Jag har fått ett negativt förhandsbesked på min bygglovsansökan för att glasa in 25,5kvm uterum på befintlig altan baserad på att uterummet till stor del uppförs på prickmark.
Jag har försökt förmå bygglovsarkitekten att godkänna per mail men inte fått gehör.
Nu har jag fått en skriftlig granskning med bland annat följande ordagranna lydelse:
///---
Uterum har areal 25,55m2.
Stora delen av uterum 22m2 kommer att placeras på prickad mark som enligt plan icke får bebyggas
Det innebär stor avvikelse från planen och kan inte godkännas.
I ett hörn kommer föreslagna uterum närmare tomtgräns än den tillåtna 4,5m
Förslaget strider mot planbestämmelser beträffande avstånd till tomtgräns.
Kontorets förslag:
Ni kan låna anmälan om attefallsbyggnad, tillbyggnad max 15m2 vilken kan placeras minst 4,5m ifrån tomtgräns mot uppfartsvägen för ovanliggande granne eller kan placeras närmare än 4,5m till grannfastighet (med skriftligt godkännande från granne).
Ni kan bygga 1/5 av fastigheten. Då finns möjlighet att bygga västerut, norrut eller österut.
Ni är välkomna med nytt förslag."
---///
Fastigheten syns på nedan bilder (jag har tagit bort beteckningar, dp från 1947 och karta från kommunens hemsida tagen idag). Vägen(svart) är asfalterad av min granne i väster, och marken tillhör inte någon av våra fastigheter utan är kommunens (gissar jag baserat på fastighetsbeteckning XXX 1:1)
Uterummet är planerat att placeras på den blå markeringen.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
HAR NÅGON ERFARENHET AV LIKNANDE PROBLEMATIK?
FÖRSLAG PÅ HUR JAG SKALL GÅ VIDARE?
Jag har gjort ett utkast på argumentation enligt följande:
(Y:YY är jag, X:XX är grannen i söder, Q:QQ är grannar runt omkring)
///----
KOMPLETTERANDE UPPGIFTER Dnr BYGG 2016-XXX
Svar till Granskning av Dnr BYGG 2016-XXX daterad 2016-09-21.
Bygglovsenheten anser att bygglov ej kan medges då en stor del av uterummet kommer att placeras på punktprickad mark samt att hörn av uterummet kommer närmre tomtgräns än 4,5m. Båda kommentarerna från bygglovsenheten stämmer, men byggherren anser att bygglov bör medges baserat på en sammantagen bedömning av ärendet då det finns flertalet förmildrande omständigheter.
1) Grannen i söder, X:XX godkänner planen enligt bifogat dokument
2) Grannen i väster, Q:QQ godkänner planen enligt bifogat dokument
3) Den totala byggnadsarean på Y:YY blir 160m2 varvid 13% hamnar på prickad mark
4) Enligt detaljplan kan Y:YY bebyggas till 293m2 så endast 55% av byggrätten utnyttjas.
5) Det finns ingen annan lämplig placering av uterummet baserat på tomtens beskaffenhet, användningsområde för uterum, husets fasad med fönster och altandörrar samt placering av kök och matrum.
6) Uterummet smälter in väl med nuvarande bebyggelse och blir en mycket luftig konstruktion med stora glaspartier.
7) Det finns kraftiga höjdskillnader i området och uterummet ligger i en svacka vid vägen. Mellan uterummet och vägen finns det en hassel häck. Utmed X:XX’s tomtgräns i riktning mot Y:YY växer en kraftig thuja häck samt mellan Y:YY och Q:QQ är det 10m höjdskillnad förutom att det växer björkar, granar och hassel i tomtgränsen.
Utöver ovan punkter 1-7, finns ytterligare anledningar att godkänna bygglovet
A) Liknande sammantagna bedömning och godkännande av undantag med avseende på prickmark önskas göras för Y:YY som accepterats för X:XX (Bostadshus/Carport - Söder) och Q: QQ (Garage - Öster) eller tex garage/carport/förråd för Q:QQ, Q:QQ, Q:QQ, Q:QQ, Q:QQ och så vidare.
B) Ett fasad monterat uterum enligt ansökan har en mindre påverkan på omgivningen än ett fristående attefallshus som kan byggas på prickad mark.
///---
TACKSAM FÖR ALL HJÄLP OCH SYNPUNKTER NI HAR!!
HAR JAG NÅGON CHANS ELLER SKA JAG GLÖMMA IDÉN?
PS. Bygglovsarkitekten vill ej komma ut och titta på fastigheten i verkligheten. DS
Har du ett ärende om förhandsbesked inne för prövning hos bygglovenheten eller har du skickat in en generell fråga till dem utan upprättat ärende? Eller har du en ansökan om bygglov inne och har fått en preliminär bedömning?
Om man jämför dina 2 kartor så verkar ju 4,5 meters regeln och prickmark inte ha spelat så stor roll för andra, grannen på andra sidan vägen har ju byggt till både nära tomtgränsen och på prickmark.
Det går inte att stödja sig på hur andra gjort i området?
Kanske se om det går att få ut kopia på gamla bygglov som andra fått och hitta nått där som går att nyttja.
Svar till Tänka:
Jag har skickat in en formell lovansökan.
Först fick jag ett "förhandsbesked" där de föreslog att jag skulle dra tillbaka ansökan pga prickmark (dra tillbaka före 30/9) och därmed endast betala 400kr admin avgift.
På min följdfråga med resonemanget om grannar i ett mail fick jag "Granskning" brevet som jag citerat från.
Jag tror inte något av dessa besked är det formella, men jag är osäker. Eventuellt tas det formella beslutet 30/9 men jag vet ej hur gången hos Bygglovsenheten är ännu.
Pumba:
Det gick inte muntligen. Är bygglovshandlingar offentliga? Vore intressant att se hur det gått till precis som du säger även om allt runt omkring är preskriberat.
Finaste söderläget ska du ju inte förstöra med en ens en takad altan 🙈 Kan du, så sätt upp uterummet åt andra håll å gör terrass av söderläget vetja, vi nordliga folk behöver mer lättillgänglig sol..
Om d kommer en dag som du ska sälja huset, så skulle du tackat mig för att jag avrådde dig ☺️
Blwrgrl:
Vi har redan altan på platsen, men solen försvinner bakom berget/tallarna (se höjdkurvorna på kartan) även under högsommaren så platsen används ej på kvällarna. 15kvm altan kvar utmed sydöstra hörnet som kommer bada i sol. Finns ingen annan lämplig plats baserat på husets planlösning.
Problemet här är ju att prickad mark är "helig". Du vill göra två avvikelser från det. plan, dels bygga på prickad mark, dels nära en gräns. Det kan bygglovsmyndigheten troligen aldrig försvara som en mindre avvikelse från detaljplanen. Och därmed blir bygglovet ogiltigförklarat per automatik om det överklagas (om de hade släppt igenom bygglovet).
Observera att det som står i planen gäller, det är inget man kan kompromissa bort. Det som är lagligt tillåtet är s.k mindre avvikelse. Och då skall man ta hänsyn till summan av avvikelser. Redan ett mindre intrång på prickad mark anses ofta som en större avvikelse, som alltså inte går att få igenom.
Det som kan gå att göra är att begära en detaljplaneändring för just din fastighet, en s-k "frimärksplan". OM bygglovsmyndigheten "gillar" dina planer så kan de gå med på att göra en sådan planeändring. De jag har hört talas om tog ca. ett år att få igenom, och kostade 100 000. Men detta är alltså inget man har en rättighet att få gjort, en sådan planeändring förutsätter att myndigheten gillar förslaget och har tid att arbeta med ärendet.
Man skall dock komma ihåg att en detaljplaneändring går inte att göra som en beställning. Det är en utredning som självständigt kommer fram till ev. önskvärda ändringar i planen för just den här fastigheten. När den är klar (och du får betala) så är det inte alls säkert att de kommer fram till önskvärt resultat.
En tidigare kollega hade en granne som beställde en planeändring för att kunna stycka av en villatomt. När planen var klar (för 100 000) så föreskrev den att avstyckningen skulle göras rakt igenom den bef. villan, och att husen som fick byggas var 3 vånings flerfamiljshus. Grannen blev ju väldigt "populär" hos villagrannarna...
Hempularen: tack, det var ungefär det jag läst mig till - nära en gräns har jag dock grannes tillåtelse till.
Grannarna runt omkring har ju fått bygga på prickad mark... Känns lite surt att "alla utom jag" får undantag - men kanske bara å bita i det sura (korrekta) äpplet. Även om det känns som ett lotteri om vilken handläggare man får.
Jo men observera att grannens samtycke tar inte bort faktum att det bryter mot detaljplanen. Det är fortfarande en avvikelse mot planen.
Jag ser inte riktigt på ritningarna vilka andra byggen som ligger på prickad mark. Om andra har fått lov att bygga på prickmarkem, så är min gissning att det skett före förra ändringen av plan o bygglagen. Man skärpte då till formuleringarna lite. I gengälld så blev bygglov enl. tidigare PBL "aldrig" säkra. De vann aldrig laga kraft, utan kan överklagas när som helst, i all framtid, om huset stått där i 10 år så kan man dock inte riskera att det skall rivas. Men det finns exempel där ett beviljat bygglov överklagades typ 5 år efter att det var färdigt och rivningsorder utfärdadats 8 eller 9 år efter att huset var färdigt (tar några år i rättsapparaten).
Det kan som sagt inte ske nu med senaste versionen av lagen. Nu vinner bygglov laga kraft.
Det hör väl egentligen hit men varför byggs alla dessa uterum?
Eller Pensionärs-kuvöser som de också kallas.
I min värld:
Antingen är det kallt och blåsigt, och då sitter man inne i vardagsrummet.
Eller så är det vindstilla, soligt och varmt, och då sätter man sig där ute.
Vad skall man ha "uterummet" till?
När man inte kan bestämma sig, inne eller ute?
Nej, bygg en altan dit där ni vill sitta för att njuta av natur, fågelliv, utsikt och vad det kan vara.
Och börjar det falla ner lite regndroppar, så går ni in i vardagsrummet
Jo det är väl så att jag inte har någon laglig rätt att trycka igenom detta. Grannen i söder har carport i direkt anslutning till vägen i svart - på prickad mark och på tomtgräns.
Övriga grannar ytterligare söderut har garage/carport/förråd på/nära tomtgräns och som synes av DP är 6-10m vid tomtgränsen/traktgränsen i sydväst prickad.
Kommunen har inte nämnt detta, men marken mellan mig och södra grannen (svart) borde ju vara allmän, även om den kanske är arrenderad (eller om det finns servitut?) av grannen som asfalterat vägen. Vem är då min sgranne, är det kommunen eller närmsta granne med bostadshus? Dvs vem skall i teorin godkänna min placering nära tomtgräns.
Om grannens carport är svartbygge finns det någon risk att kommunen kräver att det rivs om jag påpekar dess placering när jag föreslår att jag får samma typ av undantag från prickmark bestämmelser. Förstår inte exakt vad du menar med 10 års regeln.
Jag tror förklaringen är olika handläggare (tur/otur/kontakter) samt skärpningen av PBL som nämns ovan.
Om någon har erfarenheter om hur man lyckas ändra bygglovsenhetens preliminära svar samt erfarenheter om vilken argumentation som brukar bita så dela gärna med er
