Här lönar det sig att bygga

Tobins q är en investeringsteori där marknadsvärdet för småhus i en kommun divideras med produktionskostnaden i samma område. Ett tal över 1 visar att det lönar sig att bygga i den kommunen.

Det är nationalekonomen Tommy Berger vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet som har gjort färska beräkningar av var det lönar sig att bygga, baserat på statistik från Lantmäteriet för 2006, kommun för kommun.

Professor Lena Magnusson Turner har sedan tagit vid och analyserat, vänt och vridit på siffrorna.

Priserna på småhus är en indikator på utvecklingen i en region. Den visar vart konjunkturen är på väg i samhället och är ett väldigt viktigt nyckeltal.
– Tobins q är en standardisering av priset. Vi beaktar produktionskostnaden och det faktiska försäljningspriset. Det gör att vi kan jämföra priset i olika landsdelar över tiden, säger professor Lena Magnusson Turner.

Det intressantaste med de här nya siffrorna är enligt professorn utvecklingen i norra Sverige, där vi ser att q-talet för Haparanda, Kiruna och Åre har gått upp. Här är det IKEAS etablering i Haparanda som spelar in.

Ett nyproducerat hus är inte helt jämförbart med ett begagnat. Material och utformning förändras över tiden; 120 kvm byggda 2007 skiljer sig från 120 kvm byggda 1969. Därför gör man justeringar av sifferunderlaget innan man utför beräkningarna. Bl a tas hänsyn till regionala skillnader i byggpriser, de räntebidrag som utbetalades 1975-1999 och husets ålder.

Det genomsnittliga Tobins q för hela Sverige är 1,05, dvs det lönar sig i genomsnitt att bygga i vårt land. Börjar du titta på kommunsiffrorna ser du att det råder stora skillnader i q-värden över landet.

30% av kommunerna har ett q-värde över 1. Högst ligger kommuner kring Stockholm såsom Sundbyberg, Solna, och Danderyd med q-värden en bit över 2,5. Men även kommuner i övriga landet har fått höga q-värden. Sotenäs och Lysekil på Västkusten och Malmö, Vellinge och Lomma i södra Sverige har samtliga värden som tyder på att det i stor utsträckning lönar sig att bygga här.

Det råder stora skillnader även inom kommuner. Även om en kommun uppvisar ett lågt q-värde kan det vara lönsamt att bygga där. De värden som redovisas är ett genomsnitt för en kommun. Därför ska du vara försiktig när du tolkar sifforna.

Men varför byggs det i kommuner där det inte lönar sig att bygga?
– Det är för att mikroläget kan vara väldigt attraktivt, trots att de omgivande områdena inte är det, säger Lena Magnusson Turner.

Som exempel nämner hon Hofors kommun som dels har en gammal industribygd och där småhuspriserna är väldigt låga. Sedan har man den gamla jordbruksbygden Torsåker mitt i alltihop där det finns inflyttning från storstäderna och där de vackra gamla husen är väldigt attraktiva med naturskön omgivning.

Många av oss betalar också gärna extra för att huset är nytt och att man har fått planera och utforma det i minsta detalj, vilket kan bidra till att det byggs trots att det inte lönar sig.

• Tobins q, kommun för kommun