Så gör du totalentreprenaden säkrare

Ett husbygge är stort och komplicerat. Som privatperson är det ofta den största affär man är med om i livet. Man kan lätt bli frestad att lägga över beslut och ansvar på någon annan. Men oavsett om man bygger själv, anlitar en byggfirma eller köper ett färdigt kataloghus är man själv som beställare ytterst ansvarig. Man är byggherre.

I dag väljer många en totalentreprenad för att det låter tryggt och bekvämt. Fördelen är att det skrivs ett enda kontrakt med ett enda företag. I andra entreprenadformer finns det oftast två eller flera olika leverantörer och lika många olika kontrakt.

En totalentreprenör sköter om allt, ritningar, projektering, bygglov, material, eget arbete och andra arbeten som lejs ut till underleverantörer. Men trots det är det du själv som byggherre som är ansvarig för att alla tillstånd finns och att lagar och regler följs, i allt från material till uppförande. Och för att du har förstått allt i kontraktet.

Därför är det första steget när du anlitar en bygg- eller husfirma för totalentreprenad att ta reda på vad som ingår i avtalet. Kontraktet du tecknar är ramen för det framtida samarbetet och då är det viktigt att ha koll på vad som gäller.

– Ofta kommer husföretaget med ett färdigt kontrakt och som konsument tycker man kanske att det ser bra ut, säger Stefan Häge, advokat på Kriström advokatbyrå, som ofta kommer i kontakt med den här typen av frågor.
– Men jag tycker att man alltid bör anlita någon som kan gå igenom kontraktet, antingen en byggkonsult eller en jurist. Det tar en timme och det kan det vara värt.

Det är vanligt att husföretaget som tar på sig totalentreprenaden också rekommenderar besiktningsmän och kvalitetsansvarig.

– Det är olyckligt, säger Stefan Häge. Det är svårt att komma ifrån att det finns en intressekonflikt här. En kontrollant som ofta anlitas av en husleverantör är i regel inte så ivrig att driva konsumentens frågor. Men har man anlitat en oberoende konsult, till exempel för att gå igenom kontraktet, kan den i sin tur rekommendera besiktningsmän och kvalitetsansvarig.

Vad gäller slutbesiktningen kan det ofta stå i ett kontrakt att det är försäkringsbolaget som ska utse en besiktningsman för slutbesiktningen.

– Det här är mycket vanligt och direkt olämpligt, säger Stefan Häge. Fel och brister som beställaren har ett intresse av att åtgärda har ju husföretaget eller försäkringsbolaget ett motstående intresse av. Det handlar om helt motstående ekonomiska intressen.

– Ofta har konsumenten stort tålamod och stor tilltro till byggaren, säger Stefan Häge. Man väntar och hoppas att det ska bli som man bestämt. För att försäkra sig om att det blir som tänkt sig ska man alltid begära och även framställa sina krav skriftligt. Då kan avtalsrelationen dokumenteras och reklamationer och löften följas upp.

I kontraktet kan man skydda sig mot förseningar och felaktigheter genom att till exempel utnyttja de möjligheter som finns att häva köpet eller hålla inne betalningar. Man ska också se till att det finns en tidsplan som kontinuerligt följs upp och ett avtal om vilka sanktioner och viten som gäller om det uppstår problem.

– Det är också viktigt att man är observant på tilläggsarbeten och ändringar som tillkommer, samt att de dokumenteras skriftligt, så att båda parter är överens om vad varje enskild åtgärd kostar, säger Stefan Häge.

Normalt har man löpande byggmöten där man kan stämma av hur bygget framskrider. Det är också bra att vara aktiv vid delbesiktningar och kräva att den utsedde kvalitetsansvarige är aktiv och påtalar fel och brister samt informerar köparen om detta.

– Det finns också en risk att konsumenten betalar mer än nödvändigt genom sina delbetalningar, det vill säga finansierar byggnationen genom förskott, trots att entreprenören inte uppfyllt sina avtalade åtaganden, säger Stefan Häge. Därför ska man vara noggrann med att entreprenören har färdigställt och levererat det som är avtalat innan man uppfyller sina delbetalningar.

– Om entreprenaden går snett kan man behöva anlita en ny entreprenör, säger Stefan Häge. Då träffas i regel ett helt nytt avtal, där den nya entreprenören oftast väljer att avtala bort ansvaret för de delar som redan är utförda av den tidigare entreprenören. En entreprenör vill ju bara ta ansvar för det arbete som denne själv utfört.

Tänk på det här när du tecknar avtal med en totalentreprenör:

• Ta referenser.
• Kontrollera bolagets status och ekonomi till exempel hos Kronofogdemyndigheten, Bolagsverket och Skatteverket. Det är vanligt med konkurser i byggbranschen.
• Anlita opartisk byggkonsult, besiktningsman och kvalitetsansvarig.
• Se till att förhandla fram ett avtal där man sanktionerar mot förseningar och felaktigheter, där det ingår delbesiktningar, kostnadsförslag och vitesförelägganden.
• Gör en opartisk bedömning och genomgång av kontraktet, av en byggkonsult eller jurist.
• Kräv att löften från säljare, entreprenörer, med flera dokumenteras skriftligt.

Läs mer

• Mardrömsbygge trots totalentreprenad