Lurad av samfälldighetsföreningen?
Vi köpte ett radhus för två år sedan i ett stort radhusområde, där
alla hus har en liten tomt på ca 100 kvm.
Vårt objekt har ett friare läge, med en allmänning framför huset och
när vi insåg att vår förråd som står framför huset var helruttet,
mögligt och att det regnade in såg vi också en chans att få in mer
ljus på tomten genom att flytta förrådet till änden av tomten.
Då visade det sig att vårt förråd innehöll våra samt våra grannars elmätare.
Vi hörde av oss till radhusområdets samfälldighetsförenings styrelse
och bad att de skulle ombesörja en flytt till ett modernt elskåp
utanför vårt tomt eftersom vi behövde riva förrådet.
Vi fick då detta till svar:
"Samfälligheten står för ekonomiskt bidrag till de fastighetsägare,
vilka har elskåp, som skall bygga om sitt förråd. Tyvärr finns inte
möjligheten att flytta elskåpen som det ser ut idag, men det är en
fråga som vi kan lyfta på nästa styrelsemöte. Din områdesrepresentant
kommer att kontakta dig gällande storlek på ersättningen för
ombyggnaden av elskåpet."
Vi blev besvikna av beskedet men orkade inte bråka om att flytta
elskåpet så vi beslöt att bygga om det befintliga förrådet, för vi
har inte kunskapen att riva med alla elkablar i.
Vi svarade att vi var i behov av snabba åtgärder, då förrådet inte
gick att använda pga mögel etc och bad om ett förtydligande. Då fick
vi detta:
"Styrelsen anser att vi skall bibehålla områdets karaktär och anser
därmed också att förråden skall vara placerade såsom de ursprungligen
varit. De husägare som har elskåp i sina förråd får vid ny-eller
ombyggnation av sina förråd ett ekonomiskt bidrag på 10.000 SEK för
att även bygga om elskåpet."
Det tolkade vi som ett klartecken och började bygga om förrådet med
nytt tak, klädde om väggar, byte golv etc. När vi var klara hörde vi
av oss till styrelsen igen och bad om den utlovade ersättningen. Då
fick vi veta att styrelsen ville komma och besiktiga vårt förråd och
när de gjorde detta talade de också om att vi kan glömma en ersättning
eftersom det bara skulle utgå vid en NYBYGGNATION.
När vi blev upprörda och skrev till styrelsen fick vid detta svar:
På årsstämman 2009-03-29 beslutades att nybyggnation av förråd
innehållande elskåp ska ersättas med 10 000 :- exkl dörrar.
Stämmoprotokollet i sin helhet finns att läsa på vår hemsida.
Observera att ersättning enbart utgår vid nybyggnation av förråd!
Vi känner oss otroligt lurade; att först inte ge oss korrekt
information / villkor. Varför kunde man inte säga detta direkt till
oss från början? Vi har lagt ut massor av pengar och tid på detta.
Vi vill antingen ha pengarna eller så vill vi att styrelsen tar ansvar
för elmätarna och flyttar dem ut ur vårt förråd. - kan vi tvinga dem
till detta? Hur kan vi gå vidare? Vad har vi för alternativ rent
juridiskt? Kan man ta upp ärendet i en domstol? Stämma föreningen?
alla hus har en liten tomt på ca 100 kvm.
Vårt objekt har ett friare läge, med en allmänning framför huset och
när vi insåg att vår förråd som står framför huset var helruttet,
mögligt och att det regnade in såg vi också en chans att få in mer
ljus på tomten genom att flytta förrådet till änden av tomten.
Då visade det sig att vårt förråd innehöll våra samt våra grannars elmätare.
Vi hörde av oss till radhusområdets samfälldighetsförenings styrelse
och bad att de skulle ombesörja en flytt till ett modernt elskåp
utanför vårt tomt eftersom vi behövde riva förrådet.
Vi fick då detta till svar:
"Samfälligheten står för ekonomiskt bidrag till de fastighetsägare,
vilka har elskåp, som skall bygga om sitt förråd. Tyvärr finns inte
möjligheten att flytta elskåpen som det ser ut idag, men det är en
fråga som vi kan lyfta på nästa styrelsemöte. Din områdesrepresentant
kommer att kontakta dig gällande storlek på ersättningen för
ombyggnaden av elskåpet."
Vi blev besvikna av beskedet men orkade inte bråka om att flytta
elskåpet så vi beslöt att bygga om det befintliga förrådet, för vi
har inte kunskapen att riva med alla elkablar i.
Vi svarade att vi var i behov av snabba åtgärder, då förrådet inte
gick att använda pga mögel etc och bad om ett förtydligande. Då fick
vi detta:
"Styrelsen anser att vi skall bibehålla områdets karaktär och anser
därmed också att förråden skall vara placerade såsom de ursprungligen
varit. De husägare som har elskåp i sina förråd får vid ny-eller
ombyggnation av sina förråd ett ekonomiskt bidrag på 10.000 SEK för
att även bygga om elskåpet."
Det tolkade vi som ett klartecken och började bygga om förrådet med
nytt tak, klädde om väggar, byte golv etc. När vi var klara hörde vi
av oss till styrelsen igen och bad om den utlovade ersättningen. Då
fick vi veta att styrelsen ville komma och besiktiga vårt förråd och
när de gjorde detta talade de också om att vi kan glömma en ersättning
eftersom det bara skulle utgå vid en NYBYGGNATION.
När vi blev upprörda och skrev till styrelsen fick vid detta svar:
På årsstämman 2009-03-29 beslutades att nybyggnation av förråd
innehållande elskåp ska ersättas med 10 000 :- exkl dörrar.
Stämmoprotokollet i sin helhet finns att läsa på vår hemsida.
Observera att ersättning enbart utgår vid nybyggnation av förråd!
Vi känner oss otroligt lurade; att först inte ge oss korrekt
information / villkor. Varför kunde man inte säga detta direkt till
oss från början? Vi har lagt ut massor av pengar och tid på detta.
Vi vill antingen ha pengarna eller så vill vi att styrelsen tar ansvar
för elmätarna och flyttar dem ut ur vårt förråd. - kan vi tvinga dem
till detta? Hur kan vi gå vidare? Vad har vi för alternativ rent
juridiskt? Kan man ta upp ärendet i en domstol? Stämma föreningen?
Det är en del att reda ut.
En grundläggande princip i en samhällighetsföreningen är att stämman är den högst beslutande insitutionen i föreningen. På dina uppgifter vet vi att stämman 2009 fattat ett beslut om ersättning i vissa fall. Och enligt detta beslut är ni inte berättigade till ersättning.
En styrelseledamot (eller styrelseledamöter - jag väljer en nedan men det kan bytas mot flera) har givit dig ett besked som strider mot stämmans beslut. Detta har ledamoten inte haft rätt att göra eftersom styrelsen är underställd stämman. Kanske handlar det om ett rent misstag när styrelseledamoten skulle vidareförmedla stämmans beslut.
Frågan är om styrelseledamotens besked kan binda föreningen? Jag anser att en styrelseledamots misstag i vidareförmedlingen av ett stämmobeslut inte kan binda föreningen. Ledamoten har helt enkelt inte haft rätt behörighet; dvs ändra stämmans beslut.
Det som skulle kunna finnas är en skadeståndsskyldighet som drabbar styrelseledamoten genom vårdslöshet vid utförandet av styrelseuppdraget. Det är inte uteslutet att det var vårdslöst. Frågan är då om det orsakat er någon skada? Det kan vara svårt att bevisa. Den uppenbara invändningen är väl att förrådet ändå hade behövts renoveras. Dvs ni har inte gjort något ni ändå inte skulle ha gjort.
En grundläggande princip i en samhällighetsföreningen är att stämman är den högst beslutande insitutionen i föreningen. På dina uppgifter vet vi att stämman 2009 fattat ett beslut om ersättning i vissa fall. Och enligt detta beslut är ni inte berättigade till ersättning.
En styrelseledamot (eller styrelseledamöter - jag väljer en nedan men det kan bytas mot flera) har givit dig ett besked som strider mot stämmans beslut. Detta har ledamoten inte haft rätt att göra eftersom styrelsen är underställd stämman. Kanske handlar det om ett rent misstag när styrelseledamoten skulle vidareförmedla stämmans beslut.
Frågan är om styrelseledamotens besked kan binda föreningen? Jag anser att en styrelseledamots misstag i vidareförmedlingen av ett stämmobeslut inte kan binda föreningen. Ledamoten har helt enkelt inte haft rätt behörighet; dvs ändra stämmans beslut.
Det som skulle kunna finnas är en skadeståndsskyldighet som drabbar styrelseledamoten genom vårdslöshet vid utförandet av styrelseuppdraget. Det är inte uteslutet att det var vårdslöst. Frågan är då om det orsakat er någon skada? Det kan vara svårt att bevisa. Den uppenbara invändningen är väl att förrådet ändå hade behövts renoveras. Dvs ni har inte gjort något ni ändå inte skulle ha gjort.
Redigerat:
Vad gäller elmätarnas placering så finns det gissningsvis ett servitut som reglerar samfällighetens rätt att ha elmätare på er tomt. Om servitut saknas så får samfälligheten med stor sannolikhet ett sådant om de begär det.
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Otroligt att ni bygger för "massa pengar" utan att ha skriftligt från styrelsen på beslut om ersättning!
Var glad att ni lärde er denna läxa på ett förhållandevis litet belopp.
Man SKRIVER vad man vill göra /ha för ersättning, och inväntar sedan det SKRIFTLIGA svaret i det specifika ärendet, INNAN man gör något.
Var glad att ni lärde er denna läxa på ett förhållandevis litet belopp.
Man SKRIVER vad man vill göra /ha för ersättning, och inväntar sedan det SKRIFTLIGA svaret i det specifika ärendet, INNAN man gör något.
Ja, vi upplever att vi fick det "svart på vitt" via ett mail.
Vi hade inte renoverat förrådet på det här sättet om vi inte trodde att vi skulle fått ersättning, vi hade valt en annan lösning. Den grundläggande frågan är att styrelsen inte har tydligt synliggjort vad man menar med "ombyggnation".
Det står inte någonstans.
Vi KUNDE ju inte riva byggnaden eftersom det är ett stort elförråd (med sladdar) i byggnaden, utan fick byta tak och väggar och behålla en del. Hade vi kunnat riva förrådet så hade vi ju gjort det, det var ju den hjälpen ( att flytta elskåpet utanför vårt förråd) som vi begärde i första hand.
Till saken hör att man avsatt pengar 10 000 kronor för att rusta upp alla de förrådsbyggnader i området som innehar elskåp.
Vi hade inte renoverat förrådet på det här sättet om vi inte trodde att vi skulle fått ersättning, vi hade valt en annan lösning. Den grundläggande frågan är att styrelsen inte har tydligt synliggjort vad man menar med "ombyggnation".
Det står inte någonstans.
Vi KUNDE ju inte riva byggnaden eftersom det är ett stort elförråd (med sladdar) i byggnaden, utan fick byta tak och väggar och behålla en del. Hade vi kunnat riva förrådet så hade vi ju gjort det, det var ju den hjälpen ( att flytta elskåpet utanför vårt förråd) som vi begärde i första hand.
Till saken hör att man avsatt pengar 10 000 kronor för att rusta upp alla de förrådsbyggnader i området som innehar elskåp.
Otroligt att ni bygger för "massa pengar" utan att ha skriftligt från styrelsen på beslut om ersättning!
Var glad att ni lärde er denna läxa på ett förhållandevis litet belopp.
Man SKRIVER vad man vill göra /ha för ersättning, och inväntar sedan det SKRIFTLIGA svaret i det specifika ärendet, INNAN man gör något.
- Vi skrev alltså till styrelsen. Och fick ett skriftligt svar.....INNAN vi åtgärdade något.
Var glad att ni lärde er denna läxa på ett förhållandevis litet belopp.
Man SKRIVER vad man vill göra /ha för ersättning, och inväntar sedan det SKRIFTLIGA svaret i det specifika ärendet, INNAN man gör något.
- Vi skrev alltså till styrelsen. Och fick ett skriftligt svar.....INNAN vi åtgärdade något.
Jag tolkar det som att ersättning utgår för att bygga om elskåpet. Oavsett nybyggnation eller renovering har ni ju faktiskt inte byggt om elskåpet utan bara "byggt runt" det som jag förstår. Hur kan ni då vara berättigade till ersättning? Jag tycker mest det låter som att ni försöker få samfälligheten att betala för underhåll som ändå behövde göras....orustinnan skrev:
Med vänlig hälsning, R
Ledamotens svar var ganska allmänt formulerat. Dessutom så var det inget okej att bygga om Erat förråd.
Tror inte att ni har så mycket att hämta, då ni inte fått något tillstånd till ombyggnaden.
Tror inte att ni har så mycket att hämta, då ni inte fått något tillstånd till ombyggnaden.
Varför skulle ni få för er att bygga ett nytt förråd som innehåller elmätarna?
Det finns ju redan en byggnad över alla elmätare så stämman kan ju aldrig råka ut för att någon bygger nytt.
Det går förmodligen inte att bygga helt nytt utanför den gamla byggnaden eftersom jag antar att då skulle du behöva ha bygglov och det äter ju upp 10000 kr bara det.
Jag tycker det verkar som om styrelsen försöker hålla lite för hårt i sina pengar.
Visst kan man tycka att det borde vara känt av TS att byggnaden behöver undehållas?
Det går ju inte hål i taket helt plötsligt utan det tar ju lite tid innan det blir så dåligt att det inte går att reparera. (förutom vid en plötslig skada som tex nedfallande träd eller att någon skadar byggnaden med flit.)
Du har ju haft två år på dig att underhålla byggnaden kan jag ju också tycka.
Summa:
Jag tycker att eftersom styrelsen indikerat att det finns möjlighet att få bidrag för förrådsbyggnader med elmätare i så borde de krypa till korset och skicka ut pengar till dig. Det får de förklara på nästa årsmöte samt sedan skärpa sina rutiner över hur de meddelar medlemmar om ersättningar i framtiden.
Lärpengar för styrelsen tycker jag och sedan är det överspelat.
Ingen sund människa åtar sig styrelseuppdrag i föreningar för att jävlas med människor.
Anders
Det finns ju redan en byggnad över alla elmätare så stämman kan ju aldrig råka ut för att någon bygger nytt.
Det går förmodligen inte att bygga helt nytt utanför den gamla byggnaden eftersom jag antar att då skulle du behöva ha bygglov och det äter ju upp 10000 kr bara det.
Jag tycker det verkar som om styrelsen försöker hålla lite för hårt i sina pengar.
Visst kan man tycka att det borde vara känt av TS att byggnaden behöver undehållas?
Det går ju inte hål i taket helt plötsligt utan det tar ju lite tid innan det blir så dåligt att det inte går att reparera. (förutom vid en plötslig skada som tex nedfallande träd eller att någon skadar byggnaden med flit.)
Du har ju haft två år på dig att underhålla byggnaden kan jag ju också tycka.
Summa:
Jag tycker att eftersom styrelsen indikerat att det finns möjlighet att få bidrag för förrådsbyggnader med elmätare i så borde de krypa till korset och skicka ut pengar till dig. Det får de förklara på nästa årsmöte samt sedan skärpa sina rutiner över hur de meddelar medlemmar om ersättningar i framtiden.
Lärpengar för styrelsen tycker jag och sedan är det överspelat.
Ingen sund människa åtar sig styrelseuppdrag i föreningar för att jävlas med människor.
Anders
Lärpengar för styrelsen? Det du skriver är väl ändå att du tycker att föreningen ska stå för det? Dvs det drabbar i så fall inte styrelsen alls. Ingen lärpeng.Lindhult skrev:
Förövrigt verkar du inte ha klart för dig att föreningar har ett hierarkiskt styre. Styrelsen kan inte bara betala ut pengar i strid med stämmobeslut och sen "förklara det på nästa stämma".
Jag tror inte heller att folk i gemen åtar sig styrelseuppdrag för att jävlas med människor. Men den generella inkompetensen är förödande.
Någon form av handlingsfrihet måste väl ändå styrelsen ha och även därmed ansvar.
Kan de inte ansvara för en utgift på 10000, som väl i en samfällighet måste anses som ganska liten ändå, så är det ju inte mycket till idé att de håller på över huvudtaget.
Ja det är klart att det är föreningens pengar men det är ju ändå styrelsen som är vald och måste stå där och skämmas ifall det inte blir godkänt av stämman?
Vilken organisation har inte hierarkisk ordning?
Det är ju så självklart.
Men inte desto mindre måste väl folk kunna ta ansvar? Det är ju därför man i första hand blev vald och sedan har ju styrelsen accepterat att det tilldelade ansvaret.
Är det då bättre att styrelsen meddelar enstaka medlemmar någonting och sedan inte behöver stå till svars? Nej tack.
Stämman kan väl inte detaljstyra allt?
Det är inte demokrati att alla ska vara med o bestämma allt.
Demokrati innebär i praktiken att majoriteten har valt de representanter som den tror klarar av att lösa uppgiften bäst.
Kan de inte ansvara för en utgift på 10000, som väl i en samfällighet måste anses som ganska liten ändå, så är det ju inte mycket till idé att de håller på över huvudtaget.
Ja det är klart att det är föreningens pengar men det är ju ändå styrelsen som är vald och måste stå där och skämmas ifall det inte blir godkänt av stämman?
Vilken organisation har inte hierarkisk ordning?
Det är ju så självklart.
Men inte desto mindre måste väl folk kunna ta ansvar? Det är ju därför man i första hand blev vald och sedan har ju styrelsen accepterat att det tilldelade ansvaret.
Är det då bättre att styrelsen meddelar enstaka medlemmar någonting och sedan inte behöver stå till svars? Nej tack.
Stämman kan väl inte detaljstyra allt?
Det är inte demokrati att alla ska vara med o bestämma allt.
Demokrati innebär i praktiken att majoriteten har valt de representanter som den tror klarar av att lösa uppgiften bäst.
Styrelsens svar skrev ju också att bidraget som utgick var för ombyggnad av elskåpet, inte förrådet.
Syftet med bidraget är väl just för att den som behöver riva skall ersättas för merkostnaden att riva och bygga upp elanläggningen igen, inte allmän renovering. Det har ni ju inte behövt göra. Jag antar att en total nybyggnad hade kostat ännu mer massa pengar än renoveringen.
Syftet med bidraget är väl just för att den som behöver riva skall ersättas för merkostnaden att riva och bygga upp elanläggningen igen, inte allmän renovering. Det har ni ju inte behövt göra. Jag antar att en total nybyggnad hade kostat ännu mer massa pengar än renoveringen.
Styrelsen har en handlingsfrihet inom ramen för sin förvaltning av föreningen. Men tar stämman ett beslut inskränks styrelsens handlingsfrihet till att endast verkställa beslutet.Lindhult skrev:
Att dela ut ens 100 kr i bidrag till medlemmar i en samfällighetsförening ligger utanför styrelsens mandat. Det är en ovanlig åtgärd för en samfällighetsförening. Jag tror också att rent sunt förnuft ger att en styrelse aldrig ska sätta upp regler och sen betala ut pengar till medlemmar. Finns det någon bättre grund för att skapa uppror och tvister i en förening?
Hur ska du ha det? Antingen är det inom styrelsens handlingsutrymme och då finns det inget för stämman att godkänna eller inte godkänna. Eller så handlar styrelsen utanför ditt handlingsutrymme och stämman kan då välja att inte bevilja ansvarsfrihet.
Folk måste kunna ta ansvar inom de ramar man har. Det är inte att ta ansvar att bryta mot beslut som är tagit av den man är underordnad. Faktum är att när det gäller ekonomiska förhållanden är det ofta kriminellt att bryta mot anvisningar.
Att stå till svars i min värld (se också mitt första inlägg i tråden) är att styrelseledamöterna som gjorde fel själva får ersätta medlemmen. Ur egen ficka i enlighet med det ansvar som följer av uppdraget. Att betala sig ur ett problem med andras pengar är i min värld inte att ta ansvar.
Stämman kan inte detaljstyra allt. Men i en samfällighetsförening har stämman enligt lag väldigt stort inflytande. Mycket större än i exempelvis ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar. Men just en fråga om att transferera pengar mellan föreningen och enskilda medlemmar förstår de flesta att en stämma kan vilja "lägga sig i"; oavsett vilken föreningsform det gäller. Även i bolag tror jag att man vill ha stämmans godkännande för att transfereringar ska ske mellan bolaget och enskilda aktieägare/bolagsmän.
Jag håller med dig om demokratibegreppet i stort. En en samfällighetsförening kan stämman jämföras med vår riksdag och styrelsen med vår regering. Regeringen har stor handlingsfrihet, men riksdagen stiftar lag och den ska regeringen rätta sig efter. Riksdagen fastställer även de ekonomiska ramarna som regeringen ska hålla sig inom. Du anser säker att det därmed inte är någon mening med att ha vårt styrelseskick, men för egen del tycker jag att det är väl avvägt.
Redigerat:
Hej tack för svar!
Men för att återgå till sakfrågan.
1. Det finns avsatt 10 000 kronor för att bygga om ALLA elskåpen i området.
2. Vårt förråd var ruttet, mögligt och det regnade in. Vi ville flytt förrådet till en skuggig plats på tomten och bekosta ett nytt förråd själva.
3. Vi bad om att föreningen skulle bekosta/ombesörja en flytt av elskåpet till ett vanligt elskåp, utanför vår tomt. Så att vi kunde göra vad ville med vårt förråd. Och bekosta detta själva.
4. Sytrelsen sa nej. Istälet sa man att NI FÅR 10 000 kronor för en ombyggnad.
5. Ingen har definierat vad detta innebär.
6. Vi har inte fått något skriftligt eller muntligt svar på vad som INTE duger med vår ombyggnation.
7. Någon NYBYGGNATION var ju inte möjlig då elskåpet står där, så vi rustade upp väggar, bytte tak etc.
8. Alltså känns hela processen väldig godtycklig. Vi har inte fått svar på vad styrelsen upplever är bristerna /felet med vår ombyggnation. Men de facot är att idag är står det nu ett ombyggt förråd som inte är mögligt, där taket inte läcker. Men tydligen är detta inte bra. Varför vet vi inte. Och får inga svar mer än att det inte är nybyggt. Men för i h-e, vi kunde ju inte riva byggnade EFTERSOM det står ett elskåp där. Hade vi kunnat riva det så hade vi jämnat hela skiten längs med marken och alla skulle vara nöjda. ...
Men för att återgå till sakfrågan.
1. Det finns avsatt 10 000 kronor för att bygga om ALLA elskåpen i området.
2. Vårt förråd var ruttet, mögligt och det regnade in. Vi ville flytt förrådet till en skuggig plats på tomten och bekosta ett nytt förråd själva.
3. Vi bad om att föreningen skulle bekosta/ombesörja en flytt av elskåpet till ett vanligt elskåp, utanför vår tomt. Så att vi kunde göra vad ville med vårt förråd. Och bekosta detta själva.
4. Sytrelsen sa nej. Istälet sa man att NI FÅR 10 000 kronor för en ombyggnad.
5. Ingen har definierat vad detta innebär.
6. Vi har inte fått något skriftligt eller muntligt svar på vad som INTE duger med vår ombyggnation.
7. Någon NYBYGGNATION var ju inte möjlig då elskåpet står där, så vi rustade upp väggar, bytte tak etc.
8. Alltså känns hela processen väldig godtycklig. Vi har inte fått svar på vad styrelsen upplever är bristerna /felet med vår ombyggnation. Men de facot är att idag är står det nu ett ombyggt förråd som inte är mögligt, där taket inte läcker. Men tydligen är detta inte bra. Varför vet vi inte. Och får inga svar mer än att det inte är nybyggt. Men för i h-e, vi kunde ju inte riva byggnade EFTERSOM det står ett elskåp där. Hade vi kunnat riva det så hade vi jämnat hela skiten längs med marken och alla skulle vara nöjda. ...
