Ekonomi & Juridik

Brant prisuppgång ger obalans, det gäller även bostäder

Bostadspriserna styrs av samma krafter som på andra marknader med trögt utbud. Därför är det viktigt att lära sig av dessa marknader, till exempel råvaror som koppar.

På 1-2 års sikt påverkas utbudet av de flesta råvaror väldigt lite av ändrade priser och därför kan ökad efterfrågan ge brant stigande priser. Men på 5-10 års sikt hinner producenter till exempel starta nya koppargruvor, samtidigt som kunderna kan byta till substitut (andra metaller eller helt andra lösningar).

Utbudet av bostäder är ännu trögare, men erfarenheten sett över 100 år och mer är att på riktigt lång sikt är bostadspriserna stabila i förhållande till lönerna. Det är logiskt för bostäder är bara en del av människors behov. Det gäller särskilt ett glest befolkat land som Sverige, där det finns gott om skog att bygga hus i.

De politiska kraven kommer annars att hårdna, för även fattiga och nyanlända svenskar behöver bo någonstans. Staten måste ingripa om höga tomtpriser, dyra materialval och ineffektiv produktion gör att framtidens normalinkomsttagare inte alls har råd att bo i nyproduktion.

Det är lätt att tänka att utvecklingen de senaste 25 åren tydligt visar motsatsen, att bostadspriserna stadigt kan öka i förhållande till lönerna. Förklaringen är främst att priserna var nedpressade för 25 år sedan och att kommunernas planprocess tar lång tid, men nu är höga tomtpriser på väg att locka fram ett stort nytt utbud. Det som främst behövs är nya vägar och ny räls, så att restiderna mellan centrala arbetsplatser och nya bostadsområden blir rimliga.

Och byggandet i Sverige ökar nu brant. 140.000 nya bostäder ska byggas enbart i Stockholm Stad de närmaste 15 åren. Många av de nya områdena kommer att vara attraktiva, när allt fler får undantag från strandskyddet. Dessutom gör ny teknik att äldre bostader snabbare att bli omoderna, och marknadsvärdet ska falla om renoveringskostnaderna ökar.

Erfarenheten från andra marknader med trögt utbud är att svängningarna går åt båda hållen, därför att brant stigande och höga priser till slut lockar fram en så stor ökning av utbudet att det blir överskott, omvänd obalans som gör att priserna faller. Historiskt finns också helt logiskt även långa tidsperioder med fallande bostadspriser.