Det gällde nog om lagfartsavgiften vid köpet av huset var inräknad i de 1700000 kr, det är ju en bygg- eller inköpskostnad. Gör ett försök med Skatteverkets broschyr för det är stor risk för att vi glömmer saker när vi sitter här och försöker komma ihåg hur det var när vi sålde.
Medlem
· Blekinge
· 9 685 inlägg
???nizzehult skrev:
Ta hjälp av en professionell bodelare. Då blir det rätt och kostar mindre än att räkna fel med 100.000 hit eller dit.
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Eller banken. Dom kan också det här. Vi är inte ute efter millimeterrättvisa utan vill bara följa lagar och förordningar.T Thomas_Blekinge skrev:
Annars är det rätt tydligt beskrivet här hur man räknar:
http://lawline.se/answers/17147
Redigerat:
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Jag har nu läst broschyren och det var ingen lek! Jodå, lagfartavgiften ska egentligen tas med i byggkostnaden men å andra sidan har vi inte 100%-ig koll på den exakta totala byggkostnaden då huset färdigställdes först år två och tre när vi redan hade flyttat in. Vi är överens om en summa och kör på den. Uträkningarna blir också betydligt enklare vid en bodelning jämfört med en vanlig försäljning.
De avdrag för förbättringar som jag har tagit upp fyller deras krav men jag har nog dragit till med summan i överkant. Sen står det massor om upphov av skatt när det gäller försäljning av bostad men den delen rör ju främst henne som jag förstår.
Jag har gjort v3 av kalkylen och tagit med i sammanhanget rätt jämna siffror så att kanske fler kan använda denna mall vid egna beräkningar:
Uträkning om skuldreglering vid bodelning och överlåtelse av hus
Marknadsvärde 4500000 Det mäklare värderat huset till
Byggkostnad -1500000 Det vi byggde huset för (exkl lagfartskostnad som också ska räknas in). Byts ut mot anskaffningskostnad om man inte var första ägare på huset.
Förbättringar -100000 Gäller senaste 5 åren - kolla Skatteverkets regler.
Värdestegring 2900000 Värdestegring; summa av dessa.
Upphovsskatt 0 Om tidigare husförsäljning gett uppskov av latent skatt
Lån -1000000 Befintliga huslån.
Fiktivt arvode -100000 Det en mäklare skulle ta för att sälja huset.
Vinstskatt 22% -616000 Räknat på kapitalvinsten: Marknadsvärde-byggkostnad-arvode-förbättringar
S:a 2784000 Värdet=Marknadsvärde-arvode-lån-vinstskatt-latent skatt
Delat i två 1392000 Det jag ska lösa ut henne med gällande huset.
Köpa ut skuld 200000 Övriga banktillgångar som har fördelats (syns ej här), avser överskott till hennes fördel
Extra 100000 Uppskattat värde av föremål som behålls i huset inkl "pensionskompensation"
Hennes del: 1692000 Lika mycket som jag behöver låna.
De avdrag för förbättringar som jag har tagit upp fyller deras krav men jag har nog dragit till med summan i överkant. Sen står det massor om upphov av skatt när det gäller försäljning av bostad men den delen rör ju främst henne som jag förstår.
Jag har gjort v3 av kalkylen och tagit med i sammanhanget rätt jämna siffror så att kanske fler kan använda denna mall vid egna beräkningar:
Uträkning om skuldreglering vid bodelning och överlåtelse av hus
Marknadsvärde 4500000 Det mäklare värderat huset till
Byggkostnad -1500000 Det vi byggde huset för (exkl lagfartskostnad som också ska räknas in). Byts ut mot anskaffningskostnad om man inte var första ägare på huset.
Förbättringar -100000 Gäller senaste 5 åren - kolla Skatteverkets regler.
Värdestegring 2900000 Värdestegring; summa av dessa.
Upphovsskatt 0 Om tidigare husförsäljning gett uppskov av latent skatt
Lån -1000000 Befintliga huslån.
Fiktivt arvode -100000 Det en mäklare skulle ta för att sälja huset.
Vinstskatt 22% -616000 Räknat på kapitalvinsten: Marknadsvärde-byggkostnad-arvode-förbättringar
S:a 2784000 Värdet=Marknadsvärde-arvode-lån-vinstskatt-latent skatt
Delat i två 1392000 Det jag ska lösa ut henne med gällande huset.
Köpa ut skuld 200000 Övriga banktillgångar som har fördelats (syns ej här), avser överskott till hennes fördel
Extra 100000 Uppskattat värde av föremål som behålls i huset inkl "pensionskompensation"
Hennes del: 1692000 Lika mycket som jag behöver låna.
Redigerat:
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Har nu pratat med en erfaren mäklare och han säger att kalkylen ser korrekt ut och att man även ska räkna in stämpelskatten i byggkostnad/anskaffningskostnad.
Men det finns en fälla som kan bli dyr: man ska absolut inte sälja sin del vid en bodelning utan man ska komma fram till en s k skifteslikvid! Vid försäljning tas full lagfartsavgift ut medan man kommer undan med 825,- om man bara gör en skifteslikvid.
I ovanstående post har jag skrivit att jag behöver låna 1692000 på sista raden men det gäller ju bara om jag inte kan reglera detta genom befintliga banktillgångar, annars finns det ingen vits med att låna upp från 1392000 upp till detta.
Sen kommer man till skattetekniska frågor och då blir det genast lite mer komplicerat.
I exemplet ovan med beloppet 1392000 ligger även en latent skatteskuld (som borde vara 616000/2= 308000). Dvs: om hon drar av sin skattedel direkt så får hon ut 1084000 i 100% skattade pengar (här är inte Köpa ut skulden och Extra inräknat).
I mitt fall torde det då betyda att jag slipper låna detta och att mitt lånebehov då sjunker till samma belopp: 1084000 medan den latenta skatteskulden finns kvar och följer med huset.
Tänker jag rätt här? Eller ska hela skatteskulden (616000) dras av från hennes ersättning?
Goda råd som att: gå till en jurist så det bir rätt tillför inget för det vet jag redan men jag hoppas och tror att det här finns duktigt folk som kan sånt här och kan korrigera eller verifiera detta.
Men det finns en fälla som kan bli dyr: man ska absolut inte sälja sin del vid en bodelning utan man ska komma fram till en s k skifteslikvid! Vid försäljning tas full lagfartsavgift ut medan man kommer undan med 825,- om man bara gör en skifteslikvid.
I ovanstående post har jag skrivit att jag behöver låna 1692000 på sista raden men det gäller ju bara om jag inte kan reglera detta genom befintliga banktillgångar, annars finns det ingen vits med att låna upp från 1392000 upp till detta.
Sen kommer man till skattetekniska frågor och då blir det genast lite mer komplicerat.
I exemplet ovan med beloppet 1392000 ligger även en latent skatteskuld (som borde vara 616000/2= 308000). Dvs: om hon drar av sin skattedel direkt så får hon ut 1084000 i 100% skattade pengar (här är inte Köpa ut skulden och Extra inräknat).
I mitt fall torde det då betyda att jag slipper låna detta och att mitt lånebehov då sjunker till samma belopp: 1084000 medan den latenta skatteskulden finns kvar och följer med huset.
Tänker jag rätt här? Eller ska hela skatteskulden (616000) dras av från hennes ersättning?
Goda råd som att: gå till en jurist så det bir rätt tillför inget för det vet jag redan men jag hoppas och tror att det här finns duktigt folk som kan sånt här och kan korrigera eller verifiera detta.
Redigerat:
Moderator
· Stockholm
· 51 203 inlägg
Men hela uträkningen av reavinsskatt här ovqan var ju just för att det inte blir ngn. skatt vid en bodelning. Ditt ex. får ut pengar utan att betala skatt. Den skatten ligger istället kvar i huset som du tar över. Skatt som du får betala den dag du säljer.
Men det är ju just därför beloppet är borträknat i kalkylen som du har gjort. Nu får jag det till att du vill räkna bort det en gång till?
Men det är ju just därför beloppet är borträknat i kalkylen som du har gjort. Nu får jag det till att du vill räkna bort det en gång till?
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Visst blir det skatt vid en bodelning, blanda inte ihop det med lagfartskostnader.H hempularen skrev:
Den skatt som uppkommit med tiden pga värdeökningen följer ju husets ägare och hon ska ju också vara med och betala för den skatten när hon överlåter fastigheten till mig för detta kommer jag ju att få stå för till 100% den dagen jag säljer huset.
Det går att göra som jag gjorde i förra mitt exempel men då kommer hon att åka på en fet skattesmäll vid nästa deklaration - vilket hon slipper om hon skattar redan nu. Min stora vinst här i mitt senare exempel blir då att jag slipper låna upp till detta för skatten finns ju redan inbakad i husets värde.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 035 inlägg
Hon ska inte skatta för halva värdeökningen till nu. Du tar över den skattepositionen genom bodelningen. Därför ska hon nu kompensera dig för vad du ska betala i framtiden.
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Ja men det är väl i princip samma sak? Halva skatten går bort från hennes del och jag behöver heller inte låna upp för att kompensera detta. Därmed behöver hon inte deklarera någon vinst när hon gör sin nästa deklaration.
Jag betalar all skatt den dagen huset säljs och det är den halva delen (fram till nu) som det handlar om.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 035 inlägg
Ja, jag kanske missförstod. När du skrev att hon betalar skatten nu tolkade jag det som att hon skulle betala till staten. Menade du att hon betalar till dig (eller snarare att det dras av från det du ska betala till henne), då menar vi nog samma sak.
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Det är jag med på.
Men min fundering gäller främst den uppskjutna latenta skatten som hon också ska vara med och "betala". Om den dras av (616000/2) när vi räknar fram slutlikviden så slipper hon deklarera för det sedan. Däri ligger min vinst, jag behöver inte låna upp pengar för att hon ska betala detta i skatt utan skatten "stannar kvar" i fastigheten.
Att det framräknade värdet på fastigheten exkluderar denna skatt är en helt annan sak.
Men min fundering gäller främst den uppskjutna latenta skatten som hon också ska vara med och "betala". Om den dras av (616000/2) när vi räknar fram slutlikviden så slipper hon deklarera för det sedan. Däri ligger min vinst, jag behöver inte låna upp pengar för att hon ska betala detta i skatt utan skatten "stannar kvar" i fastigheten.
Att det framräknade värdet på fastigheten exkluderar denna skatt är en helt annan sak.
Hon är ju redan med och betalar eftersom husets värde minskas med den beräknade skatten!
Tänk så här: Hur mycket skulle hon få om ni sålde huset istället? Det har du själv redovisat ovan:
Därför ska du betala henne 1392000 för huset.
Om du löser ut henne får du ett hus som är värt 4500000, och om du säljer det dagen efter får du ut 2784000 + 616000 i pengar. Men då måste du ensam betala skatt för hela vinsten (=616000) och då blir ditt netto efter skatt 2784000. Om du då har lånat upp 1392000 för att lösa ut henne, så får du 1392000 kvar...
Tänk så här: Hur mycket skulle hon få om ni sålde huset istället? Det har du själv redovisat ovan:
Egentligen skulle ni få ut 2784000 + 616000 (vinstskatten) i reda pengar, alltså 1392000 +308000 var. Men ni skulle behöva skatta bort 308000 var i kommande deklaration. Så erat netto efter skatt blir 1392000 var.
Därför ska du betala henne 1392000 för huset.
Om du löser ut henne får du ett hus som är värt 4500000, och om du säljer det dagen efter får du ut 2784000 + 616000 i pengar. Men då måste du ensam betala skatt för hela vinsten (=616000) och då blir ditt netto efter skatt 2784000. Om du då har lånat upp 1392000 för att lösa ut henne, så får du 1392000 kvar...
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Mittåt. Har pratat med mäklaren igen - han har just varit hemma och värderat huset - och det är precis som ni skriver här, my mistake!
nizzehult
Allvetare
· Västerbotten
· 1 069 inlägg
nizzehult
Allvetare
- Västerbotten
- 1 069 inlägg
Nu återstår egentligen bara några småsaker för att allt ska bli rätt:
Fonderna och aktierna som jag har, hur fördelar man dem till rätt skattemässigt värde. Ringde Skattemyndigheterna och vet man inte exakta inskaffningsvärdet så finns en schablonregel: man drar av 20% på värdet idag och sen skattar man 30% på detta. Dvs om jag har aktier för 100' så drar jag av 20' = 80' och 30% på detta blir då 24'. Det är den skatten som ska dras av. Hennes andel blir då: (100' - 24')/2 = 38'
Det sista som ska regleras - det här är inte tvingande enligt lag - är kompensation för utebliven pension under de år hon gick hemma med barnen. Här kan man ringa till Skattemyndigheterna för att få reda på sin förvärvsinkomst från 1991 och framåt. Hur länge man var ledig måste man nog hålla reda på själv, alternativt att ens gamla arbetsgivare vet det.
När man har dessa uppgifter så ringer man Persionsmyndigheten, dom har mallar för detta och kan ge svar på hur stor kompensationen ska bli om dom får dessa parametrar.
När alla uppgifter finns är det dags att upprätta ett bodelningsvtal. Här tänker vi nog ta hjälp och jag kan inte tänka mig att det ska ta mer än ett par timmar för en jurist som sysslar med detta till vardags då i princip alla siffror är klara. Dom kan också upprätta lagfarten och sen har man allt man behöver för att gå till banken och göra sista handpåläggningen, därefter är det klart!
Fonderna och aktierna som jag har, hur fördelar man dem till rätt skattemässigt värde. Ringde Skattemyndigheterna och vet man inte exakta inskaffningsvärdet så finns en schablonregel: man drar av 20% på värdet idag och sen skattar man 30% på detta. Dvs om jag har aktier för 100' så drar jag av 20' = 80' och 30% på detta blir då 24'. Det är den skatten som ska dras av. Hennes andel blir då: (100' - 24')/2 = 38'
Det sista som ska regleras - det här är inte tvingande enligt lag - är kompensation för utebliven pension under de år hon gick hemma med barnen. Här kan man ringa till Skattemyndigheterna för att få reda på sin förvärvsinkomst från 1991 och framåt. Hur länge man var ledig måste man nog hålla reda på själv, alternativt att ens gamla arbetsgivare vet det.
När man har dessa uppgifter så ringer man Persionsmyndigheten, dom har mallar för detta och kan ge svar på hur stor kompensationen ska bli om dom får dessa parametrar.
När alla uppgifter finns är det dags att upprätta ett bodelningsvtal. Här tänker vi nog ta hjälp och jag kan inte tänka mig att det ska ta mer än ett par timmar för en jurist som sysslar med detta till vardags då i princip alla siffror är klara. Dom kan också upprätta lagfarten och sen har man allt man behöver för att gå till banken och göra sista handpåläggningen, därefter är det klart!
