Dolda fel? Köpt hus från 1973

Köpte hus våren 2018. Då det var vårat första hus så var vi väl en aning blåögda och svävade på moln.

Huset är byggt 1973 på platta med hopbyggt garage från 1994 som senare gjorts om till gillestuga.

Det fanns överlåtelsebesiktning utförd men den förstod jag inte så mycket av. På 1 år har jag lärt mig väldigt mycket. Finns ej ytskikt under tak till gillestuga. Endast plåttak spikat mot läkt som är angjorda mot takstolar. Detta framgick på besiktningen men stod lite tekniskt. De tar jag.

Runt gillestugan fanns rabatter som jag grävde bort då ändträet på panelen stod i jorden. Träet längst ner är ruttet. Jag kollade lite på panelen över lag och såg att det ej finns luftspalt mellan panel och asfaltboard vilket har gjort att träet har tagit fukt, fått träet att bågna och fått spikarna att röra på sig. (Kollat av snickare som sa att detta är utfört av amatör). Troligtvis av förra ägaren.

Vid renovering av fönstersmygar invändigt på grund av målning och diverse arbete spackling mm... såg jag att där fönster sitter är det ej uppreglat utan bara uppkapat hål i väggen där dom monterat fönstret. Likadant i öppning mellan huvuddel och gillestuga. Detta gick ej att se och jag förväntade ej detta. Undrar om detta kan ses om ett dolt fel? Säljaren har dolda fel försäkring.

 

Ett dolt fel är inte upptäckbart eller förväntat.

Upptäckbart är det som en normalt aktsam köpare kan uppfatta med sina sinnen vid sin noggranna granskning av huset.

Ju äldre hus ju flera fel har man att förvänta sig som normalt aktsam köpare.

Det hus du köpt närmar sig 50-årsåldern och vi talar alltså om snara halvseklet. Alla byggnadsdelar har en s k teknisk medellivslängd. Vi kan nämna korrugerad takplåt 35 år, plåtdetaljer 35 år, underlagstak inomhus 40 år samt yttre träpanel 40 år. Detta får i fel-i- fastighetsmål till följd att även om köparen lyckas styrka dolt fel, så behöver säljaren inte betala någon ersättning, eftersom byggnadsdelen i fråga tekniskt/värdemässigt är förbrukad.

Man kan förenklat säga att en köpare vid fel i fastighet har rätt till ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader avseende felen. Det må vara nödvändigt att byta din rötskadade träpanel, men det är knappast skäligt att säljaren skall bekosta en helt ny träpanel, därför att den är värdemässigt förbrukad, samt att du knappast kunde förvänta dig en splitter ny träpandel vid köpet 2018.

När det gäller fusket kring fönstren skulle det möjligen kunna vara ett fel som är dolt, men det landar i frågan om utförandet strider mot den byggnorm/praxis som gällde vid tiden för insättande av fönstren. Du kan inte med framgång kräva en byggnorm/praxis för 2018 avseende ett hus uppfört/ombyggt på 1900-talet.

I vart fall bör nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader i den delen uppgå till så blygsamma belopp, att det inte lönar sig att processa i saken.

Mvh,
Claes Blåe