Katastrofal förhandsvärdering. Ska det va så ?
Hejsan.
Idag fick vi vår första förhandsvärdering vilket var en katastrof.
Lite bakgrund: Jag och sambon har kollat på hus i Alingsåsområdet i ett par år.
Standard i området är att man för 3.2 - 3.4 miljoner får en 1.5plans villa ca 120kvm boyta, inklämd bland massa andra villor, tomt på 400-500kvm, som oftast kräver 0.5-1miljon i renoveringar direkt. Vi var på många visningar men priserna stack iväg allt för ofta till nivåer som motsvarar nybyggt.
Sagt och gjort, några månader senare hade vi det mesta på gång.
Vi skall bygga en 1.5plans (oinredd vindsvåning) Entréplan blir 129kvm färdigt hus med 3 sovrum, badrum, tvättstuga och stor öppen planlösning för kök/vardagsrum. Tomten är ca 1300kvm och har åker/skog som utsikt. Andra hus i liknande storlek har nyligen sålts för runt 4.5 miljoner i samma område. Ett hus var nästan identiskt till vårt förutom att de var endast 1 plans 126kvm och hade enkel garage. Läget är sämre än vårt då de nästan inte har kvällssol alls. Gick för 4.3miljoner.
Visst vi bygger inget garage i första skedet då kalkylen inte håller för det. Dock lämnat utrymme på tomten för det i framtiden. Vi hade ändå hoppats på en förhandsvärdering på 3.5 - 4 miljoner, med den erfarenhet vi har lokalt här.
Fastighetsbyrån återkommer med en värdering på 2.8 miljoner.
Det berodde på två saker.
1. De värderar Älvsbyhus lägre än andra (de måste va sämre för att de är billigare)
2. Det måste finnas buffert för att höjja värderingen den dagen vi väl vill göra om vinden till boyta, eller vi gör andra saker. Så därför måste de värdera lägre.
Är det verkligen så här det ska vara med förhandsvärderingar ?
Ni som nyligen byggt nytt, hur har era förhandsvärderingar sett ut ?
Idag fick vi vår första förhandsvärdering vilket var en katastrof.
Lite bakgrund: Jag och sambon har kollat på hus i Alingsåsområdet i ett par år.
Standard i området är att man för 3.2 - 3.4 miljoner får en 1.5plans villa ca 120kvm boyta, inklämd bland massa andra villor, tomt på 400-500kvm, som oftast kräver 0.5-1miljon i renoveringar direkt. Vi var på många visningar men priserna stack iväg allt för ofta till nivåer som motsvarar nybyggt.
Sagt och gjort, några månader senare hade vi det mesta på gång.
Vi skall bygga en 1.5plans (oinredd vindsvåning) Entréplan blir 129kvm färdigt hus med 3 sovrum, badrum, tvättstuga och stor öppen planlösning för kök/vardagsrum. Tomten är ca 1300kvm och har åker/skog som utsikt. Andra hus i liknande storlek har nyligen sålts för runt 4.5 miljoner i samma område. Ett hus var nästan identiskt till vårt förutom att de var endast 1 plans 126kvm och hade enkel garage. Läget är sämre än vårt då de nästan inte har kvällssol alls. Gick för 4.3miljoner.
Visst vi bygger inget garage i första skedet då kalkylen inte håller för det. Dock lämnat utrymme på tomten för det i framtiden. Vi hade ändå hoppats på en förhandsvärdering på 3.5 - 4 miljoner, med den erfarenhet vi har lokalt här.
Fastighetsbyrån återkommer med en värdering på 2.8 miljoner.
Det berodde på två saker.
1. De värderar Älvsbyhus lägre än andra (de måste va sämre för att de är billigare)
2. Det måste finnas buffert för att höjja värderingen den dagen vi väl vill göra om vinden till boyta, eller vi gör andra saker. Så därför måste de värdera lägre.
Är det verkligen så här det ska vara med förhandsvärderingar ?
Ni som nyligen byggt nytt, hur har era förhandsvärderingar sett ut ?
Som med allt annat, ta dit fler mäklare så får du en mer korrekt bild av det hela. Sen är det klart att Älvsbyhus är lägre värderade än en del andra hus. Tar du dit en annan mäklare så kanske den inte har lika bra koll på olika hustyper och ger en högre värdering. Men, som sagt, ta dit fler mäklare. De flesta ger ju en ungefärlig muntlig värdering gratis. Först om du ska ha det på print du får betala för det.
Drt finns ju inget hus, då är det svårt att ta dit en mäklare.
Hur tänker ni då ? Jag har fler offerter med andra husbyggare att jämföra med som jag vart i kontakt med. De två största skillnaderna är råspont/armerad plast och krypgrund/platta/isogrund.R RoBo skrev:
Allt annat handlar om smådetaljer som fönsterbräda osv. (vi har med alufönster i vår offert)
De andra husleverantörerna i samma prisklass är oftast runt 100kvm på plan 1 medans vi får 30kvm extra med Älvsby.
Så det är ju knappast något som borde slå med 0.5-1 miljon.
I jämförelsen med de äldre husen för 3,2 - 3,4. Så gissar jag att de ligger i ett läge som marknaden uppfattar som bättre, mer centralt? Beskrivningen med åker skog som utsikt antyder att läget är mindre centralt. Den utsikten kan du oftast inte räkna med att få behålla, så det påverkar inte en värdering.
Du skriver också att färdigt hus kommer att ha 3 sovrum, jag antar då att den färdiga bottenvåningen har max 1 sovrum. Sådant påverkar värdet, negativt. Värderingen skall ju handla om hur huset ser ut precis när det är färdigt, inte efter att vinden byggts klart, ev. flera år senare.
Älvsbyhus uppfattas som en enklare standard av marknaden (rätt/fel) och det påverkar givetvis värderingen.
Sedan kan man givetvis spekulera över de priser som tydligen betalats för hur i liknande läge och liknande yta. Det kan vara tillfälligheter eller speciella omständigheter som är okända för andra.
Du skriver också att färdigt hus kommer att ha 3 sovrum, jag antar då att den färdiga bottenvåningen har max 1 sovrum. Sådant påverkar värdet, negativt. Värderingen skall ju handla om hur huset ser ut precis när det är färdigt, inte efter att vinden byggts klart, ev. flera år senare.
Älvsbyhus uppfattas som en enklare standard av marknaden (rätt/fel) och det påverkar givetvis värderingen.
Sedan kan man givetvis spekulera över de priser som tydligen betalats för hur i liknande läge och liknande yta. Det kan vara tillfälligheter eller speciella omständigheter som är okända för andra.
Min erfarenhet brukar vara att mäklare värderar "lågt" för något som inte finns eller är kommande. Dels brukar det bero på att när huset är klart, om 1-2 år, så är det svårt att säga hur marknaden är. Dels brukar ju också hus gå för X antal mer än vad de läggs ut för. Huset i närheten som gick för 4.3 kanske hade ett utgångspris på avsevärt lägre? Något att också ha i åtanke är att vid ett nybygge har man i princip ingen tomt, inga träd och ingen växtlighet (Utan att veta hur det ser ut hos dig). Det tar många timmar och många pengar att bygga upp en fin tomt. Och det är framför allt tiden som är svårt eller i annat fall väldigt dyrt att köpa, t.ex träd och buskar.
Men dock tycker jag det låter som en snål värdering, även med allt jag nämnt ovan. Om hus i liknande eller sämre standard säljer för över 4 miljoner som standard, borde åtminstodet 3.5 vara en duglig värdering. För 500' får du en väldigt fin trädgård, och är då uppe i samma summa som husen kostar.
Gör som fler andra har gjort, ta dit fler mäklare. Boka möten, ta dit dem till tomten och sånt. Stå på dig lite.
Kan också nämnas att inte alla banken kräver förhandsvärdering om det är en tomt i ett attraktiv läge. Min bank (handelsbanken) räknade såhär.
Tomtens totala pris (Med el, VA och fiber) + totala byggkostnaderna+15% (buffert) = husets värde. I princip. De tomt-relaterade avgifterna är ju samma för alla, och kör man nyckelfärdigt är det ju enkelt att räkna ut totala byggkostnaderna. Det var de berädd att ge lånelöfte på också, men vi köpte hus istället för att bygga (Hus nr 2 blir bygga dock).
Men dock tycker jag det låter som en snål värdering, även med allt jag nämnt ovan. Om hus i liknande eller sämre standard säljer för över 4 miljoner som standard, borde åtminstodet 3.5 vara en duglig värdering. För 500' får du en väldigt fin trädgård, och är då uppe i samma summa som husen kostar.
Gör som fler andra har gjort, ta dit fler mäklare. Boka möten, ta dit dem till tomten och sånt. Stå på dig lite.
Kan också nämnas att inte alla banken kräver förhandsvärdering om det är en tomt i ett attraktiv läge. Min bank (handelsbanken) räknade såhär.
Tomtens totala pris (Med el, VA och fiber) + totala byggkostnaderna+15% (buffert) = husets värde. I princip. De tomt-relaterade avgifterna är ju samma för alla, och kör man nyckelfärdigt är det ju enkelt att räkna ut totala byggkostnaderna. Det var de berädd att ge lånelöfte på också, men vi köpte hus istället för att bygga (Hus nr 2 blir bygga dock).
Vi byggde nytt i Floda (ganska nära Alingsås) och tog vårt lån från sparbanken Alingsås, även vi värderade med fastighetsbyrån.
Detta var 2015.
Vårt hus på 165kvm 1plan inkl garage värderade dom då till 4.500.000kr när det var färdigt (utan utsidan färdigställd.) Kommer inte ihåg om dom gjorde en förhandsvärdering i samband med lånet, isf var det nog densamma.
Idag två år senare värderar dom det till 6.500.000kr.
Detta var 2015.
Vårt hus på 165kvm 1plan inkl garage värderade dom då till 4.500.000kr när det var färdigt (utan utsidan färdigställd.) Kommer inte ihåg om dom gjorde en förhandsvärdering i samband med lånet, isf var det nog densamma.
Idag två år senare värderar dom det till 6.500.000kr.
När vi byggde med Smålandsvillan 2015 fick vi en förhandsvärdering som matchade kostnaden för att bygga rakt av. Så fort huset var färdigt gjordes en ny värdering som så klart gick upp X antal hundra tusen. Detta via Swedbank/Fastighetsbyrån
Hur ligger er värdering i förhållande till kostnaderna?
Hur ligger er värdering i förhållande till kostnaderna?
Kan meddela att jag klagade på värderingen i samband med att de ringde mig, de ringde upp några timmar senare och har gjort en ny bedömning på sakerna som "inte fanns med" tex minireningsverk, vattenbrunn (borrad) osv... De stod med , men utan pris. Så ja, de trodde väl det var gratisförsta gången.
Ny värdering 3.3. Känns bättre, men inte helt bra.
Ska kolla med en annan mäklare som faktiskt sålde grannhuset jag nämnde ovan (myresjöhus tydligen)
Hempularen:
Läget: Ja du har delvis rätt, vårt läge ligger lite "utanför". Skiljer 1- 1.5km.
Sovrum: Nej den färdiga bottenvåningen har 3 sovrum. Rättare sagt 1 sovrum, 1 gästrum och 1 mancave
129kvm färdig.
Planlösning: Ja priserna kan variera en del på område och perioder.
Grim Pedersen
Ja vi har faktiskt pratat lätt med en annan mäklarfirma som via telefon tyckte vår tidigare värdering va lite väl låg. Har precis avslutat samtal med handelsbanken och de tycks vara riktigt bra, ska skicka in lite papper när de är klara så får vi se vad de säger
Lycka till med hus nr2. Är ju så kul med allt planerande.
crazytok
4.5 och nu 6.5 i floda? Sjöutsikt ?
Skämt åsido, härligt att det gått vägen för er.
TeeMan
Ja nu är den matchande med produktionskalkylen. Dock inte när inlägget skrevs.
Ny värdering 3.3. Känns bättre, men inte helt bra.
Ska kolla med en annan mäklare som faktiskt sålde grannhuset jag nämnde ovan (myresjöhus tydligen)
Hempularen:
Läget: Ja du har delvis rätt, vårt läge ligger lite "utanför". Skiljer 1- 1.5km.
Sovrum: Nej den färdiga bottenvåningen har 3 sovrum. Rättare sagt 1 sovrum, 1 gästrum och 1 mancave
129kvm färdig.Planlösning: Ja priserna kan variera en del på område och perioder.
Grim Pedersen
Ja vi har faktiskt pratat lätt med en annan mäklarfirma som via telefon tyckte vår tidigare värdering va lite väl låg. Har precis avslutat samtal med handelsbanken och de tycks vara riktigt bra, ska skicka in lite papper när de är klara så får vi se vad de säger
Lycka till med hus nr2. Är ju så kul med allt planerande.
crazytok
4.5 och nu 6.5 i floda? Sjöutsikt ?
Skämt åsido, härligt att det gått vägen för er.
TeeMan
Ja nu är den matchande med produktionskalkylen. Dock inte när inlägget skrevs.
RickardE skrev:
"De värderar Älvsbyhus lägre än andra." Detta är väl verkligen inget konstigt med detta! Älvsbyhus har ju själva orsakat detta rykte omkring sig som husleverantör.
Titta på kalla fakta får du se.
Som sagt, titta på Kalla Fakta, googla... Så märker du snabbt att dom sticker ut i mängden.
Det var min första reaktion när jag hittade klippet från 2009. Dock har jag spenderat sjukligt mycket tid på att googla omdömen om alla husleverantörer i min prisklass och den uppfattningen jag har är att Älvsbyhus har gjort ett jävla ryck sedan 2009 för att öka standarden på hus och bygglag. Om jag ska ta och jämföra omdömen/inlägg/recensioner de senaste åren på facebook/google/rejta osv, så verkar Älvsbyhus ligga över de andra i kundnöjdhet, medans många av de andra populära tycks ha problem att hjälpa till och fixa småfel när de fått pengarna.T Thomas' skrev:
De säger själva att de har lagt in en extra växel för att öka kundnöjdheten.
Jag känner mig faktiskt inte orolig, men då har jag ju gjort min läxa och läst på.
Jag var med och monterade ett Älvsbyhus en gång och jag tyckte att den tekniska kvaliteten var dålig.
Bara en sådan sak som att takstolarna står ovanpå golvspånskivan på vinden betyder att det blir ett rent helvete om man någon gång måste renovera eller reparera någonting i mellantaket.
Brädslåningen på fasaderna höll i alla fall den gången en kvalitet som jag nätt och jämt skulle kunna tänka mig att acceptera på baksidan på en dålig lada.
Bara en sådan sak som att takstolarna står ovanpå golvspånskivan på vinden betyder att det blir ett rent helvete om man någon gång måste renovera eller reparera någonting i mellantaket.
Brädslåningen på fasaderna höll i alla fall den gången en kvalitet som jag nätt och jämt skulle kunna tänka mig att acceptera på baksidan på en dålig lada.
Elektroniktokig
· 2 435 inlägg
Varför skulle det vara ett problem? Bara demontera golvspånet och klickgolvet om man nu kommit så långt. För det hör inte till vanligheterna att man ska ’laga någonting’ i mellantaket.H heimlaga skrev:
Vill inte starta ngn diskussion men det är bra grejer i ett Älvsbyhus idag. Materialen är uteslutande från kända tillverkare eller deras eget sågverk. Kami står för taket. Ifö för VVS. Nibe pump. Bosch vitt. Schneider exxact när det kommer till elen. Hagercentral.
Konstruktionen är väldigt lik de andra prefabtillverkarna.
