Besiktningsklausul
Mäklaren sa att köparen endast kunde häva köpet om det under besiktningen framkom allvarliga fel som man inte kan förvänta sig med hänsyn till fastighetens ålder och skick. Huset är byggt under 1800-talet. Vi frågade även mäklaren om vi nu kan planera för flytten och det tyckte vår mäklare.
Köpekontrakt skrevs och i detta står det en besiktningsklausul som är utformad på följande sätt:
"Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besikta fastigheten XXXX-XX-XX. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel och brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2 dagar efter mottaget besiktningsprotokoll begär att köpet skall återgå."
När vi sitter hos mäklaren och det är ganska mycket information och mycket att gå igenom så reflekterar man inte allt men när man sedan går igenom detta igen senare så kommer tankarna.
Nu tolkar vi inte klausulen som vår mäklare berättade för oss före kontraktet. Vi tolkar detta som att köparen har en "ångervecka". Tycker köparen att det finns fel han inte kan godkänna, vilka som fel som helst utan hänsyn till husets ålder och skick, så kan han häva köpet 2 dagar efter han mottagit protokollet. Detta ger ju också köparen möjlighet att fundera på om han verkligen gjorde rätt, la ett bud som han tyckte var rimligt, han kanske hittar ett annat hus under denna tid m.m.
Denna klausul är ju igentligen endast till fördel för köparen. Inte för säljaren. Dessutom är nu huset borta från marknadsföring, inga fler spekulanter ges möjlighet till att höra av sig där mäklaren kunnat svara att huset är reserverat men inget är klart ännu m.m.
Vi vet att man igentligen skulle göra besiktningen före kontrakt men i och med att vi fick ovan svar från mäklaren så såg vi inte någon anledning till detta och köparen verkade inte bry sig.
Eller vad tycker ni? Hur tolkar ni denna klausul? Vill gärna höra era kommentarer.
Köpekontrakt skrevs och i detta står det en besiktningsklausul som är utformad på följande sätt:
"Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besikta fastigheten XXXX-XX-XX. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel och brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2 dagar efter mottaget besiktningsprotokoll begär att köpet skall återgå."
När vi sitter hos mäklaren och det är ganska mycket information och mycket att gå igenom så reflekterar man inte allt men när man sedan går igenom detta igen senare så kommer tankarna.
Nu tolkar vi inte klausulen som vår mäklare berättade för oss före kontraktet. Vi tolkar detta som att köparen har en "ångervecka". Tycker köparen att det finns fel han inte kan godkänna, vilka som fel som helst utan hänsyn till husets ålder och skick, så kan han häva köpet 2 dagar efter han mottagit protokollet. Detta ger ju också köparen möjlighet att fundera på om han verkligen gjorde rätt, la ett bud som han tyckte var rimligt, han kanske hittar ett annat hus under denna tid m.m.
Denna klausul är ju igentligen endast till fördel för köparen. Inte för säljaren. Dessutom är nu huset borta från marknadsföring, inga fler spekulanter ges möjlighet till att höra av sig där mäklaren kunnat svara att huset är reserverat men inget är klart ännu m.m.
Vi vet att man igentligen skulle göra besiktningen före kontrakt men i och med att vi fick ovan svar från mäklaren så såg vi inte någon anledning till detta och köparen verkade inte bry sig.
Eller vad tycker ni? Hur tolkar ni denna klausul? Vill gärna höra era kommentarer.
Jag tolkar avtalet ungefär som du gör, fast med det tillägget att om ni som säljare erbjuder er att reparera den brist som besiktningsmannen upptäcker, så kommer säljaren få svårt att backa från avtalet. Att peka på en sprucken golvsockellist och hävda att den gör det fullständigt uteslutet att man vill köpa huset, blir svårt.
En annan variant är att man börjar skriva att fel skall uppgå till ett visst värde innan köparen kan backa, men lite dyrt golvknarr kan man ju alltid hitta, så det är också en ganska tandlös skrivning. Möjligen kan man kombinera det med en så kallad säljarbesiktning, att om köparen vid besiktningen hittar fel som inte omnämns i säljarbesiktningsprotokollet, och dessa uppgår till minst x kr att reparera så får man en någorlunda OK skrivning.
Men, till huvudsaken i frågan. Man måste vara två för att dansa tango. Om en tänkt köpare verkligen ångrar sig innan allt är klart, så är det inte så mycket man kan göra åt det annat än att försöka plocka dem på ett skadestånd. Om de har pengar att betala med, och om man orkar dra det så långt. Att ha en köpare som dessutom känner att de gjort en dålig affär och skall ta igen det genom att på kvällar och helger ringa och kräva ersättning för än det ena, än det andra påstådda felet är inte heller kul.
Jag tycker det är synd att mäklaren lovar att det är sålt, eftersom det inte är det. Berätta gärna för mäklaren att han spelar högt med människors psyke om verkligheten skulle misstämma med hans karta.
En annan variant är att man börjar skriva att fel skall uppgå till ett visst värde innan köparen kan backa, men lite dyrt golvknarr kan man ju alltid hitta, så det är också en ganska tandlös skrivning. Möjligen kan man kombinera det med en så kallad säljarbesiktning, att om köparen vid besiktningen hittar fel som inte omnämns i säljarbesiktningsprotokollet, och dessa uppgår till minst x kr att reparera så får man en någorlunda OK skrivning.
Men, till huvudsaken i frågan. Man måste vara två för att dansa tango. Om en tänkt köpare verkligen ångrar sig innan allt är klart, så är det inte så mycket man kan göra åt det annat än att försöka plocka dem på ett skadestånd. Om de har pengar att betala med, och om man orkar dra det så långt. Att ha en köpare som dessutom känner att de gjort en dålig affär och skall ta igen det genom att på kvällar och helger ringa och kräva ersättning för än det ena, än det andra påstådda felet är inte heller kul.
Jag tycker det är synd att mäklaren lovar att det är sålt, eftersom det inte är det. Berätta gärna för mäklaren att han spelar högt med människors psyke om verkligheten skulle misstämma med hans karta.
Hoppsan, du är säljaren alltså....Ursäkta.. och kontraktet är skrivet.
Finns det något tillägg i kontraktet om att ni kan reparera felet och köparen isåfall inte kan ångra köpet ? Om inte så tror jag att man får tolka kontraktet som det är skrivet dvs upptäckt fel ger ångerrätt.
Finns det något tillägg i kontraktet om att ni kan reparera felet och köparen isåfall inte kan ångra köpet ? Om inte så tror jag att man får tolka kontraktet som det är skrivet dvs upptäckt fel ger ångerrätt.
Vi får väl hoppas att det finns en tidsgräns för hur länge köparen har på sig att få besiktningen gjord.
Exakt denna formulering använder sig de stora mäklarfirmorna i Stockholmsområdet av sedan något år tillbaka. Detta för att det annars nästan alltid blir diskussion och tjafs om vad som är fel eller inte och hur mycket ett eventuellt fel kostar att åtgärda.
Fördelen för köparen är att han inte behöver fullfölja köpet om han hittar vilket fel det vara månde som han inte accepterar. Och visst blir det några dagars extra betänketid. Å andra sidan så var marknaden inte så hetsig för ett antal år sedan utan då gavs köparen tid att besiktiga innan köpekontrakt skrevs.
Fördelen säljaren har att denne slipper långvariga (ibland månadslånga) diskussioner om nedsättning av pris pga fel utan kan gå direkt ut på marknaden med huset igen. Säljaren kan alltid välja att inte fullfölja köpet och behöver inte acceptera krav på prisnedsättning från köparenssida. Å andra sidan slipper man kanske alla köpares försök att få prisnedsättning för minsta lilla fel som hittas. Det blir lite snabbare avslut, mer "take it or leave it".
Fördelen för köparen är att han inte behöver fullfölja köpet om han hittar vilket fel det vara månde som han inte accepterar. Och visst blir det några dagars extra betänketid. Å andra sidan så var marknaden inte så hetsig för ett antal år sedan utan då gavs köparen tid att besiktiga innan köpekontrakt skrevs.
Fördelen säljaren har att denne slipper långvariga (ibland månadslånga) diskussioner om nedsättning av pris pga fel utan kan gå direkt ut på marknaden med huset igen. Säljaren kan alltid välja att inte fullfölja köpet och behöver inte acceptera krav på prisnedsättning från köparenssida. Å andra sidan slipper man kanske alla köpares försök att få prisnedsättning för minsta lilla fel som hittas. Det blir lite snabbare avslut, mer "take it or leave it".
När vi skrev kontraktet så skulle köparen ha med sig en besiktningstid men hade inte fått tag i någon. I denna akuta situation ringer vår mäklare till ett besiktningsföretag och får en tid för besiktning som är om två veckor. Mäklaren gjorde detta för att man är tvungen att sätta en tid i kontraktet när besiktning ska vara gjord. Detta innebär att köparen nu har18 dagars "ånger". Vad vi inte förstår är på vilket sätt mäklaren sett till våra, säljarnas, intresse. Mäklarens agerande skulle rimligen istället vara att sätta 7-10 dagar i kontraktet sedan är det upp till köparen att själv fixa tiden till besikting. I vilket fall tycker vi att mäklaren klantat sig.
1) Mäklaren skulle förklarat för oss före kontrakt vad denna besiktningsklausul innebär för oss som säljare.
2) Berättat för oss som säljaren vad vi har för andra möjligheter. Ex. att vi kan låta köparen göra en besiktning före kontrakt skrivs så vi som säljare själv får ta ställning till hur vi vill göra.
3) Verkligen sett till att köparen hade en tid och informerat köparen om att det skrivs in i kontraktet att det ligger mellan 7-10 dagar.
4) Inte berätta för spekulanter efter detta att huset är sålt utan endast reserverat.
Som det är nu så vet vi inte vad som händer, allt står stilla i mer än två veckor. Vi kan inte planera för flytt m.m.
1) Mäklaren skulle förklarat för oss före kontrakt vad denna besiktningsklausul innebär för oss som säljare.
2) Berättat för oss som säljaren vad vi har för andra möjligheter. Ex. att vi kan låta köparen göra en besiktning före kontrakt skrivs så vi som säljare själv får ta ställning till hur vi vill göra.
3) Verkligen sett till att köparen hade en tid och informerat köparen om att det skrivs in i kontraktet att det ligger mellan 7-10 dagar.
4) Inte berätta för spekulanter efter detta att huset är sålt utan endast reserverat.
Som det är nu så vet vi inte vad som händer, allt står stilla i mer än två veckor. Vi kan inte planera för flytt m.m.
Märkligt förfarande och jag tycker man kan argumentera för att en sån här oinskränkt besiktningklausul är rätt tveksam fastighetsmaklarsed.
På fastighetsmaklarnamden.se hemsida finns till exempel förslag om att köparen ska betala en viss ersättning till säljaren om han väljer att låta köpet gå tillbaka. Något jag tycker låter rimligt. Man vet ju själv hur man reagererar tredje gången man ser ett hus ute till försäljning på Hemnet, knappast med habegär.
LIte konstigt är detta med husköp. Man genomför en budgvning som är riktigt gastkramande. Någon har ett vinnande bud. Fast budet är inte alls bindande, man kan hoppa av utan några förpliktelser. Det som är kvar av naglarna bits av tills kontraktet är skrivet. Nu är affären i hamn....
Nej, vänta besiktningsklausulen är nästan som ett öppet köp, utan ens tidsgräns för besiktning. Dyker det upp något bättre hus eller om botten går ur fastighetsmarknaden så finns mycket god chans att man kan hoppa av. Jag förstår att Skane känner sig lite lurad.
Är detta god fastighetsmäklarsed ?
På fastighetsmaklarnamden.se hemsida finns till exempel förslag om att köparen ska betala en viss ersättning till säljaren om han väljer att låta köpet gå tillbaka. Något jag tycker låter rimligt. Man vet ju själv hur man reagererar tredje gången man ser ett hus ute till försäljning på Hemnet, knappast med habegär.
LIte konstigt är detta med husköp. Man genomför en budgvning som är riktigt gastkramande. Någon har ett vinnande bud. Fast budet är inte alls bindande, man kan hoppa av utan några förpliktelser. Det som är kvar av naglarna bits av tills kontraktet är skrivet. Nu är affären i hamn....
Nej, vänta besiktningsklausulen är nästan som ett öppet köp, utan ens tidsgräns för besiktning. Dyker det upp något bättre hus eller om botten går ur fastighetsmarknaden så finns mycket god chans att man kan hoppa av. Jag förstår att Skane känner sig lite lurad.
Är detta god fastighetsmäklarsed ?
Och inte är det slut där heller, alltid ... För vissa olyckliga fortsätter med dolda-fel-tvister i det oändliga ...jonand skrev:
Är fastighetsköp överreglerat på något sätt tro?, för det är väl det starkast reglerade köp/sälj -området i idag?
Det är svårt att hitta en medelväg. Det finns ju en del berättelser här på forumet där köparna på grund av väldig hets inte getts möjlighet att besikta huset heller, utan de skriver i praktiken på ett kontrakt om "grisen-i-säcken".
Jag tycker inte att det är konstigt att affärer i klassen runt en miljon och uppåt tar en månad eller så att genomföra. Jämför med att köpa ny bil, där det sällan är vid första kollen hos en bilhandlare man köper en ny bil för 300.000kr, eller när småföretag köper varandra. Det är ett väldigt tittande i böckerna innan, diskuterande, förhandlande etc.
När jag jobbade i Stoockholm som försäljningschef för dataprodukter så var det ingen affär över en halv miljon som ordnades på någon dag, utan det var en hel del diskuterande innan.
Däremot skall det naturligtvis ske på villkor som gör att bägge parter landar på fötterna om någonting går fel i processen mot en affär. I fallet ovan så tycker jag att mäklaren istället för att agera jurist tidigare borde informerat säljarna om vad som krävs av dem i denna köpprocess, för det är rätt så uppenbart att de inte köpt hus förut. (Och det är inget unikt, en mycket stor andel av husköparna köper ett hus i sitt liv, och inget mer). Modellen som Skane beskriver med en tids "reservation" under vilken besiktning skall ske och sedan skriva kontrakt är nog den bästa.
Jag tycker inte att det är konstigt att affärer i klassen runt en miljon och uppåt tar en månad eller så att genomföra. Jämför med att köpa ny bil, där det sällan är vid första kollen hos en bilhandlare man köper en ny bil för 300.000kr, eller när småföretag köper varandra. Det är ett väldigt tittande i böckerna innan, diskuterande, förhandlande etc.
När jag jobbade i Stoockholm som försäljningschef för dataprodukter så var det ingen affär över en halv miljon som ordnades på någon dag, utan det var en hel del diskuterande innan.
Däremot skall det naturligtvis ske på villkor som gör att bägge parter landar på fötterna om någonting går fel i processen mot en affär. I fallet ovan så tycker jag att mäklaren istället för att agera jurist tidigare borde informerat säljarna om vad som krävs av dem i denna köpprocess, för det är rätt så uppenbart att de inte köpt hus förut. (Och det är inget unikt, en mycket stor andel av husköparna köper ett hus i sitt liv, och inget mer). Modellen som Skane beskriver med en tids "reservation" under vilken besiktning skall ske och sedan skriva kontrakt är nog den bästa.
Jodå, både köpt och sålt tidigare, men på den tiden var det inte samma hets och man gavs tid till att besiktiga huset före kontraktskrivning. Men visst, jag har aldrig köpt eller sålt något med en besiktningsklausul inskrivet i kontraktet.Swetrot skrev:
Min huvudfråga var ju om det fanns fler som tolkade besiktningsklausulen som vi gör och det verkar det finnas. Som framgår här så verkar det vara ganska vanligt med en s.k öppen besiktningsklausul utan tröskel och speciellt då i de större städerna. Vi hade fem spekulanter som bjöd över varandra så det kanske var en av anledningarna till att Mäklaren ville få till ett kontrakt så snabbt som möjligt efter avslutad budgivning.
ja nu har jag aldrig varit säljare men är i läget att vi köper hus... vi kollade hus.... genomförde budgivning och besiktigade.... och upptäcker allvarliga fel.... grunden e kass... Jag känner mig lurad....hade vi vetat detta allvarliga fel hade utgångspris varit annorlunda och budgivningen med. Vi gillar fortfarande huset och har för avsikt att köpa men vad vi hör är... när säljaren fixar grundet får ni nya golv ,,, ja men vi får fixa ett nytt kök och badrum något vi inte tänkt göra än... visst inget kontrakt skrivet så vi kan hoppa av ...Säljaren kan ju välja att sälja till någon annan... så just nu har vi hus eller inte?? allt hänger på om vi kan komma överrens men det hindrar inte att jag känner mig lurad. ....
Jag tycker att alla säljare skulle besiktiga huset från början. Då slipper man den väntan och när man bjudit och vunnit husbudet så delar man på den kostnaden.. det hade gynnat alla.. ja svårare för gubben som vandrar runt och berättar om ruttna brädor och allt som den som köper ändå står som ansvarig för... Han har inget.. så ja det är rätt bortkastade pengar ....
Jag tycker att alla säljare skulle besiktiga huset från början. Då slipper man den väntan och när man bjudit och vunnit husbudet så delar man på den kostnaden.. det hade gynnat alla.. ja svårare för gubben som vandrar runt och berättar om ruttna brädor och allt som den som köper ändå står som ansvarig för... Han har inget.. så ja det är rätt bortkastade pengar ....
Jag tycker att du Pollyman har gjort precis som man "ska". Ni har vunnit budgivningen, nu besiktigar ni huset innan kontrakt skrivs. Ni har alltså möjlighet att undersöka huset ordentligt. Man har funnit kass grund vilket kom som en överaskning för er. Självklart ska detta vägas in i förhandlingen innan ni skriver på kontraktet. Ni har inget hus ännu förstås. Kommer ni inte överens så leta vidare, tänk på att huset nu är mer svårsålt för säljaren när grunden behäftad med fel.
Förslagsvis tar ni offerter på vad det kostar att fixa grunden och försöker slå av på priset med motsvarande, sen bestämmer ni själva hur ni ska fixa till grunden.
Nackdelen med att huset besiktigas av säljaren eller mäklaren är att man kan tänka sig att besiktningsmannen är jävig dvs benägen att se mellan fingrarna på vissa fel om besiktningsmannen hoppas på fler uppdrag från mäklaren.
Förslagsvis tar ni offerter på vad det kostar att fixa grunden och försöker slå av på priset med motsvarande, sen bestämmer ni själva hur ni ska fixa till grunden.
Nackdelen med att huset besiktigas av säljaren eller mäklaren är att man kan tänka sig att besiktningsmannen är jävig dvs benägen att se mellan fingrarna på vissa fel om besiktningsmannen hoppas på fler uppdrag från mäklaren.
"Jag tycker att alla säljare skulle besiktiga huset från början. Då slipper man den väntan och när man bjudit och vunnit husbudet så delar man på den kostnaden.. det hade gynnat alla.. ja svårare för gubben som vandrar runt och berättar om ruttna brädor och allt som den som köper ändå står som ansvarig för... Han har inget.. så ja det är rätt bortkastade pengar ...."
Det där görs ju i många fall - men undantar inte köparen från dess undersökningsplikt. Det finns ju en hel del fall där detta har lett till missförstånd och jobbigheter efteråt också.
Köparen tror att allt är säkert eftersom huset är besiktigat av säljaren. sen hitatr man iaf något fel, och då har köparen dels inte fullgjort sin undersökningsplikt, och dels har man inte ngn försäkring från besikningsmannen (om denna inte kan överlåtas) och dessutom kan man som sagt råka ut för jäv...
Skulle man inte kunna göra så istället att man gjorde en besitkning med alla seriöäsa spekulanter en bit in i budgivningen, på säljarens bekostnad - men med ett kontrakt som överlåter denna kostnad på den köpare som slutgiltigen vinner ?
Då vet ju alla status innan budgivningen slutar - om ingen då vill ha huset står dock säljaren med denna kostnad - men då är det som att ha gjort en säljarbesiktning - alternativt kanske mäklaren kan riska detta som en service (med tanke på de höga arvodena)
/K
Det där görs ju i många fall - men undantar inte köparen från dess undersökningsplikt. Det finns ju en hel del fall där detta har lett till missförstånd och jobbigheter efteråt också.
Köparen tror att allt är säkert eftersom huset är besiktigat av säljaren. sen hitatr man iaf något fel, och då har köparen dels inte fullgjort sin undersökningsplikt, och dels har man inte ngn försäkring från besikningsmannen (om denna inte kan överlåtas) och dessutom kan man som sagt råka ut för jäv...
Skulle man inte kunna göra så istället att man gjorde en besitkning med alla seriöäsa spekulanter en bit in i budgivningen, på säljarens bekostnad - men med ett kontrakt som överlåter denna kostnad på den köpare som slutgiltigen vinner ?
Då vet ju alla status innan budgivningen slutar - om ingen då vill ha huset står dock säljaren med denna kostnad - men då är det som att ha gjort en säljarbesiktning - alternativt kanske mäklaren kan riska detta som en service (med tanke på de höga arvodena)
/K
