Grovplanerad tomt
Hej,
Lite osäker på vilken forumdel jag skall skriva i men delvis går det under juridik.
Som titeln lyder så funderar jag lite på vad definitionen av en grovplanerad tomt är.
Det är så att vi är i startgroparna på att bygga ett nyckelfärdigt hus.
Vi har köpt en avstyckad tomt i detaljplanerat område med 22 tomter och där bygget delats upp i två etapper.
Vi valde en tomt på etapp 2 som har dragits av förseningar som mäklaren har varit väldigt dålig med att informera om.
Vi har fått uppfattningen om att tomten vi köpte skulle vara näst intill byggklar.
Förutom att ev behöva schakta ur och fylla upp med "rätt" material. ( Det normala dvs? )
Vi var upp och tittade på de klara tomterna på etapp nr 1 och tyckte allt såg fint ut när de fått ordning på grusvägen och belysning. Vi såg även att grunden för det första huset började ta form.
Nere på etapp nr 2 där vi köpte tomt så höll maskinerna på att röja undan för fullt. Så vi såg framför oss att det skulle se på ut på likadant ut som på etapp nr 1.
När mäklaren sa att det var dags att skriva kontrakt vart det plötsligt väldigt bråttom eftersom vi hade reserverat en tomt och andra stod på kö. ( Tomterna i staden är få och tar slut väldigt snabbt )
Då jag hade hört att en av tomterna på etapp 1 hade fått problem med bygglovet så ville jag ha med en klausul i kontraktet som sade att köpet kunde hävas vid ej beviljat bygglov.
Det var inga problem sade mäklaren som även sa att det absolut inte skulle vara några problem med bygglovet så länge vårt hus följde bestämmelserna.
Det bygglovet som inte hade godkänts var enligt mäklaren helt felaktigt från kommunens sida och berodde på deras val av husmodell som inte godkänts.
Efter att ha skrivit vårt kontrakt i mitten av Juni så inväntade vi överlåtelsen som skulle ske i mitten av September.
Jag var i samband med detta ned till tomterna för att se hur allting såg ut.
Hela området såg väldigt "grovplanerat" ut. De hade röjt undan all skoj och det bestod det såg mest ut som en jordåker med massa stenar på. Hela området låg då i samma höljd så jag antog att de bara skulle gräva ut för avlopp,vvs,el och fiber.
Värt att notera var att lantmäteriförrättningen fortfarande inte var klar. Detta på grund av att de inte hade hunnit röjt klart när lantmäteriet ville dit från första början. Jag hörde nått om att exploatören stött på berg där vattenledningarna skulle dras fram. ( Fick ta reda på själv då mäklaren inte informerade om någonting )
Efter någon månad så började det plötsligt hända saker. De grävde fram allt till tomterna och började fylla igen.
Lantmäteriförrättningen var också klar och vi ansökte om nybyggnadskartan.
Den kommer men även där blir det strul till en början då höjder saknas och måste ordnas från deras sida.
Märker även en dag hur vägen höjts med någon decimeter. Då börjar jag fundera om de snålat med djupet på dragningarna och på så vis byggt upp vägen en bit. Nu var det så lite att jag inte tänkte så mycket på det.
Sedan kommer överlåtelsen och jag hör ingenting från mäklaren. Åker förbi tomterna och ser att de fortfarande håller på att gräva fram ledningar till tomterna. Två veckor efter överlåtelsen mailar jag mäklaren och frågar om de inte är klara och varför det står maskiner och container kvar på tomterna.
Får ett kort svar om att han inte är insatt i bygget och hänvisar istället till säljaren av tomterna.
Jag avvaktar någon vecka innan jag åker till tomterna och får då en chock när jag ser att de höjt upp vägen ännu mera. Nu är det ungefär en halvmeter upp från vår tomt till vägkanten. Några andra tomter har ännu djupare ned medan första tomten i området nästan ligger i höjd med vägen eftersom de fyllt.
Nu börjar jag bli lite orolig på hur mycket vi kan bli tvingade att fylla på. Samtidigt som vi känner oss lite lurade då förutsättningarna förändrats så himla mycket sedan skrivning av kontrakt.
Ingenting av denna "försämring" har mäklaren informerat oss om.
Känner flera som köpt tomt i området runt om, och ingen har varit med om liknande. ( Har säkert sålts 50 tomter totalt av olika tomtägare )
Inte ens de i etapp nr 1 fick så "dåliga" tomter. Samtidigt som vi fick betala 300 000 kr mer än dom då det sades att läget var bättre och priserna stigit. ( Hade gått 2 månader mellan försäljningarna och vi ligger 50 meter närmare stan... )
Inofficiellt var det att exploatören fick spränga mer än beräknat i etapp nr 1 och vi i etapp nr 2 fick ta den kostnaden
Är det slut nu? Nej, det är det inte!
Förra veckan fick vi mail från kommunen att de pausat alla bygglovsansökningar i etapp nr 2.
I samband med granskning av bygglovsansökningarna och plushöjderna(?) så var det något som inte stämde.
Det visar sig tydligen nu att vägen ligger nästan en halvmeter för lågt. Och det kan tydligen vara väldigt viktigt så att vattenavrinningen fungerar.
Så nu kallade kommunen till möte tillsammans med exploatören och grävfirman.
De hoppades på lösning på problemet i början av förra veckan, men vi har fortfarande inte hört någonting.
Så nu ställer man sig massa frågor.
- Vad är en grovplanerad tomt?
- Kan de "försämra" tomterna hur mycket som helst efter kontrakt och överlåtelse
- Kan det finnas grund för ersättning?
- Kan vi kräva att de fyller upp vår tomter?
- Vad har mäklaren för roll som sa att det garanterat inte skulle finnas något som kunde stoppa bygglovet?
- Ska man ta hjälp av klausulen som för mig är lite konstigt utformat då möjlighet till förhandsbesked inte fanns eftersom att de inte var klara med tomten.
"Köpet är vilkorat av att köparen erhållit positivt förhandsbesked om bygglov från kommunen senast vid i detta kontrakt angivet tillträdelsedatum. Köparen förbinder sig att utan dröjsmål ansöka om sådant förhandsbesked och vid den ansökan följa de riktlinjer som följer av för området gällande detaljplan. Om köparen ej, trots överensstämmelse i ansökan med gällande detaljplan, vid angivit datum, inte erhåller positivt förhandsbesked, ska köpet i alla delar återgå."
Spontant så känns det som vanligt att man inte kan komma med mycket krav.
De kan alltid hitta kryphål och olika sätt att ta sig runt.
Kompisen som själv är mäklare tyckte dock att mäklaren gjort en hel del med fel. Och att det ev kunde vara något man kunde kräva ersättning för.
Nu kanske det löser sig i slutändan med lite dialog. Vi kanske möts halvvägs inte vet jag...
Men skulle vara snällt med lite tips om det nu går att ge.
Lite osäker på vilken forumdel jag skall skriva i men delvis går det under juridik.
Som titeln lyder så funderar jag lite på vad definitionen av en grovplanerad tomt är.
Det är så att vi är i startgroparna på att bygga ett nyckelfärdigt hus.
Vi har köpt en avstyckad tomt i detaljplanerat område med 22 tomter och där bygget delats upp i två etapper.
Vi valde en tomt på etapp 2 som har dragits av förseningar som mäklaren har varit väldigt dålig med att informera om.
Vi har fått uppfattningen om att tomten vi köpte skulle vara näst intill byggklar.
Förutom att ev behöva schakta ur och fylla upp med "rätt" material. ( Det normala dvs? )
Vi var upp och tittade på de klara tomterna på etapp nr 1 och tyckte allt såg fint ut när de fått ordning på grusvägen och belysning. Vi såg även att grunden för det första huset började ta form.
Nere på etapp nr 2 där vi köpte tomt så höll maskinerna på att röja undan för fullt. Så vi såg framför oss att det skulle se på ut på likadant ut som på etapp nr 1.
När mäklaren sa att det var dags att skriva kontrakt vart det plötsligt väldigt bråttom eftersom vi hade reserverat en tomt och andra stod på kö. ( Tomterna i staden är få och tar slut väldigt snabbt )
Då jag hade hört att en av tomterna på etapp 1 hade fått problem med bygglovet så ville jag ha med en klausul i kontraktet som sade att köpet kunde hävas vid ej beviljat bygglov.
Det var inga problem sade mäklaren som även sa att det absolut inte skulle vara några problem med bygglovet så länge vårt hus följde bestämmelserna.
Det bygglovet som inte hade godkänts var enligt mäklaren helt felaktigt från kommunens sida och berodde på deras val av husmodell som inte godkänts.
Efter att ha skrivit vårt kontrakt i mitten av Juni så inväntade vi överlåtelsen som skulle ske i mitten av September.
Jag var i samband med detta ned till tomterna för att se hur allting såg ut.
Hela området såg väldigt "grovplanerat" ut. De hade röjt undan all skoj och det bestod det såg mest ut som en jordåker med massa stenar på. Hela området låg då i samma höljd så jag antog att de bara skulle gräva ut för avlopp,vvs,el och fiber.
Värt att notera var att lantmäteriförrättningen fortfarande inte var klar. Detta på grund av att de inte hade hunnit röjt klart när lantmäteriet ville dit från första början. Jag hörde nått om att exploatören stött på berg där vattenledningarna skulle dras fram. ( Fick ta reda på själv då mäklaren inte informerade om någonting )
Efter någon månad så började det plötsligt hända saker. De grävde fram allt till tomterna och började fylla igen.
Lantmäteriförrättningen var också klar och vi ansökte om nybyggnadskartan.
Den kommer men även där blir det strul till en början då höjder saknas och måste ordnas från deras sida.
Märker även en dag hur vägen höjts med någon decimeter. Då börjar jag fundera om de snålat med djupet på dragningarna och på så vis byggt upp vägen en bit. Nu var det så lite att jag inte tänkte så mycket på det.
Sedan kommer överlåtelsen och jag hör ingenting från mäklaren. Åker förbi tomterna och ser att de fortfarande håller på att gräva fram ledningar till tomterna. Två veckor efter överlåtelsen mailar jag mäklaren och frågar om de inte är klara och varför det står maskiner och container kvar på tomterna.
Får ett kort svar om att han inte är insatt i bygget och hänvisar istället till säljaren av tomterna.
Jag avvaktar någon vecka innan jag åker till tomterna och får då en chock när jag ser att de höjt upp vägen ännu mera. Nu är det ungefär en halvmeter upp från vår tomt till vägkanten. Några andra tomter har ännu djupare ned medan första tomten i området nästan ligger i höjd med vägen eftersom de fyllt.
Nu börjar jag bli lite orolig på hur mycket vi kan bli tvingade att fylla på. Samtidigt som vi känner oss lite lurade då förutsättningarna förändrats så himla mycket sedan skrivning av kontrakt.
Ingenting av denna "försämring" har mäklaren informerat oss om.
Känner flera som köpt tomt i området runt om, och ingen har varit med om liknande. ( Har säkert sålts 50 tomter totalt av olika tomtägare )
Inte ens de i etapp nr 1 fick så "dåliga" tomter. Samtidigt som vi fick betala 300 000 kr mer än dom då det sades att läget var bättre och priserna stigit. ( Hade gått 2 månader mellan försäljningarna och vi ligger 50 meter närmare stan... )
Inofficiellt var det att exploatören fick spränga mer än beräknat i etapp nr 1 och vi i etapp nr 2 fick ta den kostnaden
Är det slut nu? Nej, det är det inte!
Förra veckan fick vi mail från kommunen att de pausat alla bygglovsansökningar i etapp nr 2.
I samband med granskning av bygglovsansökningarna och plushöjderna(?) så var det något som inte stämde.
Det visar sig tydligen nu att vägen ligger nästan en halvmeter för lågt. Och det kan tydligen vara väldigt viktigt så att vattenavrinningen fungerar.
Så nu kallade kommunen till möte tillsammans med exploatören och grävfirman.
De hoppades på lösning på problemet i början av förra veckan, men vi har fortfarande inte hört någonting.
Så nu ställer man sig massa frågor.
- Vad är en grovplanerad tomt?
- Kan de "försämra" tomterna hur mycket som helst efter kontrakt och överlåtelse
- Kan det finnas grund för ersättning?
- Kan vi kräva att de fyller upp vår tomter?
- Vad har mäklaren för roll som sa att det garanterat inte skulle finnas något som kunde stoppa bygglovet?
- Ska man ta hjälp av klausulen som för mig är lite konstigt utformat då möjlighet till förhandsbesked inte fanns eftersom att de inte var klara med tomten.
"Köpet är vilkorat av att köparen erhållit positivt förhandsbesked om bygglov från kommunen senast vid i detta kontrakt angivet tillträdelsedatum. Köparen förbinder sig att utan dröjsmål ansöka om sådant förhandsbesked och vid den ansökan följa de riktlinjer som följer av för området gällande detaljplan. Om köparen ej, trots överensstämmelse i ansökan med gällande detaljplan, vid angivit datum, inte erhåller positivt förhandsbesked, ska köpet i alla delar återgå."
Spontant så känns det som vanligt att man inte kan komma med mycket krav.
De kan alltid hitta kryphål och olika sätt att ta sig runt.
Kompisen som själv är mäklare tyckte dock att mäklaren gjort en hel del med fel. Och att det ev kunde vara något man kunde kräva ersättning för.
Nu kanske det löser sig i slutändan med lite dialog. Vi kanske möts halvvägs inte vet jag...
Men skulle vara snällt med lite tips om det nu går att ge.
Vad säger kontraktet? I vilket skick köpte ni tomten? Är inte det specifierat så är det troligtvis svårt att få rätt.
Vad säger ”grannarna”? Är troligtvis enklare att sätta press om alla i etapp 2 gör en grupptalan. Om en köpare sätter sig på tvären och resten snällt fyller upp sin tomt så är det nog kört, bra att få med grannarna tidigt.
Såldes alla tomter i etapp 2 för samma pris? Eller sattes priset efter unika förutsättningar?
Mig veterligen så är ”grovplanering” ingen exakt definition, om det inte är överenskommet att tomten ska vara klar för bädd. Vanligtvis så justeras detta i ett avtal med säljaren.
Vad säger ”grannarna”? Är troligtvis enklare att sätta press om alla i etapp 2 gör en grupptalan. Om en köpare sätter sig på tvären och resten snällt fyller upp sin tomt så är det nog kört, bra att få med grannarna tidigt.
Såldes alla tomter i etapp 2 för samma pris? Eller sattes priset efter unika förutsättningar?
Mig veterligen så är ”grovplanering” ingen exakt definition, om det inte är överenskommet att tomten ska vara klar för bädd. Vanligtvis så justeras detta i ett avtal med säljaren.
Som jag ser det så hade du möjlighet att dra dig ur affären fram till själva tillträdesdatumet. Om du då, trots att du inte hade positivt förhandsbesked, ändå tillträdde tomten så faller ju den klausulen.
Jag delar dd88:s åsikt att ni alla tomtköpare i etapp 2 å det snaraste bör prata er samman, gärna den här veckan för sedan kommer julbestyren, och börja agera gemensamt.
Jag delar dd88:s åsikt att ni alla tomtköpare i etapp 2 å det snaraste bör prata er samman, gärna den här veckan för sedan kommer julbestyren, och börja agera gemensamt.
Håller med de tidigare två inläggen om att ni bör ta kontakt med övriga köpare i etapp 2 för att stämma av att ni alla har samma uppfattning om problemen.
Mäklaren är just bara en mäklare, en mellanhand mellan säljare och köpare, och tyvärr ingen ni kommer att kunna kräva ansvar av.
Det viktiga är vad som står i kontraktet ni skrivit under. Utifrån den texten, som du, TS, citerat, kan man lite optimistiskt förstå, att ni har möjlighet att frånträda köpekontraktet om ni inte har förhandsbesked för hus - och det har ni ju inte då ni inte ansökt om dylikt..
Grovplanering är ett intet förpliktigande uttryck som betyder att tomten kan se ut hur som helst men röjd från träd och stora bergsbumlingar. Dvs långt ifrån finplanering.
Mäklaren är just bara en mäklare, en mellanhand mellan säljare och köpare, och tyvärr ingen ni kommer att kunna kräva ansvar av.
Det viktiga är vad som står i kontraktet ni skrivit under. Utifrån den texten, som du, TS, citerat, kan man lite optimistiskt förstå, att ni har möjlighet att frånträda köpekontraktet om ni inte har förhandsbesked för hus - och det har ni ju inte då ni inte ansökt om dylikt..
Grovplanering är ett intet förpliktigande uttryck som betyder att tomten kan se ut hur som helst men röjd från träd och stora bergsbumlingar. Dvs långt ifrån finplanering.
Tack för svaren.
Kontraktet är inte så specificerat som man i efterhand känner att det borde varit.
Standardkontrakt och inga konstigheter som mäklaren sa
Vid varje husköp har man lärt sig lite om kontrakt.
Men på tomtköp är man nybörjare. Här har dock hustillverkaren hjälpt till lite och de är lika förvånade.
Har fått tag i två andra tomtägarna nu via Lantmäteriet.
De är lika upprörda som vi är.
Alla har trott att tomterna skulle se ut som i första etappen.
De hade precis som vi också haft grävkunniga där och tittat. Alla har funderat vad fasen grävfirman har gjort.
Begärde som sagt utdrag på alla lagfarter i fredags.
Märkte att två av de elva tomterna i etapp nr 2 inte är sålda.
Och det är ca 2 miljoner i uteblivna pengar för säljaren som troligen trodde de skulle sälja slut lika snabbt som de i etapp nr 1.
Börjar bli lite orolig att pengarna tagit slut...
Speciellt när våra tomter ”chockhöjdes” för att troligen ta igen pengatappet från de extra sprängningarna i etapp nr 1.
Ska ringa kommunen imorgon och fråga vad de hade fått för förklaring till att firman grävt som de gjort.
Kontraktet är inte så specificerat som man i efterhand känner att det borde varit.
Standardkontrakt och inga konstigheter som mäklaren sa
Vid varje husköp har man lärt sig lite om kontrakt.
Men på tomtköp är man nybörjare. Här har dock hustillverkaren hjälpt till lite och de är lika förvånade.
Har fått tag i två andra tomtägarna nu via Lantmäteriet.
De är lika upprörda som vi är.
Alla har trott att tomterna skulle se ut som i första etappen.
De hade precis som vi också haft grävkunniga där och tittat. Alla har funderat vad fasen grävfirman har gjort.
Begärde som sagt utdrag på alla lagfarter i fredags.
Märkte att två av de elva tomterna i etapp nr 2 inte är sålda.
Och det är ca 2 miljoner i uteblivna pengar för säljaren som troligen trodde de skulle sälja slut lika snabbt som de i etapp nr 1.
Börjar bli lite orolig att pengarna tagit slut...
Speciellt när våra tomter ”chockhöjdes” för att troligen ta igen pengatappet från de extra sprängningarna i etapp nr 1.
Ska ringa kommunen imorgon och fråga vad de hade fått för förklaring till att firman grävt som de gjort.
Vånta nu, du säger att man höjt vägen en halvmeter redan, men att kommunen ändå säger att den ligger en halvmeter för lågt? Ska den alltså upp en meter över omgivande mark? Det borde synts på detaljplanen, där finns ofta planerade väghöjder inlagda så man kan se hur mycket kringliggande tomter påverkas. Kan du lägga upp en länk till detaljplanen?
Ja, som jag fattat det så kan det i värsta fall vara så att vägen hamnar 1 meter över kringliggande tomter.B b8q skrev:
Det skulle även enligt detaljplanen bli en pulkabacke längst in i området.
Den backen börjar ett per meter in på sista tomten. Och jag gissar inte att de inte vill ha en pulkabacke genom huset...
Vet att säljaren av tomterna försöker köra på spåret att se ska slippa höja vägen.
Han anser att vägens höjd i dagsläget inte ska ställa till problem.
Håller helt med b&q. Med avtalet skal ju upprättad detaljplan följas. Där finns väghöjder samt höjder på tomtmarken och gränser. På den upprättade fastighetskartan finns även plushöjder.
När vi köpte vår tomt fick vi tydligt utmärka kartor där alla höjder var förbestämda i sista stund tvingade kommunen fram ett dike längs hela området och trots att det i princip inte påvekrade våra tomter fick vi alla en ny uppsättning ritningar på hur det hela skulle lösas.
Kolla dina papper. Vägen och tomtens planerade höjder måste ju finnas noterade någonstans
Kolla dina papper. Vägen och tomtens planerade höjder måste ju finnas noterade någonstans
Som jag förstod på kommunen efter ett samtal förra veckan så fanns det bara höjd på vägen.
De hade inga höjder alls på tomterna. Tror jag måste ringa och dubbelkolla.
Men är rätt så säker att hon sa att det inte fanns.
Fick inget riktigt svar när jag frågade om de i värsta fall hade kunnat grävt sig ned 5 meter på våra tomter
De hade inga höjder alls på tomterna. Tror jag måste ringa och dubbelkolla.
Men är rätt så säker att hon sa att det inte fanns.
Fick inget riktigt svar när jag frågade om de i värsta fall hade kunnat grävt sig ned 5 meter på våra tomter
Men är det negativt egentligen? Nu har ni ju möjligt att höja hela tomten ytterligare en meter och lägga huset ytterligare högre upp över omgivning med allt vad det innebär för kvällssol, utsikt och framtida översvämningsrisker!
Den extra kostnaden för fylle försvinner snabbt bland alla andra avgifter som tillkommer ett husbygge
Den extra kostnaden för fylle försvinner snabbt bland alla andra avgifter som tillkommer ett husbygge
Vi har kalkylerat med husleverantören för en summa som tomtarbetet skall kosta. Då är det fyllnad och plattan som ingår.K Kallebo skrev:
Då har de utgått från vad övriga i området har betalat och kryddat det lite.
Helst vill man ju hålla sig inom den ramen.
Fått väldigt dålig uppfattning vad fyllnadsmassor kostar. Kanske man oroar sig i onödan.
Gissar på att ca 80 % av fyllndaden är billigare ån det sista lagret på 20%.
Tomten är på nästan 1000 kvm.
Kostnad för fylle är väldigt svårt att säga exakt då det beror på vart du köper det, vi har köpt sprängsten för 400:- lasset (dumper, 15ton/lass) från en granntomt 200m bort som behövde bli av med det, då var det bara transporten som vi behövde betala. Har även köpt från en stenkross och då var det två mil från tomten (lastbil, 12ton/lass) för 1200:-.
Vill minnas att vi räknade att ett ton sten är 0.7m3. 1000m2 yta som ska fyllas en meter behöver 1000m3 sprängsten, så cirka 1400 ton totalt. Räknat på vårt billigaste alternativ så landar du på cirka 95 lass och 38000:-, från kross cirka 117 lass och 140000:-
Sen behöver du en grävare som kan ta emot, vi betalar 1200:- per timma för en 25-tonsmaskin med maskinist. Enligt offert så tar han tre lass per timme. Så ett spann på 38000-46800:- beroende på hur många ton du får per lass.
Priser inkl moms.
Som du ser så hänger mycket på vad du får fyllet för, finns även andra material men någon form av sten är väl helt klart värt att rekommendera.
Vill minnas att vi räknade att ett ton sten är 0.7m3. 1000m2 yta som ska fyllas en meter behöver 1000m3 sprängsten, så cirka 1400 ton totalt. Räknat på vårt billigaste alternativ så landar du på cirka 95 lass och 38000:-, från kross cirka 117 lass och 140000:-
Sen behöver du en grävare som kan ta emot, vi betalar 1200:- per timma för en 25-tonsmaskin med maskinist. Enligt offert så tar han tre lass per timme. Så ett spann på 38000-46800:- beroende på hur många ton du får per lass.
Priser inkl moms.
Som du ser så hänger mycket på vad du får fyllet för, finns även andra material men någon form av sten är väl helt klart värt att rekommendera.
Det krävs ju även en nybyggnadskarta där rutavvägning med höjder finns med. Illustrationen över området visar tänkt husplacering. I planbestämmelserna står även om terränganpassning. Detaljplanen föreskriver även typ av byggnader och tillåten hushöjd. Det är då viktigt att markhöjder anpassas mot gata och angränsande tomter.
Glömde säga att detaljtplanen från början sade att alla hus skulle vara lika modell med olika färgval.S seniorkonsult skrev:
Det släppte de på och tillåter vilken tillverkade som helst så länge man följer höjden.
