Köpa renoveringsobjekt
Detta blir mitt första inlägg, och tråd, här på forumet. Har börjat planera för att lämna hyresmarknaden och köpa ett hus. Är inne på att köpa ett större hus och en bit utanför stan för att ha gått om plats.
Hittade för ett tag sedan en stor villa, en bit över 300 kvm i ett litet samhälle i södra skåne, med ett stort renoveringsbehov. Ingen av oss har någon större renoveringserfarenhet, utöver att ha sett massa renoveringsprogram på Netflix.. så räknar med att hyra in hjälp för att göra det mesta utom kanske riva ner gamla innerväggar.
Så jag tänkte skapa denna tråden och hoppas på att få lite hjälp med att kolla rimligheten i våra renoveringskalkyler. Detta så att vi vet om det är ett rimligt projekt för oss, och hur mycket vi är beredda att lägga på huset för att få kalkylen att gå ihop.
Lite grundfakta, huset är från början av 1900-talet och renoverat/utbyggt ett par gånger sedan dess, senast i mitten av 70-talet.
I bygglovet från 70-talet står det att ytterväggarna är 30 cm tegel + 15 cm mineralull med 1½"x6" reglar cc 60 cm, byggplast samt gipsskiva eller panel. Ska man kanske räkna med att göra om isoleringen på insidan av teglet, ska man putsa utsidan av fasaden för att få den tätare? (funderar på att installera ftx-ventilation, är trött på dålig luft i hyresrätter..)
Bärande innervägagar är ½ sten tegel.
Taket sägs i annonsen vara i behov av renovering.. så gissar det betyder bytas ut totalt, är eternit, så gissar man behöver hyra in asbestsanering, och sen kanske lägga nytt tak med takpannor istället.
Är källargrund på huset, ungefär hälften är outgrävt.
Finns två badrum, plus två extra toaletter, ett kök och drygt ett halvdussin andra rum.
Saker vi tror vi vill/behöver göra är:
- Byta ut taket, kostnad 400k
- Dränera/isolera källare utvändigt, 200k
(- Det hade varit trevligt att gräva ut 70 kvm källare extra, kostnad ?)
- Byta alla fönster eftersom de som sitter där nu ser för små ut för original fönsternischerna, knappt 30 st fönster, totalt kostnad 350k
- Riva alla ytskikt på insidan (försöker göra själv)
- Riva ut och dra om all el så att vi får jordade uttag och kan dra nätverkskabel i väggarna, 150k
- Flytta köket till ett nytt rum, men återanvända och lacka om skåp eftersom de är hyffsat nya (och går att komplettera med fler likadana), nya bänkskivor. Kostnad 200k?
- Riva en toalett som är byggt framför den gamla ytterdörren och istället bygga en ny på platsen för det gamla köket. Öppna upp ytterväggen och återställa entrén. 200k
- Installera FTX-ventilation, 200k
- Installera golvvärme i hela huset (behövs det med FTX, eller räcker det i badrummen för komfort?) 500k
- Öppna upp en ytterväg och bygga en altandörr, 100k
- Totalrenovera badrum 200k styck
- Renovera existerande toalett, 100k
- Återställa innerväggar (utan spackling/målning), 150k
- Nya golv, 200k
Totalt ca 2,85 miljoner, räknat med att vi väntar med att renovera extra toalett och det ena badrummet.
Låter denna kalkylen rimlig?
Prio ordning skulle vara:
1. Fixa tak
2. Fixa dränering
3. Fasad ingrepp och byta fönster
4. Riva ytskikt, dra ny el/vvs
5. Installera FTX
5. Bygga nytt kök
6. Renovera ett badrum
7. Färdigställa vardagsrum och två sovrum
Jag tänker mig att ovanstående punkter borde gå att fixa på ett halvår ungefär, så att vi sen kan flytta in?
I framtiden renovera återstående badrum toaletter och fixa ytskikten i de rum vi behöver i takt med att familjen växer.
Något jag missat att tänka på? Verkar kostnadskalkylen rimlig?
Hur ska man tänka när man gör något sådant här, kan man hitta en person man anlitar för att ha hand om projektet och ha kontakten med de olika hantverkarna. Vilken typ av person är detta då, byggkonsult, arkitekt, något annat?
Kan man kanske hitta en person som ansvarar för renoveringen som samtidigt är med och gör besiktning av huset inför köpet?
Hittade för ett tag sedan en stor villa, en bit över 300 kvm i ett litet samhälle i södra skåne, med ett stort renoveringsbehov. Ingen av oss har någon större renoveringserfarenhet, utöver att ha sett massa renoveringsprogram på Netflix.. så räknar med att hyra in hjälp för att göra det mesta utom kanske riva ner gamla innerväggar.
Så jag tänkte skapa denna tråden och hoppas på att få lite hjälp med att kolla rimligheten i våra renoveringskalkyler. Detta så att vi vet om det är ett rimligt projekt för oss, och hur mycket vi är beredda att lägga på huset för att få kalkylen att gå ihop.
Lite grundfakta, huset är från början av 1900-talet och renoverat/utbyggt ett par gånger sedan dess, senast i mitten av 70-talet.
I bygglovet från 70-talet står det att ytterväggarna är 30 cm tegel + 15 cm mineralull med 1½"x6" reglar cc 60 cm, byggplast samt gipsskiva eller panel. Ska man kanske räkna med att göra om isoleringen på insidan av teglet, ska man putsa utsidan av fasaden för att få den tätare? (funderar på att installera ftx-ventilation, är trött på dålig luft i hyresrätter..)
Bärande innervägagar är ½ sten tegel.
Taket sägs i annonsen vara i behov av renovering.. så gissar det betyder bytas ut totalt, är eternit, så gissar man behöver hyra in asbestsanering, och sen kanske lägga nytt tak med takpannor istället.
Är källargrund på huset, ungefär hälften är outgrävt.
Finns två badrum, plus två extra toaletter, ett kök och drygt ett halvdussin andra rum.
Saker vi tror vi vill/behöver göra är:
- Byta ut taket, kostnad 400k
- Dränera/isolera källare utvändigt, 200k
(- Det hade varit trevligt att gräva ut 70 kvm källare extra, kostnad ?)
- Byta alla fönster eftersom de som sitter där nu ser för små ut för original fönsternischerna, knappt 30 st fönster, totalt kostnad 350k
- Riva alla ytskikt på insidan (försöker göra själv)
- Riva ut och dra om all el så att vi får jordade uttag och kan dra nätverkskabel i väggarna, 150k
- Flytta köket till ett nytt rum, men återanvända och lacka om skåp eftersom de är hyffsat nya (och går att komplettera med fler likadana), nya bänkskivor. Kostnad 200k?
- Riva en toalett som är byggt framför den gamla ytterdörren och istället bygga en ny på platsen för det gamla köket. Öppna upp ytterväggen och återställa entrén. 200k
- Installera FTX-ventilation, 200k
- Installera golvvärme i hela huset (behövs det med FTX, eller räcker det i badrummen för komfort?) 500k
- Öppna upp en ytterväg och bygga en altandörr, 100k
- Totalrenovera badrum 200k styck
- Renovera existerande toalett, 100k
- Återställa innerväggar (utan spackling/målning), 150k
- Nya golv, 200k
Totalt ca 2,85 miljoner, räknat med att vi väntar med att renovera extra toalett och det ena badrummet.
Låter denna kalkylen rimlig?
Prio ordning skulle vara:
1. Fixa tak
2. Fixa dränering
3. Fasad ingrepp och byta fönster
4. Riva ytskikt, dra ny el/vvs
5. Installera FTX
5. Bygga nytt kök
6. Renovera ett badrum
7. Färdigställa vardagsrum och två sovrum
Jag tänker mig att ovanstående punkter borde gå att fixa på ett halvår ungefär, så att vi sen kan flytta in?
I framtiden renovera återstående badrum toaletter och fixa ytskikten i de rum vi behöver i takt med att familjen växer.
Något jag missat att tänka på? Verkar kostnadskalkylen rimlig?
Hur ska man tänka när man gör något sådant här, kan man hitta en person man anlitar för att ha hand om projektet och ha kontakten med de olika hantverkarna. Vilken typ av person är detta då, byggkonsult, arkitekt, något annat?
Kan man kanske hitta en person som ansvarar för renoveringen som samtidigt är med och gör besiktning av huset inför köpet?
300m2, lite maffigt, kanske väl stort ? Budgeten är väl tilltagen men tiden räcker inte långt om ni ska göra mycket jobb själva utan stor byggerfarenhet. Satsa på ett mindre hus först om ni inte har en familj på 15 ungar och verkligen behov av ytan.
Med erfarenhet om renoveringar inhämtade från Netflix är min spontana tanke att detta kan bli ett bra program för Arga snickaren. Innan ni ens funderar vidare, ta med er någon som kan detta och som ni litar på, den här personen ska inte vara där för att räkna på ett jobb, utan vara helt neutral. Ni har en mängd olika entreprenörer inblandade, så ni behöver även hjälp att styra upp planeringen. Så det inte bokas grävning för dränering samtidigt som ställningen för taket ska upp, för att nämna ett av flera exempel där det kan krocka. Bra logistik och samordning sparar pengar och tid. Är ett hus en bit utanför stan i ett litet samhälle värt att lägga närmare 3 miljoner i renovering? Känner nog att ni kan få en mycket trevligare start på ert husboende.
Tänkte inte göra mycket själva utan hyra in hjälp för det mesta.
Ja, det är mycket yta, men vi båda lite drömmare när det kommer till stora hus.. själv så vill jag gärna i framtiden kunna bygga ett dedikerat biorum, sen eftersom det är typ ute på landet så vill vi gärna ha ett ordentligt gästrum, bygga ett litet hemmagym så att man inte behöver köra någonstans för att träna. Sen vill vi nog utöver att ha egna rum till kanske två barn även kunna har var sitt eget arbetsrum och kanske ett gemensamt hobby/lego-rum tillsammans med barnen.
Så helt klart mycket "lyxytor" i vår drömbostad, men så är vi båda sådana som hellre är hemma än ute och reser.
Ja, det är mycket yta, men vi båda lite drömmare när det kommer till stora hus.. själv så vill jag gärna i framtiden kunna bygga ett dedikerat biorum, sen eftersom det är typ ute på landet så vill vi gärna ha ett ordentligt gästrum, bygga ett litet hemmagym så att man inte behöver köra någonstans för att träna. Sen vill vi nog utöver att ha egna rum till kanske två barn även kunna har var sitt eget arbetsrum och kanske ett gemensamt hobby/lego-rum tillsammans med barnen.
Så helt klart mycket "lyxytor" i vår drömbostad, men så är vi båda sådana som hellre är hemma än ute och reser.
Ja, är väl inte så mycket erfarenhet, räknar som sagt inte med att kunna göra mycket själv, det man lärt sig från att se diverse renoveringsprogram är väl mest ungefär vilka saker som kan gå fel. (asbest, skadedjursangrepp, mögel osv), vilket delvis är anledningen till att jag tänker det är lika bra att utgå från att allt invändigt ska bytas ut totalt.Robert63 skrev:
Sen har man ju även lärt sig att man inte ska räkna med att bo där och göra större renoveringar samtidigt, så utgår från att vi kommer att få ha kvar vår lägenhet tills alla de stora bitarna är färdiga.
Tar gärna emot tips om vilken typ av hjälp man kan ta med sig för att hjälpa en att bedöma vad man kan göra med huset, samt rekommendationer av sådana personer i södra skåne.
Frågan är om ni inte investerar långt mer än vad huset kommer att vara värt efteråt. Det beror ju helt på läget, var huset står, kanske i ett attraktivt läge vid vatten.
Ofta rekommenderas att först bo in sig ett tag innan renoveringen för då får man de bästa idéer och sansar sig lite. Ni har ju fler badrum/toaletter så det borde gå logistiskt.
Men saker som borde göras i alla fall (tak, dränering) kan ni ju göra omedelbart.
Ofta rekommenderas att först bo in sig ett tag innan renoveringen för då får man de bästa idéer och sansar sig lite. Ni har ju fler badrum/toaletter så det borde gå logistiskt.
Men saker som borde göras i alla fall (tak, dränering) kan ni ju göra omedelbart.
Har kollat en del de senaste 1-2 åren, och funnits en del hus vi varit intresserade av. Det var ett hus i ungefär samma storleksordning, men bara hälften så långt till Malmö/Lund, som hade varit perfekt som fanns till salu i våras. Gick för 6.2 miljoner (men grannhuset hade sålts ett halvår tidigare, hade ett kvadratmeter pris på nästa hälften, men med visst renoveringsbehov, dock inte förfallet på något sätt)thomas33 skrev:
Det är tyvärr lite dåligt med hus som ligger på lite större tomter och med mycket yta, antingen är de riktiga ruckel (som detta) eller så kostar de 6M+ och är nyrenoverade, men långt ifrån alltid i en still som vi gillar.
Personligen tycker jag det känns tryggare att då köpa ett ruckel och vara med och veta att renoveringen blir bra gjord, och inte behöva slösa pengar på att byta ut saker som är bra, men inte "vår stil". Men inser också att det nog inte är pengar vi kan få igen om vi sen vill sälja huset, eftersom de ligger lite för långt från Malmö/Lund för att vara riktigt attraktivt.
Att bygga ett nytt stenhus i den storleksordningen har jag fått uppfattningen om att man kan räkna upp mot 8 miljoner för, men utöver det är det nästan omöjligt att hitta några större tomter att bygga på med kommunalt VA, och möjlighet till fiber. Förstår inte heller varför alla stora tomter som säljs nuförtiden verkar vara så långsmala att man hamnar precis bredvid grannen även om man har 3000 kvm.
Din kalkyl är i överkant, du verkar tänkt på det mesta. Det beror dock på materialval(lyx/budget). Jag skulle rekommendera att genomföra ett litet projekt först för att bilda sig en uppfattning vad jobbet framför dig innebär...ajn82 skrev:
Även om du hyr in det mesta så kommer det gå en del energi och tid att renovera. Vill du verkligen spendera tid på det efter jobbet eller umgås med familjen i ett nybyggt hus? Det är precis det du kan få för 3m. Du kan till och med kombinera nybyggt hus med oinrett övervåning.
Renovering för 3m, utanför stan? Min kännsla är att det är bara havsutsikt som är värt den investeringen.
Har du bott stort innan? Att värma stor yta och hålla rent, kostar en del tid och pengar.
Små barn på väg?
Vi har gjort en liknande resa (dock lite utanför Stockholm på Ekerö). Köpte en mögelskadad villa på 220 kvm från 1977 som varit på marknaden i över 4 år innan vi köpte den.
Huset i sig är betong/lättbetong med platta på mark (utan isolering). Nu har jag gjort mycket jobb själv men dina kalkyler tror jag kan stämma rätt bra. De ser lite höga ut men med allt inräknat och annat som alltid kommer till drar det snabbt iväg.
Taket verkar vara i överkant räknat, vi betalade ca. 120' efter ROT för nytt tak med alla plåtar och hängrännor bytta (betongpannor). Takstolar, och övriga "invändiga" delar var dock helt OK hos oss.
Vi bytte 24 fönster till PVC och lade in fyra altandörrar istället för fönster för ca, 200'.
Riva yttervägg för altandörr tror jag inte heller ska bli så dyrt som 100' (beroende på hur dyr dörr ni ska ha då).
Vi rev ut allt så det var bara nakna väggar och betonggolv framme och det tog oss nästan 6 månader att få det inflyttningsklart...
Huset i sig är betong/lättbetong med platta på mark (utan isolering). Nu har jag gjort mycket jobb själv men dina kalkyler tror jag kan stämma rätt bra. De ser lite höga ut men med allt inräknat och annat som alltid kommer till drar det snabbt iväg.
Taket verkar vara i överkant räknat, vi betalade ca. 120' efter ROT för nytt tak med alla plåtar och hängrännor bytta (betongpannor). Takstolar, och övriga "invändiga" delar var dock helt OK hos oss.
Vi bytte 24 fönster till PVC och lade in fyra altandörrar istället för fönster för ca, 200'.
Riva yttervägg för altandörr tror jag inte heller ska bli så dyrt som 100' (beroende på hur dyr dörr ni ska ha då).
Vi rev ut allt så det var bara nakna väggar och betonggolv framme och det tog oss nästan 6 månader att få det inflyttningsklart...
Får man fråga om ungefärligt läge? Vädersträck och avstånd till Lumd/Malmö räcker väl 
Bara för att få en uppfattning om lägets värde. Det är ju så att det finns vissa områden här nere som tyvärr är stendöda vad gäller läge....
Bara för att få en uppfattning om lägets värde. Det är ju så att det finns vissa områden här nere som tyvärr är stendöda vad gäller läge....
Ganska mitt i Skåne med avseende på öster/väster, ca en halvmil in från kusten ungefär.
Så nej, ingen havsutsikt.
Ja, kommer att ha hunnit få tillökning i familjen innan projekt-hus hinner genomföras, eller ens påbörjas kanske. Så alla mina uträkningar utgår från att vi i princip inte gör någonting själva.
Tack till er som kommenterat kostnadsestimaten, känns bra att ni tyckte de var lite överkant också, för det tyckte jag också när jag skrev dem, men bättre att räkna högt en lågt.
Det är möjligt att ni alla har rätt, att det är idioti att lägga dessa pengarna på något ute på vischan, samtidigt så känns det som det lättaste sättet att få det stora huset vi båda drömmer om, sen är det ju svårt att veta om man tycker samma när man väl bor där. Men är för tillfället extremt trött på centrala Malmö och alla människor här som inte kan uppföra sig och följa regler, så känns lockande att bo nånstans med lite mer avstånd till folk.
Efter att ha växt upp i 70-tals villa som farsan fick olja in träpanelen på utsidan av ovanvåningen varje sommar så är jag allergisk mot trähus, så oavsett om det är ett äldre hus eller nybygge så är det sten/tegel som gäller för vår del.
Men är absolut inte så att sista ordet är sagt, alla alternativ finns fortfarande på bordet. Men när jag googlade runt på vad det skulle kosta att bygga ett nytt stenhus i den storleksordningen så visade siffrorna jag hittade typ 6 miljoner bara för själva huset (20k / kvm)
https://www.byggahus.se/ekonomi/vad-kostar-bygga
Ett hus med mindre renoveringsbehov hade såklart varit intressant, och finns ett sådant vi kollar på också, dock fortfarande en del vi hade velat ändra på där. Inte lika mycket pengar för de renoveringarna, men känns lite dumt att riva ut saker i gott skick bara för att man inte själv gillar det.
Men uppskattar all den feedback jag fått, särskilt den på kostnadskalkylen, för det är ju helt avgörande att kunna bilda oss en uppfattning om vi tycker det är värt att gå den här vägen eller ska välja något annat/fortsätta vänta.
Så nej, ingen havsutsikt.
Ja, kommer att ha hunnit få tillökning i familjen innan projekt-hus hinner genomföras, eller ens påbörjas kanske. Så alla mina uträkningar utgår från att vi i princip inte gör någonting själva.
Tack till er som kommenterat kostnadsestimaten, känns bra att ni tyckte de var lite överkant också, för det tyckte jag också när jag skrev dem, men bättre att räkna högt en lågt.
Det är möjligt att ni alla har rätt, att det är idioti att lägga dessa pengarna på något ute på vischan, samtidigt så känns det som det lättaste sättet att få det stora huset vi båda drömmer om, sen är det ju svårt att veta om man tycker samma när man väl bor där. Men är för tillfället extremt trött på centrala Malmö och alla människor här som inte kan uppföra sig och följa regler, så känns lockande att bo nånstans med lite mer avstånd till folk.
Efter att ha växt upp i 70-tals villa som farsan fick olja in träpanelen på utsidan av ovanvåningen varje sommar så är jag allergisk mot trähus, så oavsett om det är ett äldre hus eller nybygge så är det sten/tegel som gäller för vår del.
Har inte byggt nytt innan, men om man letar efter tomter som är lite större tycker jag oftast bara det ligger runt en miljon, sen kan ju bygglov kosta lite olika, men i Staffanstorp t.ex har jag förstått att det går på 100k till och anslutning VA kanske drygt 100k till.Gambino skrev:
Men är absolut inte så att sista ordet är sagt, alla alternativ finns fortfarande på bordet. Men när jag googlade runt på vad det skulle kosta att bygga ett nytt stenhus i den storleksordningen så visade siffrorna jag hittade typ 6 miljoner bara för själva huset (20k / kvm)
https://www.byggahus.se/ekonomi/vad-kostar-bygga
Ett hus med mindre renoveringsbehov hade såklart varit intressant, och finns ett sådant vi kollar på också, dock fortfarande en del vi hade velat ändra på där. Inte lika mycket pengar för de renoveringarna, men känns lite dumt att riva ut saker i gott skick bara för att man inte själv gillar det.
Men uppskattar all den feedback jag fått, särskilt den på kostnadskalkylen, för det är ju helt avgörande att kunna bilda oss en uppfattning om vi tycker det är värt att gå den här vägen eller ska välja något annat/fortsätta vänta.
Redigerat:
Om man har eternittak och vill byta till pannor, då ska man kolla bärigheten först. Kanske bättre att byta till plåt eller papp
