Hur räknar banken?
Hejsan,
Jag har pratat med banken om byggnadskreditiv för att bygga ett hus. Innan jag tog kontakt med banken gjorde jag kalkyler på månadskostnaden jämfört med lön för att se om vi har råd eller inte (på tex swedbanks hemsida) och det såg bra ut.
Vi bor i en bostadsrätt idag med lån på ungefär 3 miljoner. Detta lån är bundet på 2år med 3,99% ränta. Så då har jag ju självklart räknat med den räntan i kalkylerna.
Nu har jag pratat med en bank och dom räknar 8,25% ränta på alla lån. Så låt säga att vi behöver låna 2 miljoner för att bygga ett hus, då räknar dom 8,25% * (3 milj + 2 milj). Och då blir ju månadskostnaden astronomisk och dom kan inte bevilja lånet säger dom.
Inte nog med att det känns galet att räkna på 8,25% ränta på det befintliga lånet när räntan är bunden på 3,99%. Dessutom räknar dom ju med att vi kommer behålla båda boendena genom att räkna på båda lånen. Att bygglånet är fullt utnyttjat och vi har dubbla lån kommer ju endast vara sanning under en period i slutet av bygget.
Är det verkligen rätt sätt att räkna eller har jag pratat med fel bank/bankperson?
I så fall måste man ju ha sjukt höga inkomster för att ha råd att bygga om man redan har lån på befintligt boende. Vad är era erfarenheter?
Glad påsk!
//Jonas
Jag har pratat med banken om byggnadskreditiv för att bygga ett hus. Innan jag tog kontakt med banken gjorde jag kalkyler på månadskostnaden jämfört med lön för att se om vi har råd eller inte (på tex swedbanks hemsida) och det såg bra ut.
Vi bor i en bostadsrätt idag med lån på ungefär 3 miljoner. Detta lån är bundet på 2år med 3,99% ränta. Så då har jag ju självklart räknat med den räntan i kalkylerna.
Nu har jag pratat med en bank och dom räknar 8,25% ränta på alla lån. Så låt säga att vi behöver låna 2 miljoner för att bygga ett hus, då räknar dom 8,25% * (3 milj + 2 milj). Och då blir ju månadskostnaden astronomisk och dom kan inte bevilja lånet säger dom.
Inte nog med att det känns galet att räkna på 8,25% ränta på det befintliga lånet när räntan är bunden på 3,99%. Dessutom räknar dom ju med att vi kommer behålla båda boendena genom att räkna på båda lånen. Att bygglånet är fullt utnyttjat och vi har dubbla lån kommer ju endast vara sanning under en period i slutet av bygget.
Är det verkligen rätt sätt att räkna eller har jag pratat med fel bank/bankperson?
I så fall måste man ju ha sjukt höga inkomster för att ha råd att bygga om man redan har lån på befintligt boende. Vad är era erfarenheter?
Glad påsk!
//Jonas
Vad beräknar du att huset inkl. tomt kommer att kosta och hur mycket av det kommer ni att behöva låna?
Det spelar mindre roll att ni har ett lån bundet i 2 år till. Det banken räknar på är ju att ni ska kunna betala huslånet för all framtid så då tar de lånesumman (5 miljoner vad det verkar) gånger 8,25% som de vill att man ska klara i ränta.
Ni kommer ju faktiskt att ha två boenden under tiden ni bygger huset. Banker tenderar också att se husbyggen som högriskprojekt och räknar därför med högre marginaler under byggtiden. Ett exempel är att bankerna inte värderar huset linjärt under byggtiden - dvs då huset är halvfärdigt så är det inte värt hälften så mycket som ett färdigt hus, långt ifrån. Detta betyder att ni måste ha en rejäl kontantinsats för att kunna bygga, vilket kan vara svårt om man sitter på en högt belånad lägenhet.
Mycket beror dock på vilken bank man pratar med, det är mycket möjligt att det går att ordna med dyra lån istället.
Ett alternativ hade kanske varit att byta till ett billigare boende under byggtiden, vet folk som bott i sommarstugor mm.
Det spelar mindre roll att ni har ett lån bundet i 2 år till. Det banken räknar på är ju att ni ska kunna betala huslånet för all framtid så då tar de lånesumman (5 miljoner vad det verkar) gånger 8,25% som de vill att man ska klara i ränta.
Ni kommer ju faktiskt att ha två boenden under tiden ni bygger huset. Banker tenderar också att se husbyggen som högriskprojekt och räknar därför med högre marginaler under byggtiden. Ett exempel är att bankerna inte värderar huset linjärt under byggtiden - dvs då huset är halvfärdigt så är det inte värt hälften så mycket som ett färdigt hus, långt ifrån. Detta betyder att ni måste ha en rejäl kontantinsats för att kunna bygga, vilket kan vara svårt om man sitter på en högt belånad lägenhet.
Mycket beror dock på vilken bank man pratar med, det är mycket möjligt att det går att ordna med dyra lån istället.
Ett alternativ hade kanske varit att byta till ett billigare boende under byggtiden, vet folk som bott i sommarstugor mm.
Redigerat:
Hejsan,
Budgeten för husbygget är 2,5miljoner (kommer göra mycket själv) varav vi har 0,5 miljoner kontant. Vi behöver alltså låna 2 miljoner för husbygget. Beräknat värde på huset när det är klart är 3 miljoner.
Ja, visst kommer vi ha "dubbelt boende" under byggtiden. Men byggnadslånet kommer ju inte vara fullt utbetalt förens i slutet av bygget.
Planen är ju att bygget ska vara klart inom 2 år och vi kommer då sälja bostadsrätten. Så någon risk att vi skulle behöva betala högre ränta på bostadsrättslånet än 3,99% finns ju inte eftersom vi kommer sälja den innan bindningstiden går ut.
Jag tror att bankpersonen jag pratat med inte förstår hur byggnadslån fungerar och kört sin vanliga kalkyl som dom använder när man köper och säljer vanliga bostäder. Eller hur har banken räknat på era byggnadslån?
//Jonas
Budgeten för husbygget är 2,5miljoner (kommer göra mycket själv) varav vi har 0,5 miljoner kontant. Vi behöver alltså låna 2 miljoner för husbygget. Beräknat värde på huset när det är klart är 3 miljoner.
Ja, visst kommer vi ha "dubbelt boende" under byggtiden. Men byggnadslånet kommer ju inte vara fullt utbetalt förens i slutet av bygget.
Planen är ju att bygget ska vara klart inom 2 år och vi kommer då sälja bostadsrätten. Så någon risk att vi skulle behöva betala högre ränta på bostadsrättslånet än 3,99% finns ju inte eftersom vi kommer sälja den innan bindningstiden går ut.
Jag tror att bankpersonen jag pratat med inte förstår hur byggnadslån fungerar och kört sin vanliga kalkyl som dom använder när man köper och säljer vanliga bostäder. Eller hur har banken räknat på era byggnadslån?
//Jonas
Värst vad snabb du var, hann svara innan jag ändrat klart mitt inlägg 
Jo men som sagt ser banker husbyggen som riskfyllda (speciellt om du ska bygga mycket själv). De har lärt sig att byggprojekt kan dra ut på tiden - dvs långt ifrån säkert att ni hinner klart med huset inom 2 år och vem vet vad räntan ligger på då. Därför räknar de enligt worst case scenario - att ni får dubbla boenden och har lånat 5 miljoner. Inte helt tokigt räknat alltså, men det är mycket möjligt att ni får andra besked från andra banker.
Jo men som sagt ser banker husbyggen som riskfyllda (speciellt om du ska bygga mycket själv). De har lärt sig att byggprojekt kan dra ut på tiden - dvs långt ifrån säkert att ni hinner klart med huset inom 2 år och vem vet vad räntan ligger på då. Därför räknar de enligt worst case scenario - att ni får dubbla boenden och har lånat 5 miljoner. Inte helt tokigt räknat alltså, men det är mycket möjligt att ni får andra besked från andra banker.
En inte helt oväsentlig detalj är hur hårt belånad bostadsrätten är, och hur föreningens lån ser ut. Även om er ränta är bunden kan ju avgiftshöjningarna för bostadsrätten bli rätt så besvärliga och påverka värdet för den.
Även hur er familjesituation ser ut med barn, eventuella barn på väg, och vilka jobb ni har är sådant som påverkar bankens bedömning. Banken har inte så mycket annat val än att se till att de alltid är försäkrade om att få betalt. Till och med om du under resningen av takstolarna får en sådan i huvudet och blir livslångt skadad vill banken förvissa sig om att de kan få betalt.
Även hur er familjesituation ser ut med barn, eventuella barn på väg, och vilka jobb ni har är sådant som påverkar bankens bedömning. Banken har inte så mycket annat val än att se till att de alltid är försäkrade om att få betalt. Till och med om du under resningen av takstolarna får en sådan i huvudet och blir livslångt skadad vill banken förvissa sig om att de kan få betalt.
När vi sökte byggnadskreditiv inför vårt pågående husbygge så räknades vårt nuvarande boende som separat kostnad och kreditivet separat, så jag anser nog att även er bank ska göra det. De måste ändå räkna med att ni ska kunna betala ränta på 5,5 miljoner under dessa två år om jag tolkat dina siffror rätt. Dvs att ni idag har lån på 3 MSEK och vill låna ytterligare 2,5 till bygget? I slutänden kommer ni ju ha lägre lån än idag, tryck på det!
Vad gäller kreditivet så kan jag bara informera om att kontrollera lyftplanen med husleverantören, ofta betalar man en stor del av stommen redan i början av bygget så kostnaden blir ganska hög omgående.
Lycka till!
Vad gäller kreditivet så kan jag bara informera om att kontrollera lyftplanen med husleverantören, ofta betalar man en stor del av stommen redan i början av bygget så kostnaden blir ganska hög omgående.
Lycka till!
Har varit med och lagt upp mer än ett byggnadskreditiv i mina dagar och där man oftast stöter på problem är när kunden säger "jag/vi kommer att göra mycket själva". Och två år har inte sällan blivit tre eller fyra. Tänk nu oxå på den nya PBL lagen som gör att man inte kan flytta in innan det är färdigställt, tidigare kunde man flytta in mer eller mindre när man ville....
Byggnadskreditiv på lösvikeshus är jag bara med och lägger upp om det finns en byggare som byggherre, annars är det vanligtvis ett big NO.
- byggnadskreditiv
Byggnadskreditiv på lösvikeshus är jag bara med och lägger upp om det finns en byggare som byggherre, annars är det vanligtvis ett big NO.
- byggnadskreditiv
Eller börja med ett stort välisolerat fint framtida garage som under byggtiden fungerar som lägenhet.mlkjhr skrev:
Jag hänger inte riktigt med. Ska husbygget ta två år?
Ett hett tips är att göra en egen kalkyl först och ta med och visa, där du har täckt upp för alla tänkbara scenarios och inte bara en perfekt resa...
Ett hett tips är att göra en egen kalkyl först och ta med och visa, där du har täckt upp för alla tänkbara scenarios och inte bara en perfekt resa...
Hejsan,
Tack för alla svar.
Jag har kollat både Swedbank och Nordea och dom räknar båda på 8,25% ränta (5års ränta plus 3%).
För att få alla fakta rätt:
Bygget beräknas ta max 2 år.
Vi har lån idag på bostadsrätt på 3 miljoner som är bundna på 2 år på 3,99% ränta.
Totalbudget på bygget är 2,5 miljoner men vi har 0,5 miljoner kontant och behöver då låna 2 miljoner.
När bygget är klart kommer vi endast ha lån på 1,5 miljoner eftersom vi säljer bostadsrätten.
Att flytta till en hyresrätt under byggtiden går ju inte i stockholm (30 års kötid). Att bo i ett garage tror jag inte skulle skulle vara så populärt hos flickvännen. Då lär hon ringa arga-snickaren efter 3 månader.
Det jag undrar är alltså om det är normalt att bankerna kräver att man ska kunna betala deras "räkneränta" på båda lånen under byggtiden. Jag trodde att räntan för byggnadskreditiviet dras från själva kreditivet så det bakas in i totalkostnaden för bygget. Jag tror nämligen att de bankpersoner jag pratat med inte har någon som helst aning om hur deras egen produkt byggnadskreditiv fungerar (den ena sa det rakt ut - hon hade aldrig jobbat med byggnaskreditiv).
//Jonas
//Jonas
Tack för alla svar.
Jag har kollat både Swedbank och Nordea och dom räknar båda på 8,25% ränta (5års ränta plus 3%).
För att få alla fakta rätt:
Bygget beräknas ta max 2 år.
Vi har lån idag på bostadsrätt på 3 miljoner som är bundna på 2 år på 3,99% ränta.
Totalbudget på bygget är 2,5 miljoner men vi har 0,5 miljoner kontant och behöver då låna 2 miljoner.
När bygget är klart kommer vi endast ha lån på 1,5 miljoner eftersom vi säljer bostadsrätten.
Att flytta till en hyresrätt under byggtiden går ju inte i stockholm (30 års kötid). Att bo i ett garage tror jag inte skulle skulle vara så populärt hos flickvännen. Då lär hon ringa arga-snickaren efter 3 månader.
Det jag undrar är alltså om det är normalt att bankerna kräver att man ska kunna betala deras "räkneränta" på båda lånen under byggtiden. Jag trodde att räntan för byggnadskreditiviet dras från själva kreditivet så det bakas in i totalkostnaden för bygget. Jag tror nämligen att de bankpersoner jag pratat med inte har någon som helst aning om hur deras egen produkt byggnadskreditiv fungerar (den ena sa det rakt ut - hon hade aldrig jobbat med byggnaskreditiv).
//Jonas
//Jonas
