Har et lille problem med et nyindkøbt hus, bygget i 1908, så lidt ustabilt gulv var at forvente, så jeg havde som påskeprojekt at få det lidt mere stabilt der, hvor der var en lille sænkning. Jo mere der blev åbnet op, desto større problemer dukkede dog op, sænkningen viste sig at skyldes, at to underrammer til tagspærene er blevet skåret over, sandsynligvis for en trappe engang. Der er en aflastning på den ene side, men ikke den anden, den uden har sunket ca. 10 cm lavere end den anden side, mens den anden er begyndt at pege opad (rører ikke i bunden af bjælkeskoen på aflastningen), sandsynligvis da vi begyndte at sætte flyttekasser ind i rummet på den anden side af skillevæggen, det revnede så også i loftet på etagen nedenunder.
Så vil bare gerne have nogle meninger om, hvorvidt dette kan anses for at være en skjult fejl (hvilket det hælder imod, da der blev foretaget en besigtigelse, og der ikke blev bemærket noget omkring gulv på loftsplan), og lidt input omkring min påtænkte løsning.
Har tænkt mig at løse det hele ved at sætte 195x45 på hver side af alle bjælker (også de hele, dette er den største højde, der kan gå ind uden at hæve gulvet nævneværdigt) og derpå to imellem for at få 300 mm cc. Spændvidden er lidt under 4,2 m, så det skal være OK med skrue-limede spånplader.
Ikke helt klart til nogen af siderne. Du skriver, at der var svajende gulv. Som du tænkte at udbedre.
Det tolker jeg som, at der var indikationer på, at gulvet ikke var helt korrekt. I og med det kan du ikke regne med et fejlfrit bjælkelag.
Hvad bes. manden opdagede eller ikke spiller ikke så stor rolle for spørgsmålet om det er en skjult fejl eller ej. Har bes. manden overset dette, kan evt. besigtigelsesfirmaet være erstatningspligtige.
Udover dette, så lyder det ikke som om udbedringen vil blive specielt dyr. Der findes retspraksis, hvor en skjult fejl ikke er blevet vurderet til at påvirke prisen på ejendommen (og det er "fejlen i værdi", som du kan blive kompenseret for, ikke hvad fejlen koster at udbedre). Er fejlen for billig, anses det ikke for at have påvirket prisen (hvis det havde været kendt ved købet) på en beviselig måde.
Dette kunne, som sagt, være en "skjult fejl". Langt fra sikkert, men i hvert fald ikke umuligt.
Tjek dog først om du kan løse det selv på en nogenlunde enkel og billig måde. Du synes jo at have en god løsning i tankerne. At få noget igennem som skjult fejl er alt andet end enkelt. Det tager meget tid og energi. Så forsøg at undgå det hvis det er muligt.
Ikke helt klart i nogen af retningerne. Du skriver, at det var et ustabilt gulv, som du havde tænkt dig at udbedre.
Det tolker jeg som, at der var indikationer på, at gulvet ikke var helt korrekt. I og med det, kan du ikke forvente et fejlfrit bjælkelag.
Hvad bes. manden opdagede eller ikke, spiller ikke så stor rolle for spørgsmålet om, det er en skjult fejl eller ej. Har bes. manden overset dette, så kan evt. besigtigelsesfirmaet være erstatningsansvarligt.
Udover dette, så lyder det ikke som om, at afhjælpningen vil blive specielt dyr. Det findes retsafgørelser, hvor en skjult fejl ikke er vurderet til at påvirke prisen på ejendommen (og det er "fejlen i værdi", som du kan blive erstattet for, ikke hvad fejlen koster at afhjælpe). Er fejlen for billig, anses det ikke for at have påvirket prisen (hvis det havde været kendt ved købet) på en beviselig måde.
Det ustabile gulv blev dog mærkbart efter indflytning og højere belastning, end hvad det sandsynligt var før; jeg mente blot, at med tanke på alderen var det mere acceptabelt med højere deformation end i dag, og man kunne forvente mere svaj end i et nybygget hus.
Men jo, det er ikke helt klart, det er jeg enig i, men problemet er netop, at det er en fejl, man ikke kunne forvente, og som er relativt alvorlig. Havde vi sat lidt tungere ting i det værelse, kunne det være faldet ned i køkkenet nedenunder. Det er kun 2 stk. 45x45 med spænvidde på ca. 1,5 meter, som holdt det hele oppe. Og vi var nødt til at rive en skillevæg ned, som det ses på billederne, for at kunne fastgøre bjælkerne ordentligt, på samme måde skal skunkvæggene rives ned for at fastgøre bjælkerne mod ydervæggen, så det bliver mere kostbart, end man først kunne tro nu, hvor det er mere alvorligt.
Til sagen hører, at der er en skjult fejl-forsikring fra sælgerens side, så sagen vil sandsynligvis blive drevet mod besigtigelsesfirmaet (Anticimex i dette tilfælde).
Ja, det der var ikke smukt. Jeg er enig med dig i, at det burde være muligt at trække på Anticimex, hvis de nu har valgt at forsikre mod skjulte fejl.
Men du skal nok ikke foretage flere handlinger lige nu, uden at du venter på en dom fra modparten. Ellers tror jeg, det bliver sværere at få nogen erstatning, af hvad jeg har læst før.
De retssager, der er citeret her på byggahus. Gælder dels en skjult fejl (har for mig det var fejl i drænering) hvor omkostningen var 40.000, huset i spørgsmålet kostede hvis jeg husker rigtigt ca 2,5 - 3 mio. Der mente retten, at fejlen kostede for lidt i forhold til prisen på huset. Så trods at fejlen blev anset for at være skjult fejl i alle aspekter, gav det ikke erstatning. En anden sag vedrørte et badeværelse i en andelsbolig (ikke de samme love, købeloven gælder andelsbolig, jordabalken gælder fast ejendom, men lignende formuleringer om skjulte fejl i begge love), hvor fejlen kostede 150.000, men andelsboligen havde kostet over 7 mio. Fejlen blev anset for lille til at have påvirket prisen.
Men hvis du nu skal påberåbe dig skjult fejl, så er det vigtigt, at du meddeler sælgeren straks, inden du river for meget ned. Venter du for længe med at anmelde fejlen, så bortfalder din ret til erstatning.
Du skulle jo alligevel have haft brug for at forstærke gulvet. Så hvorfor overhovedet forsøge at få det som skjulte fejl, når det blev marginalt med ekstra arbejde?
I og med at gulvet var så svajende, at I planlagde at udbedre det, spiller det ikke så stor rolle, hvad der var årsagen til det, I havde formelt grund til at mistænke, at noget ikke var, som det skulle være. At huset er over 100 år gammelt og har gennemgået et antal større renoveringer kan også være motivation for en dyberegående undersøgelse. Og som sagt, omkostningen for at udbedre det er relativt lille, så risikoen er stor for, at I bare lægger tid og energi på noget, der ikke resulterer i noget værdiskabende. Tænk på at jeres modpart er et forsikringsselskab med jurister, som behandler din "ansøgning".
De retsager, der er citeret her på byggahus. Gælder dels en skjult fejl (har for mig det var fejl i drænering) hvor omkostningen var 40 000, huset i spørgsmålet kostede hvis jeg husker rigtigt ca 2,5 - 3 mill. Der anså retten at fejlen kostede for lidt i forhold til prisen på huset. Så trods at fejlen blev anset som en skjult fejl i alle aspekter, gav det ikke erstatning. En anden sag handlede om et badeværelse i en andelsbolig (ikke samme love, købeloven gælder for andelsboliger, jordabalken gælder for fastighedskøb, men lignende formuleringer om skjulte fejl i begge love), hvor fejlen kostede 150 000, men andelsboligen havde kostet over 7 mill. Fejlen blev anset for lille til at have påvirket prisen.
Men hvis du nu skal hævde skjult fejl, så er det vigtigt, at du meddeler sælgeren omgående, inden du river for meget. Venter du for længe med at anmelde fejlen, så bortfalder din ret til erstatning.
Det skal jo påpeges, at det ikke kun er en formalitet, at køb af andelslejligheder sker via købeloven og fastigheder via jordabalken. Det er helt forskellige lovrum, så i en strid omkring en skjult fejl i en fastighed, spiller det ingen rolle, hvordan retsapparatet har dømt omkring fejl i en andelslejlighed og vice versa. Samt at ifølge købeloven er det hovedreglen, at sælgeren udbedrer fejlen, mens ifølge jordabalken handler det om at gøre et fradrag på købesummen eller hæve købet.
Skjult fejl bliver det jo næppe, hvis huset er fra 1908... da må man koldt regne med, at der kan dukke overraskelser op, hvis huset indvendigt ser ud som en myresjövilla fra 82.
Tror mere på en fjernet skorsten på stedet i spørgsmål.
Du skulle jo alligevel have været nødt til at forstærke gulvet. Så hvorfor overhovedet forsøge at få det som skjulte fejl, når det blev marginalt med ekstra arbejde?
Vi havde ingen planer om at forstærke gulvet, men accepterede fuldt ud, at ældre mellembjælkelag knirker og bøjer mere end moderne, men da vi begyndte at sætte flyttekasser ind, blev det straks tydeligt, at man ikke kunne belaste bjælkelaget nævneværdigt uden problemer, dvs rummet kan ikke møbleres "normalt." For at løse problemet er der en hel del potentielle konsekvenser:
- Som sagt har en skillevæg været nødt til at blive revet ned pga. adgang til hjertvæg.
- Skunkrum vil nødvendigvis skulle rives af lignende årsag, adgang til ydervæg for at fastgøre nye bjælker (disse har ikke gulv, og deres syll er lavere end gulvet i sig selv, dvs. man kan ikke få nye bjælker ind pga. højde og kan ikke kravle bagved).
- Desværre ser det ud til, at elen skal omlægges i rummet, da de krydser stort set alle bjælker, hvis man indsætter nye, virker det ekstremt dumt at save de samme hak og miste integriteten på de nye bjælker.
Gør man dette selv, er materialeomkostningerne ikke så høje, men det kan ikke alle/vil gøre, og prisen på huset havde sandsynligvis været betydeligt lavere, hvis det ved inspektionen kom frem, at mellembjælkelaget er svækket og skal repareres, før man kan møblere/flytte ind, som det er lige nu, er ca. 1/3 af den øvre etage ubrugelig siden indflytning.
Men jeg er opmærksom på, at det er op ad bakke, når det kommer til skjulte fejl, så jeg er taknemmelig for al input.
Jeg opfattede, at I var bevidste om visse svigt i gulvet allerede før købet. Nu lyder det vist lidt bedre som en skjult fejl. Så det kan absolut være umagen værd at anmelde det til sælgeren og forsikringsselskabet. Derefter må man se, hvordan selskabet resonerer.
Går man så langt, så er det jo moderat med penge og energi, du behøver at lægge ned. Muligvis behøver du at afbryde yderligere tiltag, indtil forsikringsselskabet har fået mulighed for at inspicere. Det kan også give en værdi for dig, bes. manden fra forsikringsselskabet kan evt. give nogle tips om et passende tiltag, selvom selskabet nægter erstatning.
At I har den opfattelse, I har, er jo én ting, men rimeligvis kan det vel ikke have stået ubrugbart tidligere? Det lyder jo meget mærkeligt, hvis man ikke skulle kunne have normale ting derinde. At det svajer og hænger, er jo én ting, men at det skulle være ubrugbart, ser jeg som lidt overdrevet.
Dolt fejl bliver det næppe, når huset er fra 1908.....da må man koldt regne med, at der kan dukke overraskelser op, hvis huset indvendigt ser ud som en myresjövilla fra 82.
Tror mere på en fjernet skorsten på stedet i spørgsmålet.
Overraskelser ja, men da dette er en så pass alvorlig fejl i den bærende konstruktion, så må grænsen jo gå et sted, især når inspektionen ikke påpegede noget som helst, og dette kun kunne opdagest ved at save en betydelig del af gulvet op i et rum.
Og det er en fjernet trappe, har fået fat i tegninger, hvor trappen er indtegnet. Man kan jo påstå, at dette burde være en indikation på problemer og burde kigget på det før køb, men det er vel lidt der spørgsmålet ligger, om det er rimeligt at antage, at præcis alt er fejlagtigt lavet, når det ser OK ud eksternt ved okulær inspektion.
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.
