. Därmed är det säkert en bra bit över två år som den nya ägaren väntat med detta. Köparen måste meddela dolt fel inom "rimlig tid". Att vänta mer än två år för fasadsprickor är allt annat än rimligt, helt säkert. Att felet dessutom åtgärdats en gång under tiden, gör bara det hela ännu mer orimligt.
7. Ja, det är första köparen som entreprenörens garanti generellt sett gäller emot, alltså varken er eller nya ägaren. Däremot kan entreprenören medge att garantin överförs till nya ägare, och om entreprenören har reparerat fastigheten åt den nya ägaren, så har denne i praktiken redan medgivit ett sådant överförande. Hänger dessutom ihop med punkt 5.
En intressant fundering är om de nya ägarna kan anses ha accepterat det ursprungliga fel som förelåg, om det nu förelåg ett sådant, i samband med att de accepterat de åtgärder som utfördes för två år sedan. De har ju då, vad jag förstår, varit överens med entreprenören om att felet skall åtgärdas på ett visst sätt.
Ni bör nog påtala alla aspekter till varför ni inte har något ansvar för det påstådda, samt påtala att felet åtgärdades får två år sedan utan er inblandning eller möjlighet att påverka, och att det därmed är en fråga mellan den nya ägaren och de som lät utföra åtgärderna.
Ni kan ju samtidigt informera er säljare om situationen och kravet, så att denne informerats inom "rimlig tid" av er. Men det behöver ni ju inte nämna för er köpare.
Du har fått två svar ovan som båda verkar vettiga. Men din situation är speciell. Det kan vara så att köpare 3 som är nuvarande ägare egentligen vill komma åt byggföretaget och att det är därför de agerar. Ni bör inte göra något så länge de inte framför konkreta krav eller drar er inför domstol. Även om detta händer är nog er risk liten, men situationen är speciell. Om ni får krav på er så bör ni nog agera likadant mot den som ni köpte huset av, för säkerhets skull. Med resonemanget ovan är detta väl ändå mer märkligt, men kan behövas som en försiktighetsåtgärd. Er situation är speciell, så sätt er själva in i möjligheter så gott ni kan, ni har ju en del stöd av kloka personer här. Men troligen behöver ni stöd om det kommer till krav på er
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 021 inlägg
Håller med @JustDoIt om att två år är på tok för lång tid att vänta. Rättsfallet ifråga talar om en tid om minst två månader, men att det under vissa omständigheter (i det aktuella fallet var det exempelvis semestertid vilket var en av anledningarna till att 4,5 månader accepterades) kan finnas skäl till en längre tid. Allt över ett halvår skulle jag dock säga kräver extremt goda skäl.
Nåväl, är det då rimligt att hävda att köparna kännt till felet i över två år? Jag skulle säga förmodligen inte. Om byggaren åtgärdade alla fasader för två år sen får man nog anta att köparen med fog kunde tro att det då skulle vara ok efter det. Så då måste man hitta en ny, senare tidpunkt då problemen började återuppstå igen, alternativt göra sannolikt att köparen redan vid reparationen hade skäl att tro att den inte skulle räcka. Om det är det senare är det då för sent att reklamera, men som sagt, jag tror inte riktigt på det resonemanget.
Nåväl, är det då rimligt att hävda att köparna kännt till felet i över två år? Jag skulle säga förmodligen inte. Om byggaren åtgärdade alla fasader för två år sen får man nog anta att köparen med fog kunde tro att det då skulle vara ok efter det. Så då måste man hitta en ny, senare tidpunkt då problemen började återuppstå igen, alternativt göra sannolikt att köparen redan vid reparationen hade skäl att tro att den inte skulle räcka. Om det är det senare är det då för sent att reklamera, men som sagt, jag tror inte riktigt på det resonemanget.
