Administrator
· Skåne
· 6 445 inlägg
Jag rekommenderar ingen att binda bolåneräntan på olika bindningstider.
Om du binder 50% av bolånet på 2 år för 1,29% och 50% av bolånet på 6 år för 1,95% så har du inget förhandlingförmåga när din 2 årsränta gått ut. Då kan Danske Bank, om de vill, välja att ta bort rabatten på din 2 årsränta och höja den rejält utan att du har några alternativ. Och om det sker så kan du då inte byta bank eftersom alla banker bara tar emot dig om de får hela bolånet. Av den enkla anledningen bör du bara binda bolånet med en bindningstid, oavsett om den är på 2 år eller 6 år.
Fler än 70% av alla bolån i Sverige är på 3 månader. Sedan kommer 1 år och därefter 3 år.
Om du binder 50% av bolånet på 2 år för 1,29% och 50% av bolånet på 6 år för 1,95% så har du inget förhandlingförmåga när din 2 årsränta gått ut. Då kan Danske Bank, om de vill, välja att ta bort rabatten på din 2 årsränta och höja den rejält utan att du har några alternativ. Och om det sker så kan du då inte byta bank eftersom alla banker bara tar emot dig om de får hela bolånet. Av den enkla anledningen bör du bara binda bolånet med en bindningstid, oavsett om den är på 2 år eller 6 år.
Fler än 70% av alla bolån i Sverige är på 3 månader. Sedan kommer 1 år och därefter 3 år.
Fast ändå envisas du med att resonera kring hur länge din buffert kommer att räcka om räntan stiger.P perlundstrom skrev:
Syftet med en buffert, eller en likviditetsreserv, är att klara tillfälliga svackor i ekonomin och ett förhöjt ränteläge är generellt ett mycket mer långvarigt tillstånd. Om dina fasta kostnader blir så höga så att du måste börja knapra på din buffert så är det läge att snabbt se sig om efter ett billigare boende eller en bättre inkomst, eller så har du en alldeles för stor buffert och borde ha använt pengarna på ett smartare sätt än att ha dem likvida. Många väljer att använda dem till amortering.
Hur mycket pengar du har i din buffert är alltså i princip irrelevant i sammanhanget. Det som är intressant är den marginal du har i din löpande ekonomi. Den dag den inte räcker är du rökt
Visst kan man hålla på att trixa med fasta lån för att försöka minska risken, men mycket av poängen med fasträntelån försvinner när bindingstiden inte matchar den tid du behöver pengarna. Om du hade kunnat binda lånet på livstid eller tills det varit amorterat och klart så hade det varit mycket mer intressant som ett verktyg för att hantera ränterisk.
Aha, ja då hade jag missförstått dig tidigare ändåC cpalm skrev:Fast ändå envisas du med att resonera kring hur länge din buffert kommer att räcka om räntan stiger.
Syftet med en buffert, eller en likviditetsreserv, är att klara tillfälliga svackor i ekonomin och ett förhöjt ränteläge är generellt ett mycket mer långvarigt tillstånd. Om dina fasta kostnader blir så höga så att du måste börja knapra på din buffert så är det läge att snabbt se sig om efter ett billigare boende eller en bättre inkomst, eller så har du en alldeles för stor buffert och borde ha använt pengarna på ett smartare sätt än att ha dem likvida. Många väljer att använda dem till amortering.
Hur mycket pengar du har i din buffert är alltså i princip irrelevant i sammanhanget. Det som är intressant är den marginal du har i din löpande ekonomi. Den dag den inte räcker är du rökt
Visst kan man hålla på att trixa med fasta lån för att försöka minska risken, men mycket av poängen med fasträntelån försvinner när bindingstiden inte matchar den tid du behöver pengarna. Om du hade kunnat binda lånet på livstid eller tills det varit amorterat och klart så hade det varit mycket mer intressant som ett verktyg för att hantera ränterisk.
Nu är jag iaf helt med och då håller jag med. Tidigare skrev du:"Jag tror att vad @tophee menar är att du löpande bör lägga undan hela skillnaden mellan kalkylräntan och dagsräntan i en lämplig kombination av amortering eller buffert. "
Jag läste inte resten så noga utan tolkade det som att man bör lägga undan mellanskillnaden t.ex. som buffert under en lång tid som "försäkring" inför en möjlig kommande räntehöjning under lång tid och inte bara för tillfälliga svackor. Sen att amortera minskar ju knappt risken alls vid en räntehöjning om man har ett stort lån eftersom man på några år knappt hinner betala av något märkbart så om räntan stiger om några år är lånet ungefär lika stort ändå. Men i det riktigt långa perspektivet så är det förstås bra att amortera. Jag kör på drygt 1 % amortering/år.
Just nu går ca 10 % av lönen till ränta + föreningsavgift. Därför är det egentligen lugnt för min del, men jag är ändå sugen på att binda lånen då det snabbt ändras hur mycket jag måste betala i ränta eftersom jag har ett relativt stort lån. Jag hyr ut ett rum med egen ingång och därför blir boendet så billigt som 10 % av lönen (utan amortering). Men med högre ränta stiger kostnaden snabbt och även om jag skulle ha råd att bo kvar med en hög ränta också så skulle det var tråkigt att dra ner på resor och annat.
Men anledningen till att binda sina bolån är ju som en "försäkring" så att man har en viss kostnad även om den rörliga räntan skulle gå upp. Om du t.ex. binder hela ditt bolån på säg 3 miljoner på en sex års tid så måste du efter de sex åren gått då antingen köra på rörlig ränta eller binda om. Ifall räntan är riktigt hög då så missas hela poängen med att binda för att ha det som en försäkring. Säg att man tappat jobbet samtidigt och inte har råd att betala en hög ränta på t.ex. 7 %, då tvingas man sälja. Fördelen med att ha lånen på olika bindningstid är ju att man får betala en mer jämn kostnad år efter år, även om rörliga räntan gått upp/ner.
Jag antar att bostadsrättsföreningar med stora lån brukar dela upp sina lån också i ett par stycken delar med olika bindningstid just av denna anledning, men någon får gärna rätta mig ifall det inte stämmer.
För att förtydliga:
"Om du binder 50% av bolånet på 2 år för 1,29% och 50% av bolånet på 6 år för 1,95% så har du inget förhandlingförmåga när din 2 årsränta gått ut."
- Om räntan är låg efter de två åren är det inget problem. Jag kan köra på rörlig då ett tag om det inte är något bra erbjudande på låsta lån. Du som binder hela lånet blir det inte heller något problem för.
- Om räntan är hög så har jag halva lånet bundet i 6 år som är bra ränta på fortfarande och får nu halva lånet med hög ränta, t.ex. rörligt men jag kan välja att binda det om det känns bra i det läget. Du däremot har nu hela lånet med hög ränta eftersom du band hela lånet tidigare. Alltså en större risk eftersom du nu har en betydligt högre kostnad än mig om räntan mot förmodan stiger kraftigt.
Visst har du då möjlighet att byta bank, men det kan gå för min del också eftersom man inte alltid måste flytta alla sina bankärenden bara för att få låna av annan bank. Om räntan stigit kraftigt kan du ändå inte komma ner i en låg ränta bara genom att byta bank eftersom alla banker kommer höja sina räntor då.
Det finns andra nackdelar också med att binda sina lån förstås, så det kan hända att jag binder allt på 2 år främst pga att det är så låg ränta nu när den blir lägre än rörliga. Men överlag är jag för att binda på olika tider om man nu ska binda som en sorts försäkring.
Det är inte helt sant då man kan flytta delar av bolånen till annan bank, men detta kräver att storleken på lånet matchar storleken på ett pantbrev, expempelvs om man har ett lån på 750 000kr så skall man även ha ett pantbrev på 750 000 (eller flera pantprev som tillsammans är 750 000 kr)
Administrator
· Skåne
· 6 445 inlägg
Har du eller någon annan lyckats med denna manöver?B basseman skrev:
Intressant! Du får gärna dela med dig av vilken bank som accepterar något annat än förstapanten.B basseman skrev:
