8 587 läst · 7 svar
9k läst
7 svar
Andelstal i samfällighet?
I området där vi bor håller det på att bildas en samfällighet eftersom vi har en gemensam VA-anläggning. Varför det inte gjorts för flera år sedan, när våra fastigheter styckades av och såldes, vet jag inte, men jag antar att man var slarvig.
Min fråga är: finns det några bra riktlinjer för hur man fördelar andelstalen i en samfällighet?
Det hade varit enkelt om det bara varit vanliga villor, men av de ca 15 fastigheterna är den ena en golfbana med restaurang m.m. Min uppfattning är förstås att denna bör ha ett större andelstal eftersom den belastar VA-anläggningen i större utsträckning än övriga fastigheter, även om man tar vintern i beaktande . Så hur gör man? Räknar man toaletter eller vad?
Tacksam för svar
/Lars
Min fråga är: finns det några bra riktlinjer för hur man fördelar andelstalen i en samfällighet?
Det hade varit enkelt om det bara varit vanliga villor, men av de ca 15 fastigheterna är den ena en golfbana med restaurang m.m. Min uppfattning är förstås att denna bör ha ett större andelstal eftersom den belastar VA-anläggningen i större utsträckning än övriga fastigheter, även om man tar vintern i beaktande . Så hur gör man? Räknar man toaletter eller vad?
Tacksam för svar
/Lars
Bara för att det inte finns en samfällighet saknas det kanske inte andelstal?
Vem äger VA-anläggningen? Vem betalade den?
Andelstalet fördelas lämpligen efter ägandet, om ni vill att golfbanan ska ta en större del är det en förhandlingssak där de för köpa/få de andras andelar.
/ATW
Vem äger VA-anläggningen? Vem betalade den?
Andelstalet fördelas lämpligen efter ägandet, om ni vill att golfbanan ska ta en större del är det en förhandlingssak där de för köpa/få de andras andelar.
/ATW
Tack för snabbt svar.
Jo, det saknas andelstal och vi kommer att träffa kommunlantmäteriet på torsdag för att diskutera detta.
VA-anläggningen är gammal, från 70-talet, och ägdes ursprungligen av Landstinget som drev en skola här. Skolan lade ner i slutet på 90-talet, fastigheten såldes och de nya ägarna styckade av delar av den som såldes 2003-04, ungefär samtidigt som de började bygga golfbanan. Senare har fler, kringliggande fastigheter, anslutit till anläggningen men ingen här tänkt på att det kommunala nätet bara sträcker sig fram till anläggningens gräns. (VA-anläggingen består av olika pumpstationer som pumpar ut avloppet till det kommunala nätet.)
Idag ligger anläggningen på flera olika fastigheter, i huvudsak på golfbanans samt en kringliggande större (ej bebodd) fastighet. Miljökontoret har haft en del synpunkter på anläggningen och Golfbanan har tagit ett visst ansvar och renoverat pumpstationerna. Troligtvis vill man kunna kräva övriga fastigheter på en del av denna kostnad, även om den faktiskt härrör sig från före samfällighetens bildande (den är ju ännu inte bildad). Därför känns det väldigt viktigt att just andelstalen blir rätt.
/Lars
Jo, det saknas andelstal och vi kommer att träffa kommunlantmäteriet på torsdag för att diskutera detta.
VA-anläggningen är gammal, från 70-talet, och ägdes ursprungligen av Landstinget som drev en skola här. Skolan lade ner i slutet på 90-talet, fastigheten såldes och de nya ägarna styckade av delar av den som såldes 2003-04, ungefär samtidigt som de började bygga golfbanan. Senare har fler, kringliggande fastigheter, anslutit till anläggningen men ingen här tänkt på att det kommunala nätet bara sträcker sig fram till anläggningens gräns. (VA-anläggingen består av olika pumpstationer som pumpar ut avloppet till det kommunala nätet.)
Idag ligger anläggningen på flera olika fastigheter, i huvudsak på golfbanans samt en kringliggande större (ej bebodd) fastighet. Miljökontoret har haft en del synpunkter på anläggningen och Golfbanan har tagit ett visst ansvar och renoverat pumpstationerna. Troligtvis vill man kunna kräva övriga fastigheter på en del av denna kostnad, även om den faktiskt härrör sig från före samfällighetens bildande (den är ju ännu inte bildad). Därför känns det väldigt viktigt att just andelstalen blir rätt.
/Lars
Andelstalen brukar vara viktade efter hur respektive fastighet kan tänkas nyttja /belasta gemensamhetsanläggningen. Det bedöms då enligt respektive fastighets potential att nyttja den, inte efter hur de nyttjar den just nu. Som exempel har jag varit ordförande i en samfällighet bestående av några parhus (där varje halva av ett parhus var en separat fastighet) och en mycket stor gammal villa som bedömdes kunna hysa två hushåll, även om den just då bara beboddes av en familj. Parhusfastigheterna fick då andelstal 1 och den gamla villan 2.
Andelstalen fastställs vid förrättningen då samfälligheten bildas och om de ska ändras krävs en ny förrättning. I båda fallen är det som jag har förstått det lantmäterimyndigheten som fattar beslutet om andelstalens fördelning utifrån tillgängliga fakta men om man redan har ett väl underbyggt förslag som man är eniga om tror jag att de brukar ta hänsyn till det.
Andelstalen fastställs vid förrättningen då samfälligheten bildas och om de ska ändras krävs en ny förrättning. I båda fallen är det som jag har förstått det lantmäterimyndigheten som fattar beslutet om andelstalens fördelning utifrån tillgängliga fakta men om man redan har ett väl underbyggt förslag som man är eniga om tror jag att de brukar ta hänsyn till det.
Att andelstalen ska viktas efter respektive fastighets potential att nyttja gemensamhetsanläggningen är nog det svar jag behövde få just nu. Det är bra som utgångspunkt i diskussionen som jag tror kommer uppstå när vi ska bedöma golfbanans andelstal.
Jag förstår att det förmodligen inte går att vara mer precis än så just nu. Tack Farzan för svaret!
Jag förstår att det förmodligen inte går att vara mer precis än så just nu. Tack Farzan för svaret!
Hmm, om jag minns rätt från när vi bildade samfällighetsförening så sätts andelstalen utifrån hur man faktiskt belastar gemensamhetsanläggningen, inte potentialen. Vidare så kan man ändra andelstalen utan att en ny förrättning krävs. Detta görs när taxeringslängden fastställs en gång per år. Vidare kan samfälligheten belasta en enskild fastighet med extra uttaxering ifall fastigheten tillfälligtvis har belastat gemensamhetsanläggningen mycket utöver det normala (t.ex. byggtrafik som kört sönder gemensam väg).
Nja, mholgers, det där är såvitt jag förstått det rätt undantagsfall. Det beror delvis på vad det är för sorts samfällighet men huvudregeln är att andelstalen sätts vid förrättning som hålls av lantmäterimyndighet:
"Grunderna för fördelning av kostnaderna för gemensamhetsanläggnings utförande fastställes vid förrättningen. ( ) Andelstal fastställes även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift." (ur Anläggningslagen 15§)
Även ändringar av andelstal görs genom förrättning:
"Inträder, sedan fråga som behandlats vid förrättning enligt denna lag slutligt avgjorts, ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frågan, kan denna prövas vid ny förrättning.( ) Om den nya förrättningen gäller fråga av enklare beskaffenhet om en fastighets delaktighet i samfällighet eller om ändring av en fastighets andelstal, och samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, företräder föreningen de delägare som inte har begärt utträde eller vars andelstal inte föreslås ändrat."
MEN, det finns en undantagsbestämmelse i Anläggningslagen 24a§:
"Lantmäterimyndigheten kan i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande."
Men då måste alltså myndigheten utttryckligen ha beslutat vid den ursprungliga förrättningen att det ska vara så och det beslutet finns i så fall registrerat hos lantmäterimyndigheten.
Det där om faktisk vs potentiell belastning sägs inte särskilt klart i lagen. Det lilla som sägs finns i Anläggningslagen 15§, sista meningen:
"Sådant andelstal bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen."
Men 15§ handlar om förrättning, som i huvudfallet äger rum innan anläggningen har uppförts och börjat användas, så "beräknas använda" ska förstås som "beräknas komma att använda" snarare än något slags beräkning av pågående eller redan inträffad användning. Och observera att det - som alltid när det gäller sämfälligheter - handlar om FASTIGHETEN, inte vilka som råkar bo i den just nu och vad de har för vanor. Hur lantmäterimyndigheterna i allmänhet tillämpar det där har jag ju ingen överblick över, men i vårt fall hade de i alla fall gjort som jag berättade ovan när det gällde det där stora gamla huset, och den förklaring jag fick (från den NCC-jurist som hade varit med och bildat samfälligheten när parhusen skulle byggas) var att man vid förrättningarna brukar sträva efter att sätta andelstalen på ett sätt som förutser hur fastigheterna kan komma att utnyttjas, för det är inte meningen att det ska hållas nya förrättningar när folk flyttar ut och in med olika vanor, olika antal familjemedlemmar, antal bilar o s v.
Slutligen - det där med "extra uttaxering ifall fastigheten tillfälligtvis har belastat gemensamhetsanläggningen mycket utöver det normala" gäller inte för alla sorters gemensamhetsanläggningar utan är en specialbestämmelse som gäller enbart när gemensamhetsanläggningen är en enskild väg. Anläggningslagen 48a§:
"Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning som avser väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna, är fastighetens ägare skyldig att till samfälligheten utge skälig ersättning för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen."
"Grunderna för fördelning av kostnaderna för gemensamhetsanläggnings utförande fastställes vid förrättningen. ( ) Andelstal fastställes även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift." (ur Anläggningslagen 15§)
Även ändringar av andelstal görs genom förrättning:
"Inträder, sedan fråga som behandlats vid förrättning enligt denna lag slutligt avgjorts, ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frågan, kan denna prövas vid ny förrättning.( ) Om den nya förrättningen gäller fråga av enklare beskaffenhet om en fastighets delaktighet i samfällighet eller om ändring av en fastighets andelstal, och samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, företräder föreningen de delägare som inte har begärt utträde eller vars andelstal inte föreslås ändrat."
MEN, det finns en undantagsbestämmelse i Anläggningslagen 24a§:
"Lantmäterimyndigheten kan i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande."
Men då måste alltså myndigheten utttryckligen ha beslutat vid den ursprungliga förrättningen att det ska vara så och det beslutet finns i så fall registrerat hos lantmäterimyndigheten.
Det där om faktisk vs potentiell belastning sägs inte särskilt klart i lagen. Det lilla som sägs finns i Anläggningslagen 15§, sista meningen:
"Sådant andelstal bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen."
Men 15§ handlar om förrättning, som i huvudfallet äger rum innan anläggningen har uppförts och börjat användas, så "beräknas använda" ska förstås som "beräknas komma att använda" snarare än något slags beräkning av pågående eller redan inträffad användning. Och observera att det - som alltid när det gäller sämfälligheter - handlar om FASTIGHETEN, inte vilka som råkar bo i den just nu och vad de har för vanor. Hur lantmäterimyndigheterna i allmänhet tillämpar det där har jag ju ingen överblick över, men i vårt fall hade de i alla fall gjort som jag berättade ovan när det gällde det där stora gamla huset, och den förklaring jag fick (från den NCC-jurist som hade varit med och bildat samfälligheten när parhusen skulle byggas) var att man vid förrättningarna brukar sträva efter att sätta andelstalen på ett sätt som förutser hur fastigheterna kan komma att utnyttjas, för det är inte meningen att det ska hållas nya förrättningar när folk flyttar ut och in med olika vanor, olika antal familjemedlemmar, antal bilar o s v.
Slutligen - det där med "extra uttaxering ifall fastigheten tillfälligtvis har belastat gemensamhetsanläggningen mycket utöver det normala" gäller inte för alla sorters gemensamhetsanläggningar utan är en specialbestämmelse som gäller enbart när gemensamhetsanläggningen är en enskild väg. Anläggningslagen 48a§:
"Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning som avser väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna, är fastighetens ägare skyldig att till samfälligheten utge skälig ersättning för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen."
Tack Farzan för att du reder ut begreppen. i vårt fall stämmer det väl med undantagsbestämmelsen då det var ett fritidsområde som stegvis (vartefter fastigherna friköps från kommunen) blir ett område för permanent boende. Samfälligheten fick då rätt att sätta andelstalen beroende på om det avsåg fritidsboende eller permanent boende. Och helt rätt med extra uttaxeringen, i vårt fall så var det just kring vägarna på området.
