Rutten och skadedjursangripen syll/bjälklag - Dolt fel?
Hej
Bakgrund:
Vi har ett trähus från 1932 som vi köpte för nästan två år sedan. Den förrförra ägaren hade byggt ut hallen över den gamla yttertrappen men lämnat väggen och den gamla ytterdörren så vi nu hade två ytterdörrar. När vi nu för några veckor sedan rev denna vägg hittade vi den gamla ytterväggen bakom panelen han hade spikat upp. Den gamla ytterpanelen var sliten och hade synliga gamla torkade fuktskador. Under väggen var bland annat syllen helt svart av en gammal fuktskada samt genomborrad/mjölig av skadedjur. Bröt då upp en del av golvet i hallen och såg att även en del av bjälklaget var angripen av skadedjur...
Besikningsman, skadedjur
Vi kontaktade då Trygg Hansa som tog dit sin besiktningsman från Momor (skadedjur) som konstaterade att det var angrepp från "envis trägnagare" och att detta inte går på försäkringen då de har kommit dit på grund av fuktskadan. Vi kan heller inte nyttja någon försäkring på fuktskada då dessa endast gäller, tak, brunnar, våtrum och fasta installationer.
Försäljningen och besiktningsman
När vi köpte huset så fanns ett besiktningsprotokoll där besiktningsmannen inte kunde se hur denna utbyggnaden var gjord. Vi "tog över" besiktningsmannen från säljaren så han gick igenom besiktningsprotokollet med oss. Den säljare som vi köpte av hade endast haft huset i 3 månader och inte ens flyttat in utan ville antagligen göra en liten affär (vilket han gjorde)..
Reparation
Vi har nu tagit in offert från en byggare som vill ha 54 000 SEK. Då ingår det att bryta upp golvet, väggarna, lokalisera skadorna, byta/stärka upp syll och bjälklagen, bygga upp en skadad vägg, taket, nytt golv med klinkers och golvvärme.
Frågorna:
Nu till mina frågor:
1. Kan detta klassas som ett dolt fel? Han hade ju satt upp ny panel på den gamla ytterväggen, dvs byggt in den gamla fuktskadan.
2. Vem ska vi i så fall kontakta för detta? Mäklaren, besiktningsmannen eller säljaren?
3. Vi har ju fått in offert från byggaren och som kan starta snarast. Är det ok att vi startar reparera detta innan processen är klar? (är sjukt kallt i huset med golvet upprivet). Finns det något som vi bör göra innan de sätter igång? Räcker det med att fotografera MYCKET!?
4 Offerten innehåller ju reparation men även typ golvvärme som inte fanns från början, hur gör man då?
Tacksam för svar då vi helst vill fixa till detta innan jul men kanskle inte stå för hela kalaset...
Bakgrund:
Vi har ett trähus från 1932 som vi köpte för nästan två år sedan. Den förrförra ägaren hade byggt ut hallen över den gamla yttertrappen men lämnat väggen och den gamla ytterdörren så vi nu hade två ytterdörrar. När vi nu för några veckor sedan rev denna vägg hittade vi den gamla ytterväggen bakom panelen han hade spikat upp. Den gamla ytterpanelen var sliten och hade synliga gamla torkade fuktskador. Under väggen var bland annat syllen helt svart av en gammal fuktskada samt genomborrad/mjölig av skadedjur. Bröt då upp en del av golvet i hallen och såg att även en del av bjälklaget var angripen av skadedjur...
Besikningsman, skadedjur
Vi kontaktade då Trygg Hansa som tog dit sin besiktningsman från Momor (skadedjur) som konstaterade att det var angrepp från "envis trägnagare" och att detta inte går på försäkringen då de har kommit dit på grund av fuktskadan. Vi kan heller inte nyttja någon försäkring på fuktskada då dessa endast gäller, tak, brunnar, våtrum och fasta installationer.
Försäljningen och besiktningsman
När vi köpte huset så fanns ett besiktningsprotokoll där besiktningsmannen inte kunde se hur denna utbyggnaden var gjord. Vi "tog över" besiktningsmannen från säljaren så han gick igenom besiktningsprotokollet med oss. Den säljare som vi köpte av hade endast haft huset i 3 månader och inte ens flyttat in utan ville antagligen göra en liten affär (vilket han gjorde)..
Reparation
Vi har nu tagit in offert från en byggare som vill ha 54 000 SEK. Då ingår det att bryta upp golvet, väggarna, lokalisera skadorna, byta/stärka upp syll och bjälklagen, bygga upp en skadad vägg, taket, nytt golv med klinkers och golvvärme.
Frågorna:
Nu till mina frågor:
1. Kan detta klassas som ett dolt fel? Han hade ju satt upp ny panel på den gamla ytterväggen, dvs byggt in den gamla fuktskadan.
2. Vem ska vi i så fall kontakta för detta? Mäklaren, besiktningsmannen eller säljaren?
3. Vi har ju fått in offert från byggaren och som kan starta snarast. Är det ok att vi startar reparera detta innan processen är klar? (är sjukt kallt i huset med golvet upprivet). Finns det något som vi bör göra innan de sätter igång? Räcker det med att fotografera MYCKET!?
4 Offerten innehåller ju reparation men även typ golvvärme som inte fanns från början, hur gör man då?
Tacksam för svar då vi helst vill fixa till detta innan jul men kanskle inte stå för hela kalaset...
Självbyggare
· Stockholm
· 2 691 inlägg
Ska det gå på dolt fel måste säljaren få chans att fixa det (som ja förstått det hela)
Ok, har jag också läst men har även läst någon tråd här att vi som nya ägare "bestämmer" vilka vi vill ska fixa till huset. Att säljaren inte har rätt till att bestämma vilka hantverkare som vi anlitar då det är vårt hus..
Lite uppdatering...
Har i besiktningsprotokollet sett att det står "utan anmärkning" för hallen och entrén. har inte fått tag i besiktningsmannen men har fått tag i säljaren.
Säljaren hade huset i endast 2-3 månader innan han sålde detta vidare till oss, så det besiktningsprotokollet som fanns med vid försäljningen var samma som användes till första försäljningen. Dvs säljaren gjorde ingen egen besiktning när han köpte och han tog inte över besiktningen som mäklaren gjorde.
(vet inte ifall det kan göra något..)
Har i besiktningsprotokollet sett att det står "utan anmärkning" för hallen och entrén. har inte fått tag i besiktningsmannen men har fått tag i säljaren.
Säljaren hade huset i endast 2-3 månader innan han sålde detta vidare till oss, så det besiktningsprotokollet som fanns med vid försäljningen var samma som användes till första försäljningen. Dvs säljaren gjorde ingen egen besiktning när han köpte och han tog inte över besiktningen som mäklaren gjorde.
(vet inte ifall det kan göra något..)
Första frågan man måste ställa sig är om skadan är ett fel? Dvs har angreppet försvagat konstruktionen så mycket att den riskerar att rasa, eller är angreppet pågående. Oftast slutar ju den typen av skadedjursangrepp när fuktkällan försvinner. Och nu var det torrt om jag förstår det rätt?
Sedan ser jag två tänkbara invändningar mot dolt fel här (om vi antar att det är ett fel). Dels så skall ju ett dolt fel inte gå att upptäcka när man undersöker huset. Det låter som det ev. inte gick att se felet, men frågan är då om det fanns några indirekta indikationer på den här gamla fuktskadan? I så fall måste man göra en fördjupad undersökning.
Sedna är det också så att vissa fel får man räkna med i förhållande till husets ålder och allmäna skick. Där spelar delvis in hur bra ombyggnaden var gjord, ser man något som inte är fackmannanmässigt så bör man räkna med att dte kan finnas fel som inte syns.
vad gäller proceduren så gäller ju att säljaren skall ges en möjlighet att besiktiga skadan, och jag tror att säljaren även skall ges möjlighet att kommentera den förväntade kostnaden. När ni ställer kravet mer formellt så kan säljaren alltid hävda att er reparation var onödigt dyr, och har han då påpekat det redan i förväg så tror jag att det väger tyngre än om han i efterhand "kommer på" att dte var för dyrt.
Nu har ni tydligen fått en offert med mer omfattande arbeten än de rena reparationsarbetena? Det ni kan kräva säljaren på (OM det går som dolt fel) är den rena kostnaden för reparationen med åldersavdrag för framförallt ytskikten. Säljaren kan inte bli ansvarig att betala för en standardhöjning.
Sedan ser jag två tänkbara invändningar mot dolt fel här (om vi antar att det är ett fel). Dels så skall ju ett dolt fel inte gå att upptäcka när man undersöker huset. Det låter som det ev. inte gick att se felet, men frågan är då om det fanns några indirekta indikationer på den här gamla fuktskadan? I så fall måste man göra en fördjupad undersökning.
Sedna är det också så att vissa fel får man räkna med i förhållande till husets ålder och allmäna skick. Där spelar delvis in hur bra ombyggnaden var gjord, ser man något som inte är fackmannanmässigt så bör man räkna med att dte kan finnas fel som inte syns.
vad gäller proceduren så gäller ju att säljaren skall ges en möjlighet att besiktiga skadan, och jag tror att säljaren även skall ges möjlighet att kommentera den förväntade kostnaden. När ni ställer kravet mer formellt så kan säljaren alltid hävda att er reparation var onödigt dyr, och har han då påpekat det redan i förväg så tror jag att det väger tyngre än om han i efterhand "kommer på" att dte var för dyrt.
Nu har ni tydligen fått en offert med mer omfattande arbeten än de rena reparationsarbetena? Det ni kan kräva säljaren på (OM det går som dolt fel) är den rena kostnaden för reparationen med åldersavdrag för framförallt ytskikten. Säljaren kan inte bli ansvarig att betala för en standardhöjning.
Tack för ett utförligt svar. Har förstått att det är riktigt svårt att få rätt i dessa ärenden men vill ju ändå kolla vilka alternativ det finns innan man sväljer kostnaden och går vidare. Svar på dina frågor hempularen:
Nej, angreppet från skadedjuren är inte pågående utan som du skrev så slutade angreppen när fukten försvann. Dock vet vi inte hur mycket av konstruktionen som är skadad utan detta får vi ta när golvet är upprivet. men en del av syllen helt genomrutten borde ju minska konstruktionen.
Nej, gick ej att se felet då någon av de förra ägarna hade byggt på fint målad panel på de trasiga brädorna. (vilket jag anser att det inte går att bli mer dolt än så). Var ingen indikation på fukt, vare sig lukt eller utseende vilket besiktningsmannen hade noterat med "inga anmärkningar"
Absolut håller jag med om att man måste ta husets ålder i beaktning och att vårt tak säkert bjuder på några överaskningar kan jag köpa då det hör till att fixa på så gamla hus. Det jag i detta fall tycker är konstigt är att man har gjort ett sådant generalfel att man har byggt in en gammal yttre vägg, vilket i dagens läge skulle betraktas som byggfusk då man inte använt diffusionsspärr/luftspalter mm (men jag antar att när detta gjordes var det inte enligt byggnormer med plast).. men att bygga in/över en skada borde väl vara fel enligt alla slags normer.
Ok, kan köpa det med säljaren att han ska vara med i hela matchen..
Vi hade ju då inte tänkt att låta säljaren betala vårt klinkers och golvvärme utan vår tanke är att låta våran hantverkare speca kostnaderna så att reparationen+ uppbyggnad blir en kostnad och ytfinish en annan som vi skulle stå för...
Nej, angreppet från skadedjuren är inte pågående utan som du skrev så slutade angreppen när fukten försvann. Dock vet vi inte hur mycket av konstruktionen som är skadad utan detta får vi ta när golvet är upprivet. men en del av syllen helt genomrutten borde ju minska konstruktionen.
Nej, gick ej att se felet då någon av de förra ägarna hade byggt på fint målad panel på de trasiga brädorna. (vilket jag anser att det inte går att bli mer dolt än så). Var ingen indikation på fukt, vare sig lukt eller utseende vilket besiktningsmannen hade noterat med "inga anmärkningar"
Absolut håller jag med om att man måste ta husets ålder i beaktning och att vårt tak säkert bjuder på några överaskningar kan jag köpa då det hör till att fixa på så gamla hus. Det jag i detta fall tycker är konstigt är att man har gjort ett sådant generalfel att man har byggt in en gammal yttre vägg, vilket i dagens läge skulle betraktas som byggfusk då man inte använt diffusionsspärr/luftspalter mm (men jag antar att när detta gjordes var det inte enligt byggnormer med plast).. men att bygga in/över en skada borde väl vara fel enligt alla slags normer.
Ok, kan köpa det med säljaren att han ska vara med i hela matchen..
Vi hade ju då inte tänkt att låta säljaren betala vårt klinkers och golvvärme utan vår tanke är att låta våran hantverkare speca kostnaderna så att reparationen+ uppbyggnad blir en kostnad och ytfinish en annan som vi skulle stå för...
Ett hus som är 80 år med skadad syll blir nog näst intill omöjligt att driva som dolt fel, är det dessutom på söder eller väster vägg så kan du troligtvis glömma det hela. För det blir så på gamla hus eftersom det oftast är byggt så att fukt som drar sig in mellan grund och syll inte kan vädras bort och man använde ingen syllisolering på den tiden. Kolla på fler ställen efter väggarna så finner du troligtvis liknande skador på dessa men i mindre omfattning på norr och öster väggarna. Det är helt enkelt så det blir efter så många år.
Om ett fel ska klassas som fel så måste det vara fel, det året huset byggdes. Sedan så ett hus som är så pass gammalt det bjuder på en hel del överraskningar...
Man kan byta syllen utifrån... vilket som är billigast det vet jag inte... men fördelen med det är att man kan passa på att tilläggsisolera fasaden....
Det känns ganska tufft, med tanke på att huset är så pass gammalt.... Så min gissning är att det är inte lönt att dra detta till tingsrätten.... dessutom så känns det som att det rent ekonomiskt kan vara svårt att vinna...
en advokat kostar nästan 10000 i startavgift....
Man kan byta syllen utifrån... vilket som är billigast det vet jag inte... men fördelen med det är att man kan passa på att tilläggsisolera fasaden....
Det känns ganska tufft, med tanke på att huset är så pass gammalt.... Så min gissning är att det är inte lönt att dra detta till tingsrätten.... dessutom så känns det som att det rent ekonomiskt kan vara svårt att vinna...
en advokat kostar nästan 10000 i startavgift....
Kan man anse att felet i det här fallet inte är att konstruktionen från början rätteligen har fallit för tidens tand utan att felet är att man sen byggt in den gamla utslitna konstruktionen utan att först åtgärda den? På detta vis har ju köparen sen inte haft möjlighet att se att där fanns en utsliten del som behöver åtgärdas. Alltså, det handlar väl inte om att syllen har ruttnat, det kan man väl vänta sig, men däremot kanske man inte ska behöva acceptera att en utsliten grund byggts in så man inte kan se problemet?Odjuret skrev:
Vad hade hänt om t.ex. en säljare byter papp, läkt och alla takpannor några år innan försäljning men senare visar det sig att brädorna under pappen har suttit i sjuttio år och är totalt rötna?
i just detta exempel går det nog att kolla från undersidan, är medveten om att det i vissa nyare hus ej är möjligt. I andra exempel så kollar man takfoten är den rutten/dålig så visar det att det läckt in vatten under takpannan högre upp.ToRy skrev:
OBS. Egna erfarenheter ej expert!!!!.
