Ägarbyte innan tvåårsbesiktning

I mars 2009 hade vi tvåårsbesiktning på vårat hus. Vi hade en del saker att anmärka på. Byggföretaget säger dock att vi inte har rätt till något eftersom vi är ägare nummer två. Är det verkligen så? För felen har varit kända från början dessutom..

Senast två år efter godkänd slutbesiktning kan en så kallad tvåårsbesiktning, eller garantibesiktning, ske. Besiktningen är inte obligatorisk, men måste om den påkallas hållas inom tvåårstidens utgång. Vid besiktningen fastställs om några fel har uppkommit under garantitiden. Man undersöker alltså inte eventuella kvarstående punkter från slutbesiktningen och man tar heller inte upp punkter som uppenbarligen fanns vid slutbesiktningen men som då inte noterades.
Precis som byggföretaget betonar är huvudregeln att garantibesiktningen är en fråga mellan beställaren av entreprenaden (dvs era säljare) och entreprenören. Eftersom du inte har ett avtalsförhållande med entreprenören kan du –som utgångspunkt -inte göra gällande garantin i förhållande till denne. Detta gäller såvida det i avtalet mellan er och säljaren inte har överenskommits något annat, som att säljaren överlåter sina rättigheter i förhållande till entreprenören till er. Du bör undersöka vad som står i ert avtal. Om så inte har avtalats kan däremot säljaren alltjämt kan göra sin rätt gällande i förhållande till entreprenören, varför ni kanske kan verka för att få denne att påtala felen till entreprenören istället.
Det sagda gäller dock med den begränsning som jag skrivit om ovan, att punkter som framförts eller fanns redan vid slutbesiktningen inte omfattas av garantin. Punkter som entreprenören gjordes ansvarig för i slutbesiktningsprotokollet svarar denne alltjämt för, men i enlighet med vad som anförts – endast i förhållande till beställaren/säljaren.
Det bör finnas en byggfelsförsäkring avseende fastigheten. Den följer den med huset, även om huset under giltighetstiden har bytt ägare. Byggfelsförsäkringen gäller tio år från slutbesiktningsdagen. Om ni inte hittar någon annan lösning kan en utväg vara att kontakta försäkringsbolaget och undersöka om något av felen kan täckas av denna försäkring.

Mvh,
Filip Rydin
Advokat