"Undersökningsplikt kvarstår" - otillgänglig vind mm
Vi ska köpa hus för första gången och vill gärna ha åsikter om detta hus vi är intresserade av (budningen börjar troligen idag).
Fakta : Två plan (snedtak på övre plan) med källare. Byggår 1942. 1967 lyftes taket och ovanvåningen byggdes. Tilläggsisolering samt ny fasad av mexitegel. Ovanvåningen har träfasad.
Tak: Betongpannor (största delen) och plåt (på mindre del). Ganska liten taklutning, speciellt på plåtdelen.
Säljaren har besiktigat huset (i höstas) och jag har pratat med besiktningsmannen per telefon. Detta är vad vi oroar oss för:
Vind: Uteluftventilerad vind. Besiktigad från lucka. Från luckan synes endast fyra meter avnockvind ovan hanbjälklag. Kvarvarande undersökningsplikt. Se riskanalys
Riskanalysen har en fuktkontroll på den besiktningsbara delen av vinden med resultatet Inga avvikande värden för fukt.
Frågade om det vore bra att ta upp fler vindsluckor men han sa att man bara skulle se ett par meter från den nya luckan också. Det skulle då behöva tas upp jättemånga luckor (upskattningsvis ca 10 st enligt honom) för att täcka hela vinden. (Vinden är låg i tak då innertaket går nästan upp till nock så det går nog inte alls att krypa in tror jag.)
Jag frågade hur man skulle upptäcka ev fukt/mögel nu eller i framtiden men han sa att även om det var/blev mögel så skulle det inte påverka boendemiljön med denna typ av vind. Jag måste ha missuppfattat detta, eller? Detta med konvektionsproblem och sådantsom stod i den allmänna riskanalysen menar jag? Ventilationen ingick inte i besikningen men han sa att man kunde sätta tilluftsventiler i alla torra utrymmen i huset.
Sedan detta med kvarvarande undersökningsplikt, jag menar om inte besiktningsmannen kom in på vinden lär ju inte vi göra det heller. Fullgörs inte plikten om vi inte tar upp de ca 10 st vindsluckor som skulle krävas?
Vad är det värsta som skulle kunna hända med denna typ av vind/tak? Hur dyrt blir det ungefär?
Sen finns det Kattvindar (4): Två icke inspekterbara krypvindar vid norra sovrummet.
Yttertaket stod det så här om: Taket är från 1987. Ett flertal nockpannor är bristfälligt förankrade i nockbrädor. Plåten runt taklucka och skorsten icke fackmässigt utfört. Otätheter finns mellan plåt och betongpannor. Dock finns papp samt en extra plast under denna plåt som extra säkring. Underlagspappen befinns vara i gott skick vid stickprovskontroll.
Hur illa låter detta? Att fixa plåten är väl inte så dyrt men om det kanske redan kommit in fukt påvinden som man inte kan besikta? Det är ju liten taklutning ocksåså belastningen på taket är väl relativt hög.
Fasaden hade flera avvikelser:Sprickor i teglet i sydöstra hörnet ovanför sovrumsfönster samt vardagsrumsfönster. Ovan vardagsrumsfönstret har tegelfasaden en sättning. Ovan wc fönstret finns en lös sten. Det står också att vid framtida fönsterbyte bör sättningen åtgärdas.
Besiktningsmannen sa att huset hade satt sig färdigt nu när det gått 45 år sen påbyggnaden och man behövde inte vara orolig. Men huset är ju dränerat 2010, kan det göra att huset börjar sätta sig mer? Vi såg själva på visningarna att det var sprickor i tapeterna i flera rum. Ett av rummen med tapetspricka ska vara omtapetserat 2008, då måste ju huset rört sig sen dess? Om inte sprickorna beror på annat förstås.
Och kan sprickorna i fasaden och den lösa stenen innebära fuktskador? Går detta att enkelt kolla i såfall?
Huset har varit ute två gånger tidigare och första gången drog sig vinnarna ur under besiktningsklausulen. Priset är sänkt sedan tidigare visningar.
När vi tittade på huset första gången (slutet av jan) så var källaren helt nymålad och luktade jättestarkt av färg, luktar fortfarande lite färg tycker jag nästan men det kanske är inbillning. I alla fall så är huset dränerat 2010 med utvändig isolering och inredning i gillestugan (plåtreglar). Fuktkontroll i gillestugan ok. Inga andra anmärkningar i källaren än 2 st gjutjärnsbrunnar som riskkonstruktioner. Så det borde väl inte vara något att dölja får man hoppas?
Jättetacksam för alla råd och tankar ni har!
Fakta : Två plan (snedtak på övre plan) med källare. Byggår 1942. 1967 lyftes taket och ovanvåningen byggdes. Tilläggsisolering samt ny fasad av mexitegel. Ovanvåningen har träfasad.
Tak: Betongpannor (största delen) och plåt (på mindre del). Ganska liten taklutning, speciellt på plåtdelen.
Säljaren har besiktigat huset (i höstas) och jag har pratat med besiktningsmannen per telefon. Detta är vad vi oroar oss för:
Vind: Uteluftventilerad vind. Besiktigad från lucka. Från luckan synes endast fyra meter avnockvind ovan hanbjälklag. Kvarvarande undersökningsplikt. Se riskanalys
Riskanalysen har en fuktkontroll på den besiktningsbara delen av vinden med resultatet Inga avvikande värden för fukt.
Frågade om det vore bra att ta upp fler vindsluckor men han sa att man bara skulle se ett par meter från den nya luckan också. Det skulle då behöva tas upp jättemånga luckor (upskattningsvis ca 10 st enligt honom) för att täcka hela vinden. (Vinden är låg i tak då innertaket går nästan upp till nock så det går nog inte alls att krypa in tror jag.)
Jag frågade hur man skulle upptäcka ev fukt/mögel nu eller i framtiden men han sa att även om det var/blev mögel så skulle det inte påverka boendemiljön med denna typ av vind. Jag måste ha missuppfattat detta, eller? Detta med konvektionsproblem och sådantsom stod i den allmänna riskanalysen menar jag? Ventilationen ingick inte i besikningen men han sa att man kunde sätta tilluftsventiler i alla torra utrymmen i huset.
Sedan detta med kvarvarande undersökningsplikt, jag menar om inte besiktningsmannen kom in på vinden lär ju inte vi göra det heller. Fullgörs inte plikten om vi inte tar upp de ca 10 st vindsluckor som skulle krävas?
Vad är det värsta som skulle kunna hända med denna typ av vind/tak? Hur dyrt blir det ungefär?
Sen finns det Kattvindar (4): Två icke inspekterbara krypvindar vid norra sovrummet.
Yttertaket stod det så här om: Taket är från 1987. Ett flertal nockpannor är bristfälligt förankrade i nockbrädor. Plåten runt taklucka och skorsten icke fackmässigt utfört. Otätheter finns mellan plåt och betongpannor. Dock finns papp samt en extra plast under denna plåt som extra säkring. Underlagspappen befinns vara i gott skick vid stickprovskontroll.
Hur illa låter detta? Att fixa plåten är väl inte så dyrt men om det kanske redan kommit in fukt påvinden som man inte kan besikta? Det är ju liten taklutning ocksåså belastningen på taket är väl relativt hög.
Fasaden hade flera avvikelser:Sprickor i teglet i sydöstra hörnet ovanför sovrumsfönster samt vardagsrumsfönster. Ovan vardagsrumsfönstret har tegelfasaden en sättning. Ovan wc fönstret finns en lös sten. Det står också att vid framtida fönsterbyte bör sättningen åtgärdas.
Besiktningsmannen sa att huset hade satt sig färdigt nu när det gått 45 år sen påbyggnaden och man behövde inte vara orolig. Men huset är ju dränerat 2010, kan det göra att huset börjar sätta sig mer? Vi såg själva på visningarna att det var sprickor i tapeterna i flera rum. Ett av rummen med tapetspricka ska vara omtapetserat 2008, då måste ju huset rört sig sen dess? Om inte sprickorna beror på annat förstås.
Och kan sprickorna i fasaden och den lösa stenen innebära fuktskador? Går detta att enkelt kolla i såfall?
Huset har varit ute två gånger tidigare och första gången drog sig vinnarna ur under besiktningsklausulen. Priset är sänkt sedan tidigare visningar.
När vi tittade på huset första gången (slutet av jan) så var källaren helt nymålad och luktade jättestarkt av färg, luktar fortfarande lite färg tycker jag nästan men det kanske är inbillning. I alla fall så är huset dränerat 2010 med utvändig isolering och inredning i gillestugan (plåtreglar). Fuktkontroll i gillestugan ok. Inga andra anmärkningar i källaren än 2 st gjutjärnsbrunnar som riskkonstruktioner. Så det borde väl inte vara något att dölja får man hoppas?
Jättetacksam för alla råd och tankar ni har!
Plåtarbeten är oftast osannolikt dyra. Om vi antar att du måste anlita en plåtslagare för att göra om "kragarna" runt lucka och skorsten så gissar jag att det kostar 15 000 och uppåt. Vi lade om vårt tak år 2000, en av anbudsgivarna specade då vad just det plåtarbetet skulle kosta, det var då 7000. Och i samband med hela takbytet.
Kombinationen av 25 år gammalt tak, och felaktigt utfört plåtarbete, och icke inspekterbar vind, tycker jag att man kan tolka som att det är dags att göra om taket. Ialla fall i er kalkyl. Räkna med ett helt takbyte. I princip så är det dags att räkna med det om 5 år även utan de övriga indikatorerna, men det kanske håller i 10 år.
Det är också skumt att taket tydligen var nytt 1969, och omlagt 1987, mindre än 20 år.
Dina observationer om sprickor tyder på att det finns fortsatta sättningsproblem. Men det behöver inte vara så alvarligt. Fast man kan ju aldrig riktigt veta.
Du skriver att källaren var nymålad, och att det luktade starkt. Det låter väldigt skumt. För det första så luktar färg överhuvudtaget väldigt lite numera. Och man skall alltid vara misstänksam mot nyrenoverade ytor speciellt i källare. Visserligen så kan det ju vara en eftersläng av dräneringen. Att det funnits skador sedan före dräneringen, och att man först nu kommit sig för att åtgärda inomhus. Men det hade ju varit ute till försäljning tidigare? man kan ju anta att det fixat till inför tidigare försäljning, så vad har hänt i mellantiden.
Kombinationen av 25 år gammalt tak, och felaktigt utfört plåtarbete, och icke inspekterbar vind, tycker jag att man kan tolka som att det är dags att göra om taket. Ialla fall i er kalkyl. Räkna med ett helt takbyte. I princip så är det dags att räkna med det om 5 år även utan de övriga indikatorerna, men det kanske håller i 10 år.
Det är också skumt att taket tydligen var nytt 1969, och omlagt 1987, mindre än 20 år.
Dina observationer om sprickor tyder på att det finns fortsatta sättningsproblem. Men det behöver inte vara så alvarligt. Fast man kan ju aldrig riktigt veta.
Du skriver att källaren var nymålad, och att det luktade starkt. Det låter väldigt skumt. För det första så luktar färg överhuvudtaget väldigt lite numera. Och man skall alltid vara misstänksam mot nyrenoverade ytor speciellt i källare. Visserligen så kan det ju vara en eftersläng av dräneringen. Att det funnits skador sedan före dräneringen, och att man först nu kommit sig för att åtgärda inomhus. Men det hade ju varit ute till försäljning tidigare? man kan ju anta att det fixat till inför tidigare försäljning, så vad har hänt i mellantiden.
Tack för svaret!
Ja det verkar lite konstigt att de bytte taket redan 1987. Vet iofs inte säkert om det lades nytt tak i samband med att taket lyftes 1967. Kanske la de tillbaka det gamla, men det verkar också konstigt?
Ja, takbyte får man nog räkna med snart. Är mest orolig för om det redan kommit in vatten för länge sedan. Är det bara att byta skadat virke lokalt eller kan det bli jätteproblem med kvarstående mögel?
Och detta om det kommer in varm luft på vinden som kondenserar och ger mögel. Känns jobbigt att inte kunna kolla. Men risken borde väl vara störst vid själva takluckan (där man ju faktiskt kan se), eller tänker jag fel?
Första gången vi tittade på huset var efter första visningen i januari. Då verkade det helt nymålat, för det luktade som sagt färg. Jättestark lukt kanske var att ta i, men vi kände det tydligt. Sedan var tredje visningen nyligen, tyckte det luktade en aning färg då med, men det kan vara inbillning som sagt. Besiktningen var dock redan i höstas, alltså innan ommålningen men efter renovering av gillestugan (som var 2010). Fanns inga anmärkningar på källaren då. Förmodligen ville de väl bara fräscha upp lite, men man blir ju alltid orolig.
Husköp är inte bra för nerverna
.
Ja det verkar lite konstigt att de bytte taket redan 1987. Vet iofs inte säkert om det lades nytt tak i samband med att taket lyftes 1967. Kanske la de tillbaka det gamla, men det verkar också konstigt?
Ja, takbyte får man nog räkna med snart. Är mest orolig för om det redan kommit in vatten för länge sedan. Är det bara att byta skadat virke lokalt eller kan det bli jätteproblem med kvarstående mögel?
Och detta om det kommer in varm luft på vinden som kondenserar och ger mögel. Känns jobbigt att inte kunna kolla. Men risken borde väl vara störst vid själva takluckan (där man ju faktiskt kan se), eller tänker jag fel?
Första gången vi tittade på huset var efter första visningen i januari. Då verkade det helt nymålat, för det luktade som sagt färg. Jättestark lukt kanske var att ta i, men vi kände det tydligt. Sedan var tredje visningen nyligen, tyckte det luktade en aning färg då med, men det kan vara inbillning som sagt. Besiktningen var dock redan i höstas, alltså innan ommålningen men efter renovering av gillestugan (som var 2010). Fanns inga anmärkningar på källaren då. Förmodligen ville de väl bara fräscha upp lite, men man blir ju alltid orolig.
Husköp är inte bra för nerverna
.
Medlem
· Södermanlands län0
· 962 inlägg
man ångrar aldrig det husköp man aldrig gör
