Dolda fel? Köpt hus från 1973
Besvarad 21 maj 2019 av Claes Blåe
Köpte hus våren 2018. Då det var vårat första hus så var vi väl en aning blåögda och svävade på moln.
Huset är byggt 1973 på platta med hopbyggt garage från 1994 som senare gjorts om till gillestuga.
Det fanns överlåtelsebesiktning utförd men den förstod jag inte så mycket av. På 1 år har jag lärt mig väldigt mycket. Finns ej ytskikt under tak till gillestuga. Endast plåttak spikat mot läkt som är angjorda mot takstolar. Detta framgick på besiktningen men stod lite tekniskt. De tar jag.
Runt gillestugan fanns rabatter som jag grävde bort då ändträet på panelen stod i jorden. Träet längst ner är ruttet. Jag kollade lite på panelen över lag och såg att det ej finns luftspalt mellan panel och asfaltboard vilket har gjort att träet har tagit fukt, fått träet att bågna och fått spikarna att röra på sig. (Kollat av snickare som sa att detta är utfört av amatör). Troligtvis av förra ägaren.
Vid renovering av fönstersmygar invändigt på grund av målning och diverse arbete spackling mm... såg jag att där fönster sitter är det ej uppreglat utan bara uppkapat hål i väggen där dom monterat fönstret. Likadant i öppning mellan huvuddel och gillestuga. Detta gick ej att se och jag förväntade ej detta. Undrar om detta kan ses om ett dolt fel? Säljaren har dolda fel försäkring.
Huset är byggt 1973 på platta med hopbyggt garage från 1994 som senare gjorts om till gillestuga.
Det fanns överlåtelsebesiktning utförd men den förstod jag inte så mycket av. På 1 år har jag lärt mig väldigt mycket. Finns ej ytskikt under tak till gillestuga. Endast plåttak spikat mot läkt som är angjorda mot takstolar. Detta framgick på besiktningen men stod lite tekniskt. De tar jag.
Runt gillestugan fanns rabatter som jag grävde bort då ändträet på panelen stod i jorden. Träet längst ner är ruttet. Jag kollade lite på panelen över lag och såg att det ej finns luftspalt mellan panel och asfaltboard vilket har gjort att träet har tagit fukt, fått träet att bågna och fått spikarna att röra på sig. (Kollat av snickare som sa att detta är utfört av amatör). Troligtvis av förra ägaren.
Vid renovering av fönstersmygar invändigt på grund av målning och diverse arbete spackling mm... såg jag att där fönster sitter är det ej uppreglat utan bara uppkapat hål i väggen där dom monterat fönstret. Likadant i öppning mellan huvuddel och gillestuga. Detta gick ej att se och jag förväntade ej detta. Undrar om detta kan ses om ett dolt fel? Säljaren har dolda fel försäkring.
Redigerat:
Svar
Ett dolt fel är inte upptäckbart eller förväntat.
Upptäckbart är det som en normalt aktsam köpare kan uppfatta med sina sinnen vid sin noggranna granskning av huset.
Ju äldre hus ju flera fel har man att förvänta sig som normalt aktsam köpare.
Det hus du köpt närmar sig 50-årsåldern och vi talar alltså om snara halvseklet. Alla byggnadsdelar har en s k teknisk medellivslängd. Vi kan nämna korrugerad takplåt 35 år, plåtdetaljer 35 år, underlagstak inomhus 40 år samt yttre träpanel 40 år. Detta får i fel-i- fastighetsmål till följd att även om köparen lyckas styrka dolt fel, så behöver säljaren inte betala någon ersättning, eftersom byggnadsdelen i fråga tekniskt/värdemässigt är förbrukad.
Man kan förenklat säga att en köpare vid fel i fastighet har rätt till ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader avseende felen. Det må vara nödvändigt att byta din rötskadade träpanel, men det är knappast skäligt att säljaren skall bekosta en helt ny träpanel, därför att den är värdemässigt förbrukad, samt att du knappast kunde förvänta dig en splitter ny träpandel vid köpet 2018.
När det gäller fusket kring fönstren skulle det möjligen kunna vara ett fel som är dolt, men det landar i frågan om utförandet strider mot den byggnorm/praxis som gällde vid tiden för insättande av fönstren. Du kan inte med framgång kräva en byggnorm/praxis för 2018 avseende ett hus uppfört/ombyggt på 1900-talet.
I vart fall bör nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader i den delen uppgå till så blygsamma belopp, att det inte lönar sig att processa i saken.
Mvh,
Claes Blåe
Upptäckbart är det som en normalt aktsam köpare kan uppfatta med sina sinnen vid sin noggranna granskning av huset.
Ju äldre hus ju flera fel har man att förvänta sig som normalt aktsam köpare.
Det hus du köpt närmar sig 50-årsåldern och vi talar alltså om snara halvseklet. Alla byggnadsdelar har en s k teknisk medellivslängd. Vi kan nämna korrugerad takplåt 35 år, plåtdetaljer 35 år, underlagstak inomhus 40 år samt yttre träpanel 40 år. Detta får i fel-i- fastighetsmål till följd att även om köparen lyckas styrka dolt fel, så behöver säljaren inte betala någon ersättning, eftersom byggnadsdelen i fråga tekniskt/värdemässigt är förbrukad.
Man kan förenklat säga att en köpare vid fel i fastighet har rätt till ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader avseende felen. Det må vara nödvändigt att byta din rötskadade träpanel, men det är knappast skäligt att säljaren skall bekosta en helt ny träpanel, därför att den är värdemässigt förbrukad, samt att du knappast kunde förvänta dig en splitter ny träpandel vid köpet 2018.
När det gäller fusket kring fönstren skulle det möjligen kunna vara ett fel som är dolt, men det landar i frågan om utförandet strider mot den byggnorm/praxis som gällde vid tiden för insättande av fönstren. Du kan inte med framgång kräva en byggnorm/praxis för 2018 avseende ett hus uppfört/ombyggt på 1900-talet.
I vart fall bör nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader i den delen uppgå till så blygsamma belopp, att det inte lönar sig att processa i saken.
Mvh,
Claes Blåe
Kommentarer
M
mendelsohn ·
Bra och tydligt förklaring av lagstiftarens intentioner.
KriZomb ·
Bra förklarat i ärendet.
Har själv en fråga avseende ett gammalt hus, skicket på huset debatterar jag inte men det har ett rätt nykaklat badrum. Säljaren har ingen information om vem som byggt det och är inte heller angelägen om att låta en besiktningsman titta. Säger att han vill sälja med friskrivningsklausul.
Misstänker att han ev gjort badrummet själv och undrar hur långt mina rättigheter/skyldigheter som köpare går där.
Har själv en fråga avseende ett gammalt hus, skicket på huset debatterar jag inte men det har ett rätt nykaklat badrum. Säljaren har ingen information om vem som byggt det och är inte heller angelägen om att låta en besiktningsman titta. Säger att han vill sälja med friskrivningsklausul.
Misstänker att han ev gjort badrummet själv och undrar hur långt mina rättigheter/skyldigheter som köpare går där.
M
mendelsohn ·
Hemmapulade badrum är ett logiskt tvisteobjekt.
Känner du dig osäker är mitt råd att dialogisera med säljaren och anpassa budet till att badrummet är dåligt.
Å andra sidan, det är vad det är.
Det kan vara rätt men dåligt utfört. Då lär det inte gå att få hem nått.
Känner du dig osäker är mitt råd att dialogisera med säljaren och anpassa budet till att badrummet är dåligt.
Å andra sidan, det är vad det är.
Det kan vara rätt men dåligt utfört. Då lär det inte gå att få hem nått.
Fario ·
Bra svar.
BirgitS ·
Ett hus som säljs med friskrivningsklausul ska ju vara billigare än om huset inte säljs med en sån, just för att där kan finnas dolda fel som man inte kan få ersättning för.
M
mendelsohn ·
BirgitS,
Det kan man tycka, men det går mer och mer mot praxis i eftertraktade områden.
Just att sälja med klausul.
Men bedömning är att priset i praktiken inte påverkas.
Det är i första hand mäklarbranschen som driver på
Utvecklingen med friskrivningsklausuler.
Trots att det är en funktion som ska användas i situationer där det inte finns någon nyttjare som kan/vill lämna info osv. Tex dödsbon. I övrigt Skall inte mäklare arbeta med friskrivningsklausuler, det är den officiella hållningen.
Men branschen är tyvärr lika dålig som ryktet ger.
Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt.
Det krävs mycket och dyrt juristarbete för att vinna mål där mäklare ljugit. Så pass mycket process och utredningskostnader att normala rättsskydd inte täcker det.
Kostnader för att klandra en mäklare vid domstol kostar minst 400.000kr om det går två varv.
Detta gör att mäklare i praktiken har ansvarsimmunitet.
Det kan man tycka, men det går mer och mer mot praxis i eftertraktade områden.
Just att sälja med klausul.
Men bedömning är att priset i praktiken inte påverkas.
Det är i första hand mäklarbranschen som driver på
Utvecklingen med friskrivningsklausuler.
Trots att det är en funktion som ska användas i situationer där det inte finns någon nyttjare som kan/vill lämna info osv. Tex dödsbon. I övrigt Skall inte mäklare arbeta med friskrivningsklausuler, det är den officiella hållningen.
Men branschen är tyvärr lika dålig som ryktet ger.
Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt.
Det krävs mycket och dyrt juristarbete för att vinna mål där mäklare ljugit. Så pass mycket process och utredningskostnader att normala rättsskydd inte täcker det.
Kostnader för att klandra en mäklare vid domstol kostar minst 400.000kr om det går två varv.
Detta gör att mäklare i praktiken har ansvarsimmunitet.
useless ·
Ungefär som vilken tjänsteman inom offentlig förvaltning som helst...
BirgitS ·
Mendelsohn,
"Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt."
Det enda en mäklare säljer är mäklaruppdraget, när det gäller husen så är hen just en mäklare, dvs. en förmedlare mellan säljare och köpare.
"Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt."
Det enda en mäklare säljer är mäklaruppdraget, när det gäller husen så är hen just en mäklare, dvs. en förmedlare mellan säljare och köpare.
M
mendelsohn ·
Jag menar att mäklaren har ett frikort i förhållande till all annan konsumenträtt.
Du skriver att mäklare inte säljer, utan förmedlar.
Det är både rätt och fel, givet att de faktiskt gör både och.
Problemet i i första hand att alla andra (nästan) som agerar med monopol, faktiskt oxå har någon form av ansvar. Här är mäklarna ett undantag.
Du skriver att mäklare inte säljer, utan förmedlar.
Det är både rätt och fel, givet att de faktiskt gör både och.
Problemet i i första hand att alla andra (nästan) som agerar med monopol, faktiskt oxå har någon form av ansvar. Här är mäklarna ett undantag.
Nu har det framkommit lite mer saker på gillestugan. Då vi skulle fortsätta med i ordningställande av ytterpanel och takstols byte för att lägga nytt tak så började jag att strippa beklädnad invändigt tak och väggar så att takstols demonteringen skulle gå lätt.
Jag upptäckte då att syllen på innerväggarna som ej var bärande att dom var lite fuktiga. Jag började riva upp golvet och upptäckte fukt unde spånskiva och isolering i mellan regel facken. Uppreglat med 45x70 som låg dikt an mot plattan. Bröt upp halva rummet tills jag kom till ett sälle i plattan där det var svart. Misstänker svartmögel.
Vilka rättigheter gentemot säljaren har jag. Säljaren har dolda fel försäkring.
Jag upptäckte då att syllen på innerväggarna som ej var bärande att dom var lite fuktiga. Jag började riva upp golvet och upptäckte fukt unde spånskiva och isolering i mellan regel facken. Uppreglat med 45x70 som låg dikt an mot plattan. Bröt upp halva rummet tills jag kom till ett sälle i plattan där det var svart. Misstänker svartmögel.
Vilka rättigheter gentemot säljaren har jag. Säljaren har dolda fel försäkring.
useless ·
Det var väl så man brukade bygga på 70-talet, så snarare ett förväntat fel än ett dolt?
Stefan N ·
Ja, uppreglade golv på platta är ju en riskkonstruktion som borde inneburit fördjupad undersökning.
Kanske förväntat 1975 när det var ett garage. Men förra ägaren anmälde till bygglov 1996 om ändrad användning för den delen. Andra regler som gällde då misstänker jag.
De senast besvarade frågorna
Jordvärme på annans tomt
9 dec 2019
Hejsan. Vi ska bygga nytt hus och använda jordvärme som uppvärmning. För att det ska bli så bra för oss så möjligt så vill entreprenören dra en av slangarna på egen tomt samt en annan på...
Vems är skyldigheten att ange tomtgräns vid köp?
9 sep 2019
- vi köpte tomt utan utsatta stolpar/tomtmarkering - ena grannen kräver att stolpar ska var utsatta innan de går med på Bygglov, kan grannen stoppa Bygglovet pga detta? - är säljaren skyldig att...
Tomtgränser - vår granne har flyttat mitt gränsrör
4 dec 2019
Läser med största intresse i er artikel tomtgränser, staket och grannar (Tomtgränser, staket och grannar – fastighetsjuristen förklarar) att "...lantmäteriets karta har ingen rättsverkan...."...
Fråga experten
Emil Karlsson svarade tidigare på frågor om avstyckning, fastighetsreglering, fastighetsgränser, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar, men tyvärr inte längre. Den är användaren är avaktiverad.