Märkliga villkor i köpekontrakt ??

[sofftis]

Hej

Vad tycker ni om det här ?

I ett köpekontrakt stadgas att köparen har rätt att häva köpet efter gjord besikning utan någon annan anledning än att de vill det. De har tjugotvå dagar på sig efter att kontraktet skrivits på.
Vidare stadgas att köparen ska ha sålt sin bostad till ett fastställt minipris inom 41 dagar. efter kontraktsskrivning. I annat fall har de rätt att utan skadestånd häva köpet och få tillbaka erlagd handpennning.??

Trots rekordmånga på visningen har endast en köpare lagt bud. Och säljarna vill ju sälja förstås. En oskicklig mäklare eller tvärtom, en skicklig ? :S

 

[Thomas59]

Hej

Vad tycker ni om det här ?

I ett köpekontrakt stadgas att köparen har rätt att häva köpet efter gjord besikning utan någon annan anledning än att de vill det. De har tjugotvå dagar på sig efter att kontraktet skrivits på.
Vidare stadgas att köparen ska ha sålt sin bostad till ett fastställt minipris inom 41 dagar. efter kontraktsskrivning. I annat fall har de rätt att utan skadestånd häva köpet och få tillbaka erlagd handpennning.??

Trots rekordmånga på visningen har endast en köpare lagt bud. Och säljarna vill ju sälja förstås. En oskicklig mäklare eller tvärtom, en skicklig ? :S

Det du beskriver kallas populärt "Besiktningsklausul" och förekommer ganska ofta vid fastighetsköp. Normalt brukar rätten att häva köpet vara kopplad till att besiktningen visar på något fel eller någon brist, ibland villkorad av att felet/bristen måste kosta en viss summa att åtgärda.

Klausulen är att jämnställa med öppet köp. Förmånlig för köparen och motsvarande oförmånlig för säljaren.

Den andra klausulen är ett exempel på en typ av klausuler som tas med för att skydda köparen vad gäller finansiering av fastighetsköpet. Om köparens bostad inte skulle säljas eller säljas till ett lägre belopp än förväntat kan avtalet hävas.

Andra varianter är att köpet villkoras med av att köparen erhålller lån till en viss summa.

Svårt att säga om mäklaren är oskicklig på basis av de uppgifter du lämnat.

Mäklare brukar normalt vilja ha till ett snabbt avslut så det talar för att mäklaren förordar en besiktningsklausul så att inte kontraktsskrivandet fördröjs. Å andra sidan är inte köpet definitivt innan hävningsfristen löpt ut och det innebär en osäkerhetsfaktor för mäklaren.

På samma sätt innebär olika typer av finansieringsvillkor att affären kan gå i stöpet men kan också göra att en osäker köpare ändå skriver kontrakt trots osäkerheten ang försäljning av den egna bostaden.

Säljaren behöver inte gå med på något av dessa villkor om han/hon inte vill men det kan ju fördröja ett avslut. Med endast en budgivare blir det nog svårt att neka dessa villkor om man måste sälja.

 

[sofftis]

Tack för dina kunniga ord.
Köparen är då helt skyddad. Säljaren tar däremot risken att bli stående med ett osålt hus. Jag har funderat på detta och kom fram till att det är OK om säljaren ändå vill ta en paus för att ev. återkomma till våren. Men om säljaren är i behov av att bli av med huset snabbast möjligt är det bäst att fortsätta ha det till salu. Frågan är vad köparen gör då ? För de har tryckt på för att skriva kontrakt.

Det är konstigt att trots rekordmånga på visningen har endast en lagt bud. Radhuset ligger i ett populärt område med hörntomt. Man funderar ju på hur stor roll mäklarens skicklighet har.
Förmodligen har mäklaren ansett att budet är det bästa som går att få och agerat därefter.

 

[Thomas59]

Tack för dina kunniga ord.
Köparen är då helt skyddad. Säljaren tar däremot risken att bli stående med ett osålt hus. Jag har funderat på detta och kom fram till att det är OK om säljaren ändå vill ta en paus för att ev. återkomma till våren. Men om säljaren är i behov av att bli av med huset snabbast möjligt är det bäst att fortsätta ha det till salu. Frågan är vad köparen gör då ? För de har tryckt på för att skriva kontrakt.

Det är konstigt att trots rekordmånga på visningen har endast en lagt bud. Radhuset ligger i ett populärt område med hörntomt. Man funderar ju på hur stor roll mäklarens skicklighet har.
Förmodligen har mäklaren ansett att budet är det bästa som går att få och agerat därefter.

Ja det kan man ju i princip säga. Vill köparen endast ha in en Besiktningsklausul är väl inte läget helt förtvivlat om man har lite koll på sin fastighet. Då bör man försöka få med en skrivning i besiktningsklausulen med innebörden att hävning ej får ske:

-pga förhållanden som finns upptagna i frågelistan

(Frågelistan är ett frågeformulär som säljaren får fylla i och som består av frågor om fastighetens skick och fel och brister som man känner till. Frågelistan bör besvaras väldigt noggrant och inga fel eller brister bör förtigas. Även misstankar om fel eller brister bör tas upp samt fel och brister som redan är avhjälpta/reparerade)

-pga förhållanden som framgår av objektsbeskrivningen

-pga förhållanden som är upptagna under övriga anmärkningar och kommentarer.

(Besiktningsprotokollet är normalt indelat i "fel och brister" samt "övriga kommentarer och anmärkningar" där övriga kommentarer och anmärkningar kan vara sådana saker som inte är fel i egentlig, fastighetsrättslig, synvinkel men som ändå påpekas som rent slitage, att vindskivor hänger ner, kyl och frys saknar skvallerplast undertill, saker är av äldre modell eller närmar sig slutet på den ekonomiska livslängden eller att bättre lösningar finns idag liksom att fastigheten har normalt underhållsbehov som tex behov av fasadmålning)

Det är inte alls säkert att köparen går med på allt detta, det är ju ju en förhandlingsfråga, men strategin bör vara att hävning endast ska kunna ske när besiktningen visar på fel i fastighetsrättslig synvinkel.

Finansieringsvillkoret är svårare att hantera. Det är ju ett givande och tagande i en förhandling så kanske köparen kan backa på något för att få in detta villkor. Finns det bara en budgivare och man måste sälja är ju förhandlingsutrymmet av naturliga skäl litet dock.

Se till att mäklaren inte tar bort annonsen innan försäljningen är definitiv om det är möjligt.

Mäklarens skicklighet har ju en viss påverkan men jag skullle tro att den ändå är ganska liten vad gäller en normalmäklare. Riktigt duktiga mäklare kan göra skillnad men annars spelar det nog inte så stor roll.

Det är ju främst vad gäller objektsbeskrivningen i relation till vilken målgrupp man siktar på som mäklaren kan göra skillnad. Om det är dåliga bilder kan ju påverka liksom val av fel tidningar för annonser (mest ett storstadsproblem). En mäklare som inte är på hugget och ligger på spekulanterna lite lagom kan också påverka.

Säljaren påverkar ju också genom det sätt som fastigheten gjorts i ordning inför visningen. Städat, ordentligt undanplockat och lagom stylat ska det vara.

Fastighetsköp är inte så rationella beslut som man skulle kunna tro med tanke på det ekonomiska åtagandet. Liksom med mycket annat köper många med hjärtan snarare än hjärnan.

Timingen är också viktig. Ligger visningen olyckligt kan köparna utebli. Då vi köpte vårt hus låg visningen på sommarens första uteserveringsdag efter en lång och tråkig vår och vi var i stort sett de enda på visningen. Sånt påverkar.

 

[-MH-]

Jag föreslår att du ber dem köpa ett annat hus.

Att ha 41 dagars öppet köp är absurt.

 

[Thomas59]

Jag föreslår att du ber dem köpa ett annat hus.

Att ha 41 dagars öppet köp är absurt.

I princip är det tre veckors öppet köp utöver besiktningsfristen, vilket ju kan tyckas långt.

Det är ändå en mindre riskfaktor än vad man har om köparen kan hoppa av om han inte får lån och en finansieringsklausul finns i avtalet. Då står man ju risken i princip ända fram till tillträdet.

Den typen av villkor var vanliga tidigare och har nu återigen blivit allt vanligare beroende på bankernas stängare kreditbedömning.

Sett ur den aspekten är det inte alls absurt, om än inte bra då man fortfarande står risken att köparen inte fullföljer köpet under en period. Risken är dock som sagt mindre än en numera inte ovanlig finansieringsklausul.

Vad är alternativet till att hoppa av från säljarens sida. Kan fastigheten inte omedelbart läggas ut till försäljning igen är ju risken med det beskrivna avtalet inte så stor. Är det dock möjligt att direkt gå ut på marknaden och också sannorlikt att man hittar en ny köpare så bör man givetvis överväga att hoppa av.

Oavsett vad man väljer innebär det ju en risk. Köpare som hoppar av eller att inte hitta en ny köpare.

Att kort efter en avbruten försäljning gå ut på nytt med ett objekt innebär vanligen att man får räkna med ett lägre pris. Det är också en faktor att ta i beaktande.

Har köparen redan sin egen försäljning tidssatt med visning inom rimlig tid, marginal för budgivning, förhandling, besiktning och ett rimligt pris skulle jag bedöma att risken är mindre med att skriva avtal med köparen som man redan har än att hoppas att man snabbt hittar en ny köpare.

Man kan ju alltid ha en ny annonsering med visningar planerad med sin mäklare så att det bara är att trycka på knappen om köparens försäljning verkar gå i stöpet.

Lite knivigt läge således.

 

[sofftis]

Det blev som bestämt med ett tillägg. Utifall köparen hoppar av så får säljaren besiktningsprotokollet, kan ju vara bra att i så fall kunna sälja det som besiktigat.
Tack så hemskt mycket för kommentarerna. Jag har förstått att det inte har varit så konstigt som det verkade och det känns riktigt skönt i magen.
Jag kommer tillbaka och berättar om hur det gick om 41 dagar