Köp av nybyggt (nyckelfärdigt) hus av Småa. Rätt att göra överlåtelsebesiktning?
Som rubriken lyder. Vi har köpt (skrivit på kontrakt för) ett nyckelfärdigt hus via Småa enligt ABS09 med undantag (inskrivna namn på besiktningsmän). Vid kontraktskrivningen (som försenades utav småa!!!) hade byggarbetet redan påbörjats och både kontrollansvarig och slutbesiktningsman hade utsetts och gick inte att ändra (enligt deras mäklare). Deras namn står inskrivna i kontraktet. Vi är nu oroliga över att vi har skrivit på en potentiell katastrof. Dock står vi inte som byggherrar utan som köpare vilket får mig att hoppas att det går att genomföra en överlåtelsebesiktning efter slutbesiktningen. Frågan är om det har något värde och ger oss någon makt som överstiger det som står i slutbesiktningsprotokollet (slutbesiktning har inte varit än). Dvs, om en av oss anlitad besiktningsman genomför en överlåtelsebesiktning, kan då småa ställas ansvarig för att fixa eventuella anmärkningar även om dessa inte framkommit av slutbesiktningen?
Du står som köpare av en fastighet (= tomt), det innebär i sin renaste form att du köper tomten med de byggnadsverk som finns på tomten (s.k fastighetstillbehör). Då köper du byggnaderna i det skick de har på kontraktsdagen. Har du bara ett normalt köpeavtal så har du bara köpt det, inget annat.
Vid "normala" nybyggnadsaffärer så köper man en obebyggd fastighet, och anlitar ett eller flera bolag för att bygga ett hus på tomten, då är du byggherre för bygget. Detta är inte alltid helt uppenbart för köparen, eftersom ofta så görs hela affären med köp och bygge upp som ett paket mot ett husföretag.
Nu med småaupplägget så låter det som det är en mellanform, där man köper ett pågående bygge, om jag begriper rätt. Då måste man se vad avtalen säger för att avgöra vilka rättigheter man har. Men om man bara köper ett pågående bygge, utan någon entrprenadavtal, och utan några specifikationer i köpeavtalet om att säljaren skall bygga färdigt till en viss satndard, så kan byggaren i princip sluta bygga samma dag. Småa är dock en rätt seriös organisation så fullt så illa begöver man nog inte räkna med att det går.
Men det är lite svårt att avgöra vilken nytta en överlåtelsebesiktning ger i det här läget. Den bör ju under alla omständigheter kunna överlåtelsebesiktiga det som ingår vid kontraktsdatum. Detta OM du har en besiktningsklausul i avtalet.
Om vi nu antar att du i avtalet har en beskrivning av vad som skall färdigställas, storlek, antal våningar, planlösning, vissa materialval osv. Så har du givetvis rätt att besiktiga detta för att ev. kunna hävda avtalsbrott, om ex. det färdiga huset har ett badrum mindre än avtalat. En sådan besiktning har i så fall inget med entrprenaden att göra.
En kollega jag hade för många år sedan köpte ett bygge på det viset. De köpte ett färdigt hus som skulle byggas från en firma, som lät en byggfirma bygga, det var en hel grupp med hus. Den säljande firman var rätt inkompetent, så de sålde alla husen på en version av ritningarna, men beställde bygget på en annan version. Vilket bla. gjorde att det saknades 8 kvm, alla husen byggdes mindre än vad de hade sålt. Just det var ett mindre problem i det projektet som slutbesiktigades med 48 veckor försening, med ca 350 anmärkningar per hus (jag slutade på det jobbet så jag vet inte hur det gick i slutet) det var rätt intressant ekonomiskt, avtalen innehöll en viteklausul om 2% per vecka försening som alltså borde ge 96% prisavdrag. Men den säljande firman hade inget vite i avtalet med byggaren...
Vid "normala" nybyggnadsaffärer så köper man en obebyggd fastighet, och anlitar ett eller flera bolag för att bygga ett hus på tomten, då är du byggherre för bygget. Detta är inte alltid helt uppenbart för köparen, eftersom ofta så görs hela affären med köp och bygge upp som ett paket mot ett husföretag.
Nu med småaupplägget så låter det som det är en mellanform, där man köper ett pågående bygge, om jag begriper rätt. Då måste man se vad avtalen säger för att avgöra vilka rättigheter man har. Men om man bara köper ett pågående bygge, utan någon entrprenadavtal, och utan några specifikationer i köpeavtalet om att säljaren skall bygga färdigt till en viss satndard, så kan byggaren i princip sluta bygga samma dag. Småa är dock en rätt seriös organisation så fullt så illa begöver man nog inte räkna med att det går.
Men det är lite svårt att avgöra vilken nytta en överlåtelsebesiktning ger i det här läget. Den bör ju under alla omständigheter kunna överlåtelsebesiktiga det som ingår vid kontraktsdatum. Detta OM du har en besiktningsklausul i avtalet.
Om vi nu antar att du i avtalet har en beskrivning av vad som skall färdigställas, storlek, antal våningar, planlösning, vissa materialval osv. Så har du givetvis rätt att besiktiga detta för att ev. kunna hävda avtalsbrott, om ex. det färdiga huset har ett badrum mindre än avtalat. En sådan besiktning har i så fall inget med entrprenaden att göra.
En kollega jag hade för många år sedan köpte ett bygge på det viset. De köpte ett färdigt hus som skulle byggas från en firma, som lät en byggfirma bygga, det var en hel grupp med hus. Den säljande firman var rätt inkompetent, så de sålde alla husen på en version av ritningarna, men beställde bygget på en annan version. Vilket bla. gjorde att det saknades 8 kvm, alla husen byggdes mindre än vad de hade sålt. Just det var ett mindre problem i det projektet som slutbesiktigades med 48 veckor försening, med ca 350 anmärkningar per hus (jag slutade på det jobbet så jag vet inte hur det gick i slutet) det var rätt intressant ekonomiskt, avtalen innehöll en viteklausul om 2% per vecka försening som alltså borde ge 96% prisavdrag. Men den säljande firman hade inget vite i avtalet med byggaren...
Småa/småstugebyrån är väl ändå en av de mer seriösa byggföretagen? Du kan ju alltid anlita en egen kontrollant och i värsta fall överklaga om du hittar nya fel.
För övrigt trodde jag att de mest höll på med självbyggerier och liknande?
För övrigt trodde jag att de mest höll på med självbyggerier och liknande?
Om ni skrivit ett ABS09-avtal har du köpt en entreprenad och har då rätt att utse en besiktningsman (se §§ 52-58 KtjL). Oavsett vad ni har skrivit in i avtalet, eftersom det ni har skrivit är till nackdel för dig som konsument.
Om ni bara står som köpare (vilket jag har svårt att tro) skulle ni alltså tappa alla rättigheter vad gäller garantier och liknande från entreprenören som följer med en entreprenad. Eller står det i avtalet att ni har alla rättigheter och garantier enligt ABS09?
Om ni bara står som köpare (vilket jag har svårt att tro) skulle ni alltså tappa alla rättigheter vad gäller garantier och liknande från entreprenören som följer med en entreprenad. Eller står det i avtalet att ni har alla rättigheter och garantier enligt ABS09?
Redigerat:
Jag håller med om att småa får anses som seriösa, vilket inte hindrar att de säkert kan strula till det också. Numera tror jag att deras upplägg är mer i stil med att köparen får måla och tapetsera.Huddingebo skrev:
Vårt första hus var ett Småa hus som vi köpte 7 år efter färdigställande, säljaren hade byggt det själv. Då hade Småa sålt fastigheten med en färdig grund. Krypgrund med betongbjälklag. Sedan fick självbyggarna resa stomme osv, med en byggledare från småa som tydligen höll stormöten varje vecka där självbyggarna fick lära sig veckans byggmoment.
Jo, så var det när farsan byggde med Småa. Färdig platta på mark och en hög med virke och en bunt ritningar. Möten med jämna mellanrum där det stämdes av att allt gick enligt plan. -1983 typ. Mycket bra idé tycker jag! I bostadsbristens Sverige där många tar för stora lån.
