Dolt fel - elfel - juristtips
Vi håller på och renoverar ett badrum hemma och i och med detta uppdagades att det gjorts ett antal farliga och olagliga elinstallationer. Felen finns i båda väggar, tak och i dosorna. Vissa dosor har också blivit överbyggda.
Bakrundsinfo: huset är byggt 1921, badrummen är tidigare renoverade 1992, övriga rum är renoverade (nya golv, nya tapeter, nya lister, målade i taket) på 2000-talet
Mäklarens kundrådgivare påstår att det kan bli ganska svårt att driva detta som ett fall av dolt fel eftersom det borde upptäckts vid en elinspektion innan köpet. Eftersom det är ett gammalt hus ska vi inte heller förvänta oss att elen är ny eller en korrekt dragen. En jurist vi pratat med hävdar istället att någon sådan inspektions inte ska behöva göras (han refererar till jordabalken) och att vi visst kan driva det här fallet som ett dolt fel. Han lät oerhört optimistisk över utgången.
Vem ska man tro på?
Någon som har tips på vettiga jurister i Dalarna?
Bakrundsinfo: huset är byggt 1921, badrummen är tidigare renoverade 1992, övriga rum är renoverade (nya golv, nya tapeter, nya lister, målade i taket) på 2000-talet
Mäklarens kundrådgivare påstår att det kan bli ganska svårt att driva detta som ett fall av dolt fel eftersom det borde upptäckts vid en elinspektion innan köpet. Eftersom det är ett gammalt hus ska vi inte heller förvänta oss att elen är ny eller en korrekt dragen. En jurist vi pratat med hävdar istället att någon sådan inspektions inte ska behöva göras (han refererar till jordabalken) och att vi visst kan driva det här fallet som ett dolt fel. Han lät oerhört optimistisk över utgången.
Vem ska man tro på?
Någon som har tips på vettiga jurister i Dalarna?
Han är nog mest optimistisk över sitt arvode...kolmask skrev:
En elektriker hade kunnat konstatera förekomst av igenbyggda dosor och ja, det ingår i undersökningsplikten att bilda sig en uppfattning om detta.
Möjligheten att få någon nedsättning av köpeskillingen kan jag inte uttala mig om, är inte jurist, men lägg pengarna på en elektriker istf en advokat är mitt tips!!
Det där med dolt fel tror jag inte på.
Hade det varit livsfarligt efter en elbesiktning så ja, då hade det verkligen varit dolt och värt att gå vidare med.
Det är inte så svårt att kolla upp i alla fall det mest grundläggande själv, titta i checklistan i elforumet, där finns en del råd.
Länk http://www.byggahus.se/forum/el/111515-checklista-foer-el-naer-du-koeper-hus.html
Jag skulle inte lita speciellt mycket på den juristen, risken att hans arvode kostar mer än att i alla fall åtgärda det direkt farliga lär vara rätt stor.
Ge oss gärna lite fakta...
/Kent
Hade det varit livsfarligt efter en elbesiktning så ja, då hade det verkligen varit dolt och värt att gå vidare med.
Det är inte så svårt att kolla upp i alla fall det mest grundläggande själv, titta i checklistan i elforumet, där finns en del råd.
Länk http://www.byggahus.se/forum/el/111515-checklista-foer-el-naer-du-koeper-hus.html
Jag skulle inte lita speciellt mycket på den juristen, risken att hans arvode kostar mer än att i alla fall åtgärda det direkt farliga lär vara rätt stor.
Ge oss gärna lite fakta...
/Kent
De råd Du har fått visar rätt tydligt problemet med dolda fel och juridik, ingen kan veta hur det går i rätten. Det finns inga garantier för nåt annat än att advokater är svindyrt. :x
Jag skulle lägga pengarna på att åtgärda det som är fel istället för att processa mot säljaren, min (icke professionella) bedömning är att Du förlorar målet.
Vad förväntade Du dej av ett hus byggt 1921 egentligen? Ett 89-årigt hus har naturligtvis spår efter ett okänt antal renoveringar och ombyggnationer, inte alltid gjorda av nån som vet vad dom gjorde. Personligen skulle jag nog säga att det inte finns några dolda fel i ett så gammalt hus, man kan som köpare förvänta sej precis vad som helst.
Jag skulle lägga pengarna på att åtgärda det som är fel istället för att processa mot säljaren, min (icke professionella) bedömning är att Du förlorar målet.
Vad förväntade Du dej av ett hus byggt 1921 egentligen? Ett 89-årigt hus har naturligtvis spår efter ett okänt antal renoveringar och ombyggnationer, inte alltid gjorda av nån som vet vad dom gjorde. Personligen skulle jag nog säga att det inte finns några dolda fel i ett så gammalt hus, man kan som köpare förvänta sej precis vad som helst.
Ser man till huvudsaken av fall i sverige som faktiskt gått så långt att de kan användas som rättskälla så slår du huvudet på spiken. Ett äldre hus kan köparen med fog förutsätta lite alltmöjligt i. Dessutom är sverige ett land med väldigt långt dragen undersökningsplikt. Just elen är ett av de områden där det ålagts undersökningsplikt för köparen. I detta fallet hade en jordabalksundersökning definitivt gett information som föranlett att man dömt ut elinstallationer eller åtminstone gett krav på vidare teknisk undersökning, troligtvis hade en vaken besiktningsman även vid en vanlig överlåtelsebesiktning begärt vidare teknisk undersökning om elen sett lite tveksam ut.Jan-Å skrev:De råd Du har fått visar rätt tydligt problemet med dolda fel och juridik, ingen kan veta hur det går i rätten. Det finns inga garantier för nåt annat än att advokater är svindyrt. :x
Jag skulle lägga pengarna på att åtgärda det som är fel istället för att processa mot säljaren, min (icke professionella) bedömning är att Du förlorar målet.
Vad förväntade Du dej av ett hus byggt 1921 egentligen? Ett 89-årigt hus har naturligtvis spår efter ett okänt antal renoveringar och ombyggnationer, inte alltid gjorda av nån som vet vad dom gjorde. Personligen skulle jag nog säga att det inte finns några dolda fel i ett så gammalt hus, man kan som köpare förvänta sej precis vad som helst.
Vilket som den kollega som har gett dig rådet att på dessa grunder starta en process är enligt mig på hal is. Antingen har han inte fått hela bilden klar för sig eller så har vi inte riktigt fått hela bilden. Dolt fel är ingenting vi ska räkna med utan det som möjligtvis kan vara är om det finns några utfästelser med att elen skall vara nyligen åtgärdad så finns det inte mycket att göra mer än att fixa det själv (inte personligen utan bekosta själv alltså, så ingen missförstår)
Jag jobbar iofs inte i denna änden av juridiken idag men har ändå svårt att se vad i jordabalken han kan referera till gällande detta. JB kap 4 §19 är den rättskälla som huvudsakligen tar upp dolda fel och den ger inte annan vägledning än att köparen inte kan åberopa fel som hade framkommit vid en undersökning eller åberopa fel som man med fog kunnat förutsätta. I ditt fall är båda dessa rekvisit uppfyllda - du hade kunnat förutsätta att elen är tveksam och du hade kunnat vid en undersökning upptäcka dessa fel, tyvärr.
Lycka till
MVH Lorant
tja... elektriker 500:- timmen samt ROT avdrag, och ett redan klart resultat advokat 1000kr timmen, inget ROT avdrag.... Oviss utgång...
Tja... ja vet var jag hade lagt mina pengar!
Tja... ja vet var jag hade lagt mina pengar!
Ta in en offert från en elektriker på kostnaden för åtgärd.
Gissningsvis 15' - 25', före ROT-avdrag
Om du inte litar på elen måste du göra detta relativt omgående.
Dessutom har du fått ett elsystem som du litar på nu!
Sedan kan dun fundera på hur mycket det kostar att återvinna dessa pengar genom en process.
Dessutom kan man nog räkna med att det gamla elsystemet är avskrivet och nu får du ett nytt och måste betala mellanskillnaden. Då blir det inte många kronor som man får i skadestånd.
Du köpte ett hus med gammalt elsystem. Nu får du ett nytt elsystem, dvs en standardhöjning. Den standardhöjningen ska du betala, inte säljaren.
Men visst är det surt med oplanerade utgifter. Extra surt är det att man inte ser investeringen. Ett nytt badrum, ser man och kan njuta av. Ny el tillför inte speciellt mycket.
Gissningsvis 15' - 25', före ROT-avdrag
Om du inte litar på elen måste du göra detta relativt omgående.
Dessutom har du fått ett elsystem som du litar på nu!
Sedan kan dun fundera på hur mycket det kostar att återvinna dessa pengar genom en process.
Dessutom kan man nog räkna med att det gamla elsystemet är avskrivet och nu får du ett nytt och måste betala mellanskillnaden. Då blir det inte många kronor som man får i skadestånd.
Du köpte ett hus med gammalt elsystem. Nu får du ett nytt elsystem, dvs en standardhöjning. Den standardhöjningen ska du betala, inte säljaren.
Men visst är det surt med oplanerade utgifter. Extra surt är det att man inte ser investeringen. Ett nytt badrum, ser man och kan njuta av. Ny el tillför inte speciellt mycket.
Vad jag förstått av de senaste dagarnas efterforskningar så ska man göra en separat elbesiktning, men vem gör sådana eller förstår ens att man måste göra en. Vi har varit oerhört nog och kritiska när vi köpt hus, vi har läst allehanda spalter, chatforum, det finstilta i kontrakt etc.etc.etc, men det där med elen har vi missat. Det är verkligen inget som uppmärksammans av någon verkar det som.
Jan-Å: Bara för att huset är byggt 1929 så förväntar man sig kanske inte att elen, eller så många andra delar heller för den delen, är från byggåret. Man kanske inte kan vänta sig att elen är ny heller, så klart. Vad man kan förvänta sig beror ju också lite på hur innandömet ser ut och vad som beskrivs i objektsbeskrivningen. Mäklarens kundombudsman menar att eftersom badrummen har angetts vara renoverade 1992 ska vi också kunna förvänta oss att de rummens el ska uppfylla 1992-års standard. Men resten av huset är renoverat på 2000-talet - ska man då kunna förvänta sig att de rummen uppfyller 2000-talets standard? Det som vi tror oss veta är att dessa installationer gjorts i slutet av 80-talet, början av 90-talet.
Problemet i vårt fall är inte att elen är gammal, utan att någon idiot gjort en massa lustiga eldragningar, t.ex. ligger ledningar löst i taket istället för i rör.
Har själv lite svårt att förstå allt vad det är som är fel. Jag håller mig det jag är utbildad till, vilket man kunde önska att fler gjorde Det som står klart är i alla fall att mycket är gjort av en hemmafixare.
Känner mig dock rätt uppgiven och väl räkna om lite i renoveringsbudgeten framöver....
Jan-Å: Bara för att huset är byggt 1929 så förväntar man sig kanske inte att elen, eller så många andra delar heller för den delen, är från byggåret. Man kanske inte kan vänta sig att elen är ny heller, så klart. Vad man kan förvänta sig beror ju också lite på hur innandömet ser ut och vad som beskrivs i objektsbeskrivningen. Mäklarens kundombudsman menar att eftersom badrummen har angetts vara renoverade 1992 ska vi också kunna förvänta oss att de rummens el ska uppfylla 1992-års standard. Men resten av huset är renoverat på 2000-talet - ska man då kunna förvänta sig att de rummen uppfyller 2000-talets standard? Det som vi tror oss veta är att dessa installationer gjorts i slutet av 80-talet, början av 90-talet.
Problemet i vårt fall är inte att elen är gammal, utan att någon idiot gjort en massa lustiga eldragningar, t.ex. ligger ledningar löst i taket istället för i rör.
Har själv lite svårt att förstå allt vad det är som är fel. Jag håller mig det jag är utbildad till, vilket man kunde önska att fler gjorde
Det som står klart är i alla fall att mycket är gjort av en hemmafixare. Känner mig dock rätt uppgiven och väl räkna om lite i renoveringsbudgeten framöver....
Ja det är nog så sant som det är sagt att fler borde hålla sig till sina talanger....
När det gäller elen så är det precis som med allt annat att jordabalken är väldigt generellt hållen så det enda man kan få vägledning ifrån är praxis och detta är svårt för privatpersoner. När det gäller hus kan man i enkelhetens namn säga att allt skall kollas NOGA, det enda som man som köparen inte skall kolla är det som inte går att se utan att förstöra helt enkelt. Alltså el skall kollas, vvs, ev egna brunnar, alla konstruktioner, handlingar/ritningar etc.
Gör man en överlåtelsebesiktning kollar man på det mesta och kan redan där då föreslå vidare teknisk undersökning av det besiktningsmannen ser brister i t.ex el, vvs etc. Gör man en riktig jordabalksundersökning så ingår dock dessa delar redan från början så att säga.
För att inte gå alltför offtopic så är problemet att det finns flera av varandra oberoende rekvisit i den delen i jordabalken som stipulerar rättskälla kring dolda fel. Alltså flera delar som kan sätta varandra ur spel - t.ex för att göra det tydligt. Köparen kan hävda fel som han med fog inte kunnat förutsätta. Ett hus som är från 1929 kan förutsättas ha dålig el, är den dålig renoverad 2000 (skippar att snåra in mig på hur mkt renovering som krävs för den juridiska tolkningen) så kan man förvänta sig en helt annan standard. MEN jordabalken säger samtidigt att köparen ej kan hävda fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning. Detta gör att allt annat faller direkt, spelar ingen roll förutom om möjligtvis säljaren handlat mot tro och heder.
Snårig juridik och det gör tom att inte alla kollegor är överrens + att tyvärr så blir de flesta ärenden aldrig dragna så långt att vi kan få en fullvärdig praxis utan ofta blir det fråga om förlikningar etc. Det är höga kostnader, långa handläggningstider och en mental påfrestning att processa om ens privata boende och därför är vi benägna att kompromissa, väldigt bra i sig och egentligen kanske helt korrekt men det gör också att vi inte får en fullständig vägledning rent juridiskt för framtiden heller
MVH Lorant
När det gäller elen så är det precis som med allt annat att jordabalken är väldigt generellt hållen så det enda man kan få vägledning ifrån är praxis och detta är svårt för privatpersoner. När det gäller hus kan man i enkelhetens namn säga att allt skall kollas NOGA, det enda som man som köparen inte skall kolla är det som inte går att se utan att förstöra helt enkelt. Alltså el skall kollas, vvs, ev egna brunnar, alla konstruktioner, handlingar/ritningar etc.
Gör man en överlåtelsebesiktning kollar man på det mesta och kan redan där då föreslå vidare teknisk undersökning av det besiktningsmannen ser brister i t.ex el, vvs etc. Gör man en riktig jordabalksundersökning så ingår dock dessa delar redan från början så att säga.
För att inte gå alltför offtopic så är problemet att det finns flera av varandra oberoende rekvisit i den delen i jordabalken som stipulerar rättskälla kring dolda fel. Alltså flera delar som kan sätta varandra ur spel - t.ex för att göra det tydligt. Köparen kan hävda fel som han med fog inte kunnat förutsätta. Ett hus som är från 1929 kan förutsättas ha dålig el, är den dålig renoverad 2000 (skippar att snåra in mig på hur mkt renovering som krävs för den juridiska tolkningen) så kan man förvänta sig en helt annan standard. MEN jordabalken säger samtidigt att köparen ej kan hävda fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning. Detta gör att allt annat faller direkt, spelar ingen roll förutom om möjligtvis säljaren handlat mot tro och heder.
Snårig juridik och det gör tom att inte alla kollegor är överrens + att tyvärr så blir de flesta ärenden aldrig dragna så långt att vi kan få en fullvärdig praxis utan ofta blir det fråga om förlikningar etc. Det är höga kostnader, långa handläggningstider och en mental påfrestning att processa om ens privata boende och därför är vi benägna att kompromissa, väldigt bra i sig och egentligen kanske helt korrekt men det gör också att vi inte får en fullständig vägledning rent juridiskt för framtiden heller
MVH Lorant
Ta kontakt med säljaren och informera vänligt om att du är besviken över att elen är felaktigt dragen, men helst undviken en rättsprocess angående dolda fel osv. Har du lite tur känner säljaren visst ansvar och vill lösa problemet på enklaste sätt. Då kan ni ju dela på kostnaderna.
Att dra el utan behörighet och på ett oriktigt sätt är olagligt och får inte förekomma. Säljaren borde därför vara ansvarig om inte det vid försäljningen klart är inskivet att felet finns.Till skillnad från alla andra fel i en byggnad så är det ju olagligt redan vid utförandet.
Visst är det så att det är olagligt att göra en felaktig installation. Problemet är att bevisbördan för vem som faktiskt gjort arbetet åligger anmälaren. Det är i sverige inte ett ägaransvar vilket innebär att säljaren har inte direktansvar elsäkerhetsmässigt bara för att han äger fastigheten utan det är montören (vilket mycket väl kan vara säljaren förstås).
Så att du kan inte anmäla till elsäkerhetsverket för det finns ingen att anmäla. Du kan inte hävda dolt fel då det inte är dolt etc
MVH Lorant
Så att du kan inte anmäla till elsäkerhetsverket för det finns ingen att anmäla. Du kan inte hävda dolt fel då det inte är dolt etc
MVH Lorant
