Dolda fel? Köpt hus från 1973

Besvarad 21 maj 2019 av Claes Blåe

  1. Köpte hus våren 2018. Då det var vårat första hus så var vi väl en aning blåögda och svävade på moln.

    Huset är byggt 1973 på platta med hopbyggt garage från 1994 som senare gjorts om till gillestuga.

    Det fanns överlåtelsebesiktning utförd men den förstod jag inte så mycket av. På 1 år har jag lärt mig väldigt mycket. Finns ej ytskikt under tak till gillestuga. Endast plåttak spikat mot läkt som är angjorda mot takstolar. Detta framgick på besiktningen men stod lite tekniskt. De tar jag.

    Runt gillestugan fanns rabatter som jag grävde bort då ändträet på panelen stod i jorden. Träet längst ner är ruttet. Jag kollade lite på panelen över lag och såg att det ej finns luftspalt mellan panel och asfaltboard vilket har gjort att träet har tagit fukt, fått träet att bågna och fått spikarna att röra på sig. (Kollat av snickare som sa att detta är utfört av amatör). Troligtvis av förra ägaren.

    Vid renovering av fönstersmygar invändigt på grund av målning och diverse arbete spackling mm... såg jag att där fönster sitter är det ej uppreglat utan bara uppkapat hål i väggen där dom monterat fönstret. Likadant i öppning mellan huvuddel och gillestuga. Detta gick ej att se och jag förväntade ej detta. Undrar om detta kan ses om ett dolt fel? Säljaren har dolda fel försäkring.
     
    Redigerat 10 maj 21:16
  2. Svar

  3. Ett dolt fel är inte upptäckbart eller förväntat.

    Upptäckbart är det som en normalt aktsam köpare kan uppfatta med sina sinnen vid sin noggranna granskning av huset.

    Ju äldre hus ju flera fel har man att förvänta sig som normalt aktsam köpare.

    Det hus du köpt närmar sig 50-årsåldern och vi talar alltså om snara halvseklet. Alla byggnadsdelar har en s k teknisk medellivslängd. Vi kan nämna korrugerad takplåt 35 år, plåtdetaljer 35 år, underlagstak inomhus 40 år samt yttre träpanel 40 år. Detta får i fel-i- fastighetsmål till följd att även om köparen lyckas styrka dolt fel, så behöver säljaren inte betala någon ersättning, eftersom byggnadsdelen i fråga tekniskt/värdemässigt är förbrukad.

    Man kan förenklat säga att en köpare vid fel i fastighet har rätt till ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader avseende felen. Det må vara nödvändigt att byta din rötskadade träpanel, men det är knappast skäligt att säljaren skall bekosta en helt ny träpanel, därför att den är värdemässigt förbrukad, samt att du knappast kunde förvänta dig en splitter ny träpandel vid köpet 2018.

    När det gäller fusket kring fönstren skulle det möjligen kunna vara ett fel som är dolt, men det landar i frågan om utförandet strider mot den byggnorm/praxis som gällde vid tiden för insättande av fönstren. Du kan inte med framgång kräva en byggnorm/praxis för 2018 avseende ett hus uppfört/ombyggt på 1900-talet.

    I vart fall bör nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader i den delen uppgå till så blygsamma belopp, att det inte lönar sig att processa i saken.

    Mvh,
    Claes Blåe
     
    Claes Blåe

    Claes Blåe

    Advokat

  4. Kommentarer

  5. M
    mendelsohn ·
    Bra och tydligt förklaring av lagstiftarens intentioner.
     
  6. K
    KriZomb ·
    Bra förklarat i ärendet.
    Har själv en fråga avseende ett gammalt hus, skicket på huset debatterar jag inte men det har ett rätt nykaklat badrum. Säljaren har ingen information om vem som byggt det och är inte heller angelägen om att låta en besiktningsman titta. Säger att han vill sälja med friskrivningsklausul.
    Misstänker att han ev gjort badrummet själv och undrar hur långt mina rättigheter/skyldigheter som köpare går där.
     
  7. M
    mendelsohn ·
    Hemmapulade badrum är ett logiskt tvisteobjekt.
    Känner du dig osäker är mitt råd att dialogisera med säljaren och anpassa budet till att badrummet är dåligt.

    Å andra sidan, det är vad det är.
    Det kan vara rätt men dåligt utfört. Då lär det inte gå att få hem nått.
     
  8. Fario
    Fario ·
    Bra svar.
     
  9. B
    BirgitS ·
    Ett hus som säljs med friskrivningsklausul ska ju vara billigare än om huset inte säljs med en sån, just för att där kan finnas dolda fel som man inte kan få ersättning för.
     
  10. M
    mendelsohn ·
    BirgitS,
    Det kan man tycka, men det går mer och mer mot praxis i eftertraktade områden.
    Just att sälja med klausul.
    Men bedömning är att priset i praktiken inte påverkas.

    Det är i första hand mäklarbranschen som driver på
    Utvecklingen med friskrivningsklausuler.
    Trots att det är en funktion som ska användas i situationer där det inte finns någon nyttjare som kan/vill lämna info osv. Tex dödsbon. I övrigt Skall inte mäklare arbeta med friskrivningsklausuler, det är den officiella hållningen.

    Men branschen är tyvärr lika dålig som ryktet ger.
    Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt.

    Det krävs mycket och dyrt juristarbete för att vinna mål där mäklare ljugit. Så pass mycket process och utredningskostnader att normala rättsskydd inte täcker det.
    Kostnader för att klandra en mäklare vid domstol kostar minst 400.000kr om det går två varv.

    Detta gör att mäklare i praktiken har ansvarsimmunitet.
     
  11. useless
    useless ·
    Ungefär som vilken tjänsteman inom offentlig förvaltning som helst...
     
  12. B
    BirgitS ·
    Mendelsohn,
    "Bara den omständighet att mäklaren i praktiken saknar ansvar mot konsument för det han säljer är utan motsvarighet i alla annan konsumenträtt."
    Det enda en mäklare säljer är mäklaruppdraget, när det gäller husen så är hen just en mäklare, dvs. en förmedlare mellan säljare och köpare.
     
  13. M
    mendelsohn ·
    Jag menar att mäklaren har ett frikort i förhållande till all annan konsumenträtt.

    Du skriver att mäklare inte säljer, utan förmedlar.
    Det är både rätt och fel, givet att de faktiskt gör både och.

    Problemet i i första hand att alla andra (nästan) som agerar med monopol, faktiskt oxå har någon form av ansvar. Här är mäklarna ett undantag.
     

De senast besvarade frågorna

  1. Dolda fel? Köpt hus från 1973

    Köpte hus våren 2018. Då det var vårat första hus så var vi väl en aning blåögda och svävade på moln. Huset är byggt 1973 på platta med hopbyggt garage från 1994 som senare gjorts om till...
  2. Besiktning - vad händer med protokollet?

    Jag är på väg att köpa ett äldre fritidshus. Det betyder att jag som amatör gärna lägger de 15000 eller vad det nu kan kosta för en professionell besiktningsman. Dvs vi är överens om ett pris men...
  3. Köpte huset av bekanta - dolda fel?

    Vi köpte huset av halv bekanta, de sa att vi hjälps åt om det skulle dyka upp några fel. Rivning och byggstart hade de ansökt i efterhand som de fick godkänt. KA har godkänt allt med sk...

Visa alla frågor

Fråga experten

  • Emil Karlsson svarar på frågor om avstyckning, fastighetsreglering, fastighetsgränser, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar.

Läs mer