Är huset värt att köpa - besiktning?
Hej,
Min familj har kollat på radhus och vi har nu fastnat för ett hus. Problemet är att vi inte vet nåt när det kommer till hur bra skikt huset är i. Vi fick självklart en besiktnings häfte av mäklaren och det vi läser nu känns inte så bra. Det är mycket som tyder på att det finns eller kommer ske fuktskador. (tror vi). Kommer huset kosta oss skjortan om nåt år om det händer nåt?
Hur ska man ta sig till väga, finns det någon man kan betala för att få det som står i besiktningen förklarat?
Skulle vara tacksam för all hjälp och om någon här är villig att kolla på beiktningen och ge oss tips.
Här kommer besiktnings häftet som jag har lagt i google drive:
https://drive.google.com/open?id=11ie4RPymOoS9LTL1Jk1nemcBYV1hl_va
Tack på förhand
Min familj har kollat på radhus och vi har nu fastnat för ett hus. Problemet är att vi inte vet nåt när det kommer till hur bra skikt huset är i. Vi fick självklart en besiktnings häfte av mäklaren och det vi läser nu känns inte så bra. Det är mycket som tyder på att det finns eller kommer ske fuktskador. (tror vi). Kommer huset kosta oss skjortan om nåt år om det händer nåt?
Hur ska man ta sig till väga, finns det någon man kan betala för att få det som står i besiktningen förklarat?
Skulle vara tacksam för all hjälp och om någon här är villig att kolla på beiktningen och ge oss tips.
Här kommer besiktnings häftet som jag har lagt i google drive:
https://drive.google.com/open?id=11ie4RPymOoS9LTL1Jk1nemcBYV1hl_va
Tack på förhand
Personlig åsikt: Tycker att det låter som ett bra radhus av standardutförande.
men jag saknar t.ex. husets ålder.
Då får man det mesta förklarat för sig.
men jag saknar t.ex. husets ålder.
Har ni inte själva sett huset?O Ollehoff skrev:
Det rekommenderade är ju att man anlitar en egen besiktningsman, och är med på dennes besiktning.O Ollehoff skrev:
Då får man det mesta förklarat för sig.
KnockOnWood skrev:
Hej Knock,
Huset är byggt 1976. Vi har sett huset och vi älskade det inifrån men när vi läste besiktningen så lät det som huset har fukt problem eller att det finns stor chans för fukt. ?
Här har du en länk till huset.
https://www.hemnet.se/bostad/radhus...un-grantoppsgrand-58-13386075#link-anchor-map
Resten är ju bara småsaker men taket kanske närmar sig slutet av sin livslängd.
Klämringen saknas och det är inte säkert manschetten räcket till för att sätta i en ny. Och frågan är ju varför den saknas? Hela tätskiktet kan ju saknas?
Klämringen saknas och det är inte säkert manschetten räcket till för att sätta i en ny. Och frågan är ju varför den saknas? Hela tätskiktet kan ju saknas?
Pappen blir gammal och spröd och den är över 40 år nu men håller ni bara koll så är det ingen panik. Nu var det väl snötäckt men annars är det bara lyfta några pannor o kika. Sen är det inga jättepengar att byta taket heller.
Som med alla bostäder kommer det alltid vara något att fixa. Jag tycker inte att huset har särskilt många problem (inlägg #7) , men däremot är det absolut inte något som säkert får att utläsa från en säljarbesiktning. Exempelvis har man inte kommit åt att titta på taket. Tittade ni själva på krypgrunden när ni var på visning?
Det jag hade funderat över är badrummen. Att de inte verkar vara gjorda efter gällande regelverk betyder antagligen att ert försäkringsbolag kanske inte täcker kostnaden tex. är något fel på tätskikten. Hur tänker ni kring kring badrummen? Vill ni göra om dem? Låta dem vara i 25 år?
Det jag hade funderat över är badrummen. Att de inte verkar vara gjorda efter gällande regelverk betyder antagligen att ert försäkringsbolag kanske inte täcker kostnaden tex. är något fel på tätskikten. Hur tänker ni kring kring badrummen? Vill ni göra om dem? Låta dem vara i 25 år?
Grunden låter som den är ovanligt bra. Det anges att det är betongbjälklag, alltså finns inget organiskt material överhuvudtaget som kan drabbas av fuktskador i grunden. Det är ganska ovanligt med betongbjälklag i krypgrund, jag har ibland funderat över varför det inte är vanligare.
Det som är oroande är våtrummen som tydligen är nyrenoverade, och i många stycken felgjorda.
Att klämringar saknas är i sig själv väldigt allvarligt, det är vanligt att de är felmonterade, att de saknas helt är ovanligt dåligt.
Jag gissar (men det finns inget stöd i protokollet för det) att skälet till de saknade klämringarna är att man inte bytt ut golvbrunnarna. Enlig regelverket så skall alla golvbrunnar äldre än ca. 1992 bytas ut. Man införde ny typprovning då, brunnar från före det året är inte typgodkända. Och därmed kan skarven mellan tätskikt och brunn inte utföras på ett typgodkänt sätt. Dålig anslutning mellan tätskikt och golvbrunn är en av de vanligaste orsakerna till vattenskador.
Utförandet indikerar också att våtrummet inte är utfört av någon som har koll på hur det skall göras. Det finns ytterligare anmärkningar om rörskarvar osv. Allt detta indikerar att våtrummen är rena fuskjobb.
Så hur illa är detta? Som hag ser det så skall man värdera att badrummen är slut trots att de är såpass nya. Det är tänkbart att man kan åtgärda utan att helt riva ut och göra om. Men det är frågan om stora ingrepp om de här felen skall rättas till, du bör förutsätta att de helt måste göras om, och se det som en lottovinst om det visar sig gå att partiellt åtgärda.
Man kan också fundera på att chansa och använda badrummen tills de rasar. De ev. vattenskador som då uppstår, gör visserligen att den totala reparationskostnaden blir margienllt högre än om man åtgärdar i förebyggande syfte. Men skadan handlar troligen om 10 - 30 000 extra. Att göra om badrummen kommer att kosta 60 - 150 000 per styck, beroende på storlek och materialval.
Men som sagt, räkna med att taket kommer att behöva bytas, det har nått sin livslängd.
Anmärkningen om fönstren kan innebära att man behöver göra något där, antingen byta glaskassetterna (vet ej vad de kostar) eller hela fönstren .Det kommer dock inte att bli ett akutjobb som om badrummen orsakar vattenskada, eller när taket börjar läcka.
Dvs. om huset har ett bra läge, och ni gillar huset, så köp det. Men se till att ha marginal i budgeten för att klara en del (halvt) oväntade överraskningar. För du kommer att behöva lägga 100 - 300 000 inom kanske 5 år på reparationer. Det kan bli väldigt mycket mindre om du vågar dig på att göra mycket själv. Badrum är ganska lätt att fixa själv, bara man läser på och frågar, och låter det ta tid, framförallt i planeringen.
Även tak är inga problem att fixa själv, men låt en plåtslagare göra plåtjobbet om det finns något mer komplicerat som beslag runt skorsten eller liknande. En hel del plåtprofiler finns att köpa färdiga på byggmarknader, ex. för vindskivor.
Jag har totalt noll koll på om priset de begär är vettigt. Men framförallt felen i badrummen tycker jag kan motivera en allmän prutning av priset, det är inte ett hus med nygjorda felfria badrum.
Det som är oroande är våtrummen som tydligen är nyrenoverade, och i många stycken felgjorda.
Att klämringar saknas är i sig själv väldigt allvarligt, det är vanligt att de är felmonterade, att de saknas helt är ovanligt dåligt.
Jag gissar (men det finns inget stöd i protokollet för det) att skälet till de saknade klämringarna är att man inte bytt ut golvbrunnarna. Enlig regelverket så skall alla golvbrunnar äldre än ca. 1992 bytas ut. Man införde ny typprovning då, brunnar från före det året är inte typgodkända. Och därmed kan skarven mellan tätskikt och brunn inte utföras på ett typgodkänt sätt. Dålig anslutning mellan tätskikt och golvbrunn är en av de vanligaste orsakerna till vattenskador.
Utförandet indikerar också att våtrummet inte är utfört av någon som har koll på hur det skall göras. Det finns ytterligare anmärkningar om rörskarvar osv. Allt detta indikerar att våtrummen är rena fuskjobb.
Så hur illa är detta? Som hag ser det så skall man värdera att badrummen är slut trots att de är såpass nya. Det är tänkbart att man kan åtgärda utan att helt riva ut och göra om. Men det är frågan om stora ingrepp om de här felen skall rättas till, du bör förutsätta att de helt måste göras om, och se det som en lottovinst om det visar sig gå att partiellt åtgärda.
Man kan också fundera på att chansa och använda badrummen tills de rasar. De ev. vattenskador som då uppstår, gör visserligen att den totala reparationskostnaden blir margienllt högre än om man åtgärdar i förebyggande syfte. Men skadan handlar troligen om 10 - 30 000 extra. Att göra om badrummen kommer att kosta 60 - 150 000 per styck, beroende på storlek och materialval.
Men som sagt, räkna med att taket kommer att behöva bytas, det har nått sin livslängd.
Anmärkningen om fönstren kan innebära att man behöver göra något där, antingen byta glaskassetterna (vet ej vad de kostar) eller hela fönstren .Det kommer dock inte att bli ett akutjobb som om badrummen orsakar vattenskada, eller när taket börjar läcka.
Dvs. om huset har ett bra läge, och ni gillar huset, så köp det. Men se till att ha marginal i budgeten för att klara en del (halvt) oväntade överraskningar. För du kommer att behöva lägga 100 - 300 000 inom kanske 5 år på reparationer. Det kan bli väldigt mycket mindre om du vågar dig på att göra mycket själv. Badrum är ganska lätt att fixa själv, bara man läser på och frågar, och låter det ta tid, framförallt i planeringen.
Även tak är inga problem att fixa själv, men låt en plåtslagare göra plåtjobbet om det finns något mer komplicerat som beslag runt skorsten eller liknande. En hel del plåtprofiler finns att köpa färdiga på byggmarknader, ex. för vindskivor.
Jag har totalt noll koll på om priset de begär är vettigt. Men framförallt felen i badrummen tycker jag kan motivera en allmän prutning av priset, det är inte ett hus med nygjorda felfria badrum.
Som ovan, det mesta verkar vara OK om man tar med i beräkningarna att det är saker som måste göras. Pappa om taket tex. Det ska naturligtvis påverka priset, precis som en bil som står inför en dyr 10 000 milaservice inte ska kosta lika mycket som samma bil med den servicen avklarad. Tyvärr missar de flesta människor sådan så fort det kommer till hus. Risken är alltså att du får buda mot någon som inte fattar att badrummen kan behöva rivas ut, utan de har bara sett de flashiga bilderna och tycker att det ser fantastiskt ut.
Jag ser inga större problem med taket. Visst har det nått sin livslängd men är pannorna bytta efter hand som dom gått sönder så är det antagligen inga fuktskador på pappen under. Och pannorna i sig håller säkert 50 år till.
Badrummen är väl frågetecknet här och jag instämmer lite med hempularen, Kör på med badrummet, få dig någon rörmockare som kan fixa dit en klämmring så bra som möjligt, eller hur man nu kan göra utan att riva upp hela golvet. Kanske blir problem att hitta någon villig dock
men sedan hade jag bott där tills det rasat. Kan säkert funka i 20 år ändå och så får ni vara beredda på att det kan gå åt pipan, men troligen blir det inga problem!
Angående besiktningen så brukar det ingå att man kan höra av sig till besiktningsmannen och få utförligare information. Nu är detta en överlåtelsebesiktning som är utförd till säljaren och därmed vet jag inte hur pass du kan ringa och ställa frågor gratis. Mot en avgift går det säkert...
Fast det är aldrig fel med en egen besiktningsman heller!
Badrummen är väl frågetecknet här och jag instämmer lite med hempularen, Kör på med badrummet, få dig någon rörmockare som kan fixa dit en klämmring så bra som möjligt, eller hur man nu kan göra utan att riva upp hela golvet. Kanske blir problem att hitta någon villig dock
men sedan hade jag bott där tills det rasat. Kan säkert funka i 20 år ändå och så får ni vara beredda på att det kan gå åt pipan, men troligen blir det inga problem!Angående besiktningen så brukar det ingå att man kan höra av sig till besiktningsmannen och få utförligare information. Nu är detta en överlåtelsebesiktning som är utförd till säljaren och därmed vet jag inte hur pass du kan ringa och ställa frågor gratis. Mot en avgift går det säkert...
Fast det är aldrig fel med en egen besiktningsman heller!
Allvetare
· Västra götaland
· 8 467 inlägg
Vore intressant att se lite bilder på badrummen ... (och planlösning) .. tur i oturen här är ju att det är säljaren som besiktat, så alla budgivare (med hjärnfunktion inom normalfördelningen) kan ju se att det är något skumt med badrummen ...
Det andra känns ju mer eller mindre som helt vanliga besiktningsprotokoll, dvs. ganska mycket standardtext kompletterat med korta stycken om det faktiska objektet ..
Det andra känns ju mer eller mindre som helt vanliga besiktningsprotokoll, dvs. ganska mycket standardtext kompletterat med korta stycken om det faktiska objektet ..
