Dolda fel-försäkring och marknadsvärde
Hej,
Jag köpte ett hus (byggt 2002) för ett år sedan med noll anmärkningar i besiktningsprotokoll. Upptäckte vid byte av trasig takpanna att jag har en fuktskada på varje sida av ett burspråk.
En hantverkare var ute och konstaterade att det skulle kosta 25 000kr att fixa.
Att det är ett dolt fel är redan konstaterat. Säljaren hade tecknat Länsförsäkringars Säljaransvar Plus försäkring och jag har drivit ärendet med LF.
Har nu fått avslag på min skadeanmälan med motiveringen att beloppet är så lågt att marknadsvärdet inte påverkas och därmed gäller inte dolda-fel försäkringen. Handläggaren refererar till en dom av Hovrätten i Västra Sverige mål RH 2001:36
Låter detta vettigt?
Jag köpte ett hus (byggt 2002) för ett år sedan med noll anmärkningar i besiktningsprotokoll. Upptäckte vid byte av trasig takpanna att jag har en fuktskada på varje sida av ett burspråk.
En hantverkare var ute och konstaterade att det skulle kosta 25 000kr att fixa.
Att det är ett dolt fel är redan konstaterat. Säljaren hade tecknat Länsförsäkringars Säljaransvar Plus försäkring och jag har drivit ärendet med LF.
Har nu fått avslag på min skadeanmälan med motiveringen att beloppet är så lågt att marknadsvärdet inte påverkas och därmed gäller inte dolda-fel försäkringen. Handläggaren refererar till en dom av Hovrätten i Västra Sverige mål RH 2001:36
Låter detta vettigt?
Lite som Hovrätten anför, det beror ju lite på vad ni gav för huset. Jag gissar att man betalar 3-4 Mkr i Uppsala för rätt så vanliga villor?
Om jag varit spekulant på ett hus i den prisklassen så hade knappast åtgärder i storleksordningen 25 tkr påverkat min budgivning, om felet var känt vill säga. 25 tkr smäller ju iväg rätt fort ändå.
Domen:
https://lagen.nu/dom/rh/2001:36
Om jag varit spekulant på ett hus i den prisklassen så hade knappast åtgärder i storleksordningen 25 tkr påverkat min budgivning, om felet var känt vill säga. 25 tkr smäller ju iväg rätt fort ändå.
Domen:
https://lagen.nu/dom/rh/2001:36
Vet inte om jag tycker den domen låter vettig. Men när nu den domen finns så är ju förs. bolagets inställning vettig.
Du skriver att det är fastställt att det är ett dolt fel. Hur då? Besiktningsmannen som borde ha upptäckt det här anser givetvis att det är ett dolt fel, annars är det ju hans fel.
En fuktskada som är såpass omfattande på ett burspråk att den kostar 25 000 att reparera låter rätt osannolik att inget kunde ses vid en besiktning. Burspråk är en klassisk risk.
Det är tänkbart att du har en mer framkomlig väg att kräva bes. mannen, under förutsättning att detta inte var en normal säljarbesiktning. För i så fall är bes. mannen troligen inte ansvarig inför dig för ev. missar.
Du skriver att det är fastställt att det är ett dolt fel. Hur då? Besiktningsmannen som borde ha upptäckt det här anser givetvis att det är ett dolt fel, annars är det ju hans fel.
En fuktskada som är såpass omfattande på ett burspråk att den kostar 25 000 att reparera låter rätt osannolik att inget kunde ses vid en besiktning. Burspråk är en klassisk risk.
Det är tänkbart att du har en mer framkomlig väg att kräva bes. mannen, under förutsättning att detta inte var en normal säljarbesiktning. För i så fall är bes. mannen troligen inte ansvarig inför dig för ev. missar.
Tack för svar.
Jag var den enda budgivaren och hade besiktningsmannen påtalat felet så hade jag självklart försökt pruta 25 000kr även om det inte för mig hade varit någon dealbreaker.
Det som stör mig något fruktansvärt är dock det faktum att LFs försäkringsvilkor inte nämner något om denna enligt handläggaren "vedertagna praxis" http://www.lansfast.se/media/1117/villkor-saljaransvar-plus.pdf
Jag som köpare kan väl knappast förväntas ha en juristexamen och känna till praxis från tidigare domar som ogiltigförklarar alla försäkringar.
I mitt huvud finns det två rimliga utgångar.
1. LFs dolda fel försäkring tar kostnaden. Eftersom det de facto är ett dolt fel och inget i försäkringsvillkoren friskriver LF från ansvar.
2. Besiktningsmannens ansvarsförsäkring tar kostnaden eftersom han missat att upptäcka ett dolt fel.
Jag var den enda budgivaren och hade besiktningsmannen påtalat felet så hade jag självklart försökt pruta 25 000kr även om det inte för mig hade varit någon dealbreaker.
Det som stör mig något fruktansvärt är dock det faktum att LFs försäkringsvilkor inte nämner något om denna enligt handläggaren "vedertagna praxis" http://www.lansfast.se/media/1117/villkor-saljaransvar-plus.pdf
Jag som köpare kan väl knappast förväntas ha en juristexamen och känna till praxis från tidigare domar som ogiltigförklarar alla försäkringar.
I mitt huvud finns det två rimliga utgångar.
1. LFs dolda fel försäkring tar kostnaden. Eftersom det de facto är ett dolt fel och inget i försäkringsvillkoren friskriver LF från ansvar.
2. Besiktningsmannens ansvarsförsäkring tar kostnaden eftersom han missat att upptäcka ett dolt fel.
Njaa. En dolda felförsäkring finns inte för att täcka dina kostnader för fel. Den finns för att skydda säljaren från skadeståndskrav från dig. Så försäkringens villkor har egentligen inte du med att göra. Utan gången är att du hittar ett fel som du anser att säljaren skall stå för enl. "dolda fels reglerna" i jordabalken.
När du då ställer krav på skadestånd så går försäkringsbolaget in och säger nej. Du har forfarande möjligheten att stämma säljaren, som då kommer att låta förs. bolaget driva målet. Och med den hovrättdomen i ryggen så lär du förlora.
Bes. mannen har inte missat ett dolt fel, de dolda felen är sådana som han inte varken hittar eller borde ha hittat. Däremot så kan detta mycket väl vara ett fel som han borde ha hittat (som jag skrev i förra inlägget). Om du då har ett avtal med bes, mannen så kan han vara skadeståndsskyldig inför dig. I fallet att bes. mannen besiktigat på säljarens beställning så är han ofta inget ansvarig för ev. fel. Eftersom han bara blir skadeståndsskyldig om han orskar en skada för säljaren.
De här säljarbesiktningarna är dessutom ofta beställda av försäkringsbolaget som grund för försäkringen. Det gäller då att hitta alla fel som någon kan vilja kräva försäkringsbolaget på ersättning för, sådana som är kända vid köpet kan aldrig anses vara dolda.. Då finns det ingen anledninga att vara övertydlig om fel som köparen uppenbarligen borde ha upptäckt själv, eller sådana fel som pga lågt värde inte är ersättningsbara enl. hovrättsdomen.
Nu spekulerar jag bara om att detta var en säljarebsikting, och även säljarbesiktningar kan vara kopplade till avtalskonstruktioner som låter köparen ta över besiktningen som sin egen, vilket gör bes. mannen ersättningsskyldig även för missar som kostar köparen pengar.
När du då ställer krav på skadestånd så går försäkringsbolaget in och säger nej. Du har forfarande möjligheten att stämma säljaren, som då kommer att låta förs. bolaget driva målet. Och med den hovrättdomen i ryggen så lär du förlora.
Bes. mannen har inte missat ett dolt fel, de dolda felen är sådana som han inte varken hittar eller borde ha hittat. Däremot så kan detta mycket väl vara ett fel som han borde ha hittat (som jag skrev i förra inlägget). Om du då har ett avtal med bes, mannen så kan han vara skadeståndsskyldig inför dig. I fallet att bes. mannen besiktigat på säljarens beställning så är han ofta inget ansvarig för ev. fel. Eftersom han bara blir skadeståndsskyldig om han orskar en skada för säljaren.
De här säljarbesiktningarna är dessutom ofta beställda av försäkringsbolaget som grund för försäkringen. Det gäller då att hitta alla fel som någon kan vilja kräva försäkringsbolaget på ersättning för, sådana som är kända vid köpet kan aldrig anses vara dolda.. Då finns det ingen anledninga att vara övertydlig om fel som köparen uppenbarligen borde ha upptäckt själv, eller sådana fel som pga lågt värde inte är ersättningsbara enl. hovrättsdomen.
Nu spekulerar jag bara om att detta var en säljarebsikting, och även säljarbesiktningar kan vara kopplade till avtalskonstruktioner som låter köparen ta över besiktningen som sin egen, vilket gör bes. mannen ersättningsskyldig även för missar som kostar köparen pengar.
Redigerat:
OM detta var en säljarbesiktning, och OM mäklaren varit slarvig med att förklara hur den går ihop med din undersökningsplikt, då är det möjligt att även mäklaren har ett ansvar här. En fastighetsmäklare är skyldig att försöka få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. Det gör han inte om han försöker få köparen att nöja sig med en vanlig säljarbesiktning. Möjligen kan där varianten med övertagande av bes. till köparen vara tillräckligt.
Det kanske är lika bra att jag redogör hela händelseförloppet så det inte blir några oklarheter.
Jag köper ett hus för 3 miljoner där säljaren tecknat LF's Säljansvar Plus-försäkring. LF tar in en konsult som utför besiktningen (Besiktningshuset). Denna besiktning resulterar i 0 anmärkningar.
Vi avböjer platsgenomgång med LFs konsult och tar in en oberoende besiktningsman för att vara helt 100. Han har heller inga anmärkningar. Vid hans besiktning är det snö på taket, men han lånar en stege, klättrar upp och kikar lite.
Ett halvår går och när en hantverkare skall byta ut en takpanna så upptäcker han att det är en fuktskada vid burspråket. Dom som lagt taket har skitit i att lägga takpappen mot en trekantsläkt och istället skurit av takpappen väldigt slarvigt så att råsponten är exponerad. På detta har dom även monterat en takplåt som istället för att leda vattnet i hängränna leder det under takpannan just där dom kapat takpappen.
Nu är taket alltså ruttet på ca. 1kvm på var sida om burspråk.
En helt rutten vindskiva är dessutom helt synlig (och var vid besiktning). Jag hade ingen aning om att den var rutten innan hantverkaren drog lite på den med en mejsel och den föll sönder.
Hantverkaren uppskattade att material och arbetstid för detta är 25 000kr.
När felet upptäcks går jag till besiktningsman nummer 1 (Besiktningshuset) och frågar hur jag skall göra. Han hävdar att eftersom jag inte gjort platsgenomgång med honom så är han fri från ansvar. Han ber mig ta det med den andra besiktningsmannen. Den andra besiktningsmannen ber mig ta det med försäkringsbolaget.
Försäkringsbolaget nekar mig ersättning och refererar till praxis från ovan nämnda dom.
Jag tycker självfallet att någon annan än jag skall stå för kostnaden. Jag hade ju 0 anmärkningar i 2 oberoende besiktningar samt att säljaren hade en försäkring mot dolda fel. Men jag kanske är naiv i det?
Tänker hur som helst dumpa LF's villa, bil och företagsförsäkring efter detta. Tips på andra?
Jag köper ett hus för 3 miljoner där säljaren tecknat LF's Säljansvar Plus-försäkring. LF tar in en konsult som utför besiktningen (Besiktningshuset). Denna besiktning resulterar i 0 anmärkningar.
Vi avböjer platsgenomgång med LFs konsult och tar in en oberoende besiktningsman för att vara helt 100. Han har heller inga anmärkningar. Vid hans besiktning är det snö på taket, men han lånar en stege, klättrar upp och kikar lite.
Ett halvår går och när en hantverkare skall byta ut en takpanna så upptäcker han att det är en fuktskada vid burspråket. Dom som lagt taket har skitit i att lägga takpappen mot en trekantsläkt och istället skurit av takpappen väldigt slarvigt så att råsponten är exponerad. På detta har dom även monterat en takplåt som istället för att leda vattnet i hängränna leder det under takpannan just där dom kapat takpappen.
Nu är taket alltså ruttet på ca. 1kvm på var sida om burspråk.
En helt rutten vindskiva är dessutom helt synlig (och var vid besiktning). Jag hade ingen aning om att den var rutten innan hantverkaren drog lite på den med en mejsel och den föll sönder.
Hantverkaren uppskattade att material och arbetstid för detta är 25 000kr.
När felet upptäcks går jag till besiktningsman nummer 1 (Besiktningshuset) och frågar hur jag skall göra. Han hävdar att eftersom jag inte gjort platsgenomgång med honom så är han fri från ansvar. Han ber mig ta det med den andra besiktningsmannen. Den andra besiktningsmannen ber mig ta det med försäkringsbolaget.
Försäkringsbolaget nekar mig ersättning och refererar till praxis från ovan nämnda dom.
Jag tycker självfallet att någon annan än jag skall stå för kostnaden. Jag hade ju 0 anmärkningar i 2 oberoende besiktningar samt att säljaren hade en försäkring mot dolda fel. Men jag kanske är naiv i det?
Tänker hur som helst dumpa LF's villa, bil och företagsförsäkring efter detta. Tips på andra?
klart att ingen vill stå för kostnaden. Men en rutten vindskiva och en trasig takpanna... Frågan är om det borde vara varningssignaler som gör att undersökningsplikten fördjupas...
Vad har din besiktningsman skrivit i protokollet om taket?
Enda gången man kan säga att ett dolt fel är konstaterat är om rätten har slagit fast att det är "dolt"
Enligt min fundering...
Vad har din besiktningsman skrivit i protokollet om taket?
Enda gången man kan säga att ett dolt fel är konstaterat är om rätten har slagit fast att det är "dolt"
Enligt min fundering...
Redigerat:
Intressant dom!
Med andra ord så är det inte lönt att bråka om belopp under 30000:-
Vilket är ändå min åsikt generellt... Med tanke på kostnaderna...
Så för TS skull handlar det alltså om besiktningsmannen går att få "skyldig"
Med andra ord så är det inte lönt att bråka om belopp under 30000:-
Vilket är ändå min åsikt generellt... Med tanke på kostnaderna...
Så för TS skull handlar det alltså om besiktningsmannen går att få "skyldig"
Mot besiktningsman 1 har du inget avtal eftersom det var säljaren som beställde den, du fick ett erbjudande om platsgenomgång (eventuellt mot betalning) om ni hade gjort platsgenomgången så hade ni kanske haft liten koppling till den besiktningen. Det är helt rätt den besiktningsmannen är fri från ansvar gentemot dig.
Mot besiktningsman 2 har du ett avtal, eventuellt gjorde den besiktningsmannen inte sitt jobb när han inte lyfte på någon panna vid burspråket.
Något dolt fel är det inte eftersom hantverkare hittade felet utan att göra något förstörande ingrepp. Pyttelitet eventuellt kanske det kan gå som dolt fel med tanke på husets ålder men antagligen inte.
Edit: syns det något på vinden?
Mot besiktningsman 2 har du ett avtal, eventuellt gjorde den besiktningsmannen inte sitt jobb när han inte lyfte på någon panna vid burspråket.
Något dolt fel är det inte eftersom hantverkare hittade felet utan att göra något förstörande ingrepp. Pyttelitet eventuellt kanske det kan gå som dolt fel med tanke på husets ålder men antagligen inte.
Edit: syns det något på vinden?
Det syns inte från vinden.
När jag läser igenom protokollet från besiktningsman 2 så står det att "taket är snötäckt och igenfruset" samt en notering om att det saknas nockband och att tätningar saknas vid valmningar.
Jag vet att han påtalade detta och att det inte var rådande byggnorm 2002 och därför inget fel, utan mer en observation från hans sida.
För att konstatera avsaknad av nockband och tätning så krävs det väl att man lyfter på takpannorna?
Om burspråk är en klassisk risk som nämns ovan så bör han väl rimligen då även kontrollerat det?
Vad tror folk. Bör jag kanske göra mina anspråk mot besiktningsman 2 istället eller skall jag bara släppa detta?
När jag läser igenom protokollet från besiktningsman 2 så står det att "taket är snötäckt och igenfruset" samt en notering om att det saknas nockband och att tätningar saknas vid valmningar.
Jag vet att han påtalade detta och att det inte var rådande byggnorm 2002 och därför inget fel, utan mer en observation från hans sida.
För att konstatera avsaknad av nockband och tätning så krävs det väl att man lyfter på takpannorna?
Om burspråk är en klassisk risk som nämns ovan så bör han väl rimligen då även kontrollerat det?
Vad tror folk. Bör jag kanske göra mina anspråk mot besiktningsman 2 istället eller skall jag bara släppa detta?
Om du tittar på sidorna 3, 4 & 7 så ser du hur nockband/tätning ska ligga och man ser också att det går att se om det finns utan att lyfta någon nockpanna, eftersom nockpannan ligger på takpannornas toppar så är dalarna fria.
Genom att läsa sida 8 så framgår det att alla nockpannor ska vara fastsatta, alltså går det inte att lyfta nockpannor.
http://www.benders.se/globalassets/c4-assets/document/laggningbetong2014_lu.pdf
Genom att läsa sida 8 så framgår det att alla nockpannor ska vara fastsatta, alltså går det inte att lyfta nockpannor.
http://www.benders.se/globalassets/c4-assets/document/laggningbetong2014_lu.pdf
Jag kan för lite om tak för "tätningar saknas vid valmningar".
Nockband finns det lite olika bud om. Tillverkarna menar att det skall finnas. Många takentreprenörer hävdar att det är onödigt.
Nockband finns det lite olika bud om. Tillverkarna menar att det skall finnas. Många takentreprenörer hävdar att det är onödigt.
Medlem
· Västra Götaland
· 1 864 inlägg
Tanken bakom domen som det hänvisas är nog att vilken fastighet som helst kan ha "fel", även dolda sådana. Men om de inte påverkar marknadsvärdet så betyder det att de inte är det i rättslig mening. Så det är inte frågan om 25000:- eller 33500 som det var i domen. Utan det viktiga är avvikelsen på 1,84% från köpeskillingen.
Så köper du ett hus för 10 miljoner och hittar ett dolt fel som kostar 150.000:- att laga så får du troligen stå för det själv.
Tyvärr innebär det för TS att även om det finns ett dolt fel som kostar 25.000 att åtgärda, så kommer du inte kunna få ersättning för det.
Slutsatsen är att "små" dolda fel kommer man alltid som köpare få stå för om säljaren inte är "snäll".
Så köper du ett hus för 10 miljoner och hittar ett dolt fel som kostar 150.000:- att laga så får du troligen stå för det själv.
Tyvärr innebär det för TS att även om det finns ett dolt fel som kostar 25.000 att åtgärda, så kommer du inte kunna få ersättning för det.
Slutsatsen är att "små" dolda fel kommer man alltid som köpare få stå för om säljaren inte är "snäll".
Å andra sidan om säljaren är "snäll" så kan man få ersättning även för dyrare sakerAutodidak1 skrev:
