Flytta först och spara sen med hyrköp

Hyrköp av en bostad innebär helt enkelt att först hyra en bostad och sedan efter några år ta över som ägare. Huvudorsaken till intresset för hyrköp är bolånetaket som Finansinspektionen införde år 2010, vilket innebär att köparen måste ha en kontantinsats på minst 15 procent.

Tidigare kunde banker erbjuda 100 procent bolån. För familjer med litet sparande men hög inkomst är hyrköp en möjlighet att snabbt kunna flytta till större bostad.

Den enklaste lösningen för att skapa ett hyrköp är att köpekontraktet har ett tillträdesdatum långt fram i tiden, till exempel 3 år, och att säljaren och köparen samtidigt skriver på ett hyresavtal under dessa 3 år.

Denna lösning ger dock nackdelar för både säljaren (vänta på betalning i 3 år, ansvar som hyresvärd) och köparen (bunden av köpet, måste hinna spara ihop kontantinsatsen).

Fördel: Slipp amorteringkravet

Flera företag erbjuder därför hyrköp som minskar nackdelarna. Dels använder byggföretag (bland andra HSB, Riksbyggen och Veidekke) hyrköp som ett sätt att sälja nyproducerade bostadsrätter.

Dels lanserade det nystartade fastighetsbolaget Bodil i november 2022 en möjlighet till hyrköp av fastigheter (villor, radhus, parhus eller kedjehus - men inte bostadsrätter). Till en början finns tjänsten enbart i Stockholm och innebär att kunden letar hus, Bodil köper det och hyr ut, plus ger kunden option att senare köpa loss huset.

Bodils kombination av hyreskontrakt och utköpsavtal erbjuds via mäklarfirmor som Husmanhagberg och Skandiamäklarna.

En trångbodd familj kan snabbt kan få ett bättre boende trots för litet sparkapital

Den främsta fördelen med Bodil är att en trångbodd familj snabbt kan få ett bättre boende trots för litet sparkapital, och därefter får tid på sig att spara ihop till kontantinsatsen. Det ökar möjligheterna att välja boende för familjer med höga inkomster men liten förmögenhet, som annars hänvisas till ett litet utbud hyresrätter.

Den mest uppenbara ekonomiska fördelen med hyrköp är att slippa amorteringskravet. Det är 2 eller 3 procent av lånebeloppen om bolånet är 70-85 procent av bostadens marknadsvärde, så hyrköp ger utrymme för ett motsvarande sparande.

Hyresavtalet ger enligt Bodil samma trygghet som en normal hyresrätt, med besittningsrätt och tre månaders uppsägningstid. En plan finns för att hyresgästen ska spara och kunna köpa loss bostaden inom 10 år, men det är inget tvång utan möjlighet finns att fortsätta hyra. Om hyresavtalet sägs upp får hyresgästen behålla sparandet.

Hyrköp ger ökad trygghet på vissa områden. Som hyresgäst kan man testa att man trivs i huset. Skulle något inträffa som kräver en större reparation, till exempel av taket eller värmesystemet, betalar Bodil som hyresvärd. Och det räcker med en vanlig hemförsäkring för hyresrätt.

Om huset stiger i värde under hyrestiden så får kunden en liten andel av värdeökningen vid ett övertagande, samma andel som sitt sparande. Om du till exempel sparar 5000 kronor i månaden ger det samma effekt som om du varje månad skulle köpa en andel av bostaden värd 5000 kronor.

Nackdel: Dyrare än att först spara

Den främsta nackdelen med Bodil är att hyrköpet troligen blir dyrare än att först spara ihop 15 procent kontantinsats och göra ett normalt köp.

Den mest drastiskt ökade kostnaden gäller den statliga stämpelskatten. Förutom ordinarie stämpelskatt på 1,5 procent av marknadsvärdet när hyrköpet övergår till normalt ägande betalar Bodil som juridisk person 4,25 procent i stämpelskatt. Denna kostnad förs vidare till köparen dels via hyran, dels via en höjning av anskaffningsvärdet när hyresgästen köper loss huset från Bodil. Nackdelen med extra stämpelskatt minskar relativt övriga kostnader om hyrestiden är lång. 

Den mest drastiskt ökade kostnaden gäller den statliga stämpelskatten

Hur hög månadshyran blir är svårt att bedöma i förväg. Driftskostnader (värme, övrig el, sophämtning, sotning, vatten och avlopp) ingår inte i hyran, och hyresgästen ska även ta hand om trädgården och ytskikt inomhus.

Det gör att hyran motsvarar kostnaden för bolån plus större reparationer och villaförsäkring under hyrestiden. Bruksvärdeshyran justeras dessutom en gång per år, på samma sätt som andra bostadshyror.

Men uppenbart är Bodil ett vinstdrivande företag, så hyran behöver vara högre än företagets förväntade lånekostnader. Och särskilt i Stockholm är bruksvärdeshyrorna ofta höga, så det verkar troligt att Bodils hyror är högre än vad motsvarande bolån skulle kosta.

En annan osäker faktor som kraftigt påverkar det ekonomiska utfallet är hur marknadsvärdet på huset utvecklas i framtiden. Om värdet stiger så tjänar Bodil merparten av uppgången, hyresgästen får enbart en andel som motsvarar sparandet under hyresperioden.

Åt andra hållet fördelas dock risken annorlunda, om husets marknadsvärde faller måste kunden ändå köpa loss det för det pris som Bodil betalade. Här finns dock enligt Bodil ett kryphål, för hyreskontraktet ger möjlighet att istället flytta med bara tre månads uppsägningstid. I ett exempel på hyresavtal som Bodil skickat via epost står inget om att uppsägning ger skyldighet att betala kompensation till Bodil ifall husets därefter säljs med förlust. Förklaringen är kanske att Bodil räknar med att istället hitta en annan hyresgäst och fortsätta hyra ut.

Det kan även verka som en ekonomisk nackdel att hyran till Bodil inte ger något ränteavdrag i deklarationen, medan den som köper med hjälp av bolån får tillbaka 30 procent av räntekostnaderna i form av lägre skatt. Fast å andra sidan har fastighetsbolag möjlighet att ta upp låneräntor som en kostnad, vilket ingår i underlaget när bruksvärdeshyran bestäms.

Har du kontantinsatsen verkar Bodil vara en förlustaffär

Totalt sett verkar det troligt att de som har ett sparande som räcker till minst 15 procent kontantinsats skulle förlora ekonomiskt sett på hyrköp med Bodils modell.

Det kan ändå vara intressant för familjer som är oroliga att bostadspriserna kommer att falla framöver, eller av annat skäl vill börja med att testa ett nytt boende som hyresgäster. Men den ekonomiska nackdelen blir stor om husets marknadsvärde stiger under hyrestiden.

Lösningen för att ge hyrköpare bästa möjliga villkor vore att Bodil fick några medtävlare, som konkurrerar om att erbjuda lägsta hyra. Då skulle konkurrensen se till att hålla ned hyrorna så att de motsvarar fastighetsbolagens faktiska kostnader, med en rimlig vinstmarginal. Fast då krävs att intresset är tillräckligt stort, så att marknaden för att förvalta hyrköp blir lönsam.