Är din tomt värd mer än huset?

En effekt av den branta prisuppgången för villor i storstäderna är att tomtpriserna har stigit ännu brantare. Förklaringen är att priserna på begagnade hus i attraktiva områden har stigit mycket mer än småhustillverkarnas priser, vilket har gjort det allt mer frestande att bygga ett nytt hus. Men då behövs en tomt.

I områden med stora tomter gjordes många avstyckningar redan på 1980-talet, men de senaste åren har frestelsen åter ökat. Fast de flesta vill inte ha en byggarbetsplats utanför fönstren, så avstyckningen sker ofta i samband med en flytt. Så länge tillräckligt många spekulanter är nöjda med en liten tomt, så behöver inte en avstyckning påverka budgivningen på huset särskilt mycket, vilket betyder att nästan hela priset på den avstyckade tomten kan bli vinst.

 

Listiga varianter finns det gott om. I kvarteret bredvid mitt köpte en fastighetsmäklare själv först det hus han var anlitad för att sälja och sedan även grannhuset som också var till salu. Därefter styckade mäklare av en mindre bit av båda tomterna, samt sålde dessa bitar för nästan två miljoner till en firma som byggde ett tredje hus. Slutligen sålde han de två gamla husen vidare för ungefär samma pris som han köpt dem för.

Normalt brukar ekonomer påstå att utbudet ökar när priserna stiger, men när det gäller tomter visar statistiken den motsatta utvecklingen. Enligt den senaste bostadsmarknadsenkäten från Boverket fanns 30 procent färre tomter för småhus till salu i kommunerna under 2010 än 2008 och branschen rapporterar brist på byggklara småhustomter.

Färre och dyrare tomter
Antalet nybyggda småhus har också varit litet de senaste 20 åren, jämfört med 70-talet och 80-talet då vi enligt SCB byggde i snitt tre gånger fler småhus per år. En viktig orsak är nog att kommunerna förr var betydligt frikostigare med att sälja bra och billiga villatomter.

Varför säljer inte kommuner nära storstäderna istället fler tomter nu, när de kan få ungefär tio gånger mer betalt än för femton år sedan? Det är gott om skog även 2 mil från Stockholms centrum, men svårt att få bygglov. Ingen vet nog säkert vilka orsaker som har haft störst betydelse för att minska utbudet av tomter. Men det finns flera rimliga förklaringar.

Hårdare miljöskydd spelar roll, liksom att grannarna ofta överklagar detaljplaner och bygglov. Den kommunala skatteutjämningen har sänkt lönsamheten hos nya skattebetalare och andra politiska ingrepp har gjort kalkylerna mer osäkra för byggföretagen.

Lägg därtill olika typer av spekulation. Vissa hoppas på fortsatt stigande priser och väljer att vänta med att sälja. Andra passar på att köpa tomter som de inte behöver, vilket är frestande eftersom tomter har stigit snabbare i pris än bostäder (å andra sidan får man ingen hyra, medan en extra bostad kan hyras ut). Och en effekt av det minskade tomtutbudet är rimligen ytterligare draghjälp till de höga bostadspriserna.

Ny lag ger fler tomter
I vår kommer en ny plan- och bygglag (proposition 2009/10:170). Från 2 maj ska till exempel alla som söker bygglov få besked inom tio veckor, processen att ta fram nya detaljplaner förenklas och en exploatör ska inom fyra månader få besked om en kommun tänker göra eller inte göra en detaljplan för ett visst område.

Huvudsyftet med den nya lagen sägs vara att förenkla och snabba upp plan- och byggärenden. Detta borde vara extra viktigt för möjligheterna att snabbare kunna sälja fler villatomter.

Sedan är det inte alls säkert att fler tomter till salu direkt slår igenom på priserna. Så länge räntorna är så låga som i dag kommer många spekulanter kanske att fortsätta räkna med stigande priser och det kan bli självuppfyllande prognoser under ganska lång tid. Men Sverige är trots allt ett väldigt glest befolkat land och därför kan utbudet av tomter öka snabbt.

Experterna hos bland annat Boverket och Statens Bostadskreditnämnd varnar i sina rapporter för att stigande räntor framöver kommer att förverkliga risken med att äga sin bostad, när bostadspriserna faller tills boendekostnaden återvänder till en historiskt sett normal nivå. I så fall kommer tomtpriserna att falla mer räknat i procent, precis som de har stigit brantare under de senaste årens uppgång.