Lägenhet i hus
Besvarad 15 apr 2020 av Charlotte Andersson
Hej. Jag bor i ett hus från 30-talet. Har ägt det sedan 2015. I källaren har jag valt att inreda två lägenheter med syfte att hyra ut men även inför framtiden för mina barn att bo i. Jag har inte anmält detta eller sökt bygglov för det. Men det är gjort i mycket god standard. Det finns badrum, kök och sovplats. De är på 21kvm samt 28kvm.
Nu ska jag bygga till ett garage och byta fasad och har sökt bygglov för det. Då har jag fått tillbaka att de lägenheterna jag har i källaren inte är ok, kommunens tillsyns män har varit här och tittat och säger att det är för lågt i tak för att godkännas. Det är 210 cm till tak.
Vad kan jag göra i denna situation? Har läst på Boverket men jag hittar inget om höjden på lägenheter. Kan jag göra om det till en större lägenhet? Taket går inte att höja. Kan jag anmäla i efterhand och brukar det då gå igenom?
Med vänliga hälsningar Jakob
Nu ska jag bygga till ett garage och byta fasad och har sökt bygglov för det. Då har jag fått tillbaka att de lägenheterna jag har i källaren inte är ok, kommunens tillsyns män har varit här och tittat och säger att det är för lågt i tak för att godkännas. Det är 210 cm till tak.
Vad kan jag göra i denna situation? Har läst på Boverket men jag hittar inget om höjden på lägenheter. Kan jag göra om det till en större lägenhet? Taket går inte att höja. Kan jag anmäla i efterhand och brukar det då gå igenom?
Med vänliga hälsningar Jakob
Svar
I BBR 3:3 finns regler för rumshöjd i bostäder.
Där står det att rumshöjd ska vara minst 2,4 m. Dock kan man i källare acceptera 2,3 m.
Om inte taket kan höjas så får golvet sänkas, eller så får man överge tanken på lägenheter i källaren.
Jag vill också tillägga att det finns fler krav på lägenheter, tex brandkrav, utrymningskrav, handikappkrav m.m. Att lösa takhöjdsdilemmat är bara en del av problematiken kring att bygga lägenheter.
Där står det att rumshöjd ska vara minst 2,4 m. Dock kan man i källare acceptera 2,3 m.
Om inte taket kan höjas så får golvet sänkas, eller så får man överge tanken på lägenheter i källaren.
Jag vill också tillägga att det finns fler krav på lägenheter, tex brandkrav, utrymningskrav, handikappkrav m.m. Att lösa takhöjdsdilemmat är bara en del av problematiken kring att bygga lägenheter.
Redigerat:
Kommentarer
YPB ·
Se om du kan potentiellt nyttja lägenhetsytorna till något annat, exempelvis lokal eller förrådsutrymme. Koppla ur vattnet och gör det till ett icke permanentboende för att ej riva allt.
fhager ·
Borde man inte kunna argumentera mot kommunen att det är ett fritidsboende med max 2 bostäder och för fritidsändamål, gäller inte reglerna om rumshöjd enligt kapitel 3:11 i BBR. Korttidsuthyrning bör då kunna vara godtagbart.
Man kan alltid söka om tillstånd i efterhand, men det skall ju vara lämpligt för sitt ändamål. Kan du bevisa (tex materialkvitton) att ändringen gjordes för mer än 10 år sedan är åtgärden preskriberad och de kan inte göra något åt det sett ur Plan och bygglagens synvinkel. De kan förstås neka dig ett giltigt tillstånd, men kan inte göra något åt att du har bostäderna där och använder dem.
Har du gjort det för mindre än 10 år sedan kan du sätta branddörrar mellan "lägenheterna" och på så vis uppvisa att allt är en enda lägenhet gemensamt med resten av huset. Att sätt flera kök, dusch och badrum i källaren är ju inte förbjudet men man skall ju anmäla väsentlig ändring av ventilation, vatten och avlopp till byggnadskontoret och då behöver du redovisa dimensioner, ritningar och flöden. Gör du det får de inte neka startbesked för den anmälan om underlaget är komplett.
Man kan alltid söka om tillstånd i efterhand, men det skall ju vara lämpligt för sitt ändamål. Kan du bevisa (tex materialkvitton) att ändringen gjordes för mer än 10 år sedan är åtgärden preskriberad och de kan inte göra något åt det sett ur Plan och bygglagens synvinkel. De kan förstås neka dig ett giltigt tillstånd, men kan inte göra något åt att du har bostäderna där och använder dem.
Har du gjort det för mindre än 10 år sedan kan du sätta branddörrar mellan "lägenheterna" och på så vis uppvisa att allt är en enda lägenhet gemensamt med resten av huset. Att sätt flera kök, dusch och badrum i källaren är ju inte förbjudet men man skall ju anmäla väsentlig ändring av ventilation, vatten och avlopp till byggnadskontoret och då behöver du redovisa dimensioner, ritningar och flöden. Gör du det får de inte neka startbesked för den anmälan om underlaget är komplett.
Jag har två frågor på detta ämne:
1) Varför och på vilket sätt fick kommunen reda på att Ni har två lägenheter i källaren som hyrs ut om bygglovsansökan gällde garage och fasadbyte?
2) Varför bryr Ni/folk er om vad kommunen säger? Om folk vill bo i dina källarlägenheter, även om takhöjden inte är enligt statens smak, så är väl det mellan Er och hyresgästen? Håll källaren tom tills bygglovet (och bygget?) är över och hyr ut igen. Gratulerar till låga boendekostnader.
1) Varför och på vilket sätt fick kommunen reda på att Ni har två lägenheter i källaren som hyrs ut om bygglovsansökan gällde garage och fasadbyte?
2) Varför bryr Ni/folk er om vad kommunen säger? Om folk vill bo i dina källarlägenheter, även om takhöjden inte är enligt statens smak, så är väl det mellan Er och hyresgästen? Håll källaren tom tills bygglovet (och bygget?) är över och hyr ut igen. Gratulerar till låga boendekostnader.
fhager ·
På fråga 2 skulle jag nog säga att det är väldigt viktigt för många att ha papper på att de gjort rätt, speciellt om det skulle inträffa något i huset medan du äger det. Låt säga en brand där hyresgästen i källaren brinner inne eftersom man inte kunde utrymma genom ett för litet fönster för att man inte kände till brandreglerna. Det kan också vara läckage /inbrott där försäkringsbolaget är part i målet och man inte får ersättning då man saknat tillstånd att inreda källaren.
Dels för att den dag du säljer din fastighet har den ett betydligt högre värde om du kan intyga att du har ok på alla bygglov och övriga åtgärder. Ofta har mäklaren en sådan försäkran du skall fylla i och ljuger du då kan ett osant intygande kosta multom till den nya ägaren som köper fastigheten.
Dels för att den dag du säljer din fastighet har den ett betydligt högre värde om du kan intyga att du har ok på alla bygglov och övriga åtgärder. Ofta har mäklaren en sådan försäkran du skall fylla i och ljuger du då kan ett osant intygande kosta multom till den nya ägaren som köper fastigheten.
Sir Duke ·
Ja man ska inte alltför lättvindigt leka hyresvärd. Du måste ju ta ansvar för elsäkerhet, ventilation, radon, utrymning med mera. Ganska bra att det finns regler kan jag tycka. Om det bara drabbar en själv och inte skadar huset permanent är det väl en sak. Men att slarva och hyra ut är inte okej.
fhager, Sir Duke,
för all del men man får väl anta att frågeställaren redan övervägt detta och anser vinsten överväger risken. Sen är det givetvis rent trams att takhöjden måste vara X cm. Det påverkar heller inte radon, elsäkerthet, ventilation, brand, etc.
Å andra sidan, han behöver sänka golvet ett par decimeter enligt texten. Får han in 120 000 kr i hyra och bygget av två lägenheter inklusive sänkt golv kostar 1 mkr har han 12 % direktavkastning. Skatt på det då.
för all del men man får väl anta att frågeställaren redan övervägt detta och anser vinsten överväger risken. Sen är det givetvis rent trams att takhöjden måste vara X cm. Det påverkar heller inte radon, elsäkerthet, ventilation, brand, etc.
Å andra sidan, han behöver sänka golvet ett par decimeter enligt texten. Får han in 120 000 kr i hyra och bygget av två lägenheter inklusive sänkt golv kostar 1 mkr har han 12 % direktavkastning. Skatt på det då.
Reglerna finns dels på grund av myndigheters klåfingrighet och dels på grund av flera mycket tragiska händelser.
De senast besvarade frågorna
Hur få bort mögel i garaget?
17 feb 2024
Hej. I mitt garage finns mögel bara på en sida upp vid kanten, hur ska jag göra för att ta bort mögel och fukt? finns bara ett håll på taket. (Rör ventilation). Snälla svara
Ändra lutning på balkongen?
9 jan 2024
Hej tycker det är för brant mot räcket på djupet 5m. Mätningen blev 3cm per meter med vattenpass. Är det möjligt med slipning? Vill ha det underhållsfritt helst. Balkongen har nyrenoverats i år...
Krav interimistiskt slutbesked
13 nov 2023
Hej, För att få Interimistiskt slutbesked, vilka delar av bygget måste vara klara? Tacksam för ett detaljerat svar.
Fråga experten
Byggnadsingenjör Charlotte Andersson vid Ingenia Byggkonsult/]Ingenia Byggkonsult svarar på dina frågor.
