Har ny köpare laglig nyttjanderätt på grannens väg till stugan? (inget skriftligt servitut)
Hej!
Jag köpte ett fritidshus för ett tag sedan och funderar på att sälja den. Dock har det uppkommit lite problem.
Vägen till fritidshuset går genom granne 1's tomt. Min stuga ligger nedanför en höjd och bakom stugan finns en brant slänt. Detta resulterar i att min stuga saknar en egen in- och utfartsväg.
Granne 1 har gett mig ett "muntligt" servitut att min familj får använda vägen. Dock kommer det inte ges något muntligt servitut till nästa fastighetsägare om jag säljer stugan.
Infarten till min stuga blockeras av granne 1 då dem vistas där, ex. bilar, släp, skotrar. Det har resulterat i att jag ibland inte kommer fram till min stuga eller tar mig därifrån när jag vill.
Enligt granne 1 så är det deras väg. Dom tycker att jag ska göra en egen väg på höjden (bredvid granne 2's väg) eller använda granne 2's väg. Problemet blir att ta sig ner till stugan då det är ganska brant. Det kommer bli problem när det blir is och gegga under vår/höst. Jag anser att en besvärlig gångväg ner till stugan kommer försvåra försäljningen ex. om en barnfamilj är intresserad av stugan i övrigt, så kan vägen ner till stugan utesluta ett köp.
Det kommer vara svårt att för hand göra en snygg och väl fungerande gångväg pga terrängen (mycket tall och stora stenar). Att schakta till med grävmaskin är uteslutet då granne 2 är rädd att träden och marken på deras tomt kommer förstöras.
Nu till mina funderingar:
Får grannen hindra mig eller nästa ägare att ta sig fram till stugan (blockera) och bestämma att nästa köpare inte ska få nyttja vägen?
Behövs det upprättas ett skriftligt servitut för att nyttja vägen via granne 1, trots handlingarna nedan?
I handlingarna till min stuga finns en förättningskarta rörande avstyckning av fritidshustomterna i området genom nymätning år 1974-75. I denna karta är en väg inritad till min fastighet via granne 1. Vägen har inget namn.
I en handling (zz) från 1979 finns detta inskrivet för samfälligheten:
"Fastighetsbildningsbeslut - Skäl
Styckningslotten är avsedd för fritidshusändamål och blir efter anslutande fastighetsreglering lämplig härför. Lotten är bebyggd. /.../
Fastighetsregleringen innefattar överföring av andel i samfälligheten xxx för att bl a tillföra styckningslotten rätt till nödig utfartsväg. De i förättningen, förutom styckningslotten, berörda fastigheterna blir även de lämpliga för avsett ändamål efter fastighetsbildningen. /../
Den aktuella överföringen av andelar i samfälligheten syftar till att reglera bl a frågan om nödig utfart för styckningslotten varför båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § första stycket fastighetsbildningslagen utan vidare prövning kan anses uppfyllt. Regleringen uppfyller villkoren i 5 kap 8 § fastighetsbildningslagen.
Beslut
Fastighetsbildningen skall ske enligt karta och beskrivning, aktbilaga yy (förättningskartan) och zz (beskrivning)."
5 kap 4§ fastighetsbildningslagen: Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.
5 kap 8§ fastighetsbildningslagen: Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen.
Jag köpte ett fritidshus för ett tag sedan och funderar på att sälja den. Dock har det uppkommit lite problem.
Vägen till fritidshuset går genom granne 1's tomt. Min stuga ligger nedanför en höjd och bakom stugan finns en brant slänt. Detta resulterar i att min stuga saknar en egen in- och utfartsväg.
Granne 1 har gett mig ett "muntligt" servitut att min familj får använda vägen. Dock kommer det inte ges något muntligt servitut till nästa fastighetsägare om jag säljer stugan.
Infarten till min stuga blockeras av granne 1 då dem vistas där, ex. bilar, släp, skotrar. Det har resulterat i att jag ibland inte kommer fram till min stuga eller tar mig därifrån när jag vill.
Enligt granne 1 så är det deras väg. Dom tycker att jag ska göra en egen väg på höjden (bredvid granne 2's väg) eller använda granne 2's väg. Problemet blir att ta sig ner till stugan då det är ganska brant. Det kommer bli problem när det blir is och gegga under vår/höst. Jag anser att en besvärlig gångväg ner till stugan kommer försvåra försäljningen ex. om en barnfamilj är intresserad av stugan i övrigt, så kan vägen ner till stugan utesluta ett köp.
Det kommer vara svårt att för hand göra en snygg och väl fungerande gångväg pga terrängen (mycket tall och stora stenar). Att schakta till med grävmaskin är uteslutet då granne 2 är rädd att träden och marken på deras tomt kommer förstöras.
Nu till mina funderingar:
Får grannen hindra mig eller nästa ägare att ta sig fram till stugan (blockera) och bestämma att nästa köpare inte ska få nyttja vägen?
Behövs det upprättas ett skriftligt servitut för att nyttja vägen via granne 1, trots handlingarna nedan?
I handlingarna till min stuga finns en förättningskarta rörande avstyckning av fritidshustomterna i området genom nymätning år 1974-75. I denna karta är en väg inritad till min fastighet via granne 1. Vägen har inget namn.
I en handling (zz) från 1979 finns detta inskrivet för samfälligheten:
"Fastighetsbildningsbeslut - Skäl
Styckningslotten är avsedd för fritidshusändamål och blir efter anslutande fastighetsreglering lämplig härför. Lotten är bebyggd. /.../
Fastighetsregleringen innefattar överföring av andel i samfälligheten xxx för att bl a tillföra styckningslotten rätt till nödig utfartsväg. De i förättningen, förutom styckningslotten, berörda fastigheterna blir även de lämpliga för avsett ändamål efter fastighetsbildningen. /../
Den aktuella överföringen av andelar i samfälligheten syftar till att reglera bl a frågan om nödig utfart för styckningslotten varför båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § första stycket fastighetsbildningslagen utan vidare prövning kan anses uppfyllt. Regleringen uppfyller villkoren i 5 kap 8 § fastighetsbildningslagen.
Beslut
Fastighetsbildningen skall ske enligt karta och beskrivning, aktbilaga yy (förättningskartan) och zz (beskrivning)."
5 kap 4§ fastighetsbildningslagen: Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.
5 kap 8§ fastighetsbildningslagen: Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen.
Välkommen till forumet!
Det är svårt att uttala sig utan att ha alla handlingar. Vi har många sådana här trådar på forumet där det vartefter kommer mer information.
Min rekommendation skulle vara att koppla in en fastighetsjurist som får uttala sig.
Den viktiga frågan är om vägen över granne 1s fastighet är dennes privata väg eller en del av en vägsamfällighet som det verkar refereras till i lantmäterihandlingarna. Även om det är granne 1s väg kan det bli frågan om tvångsservitut men då ska det rätt mycket till.
Det är svårt att uttala sig utan att ha alla handlingar. Vi har många sådana här trådar på forumet där det vartefter kommer mer information.
Min rekommendation skulle vara att koppla in en fastighetsjurist som får uttala sig.
Den viktiga frågan är om vägen över granne 1s fastighet är dennes privata väg eller en del av en vägsamfällighet som det verkar refereras till i lantmäterihandlingarna. Även om det är granne 1s väg kan det bli frågan om tvångsservitut men då ska det rätt mycket till.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 031 inlägg
Utan att ha sett kartan tycker jag att det låter som att ni redan har ett servitut på granne etts väg.
Att denne gett er muntlig rätt att använda vägen är i så fall bara trams. Rätten finns inskriven i avstyckningshandlingen. Om fastigheten därtill är avstyckad från granne etts mark blir jag ännu säkrare på min sak.
Givet att jag inte missförstått eller saken är felaktigt beskriven har ni alltså redan servitut på vägen. I och med det kränker granne ett er rätt när denne spärrar vägen eller hävdar att rätten inte skulle gå vidare till en ny ägare. Den rätt ni har kan ni få hjälp av Kronofogden att hävda genom handräckning, men normalt ska man förstås inte behöva gå så långt.
Läs igenom handlingarna som hör ihop med avstyckningen så ser du säkerligen tydligt att ni har rätt till väg hos granne ett. Gå sen till denne och visa vad du hittat, och säg som det är att ni och framtida ägare har rätt att använda vägen och att det inte är ok att den spärras. Självfallet finns här en risk för konflikt, men av det du skrivit att döma baseras den i så fall på att grannen vill hindra er att utnyttja era rättigheter.
Att denne gett er muntlig rätt att använda vägen är i så fall bara trams. Rätten finns inskriven i avstyckningshandlingen. Om fastigheten därtill är avstyckad från granne etts mark blir jag ännu säkrare på min sak.
Givet att jag inte missförstått eller saken är felaktigt beskriven har ni alltså redan servitut på vägen. I och med det kränker granne ett er rätt när denne spärrar vägen eller hävdar att rätten inte skulle gå vidare till en ny ägare. Den rätt ni har kan ni få hjälp av Kronofogden att hävda genom handräckning, men normalt ska man förstås inte behöva gå så långt.
Läs igenom handlingarna som hör ihop med avstyckningen så ser du säkerligen tydligt att ni har rätt till väg hos granne ett. Gå sen till denne och visa vad du hittat, och säg som det är att ni och framtida ägare har rätt att använda vägen och att det inte är ok att den spärras. Självfallet finns här en risk för konflikt, men av det du skrivit att döma baseras den i så fall på att grannen vill hindra er att utnyttja era rättigheter.
Erbjud grannen att ni gör en begär en fastighetsregkering av lantmäteriet. Det kostar en slant, men då blir det tydligt vad som gäller. Sannolikt räcker det med någon som kan tolka de dokument du redan har.
Ja, efter att ha läst igen så är jag benägen att hålla med Nötegårdsgubben. Det kan mycket väl vara så att vägen var en förutsättning för att stycka av.
Läs handlingarna noga och kommer du inte fram till en solklar slutsats så kan det vara värt att koppla in en jurist ändå helt kort för att klargöra vad som gäller. Här kan t.ex. villaägarnas service till sina medlemmar vara aktuell. Det kan möjligen minska grannens konfliktvilja om det är en extern part som står för tolkningen och slutsatsen att du har rätt till vägen, men det kan också öka den. Beror helt på grannen....
Läs handlingarna noga och kommer du inte fram till en solklar slutsats så kan det vara värt att koppla in en jurist ändå helt kort för att klargöra vad som gäller. Här kan t.ex. villaägarnas service till sina medlemmar vara aktuell. Det kan möjligen minska grannens konfliktvilja om det är en extern part som står för tolkningen och slutsatsen att du har rätt till vägen, men det kan också öka den. Beror helt på grannen....
Tack för ditt svar.
Handlingarna som jag har är upprättade för samtliga tomter på området, då dem styckades av samtidigt. Enligt kartan så är det flera tomter som har vägar som leder vidare till en annan tomt, vilket borde ha varit grundtanken vid avstyckningen.
Jag har en karta till över själva tomten, där man har skrivit ut koordinaterna för tomtgränsen. På denna karta finns inte vägen inritad, men den tillhör handling (zz) som hänvisar till förrättningskartan.
Tidigare ägare har berättat att min stuga byggdes flera år innan det blev avstyckat för samfällighetsförening och att den fanns före grannens stuga. Nuvarande väg fanns alltså redan. Dock vet jag inte om det finns skriftliga bevis för detta.
Jag har varit i kontakt med en pensionerad handläggare på Lantmäteriet. Om jag väljer att söka ett officialservitut, så kommer det troligtvis beslutas att jag ska göra en egen väg. Dem tar inte hänsyn till hur man ska ta sig ner från backen till stugan på ett säkert sätt, utan bara att man tar sig till tomtgränsen.D Daniel 109 skrev:
Det är bättre att gräva i de handlingar som finns än att börja med helt nya saker. Fanns vägen innan grannstugan byggdes så har du sannolikt rätt att använda den. Frågan är vad det står i grannens avstyckningshandlingar.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 031 inlägg
Det där har jag svårt att tro. Man pratar väl snarare om lämplig väg. Att nå fram till fastighetsgränsen är inte det allenarådande målet, utan en funktionell väg är vad som eftersträvas. Men som sagt, jag tror att ni redan har vägrätt ändå.N Ninni91 skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 031 inlägg
Ordet tomt är lurigt. Om du med det menar fastighet (ägd mark) så är det ok. Med tomt menar man dock normalt hemfridszon, vilket innebär den mark där ingen utomstående utan tillstånd får vara, och då är det lite mindre sannolikt att någon fått ett servitut på den marken.N Ninni91 skrev:
Finns vägen på förrättningskarta som avstyckningsbeslutet hänvisar till är det bra nog. Då gäller det bara att det är tydligt vilken väg på kartan du har rätt till.N Ninni91 skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 2 064 inlägg
Det där betyder ju att du har fått andelar i en samfällighet och att det var för att ge en väg till din fastighet. Och att det var ett led i bedömningen att den skulle vara ändamålsenlig för att stycka av. Så verkar helt osannolikt att du inte skulle ha en säkrad tillgång till väg. Bara en fråga om att få fram papperna på det.N Ninni91 skrev:
Gräv i historiken för samfälligheten xxx. Läs i de förrättningsakter som finns där och exakt vad samfälligheten omfattar och vilka som har andelar. Ring Lantmäteriet och be att få utdrag ur fastighetsregistret plus kopia på akt från ca samma år som din avstyckning och om någon större ombildning gjorts senare.
Så jag tror inte det alls handlar om servitut och troligt så är vägen inte ens grannens som det låter.
Det viktiga borde vara var samfällighetens gränser går.
Edit: läste igen och nu såg jag att citat inte var från avstyckningen (75?) utan en senare samfällighetsförrättning (79?)? Men kartan yy, vad är ritat på den då? Och vad står i texten till din egen avstyckning?
Kan vara så att det blev ett servitut just för dig om den fastigheten bildades tidigare. Frågan om det lades med i samfälligheten lämnades iom redan avklarat?
Justering av råd: Kolla att du faktiskt har alla handlingar och kartbilagor i båda ärendena. Och läs alltihop ordentligt. 1975 känns som så modernt att man inte skulle göra en avstyckning utan att ha garanterat en lösning på vägen. Har du kollat vad som står i fastighetsregistret för din egen fastighet?
Redigerat:
Medlem
· Västernorrland
· 2 064 inlägg
Håller inte alls med. De brukar ofta föredra att man får andelar i redan befintliga vägar framför att det ska göras separata till varje fastighet. Och ha ett funktionalitetsperspektiv.N Ninni91 skrev:
Men beror på platsen och förutsättningarna. Så i ett område med gamla naturtomter och små fritidshus i vissa typer av terräng så skulle man nog inte bry sig om framkomlighet ända till huset. Och om det är så korta bitar att det mer är infarter finns ju liten vinst med gemensamma anläggningar.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 951 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 951 inlägg
Har du loggat in på Lantmäteriets Min fastighet och laddad ned alla dokument?
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/
Jag tolkar också texten som att din fastighet redan har servitut att nyttja vägen på Granne 1:s fastighet. Granne 1 får då INTE blockera vägen med sina fordon utan måste parkera bredvid vägen så att den som ska till din fastighet kan passera.
Inget att bråka om, bara att gå dit, visa pappret du citerat här och säga något i stil med att "Du, Nisse, när jag läste igenom pappren här så står det ju att de bildade ett servitut när de styckade av, och då får ju även de som köper efter oss använda vägen, det är ju liksom inte vi som fått servitutet, utan tomrten. Givetvis betalar vi en del av underhållet, men då får du se till att inte parkera på vägen..."
Inget att bråka om, bara att gå dit, visa pappret du citerat här och säga något i stil med att "Du, Nisse, när jag läste igenom pappren här så står det ju att de bildade ett servitut när de styckade av, och då får ju även de som köper efter oss använda vägen, det är ju liksom inte vi som fått servitutet, utan tomrten. Givetvis betalar vi en del av underhållet, men då får du se till att inte parkera på vägen..."
