FrÄgor och svar om kontrakt

Uppdaterad 14 oktober 2014 14:31 · postad i Ekonomi & Juridik · taggad med Juridik, FrĂ„ga experten

FRÅGA (2008-05-23):
Om man har delad entreprenad, vem/vilken entreprenad ska tioÄrsförsÀkra byggnationen?

SVAR:
Var och en av entreprenadens delar bör försÀkras och inte bara nÄgon/nÄgra av entreprenaderna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-04-15):
Vi ska handla upp totalentreprenör i egen regi för nybyggnation av villa. Tanken Àr att avtalet ska baseras pÄ ABS05. Vi tycker dock att mÄnga förhÄllanden inte regleras i ABS05 och konsumenttjÀnstlagen. Jag har en AF-del för totalentreprenad baserad pÄ ABT04, som reglerar dessa förhÄllanden i större utstrÀckning. MÄnga av dessa punkter nÀmns inte ens i ABS05. Bör jag som konsument ta med alla dessa punkter, dvs skriva en AF-del dÀr jag kombinerar delar frÄn ABT04 med ABS05? Eller rÀcker det att skriva ett avtal baserat pÄ det som ABS05 reglerar?

SVAR:
Inget hindrar att man kompletterar avtalshinnehÄllet för en konsumententreprenad med flera kontraktshandlingar, sÄsom exempelvis en AF-del. Man bör dock tydliggöra att ABS 05 alltjÀmnt utgör avtalsinnehÄll mellan bestÀllaren och entreprenören.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-02-01):
Vi har betalt handpenning för en tomt, som ska slutbetalas 18 feb. PÄ tomten har vi nu upptÀckt delas att en hög med stenblock gömts under en jordhög, samt att pump krÀvs för avlopp o dagvattenanslutning, alltsÄ merkostnader pÄ ca 60 000 kr. Kan man hÀva köpet dÄ Àr vÄr frÄga. Uppgiften om pump visade sig pÄ nybyggnadskartan vi i dagarna fick frÄn kommunen.

SVAR:
För att hÀva ett fastighetsköp krÀvs att felet Àr vÀsenligt, det vill sÀga att avvikelsen mellan fastigheten i avtalsenligt och felfritt skick Àr stor. Av frÄgan framgÄr inte hur mycket ni betalt för fastigheten. Med tanke pÄ att försiktighet ska rÄda vid hÀvning av fastighetsköp anser jag, under förutsÀttning att fel föreligger vilket Àr svÄrt att uttala sig om utan att ha granskat köpet nÀrmare, inte att felet Àr vÀsenligt om priset för fastigheten varit mer Àn 400 000 - 500 000 kronor. DÀremot kan ni Àga rÀtt till prisavdrag motsvarande kostnaderna för att avhjÀlpa felet under förutsÀttning att fel föreligger. Detta bör ni pÄtala för sÀljaren skriftligen sÄ snart som möjligt.
Ni ska absolut inte hÀva köpet utan att ha konsulterat en jurist nÀrmare i saken.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-01-11):
Vi tittar pÄ ett nytt hus som Àr fÀrdigbyggt till 90 %, endast vissa installationer, kök, badrumsinredning, tapeter och golv ÄterstÄr. Ett byggföretag med gott renommé har byggt huset med sig sjÀlva som byggherre men nu Àr huset till salu. Byggföretaget vill göra upp affÀren genom att sÀlja enbart tomten, utan att det uppbyggda huset ingÄr, pÄ ett köpekontrakt med en klausul att vi mÄste teckna en totalentreprenad pÄ det befintliga huset plus ÄterstÄende arbete. Det jag undrar Àr om det kan rekommenderas att göra en affÀr dÀr tomten egentligen sÀljs som obebyggd (lÀgre lagfartskostnad) trots att det stÄr ett nÀstan fÀrdigbyggt hus pÄ den? Hur tycker ni att en husaffÀr skulle lÀggas upp i detta lÀge?

SVAR:
Principiellt möter det av byggfirman föreslagna upplÀgget inget hinder. Vad ni bör förvissa er om Àr att inga direkt felaktiga vÀrden ÄsÀtts tomten respektive entreprenaden. Enklast sÀkerstÀller ni det genom att be byggnadsfirman ta fram en vÀrdering pÄ tomten respektive entreprenaden. Klokt kan ocksÄ vara att ni lÄter en besiktningsman besiktiga entreprenadens skick och status innan ni pÄtecknar entreprenadkontraktet. Om entreprenaden Àr sÄ lÄngt gÄngen bör ni ocksÄ kunna avtala med entreprenören att entreprenaden betalas först dÄ densamma godkÀnts genom en slutbesiktning dÄ eventuella fel i densamma kunnat konstateras.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-12):
I mars fick vi pris i en kalkyl frÄn ett kataloghusföretag som vi tÀnkt köpa ett hus pÄ totalentreprenad frÄn, att tomten skulle kosta 2 miljoner kronor. I maj skrev vi kontrakt pÄ huset men inte pÄ tomten. Inget tomtpris stÄr skrivet i kontraktet vi skrev pÄ i maj. I augusti fÄr vi ett mail som inte nÀmner nÄgot exakt tomtpris, men dÀr sÀljaren skriver att "Vi har gjort nya kalkyler, och den stÀmmer vÀldigt bra med den som vi gjorde dÄ vi trÀffades". Nu i november har kataloghusföretaget gjort fÀrdigt sina kalkyler och vill ha 200 000 mer för tomten Àn vad vi ursprungligen har pratat med dem om. Vad har vi för rÀtt att krÀva det ursprungliga offererade priset?

SVAR:
Anbud att sÀlja fast egendom Àr inte bindande. Det föreligger sÄledes inte nÄgon rÀttslig skyldighet för kataloghusföretaget att sÀlja tomten pÄ de villkor som angetts i offert eller kalkyl. Det verkar dock inte vara seriöst av företaget att lÄta er underteckna ett kontakt avseende huset innan kontrakt avseende tomten har ingÄtts. Under vissa omstÀndigheter skulle detta till och med kunna ge er rÀtt att hÀva kontraktet avseende huset. Jag tycker att ni ska pÄtala för husfirman att ni Àr missnöjda med deras agerande och anser att det offererade priset ska gÀlla.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-05):
Vad hÀnder om en part Àndrar i ett kontrakt utan att den andra parten har godkÀnt detta? I ett entreprenadkontrakt undertecknat av oss och en sÀljare för en större husfirma har vi fört in en vitesklausul för försening. NÀr vi nu fÄtt tillbaka kontraktet frÄn husleverantören med firmatecknarens signatur upptÀcker vi att nÄgon pÄ husfirman har anvÀnt korrigeringstejp och tagit bort delar av vitesklausulen. Den delen som ger oss rÀtt att fÄ betalt 5000kr vecka finns kvar men del som ger oss rÀtt att alternativt fÄ betalt för faktiska redovisade kostnader har tagits bort. Vilken formulering gÀller vid en eventuell framtida tvist, vÄr ursprungsformulering eller den nya formuleringen?

SVAR:
Ni Àr givetvis inte bundna av en Àndring som motparten ensidigt infört i det av er undertecknade kontraktet. Ni bör dock vÀnda er till husleverantören och pÄtala att ni inte accepterar Àndringen. Om ni gör detta sÄ försÀkrar ni er om att ni inte kan bli bundna av Àndringen genom passivitet samt undviker de bevisproblem som annars skulle kunna uppstÄ vid en framtida tvist om hur kontraktet var utformat nÀr det undertecknades av er.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-10-18):
Om jag har anstÀllt en KA och han inte dyker upp pÄ slutbesiktning, hur hanterar jag detta?

SVAR:
Den kvalitetsansvariges uppgift Àr att kontrollera att kraven enligt Plan- och bygglagen uppfylls vid byggnationen. Han ska sÄledes se till att kontrollplan följs samt nÀrvara vid byggsamrÄd och kontroller. I den kvalitetsansvariges uppgifter ingÄr dÀremot inte att leda eller övervaka utförandet av byggnadsarbetena. Det Àr sÄledes inte sÀkert att den kvalitetsansvarige behöver nÀrvara vid slutbesiktningen om det inte framgÄr av kontrollplanen att han ska nÀrvara. Det Àr dock mycket vanligt att den kvalitetsansvarige pÄtar sig uppgifter utöver vad som följer av Plan- och bygglagen. Om han sÄledes har Ätagit sig att utföra uppgifter vilka krÀver att han nÀrvarar vid slutbesiktningen sÄ Àr han skyldig att nÀrvara.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-05-09):
Hur hÀver man ett kontrakt?
Vi har ett kontrakt med ett företag som heter Bostadsinvent Skandinavia AB som ska uppföra vĂ„rt hus. Vi skulle flytta in 24 jan -07, dĂ€refter har ett vite tickat till oss pĂ„ 2000+moms per vecka. Dessa pengar har vi inte fĂ„tt. Nu har bygget stĂ„tt stilla i 5 veckor, förra veckan fick jag ett samtal dĂ€r ansvarig för firma sa att de inte kunde slutföra projektet och att företaget var under rekonstruktion, han erbjöd som ett alternativ att riva kontraktet och skriva ett nytt kontrakt med ett annat bolag han har, Gröna hus. Han var vĂ€ldigt angelĂ€gen pĂ„ den frĂ„gan. Varför skulle de gĂ„ bĂ€ttre med nya företaget, de Ă€r ju samma personer bakom. Vet ocksĂ„ att dom försökt bygga hus i Forssjö Mora, SĂ€len och Åkersberga samt nyköping. PĂ„ dessa stĂ€llen finns det mĂ€nniskor stĂ„ende med halvfĂ€rdiga hus och plĂ„nboken tom. Varför sĂ€tter man företaget under rekonstruktion nĂ€r han sedan sĂ€ger att företagsnamnet inte gĂ„r att anvĂ€nda pĂ„ tio Ă„r minst? Har ett fĂ€rdigstĂ€llandeskydd som faller ut om firman gĂ„r i konkurs eller att kontraktet blir upphĂ€vt. I konsumenttjĂ€nstlagen stĂ„r det att kontraktet kan hĂ€vas om dröjsmĂ„let Ă€r av vĂ€sentlig betydelse, vad menas med det? Dessutom har han sjĂ€lv sagt att de inte kan slutföra vĂ„rt husbygge. Huset Ă€r halvfĂ€rdigt och de Ă€r ungefĂ€r tio veckor kvar för att kunna göra huset klart. Hur ska vi göra för att bli av med detta fifflar företag? Hur formulerar jag brevet som jag vill skriva om hĂ€vning? Har betalat lite för mycket pengar till dem, men det Ă€r inga stora summor. Vi vill bli av med dem för sjĂ€lv kunna gĂ„ vidare och slutföra huset med andra entreprenörer, men det gĂ„r inte sĂ„ lĂ€nge vi sitter fast med Bostadsinvent. Hur gör vi?


SVAR:
Eftersom nÀringsidkaren inte har utfört entreprenaden inom avtalad tid föreligger ett dröjsmÄl. Om dröjsmÄlet Àr av vÀsentlig betydelse för dig som konsument sÄ har Du rÀtt att hÀva avtalet. I Ditt fall Àr entreprenören redan tre och en halv mÄnad sen med fÀrdigstÀllandet av entreprenaden och ca tio veckor ÄterstÄr. Generellt Àr ett sÄdant dröjsmÄl att betrakta som av vÀsentlig betydelse för konsumenten. Om entreprenören talar om att han inte kan slutföra uppdraget sÄ föreligger givetvis rÀtt att hÀva detta. Kan du fÄ skriftligen bekrÀftat att entreprenaden inte kommer att fÀrdigstÀllas sÄ undviker du eventuella tvister i efterhand om vad entreprenören sagt eller inte. Eftersom hÀvning Àr en ingripande ÄtgÀrd som kan ge upphov till skadestÄndskrav frÄn motparten om hÀvningen sker felaktigt bör man normalt samrÄda med en jurist innan hÀvning sker.
Om entreprenören Àr försatt i rekonstruktion sÄ innebÀr detta att rekonstruktören trots att hÀvningsrÀtt föreligger under vissa förutsÀttningar kan pÄfordra att fÄ fortsÀtta entreprenaden. En förutsÀttning Àr dÄ givetvis att arbetena sÀtts igÄng inom kort. Du kan ringa Bolagsverket och kontrollera om företagsrekonstruktion Àr beslutad eller inte.
Om arbetena skulle gÄ bÀttre med det andra bolag som entreprenören anvisat Àr svÄrt att svara pÄ. Om det bolaget har en bÀttre ekonomi kan det naturligtvis finnas större förutsÀttningar att fullgöra entreprenaden. Om du saknar förtroende för entreprenören som person Àr ekonomin dock kanske av underordnad betydelse.
Om du hÀver avtalet sÄ har du Àven rÀtt till skadestÄnd för de merkostnader som du orsakats. VÀrdet av en sÄdan fordran Àr dock osÀkert om entreprenören Àr i rekonstruktion.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-03-06):
Vi har hamnat i en lite speciell situation. Vi har skrivit ett kontrakt med en byggfirma som nu pĂ„stĂ„r att de inte kan anlita de byggare som de har tĂ€nkt pga av att de ej fĂ„r byggfelsförsĂ€kring, som vi har skrivit in som ett krav i kontraktet. De sĂ€ger ocksĂ„ att de inte vill vara med lĂ€ngre? Vad har vi för rĂ€ttigheter? Vi har sĂ„lt vĂ„r nuvarande fastighet. Kan vi krĂ€va att firman som vi har skrivit kontrakt med stĂ€ller en annan byggare till förfogande eller hur ska vi gĂ„ till vĂ€ga? Kontraktet Ă€r skrivet enligt ABS05 samt bilaga som Ă€r undertecknad av bĂ„da parter. Är det affĂ€r för oss att anlita en jurist som tittar nĂ€rmare pĂ„ detta? Vi Ă€r dock lite rĂ€dda för den kostnaden.

SVAR:
Ett"krav" enligt kontraktet var att aktuell försÀkring kunde tecknas. NÀr det villkoret inte uppfylldes hade ni som bestÀllare alltid haft rÀtt att begÀra avtalets ÄtergÄng.
Beroende pÄ hur ni skrivit i kontraktet kan entreprenören Àven har rÀtt till en ÄtergÄng av avtalet, exempelvis vid en skrivelse enligt följande. "En förutsÀttning för detta entreprenadkontrakt Àr att X tecknar och erhÄller sÄ kallad byggfelsförsÀkring för entreprenaden."
Teoretiskt skulle ni, om entreprenören inte Àger rÀtt att frÄntrÀda entreprenaden, rÀttsligt kunna brÄka med densamme genom att begÀra att domstol ska pröva huruvida entreprenören Àr skyldig att utföra arbetena eller inte enligt det ingÄngna avtalet.
Ett sÄdant förfarande tar dock lÄng tid i ansprÄk varför det Àr bÀttre att ni söker anlita annan entreprenör. Blir det nÄgra merkostnader i entreprenaden pÄ grund av detta bör ni konsultera en jurist som genomgÄr era avtal till utredande om ni kan stÀlla nÄgot krav pÄ skadestÄnd gentemot den tidigare entreprenören.
Redan nu tycker jag att ni ska tillskriva entreprenören och meddela att ni kommer att hÄlla densamme ansvarig för merkostnader i entreprenaden pÄ grund av det intrÀffade.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-02-07):
Vi Àr husÀgare sedan 206-08-30. Huset Àr belÀget som sista villa pÄ en ÄtervÀndsgata. För oss var det ett avgörande skÀl till att vi köpte huset eftersom vi vill kunna slÀppa ut vÄra 2 smÄ barn utan att behöva tÀnka pÄ bilar.
Huset byggdes 2002. Tomten (A) avstyckades frÄn en större fastighet (C). Samtidigt avstyckades ytterligare en tomt (B). PreliminÀrt bygglov ansöktes och blev beviljade pÄ samtliga 3 fastigheter (A,B,C).
Vid köpet informerades vi om att inga servitut rörande fastighet C fanns upprÀttade. Dock har vi nu i köpekontraktet daterat 2002-07-01 hittat en paragraf dÀr det stÄr att "servitut lÀmnas pÄ till förmÄn för C, sÀljaren bekostar och ser till att detta skrivs in i fastighetsregistret". I fastighetsregleringen daterad 2002-08-30 stÄr det "Enligt separat avtal tillförsÀkras den ÄterstÄende delen av C rÀtt till utfart pÄ den nybildade fastigheten A".
NÄgra övriga avtal finns inte och inga registreringar Àr gjorda hos lantmÀterimyndigheten.

Mina frÄgor Àr:
1. RÀknas formuleringen i köpekontraktet som servitutsavtal?
2. Om ja, kan det anses gÀllande trots att inga registreringar Àr gjorda?
3. Har vi rÀtt att vÀgra skriva pÄ servitut om ledningsdragningar över vÄr tomt?
4 .Kan vi tvingas skriva pÄ servitut för vÀg och ledningar och i sÄ fall vilka Àr dÄ grunderna för detta
.

SVAR:
1. Formuleringen i kontraktet Àr i och för sig tillrÀcklig för att utgöra ett servitutsavtal.
2. Ett avtalsservitut Àr gÀllande mot en köpare av en fastighet om servitutet Àr inskrivet i fastighetsregistret. För det fall inskrivning inte har skett blir servitutet ÀndÄ gÀllande mot köparen om han vid köpet kÀnt till eller borde ha kÀnt till servitutet. Ni bör dÀrför börja med att ringa Inskrivningsmyndigheten och kontrollera om servitutet Àr inskrivet i fastighetsregistret eller inte. Om servitutet inte Àr inskrivet sÄ blir frÄgan om Ni borde ha kÀnt till servitutet. Fick Ni köpekontraktet med servitutsparagrafen innan Ni förvÀrvade fastigheten sÄ ligger det nÀra till hands att anse att Ni borde ha kÀnt till servitutet. Fick Ni inte kontraktet Àr frÄgan istÀllet om förhÄllandena pÄ platsen var sÄdana att Ni borde ha förstÄtt att det fanns ett servitut eller inte.
3-4. Det finns inte nÄgon skyldighet att skriva pÄ ett servitutsavtal. Servitut kan emellertid tillskapas tvÄngsvis. BetrÀffande vÀg kan detta ske vid förrÀttning enligt Fastighetsbildningslagen (FBL) medan servitut för ledningar, beroende pÄ vilken typ av ledning det Àr frÄga om, antingen kan tillskapas enligt FBL eller LedningsrÀttslagen. Vid en förrÀttning skall en intresseavvÀgning göras mellan fördelarna respektive de kostnader och olÀgenheter som ett servitut medför.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-12-07):
Jag har en fundering rörande förskottsbetalning/handpenning. Jag har hört att en husleverantör som ska leverera ett nyckelfĂ€rdigt hus eller byggsats inte har rĂ€tt att ta ut förskottsbetalning/handpenning. StĂ€mmer verkligen detta? Hur Ă€r det vanligt att man gĂ„r till vĂ€ga? Är det nĂ„gon skillnad pĂ„ förskottsbetalning och handpenning?

SVAR:
Den frÄga som stÀlls Àr intressant mot bakgrund att vid köp av husbyggsats som ska uppföras av den nÀringsidkaren som sÀljer husbyggsatsen Àr frÄga om dels köp av lös egendom (husbyggsatsen), dels köp av en tjÀnst (uppförandet av husbyggsatsen).
Enligt konsumenttjÀnstlagen Àger en nÀringsidkare vid en smÄhusentreprenad (vilket Àr frÄga om vid uppförandet av en husbyggsats) inte rÀtt till betalning för icke utfört arbete avseende entreprenaden.
Vid köp av lös egendom finns emellertid inte nÄgot principiellt förbud mot att nÀringsidkaren uppbÀr betalning innan varan levererats. Det Àr sÄledes tillÄtet för husleverantören att krÀva viss betalning i förskott för sjÀlva husbyggsatsen. Ett sÄdant förfarande Àr ocksÄ mycket vanligt. I detta avseende Àr det ingen skillnad om betalningen benÀmns handpenning eller förskottsbetalning men det Àr klokt att ange vad handpenningen/förskottet avser.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-10-25):
Min frĂ„ga gĂ€ller hur man fĂ„r ta ut kostnader för arbete som gjorts pĂ„ tomt innan köpekontrakt har undertecknats. Vi har köpt en tomt frĂ„n en husleverantör. FrĂ„n visningen och försĂ€ljningen har tomten varit i det skick som den Ă€r i nu. NĂ€r vi nu ska göra slutbestĂ€llningen pĂ„ huset sĂ€ger hustillverkaren att de har förskotterade kostnader pĂ„ 130 000 pĂ„ tomten som tillkommer utöver tomtpriset, VA, bygglov etc. Kostnaden Ă€r alltsĂ„ för rivning av den stuga som fanns innan tomten avstyckades, tomten hade inte kunnat styckas med stugan kvar. I första kalkylen stod dessutom kostnad för rivning 50 000 sĂ„ det Ă€r en bra merkostnad, men det verkar som att det Ă€r sĂ„ husföretagen jobbar. Är jag som köpare ansvarig för förskotterade kostnader som varit kĂ€nda för husleverantören, men inte redovisade för oss, vid tidpunkten för avtalets ingĂ„ende? Inga fakturor finns pĂ„ tomten efter vĂ„rt avtal som skrevs pĂ„ tomten. I vĂ„rt avtal stĂ„r "Köparen skall senast pĂ„ tilltrĂ€desdagen erlĂ€gga följande till sĂ€ljaren: Eventuella av sĂ€ljaren förskotterade kostnader för anslutningsavgifter, bygglov, nybyggnadskarta, rivning, markarbeten o dyl." Om man Ă€ndĂ„ gör slutbestĂ€llningen nu, kan man dĂ„ processa om denna kostnad i ett senare skede för att inte stoppa bygget just nu?

SVAR:
Av avtalet framgÄr att ni ska stÄ för vissa i avtalet beskrivna kostnader. Kostnaderna har dock inte prissatts i avtalet. Det fÄr ÀndÄ anses avtalat att ni ska stÄ dessa kostnader i förhÄllande till sÀljaren, oaktat att de inte redovisats av sÀljaren krona för krona vid köpekontraktets ingÄende. DÀremot Àr frÄgan om de nu fakturerade kostnaderna Àr skÀliga med tanke pÄ den ungefÀrliga prisuppgift som de fÄr anses ha lÀmnat om 50 000 SEK (varvid i och för sig noteras att den kostnaden enbart avsÄg rivning).
Vad gÀller frÄgan att "processa" om kostnaden senare förhÄller det sig som sÄ att om ni nu vÀljer att erlÀgga ersÀttning för de förskotterade kostnaderna sÄ fÄr ni ju i och med det anses ha godtagit dem genom betalningen. Vad ni kan göra Àr att reklamera kostnaden och i reklamationen anföra att ni kommer att betala kostnaden för att inte bygget ska försenas men att ni förbehÄller er rÀtten att Äterkomma rörande skÀligheten i kostnaden vid ett senare tillfÀlle. Detta dÄ ni Àr av uppfattningen att kostnaden inte överensstÀmmer med de prisuppgifter som leverantören tidigare uppgett i avtalsförhandlingarna. DÀrefter bör ni utreda huruvida kostnaderna Àr att se som skÀliga i och för sig till kontroll om det gÄr att invÀnda mot kostnadernas storlek Àven pÄ denna grund.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-08-21):
Vi hÄller pÄ och förhandlar om (general) entreprenadkontrakt med en hussÀljare. Kontraktet styrs i grunden av ABS05. Nu undrar vi vad som Àr rekommenderat vad gÀller kvalitetsansvarig och besiktningsman. VÄr sÀljare tycker att vi ska lÄta entreprenören vara kvalitetsansvarig. Vi Àr tveksamma och har hÀr Àven sett att man rekommenderat att ha en oberoende. Vad Àr risken med att lÄta entreprenören vara kvalitetsansvarig? Besiktningsman vill sÀljaren att det ska vara en som Àr utsedd av GARBO. RÀcker det för oss som köpare eller ska vi krÀva att fÄ ha en egen. Vilka rekommenderas i sÄ fall? Vad innebÀr överbesiktning? Vi vill ha nÄgon egenkontroll med i kontraktet och inte förlita oss enbart pÄ sÀljare/entreprenör. Men hur hanterar man detta pÄ ett smidigt sÀtt?

SVAR:
En kvalitetsansvarig ska se till att entreprenaden uppfyller de regler som Plan- och bygglagen stĂ€ller pĂ„ entreprenader. BenĂ€mningen kvalitetsansvarig (KA) Ă€r litet missvisande dĂ„ KA:n endast kontrollerar ovan sagda och inte entreprenadens kvalitet i övrigt. Till sĂ€kerstĂ€llande av detta bör dĂ€rför ocksĂ„ en besiktningsman utses. Jag tycker inte att det Ă€r lĂ€mpligt att lĂ„ta entreprenören sjĂ€lv vara kvalitetsansvarig - det bör vara en utomstĂ„ende person. Detta just till sĂ€kerstĂ€llande av att besiktningarna görs pĂ„ ett oberoende sĂ€tt. De besiktningsmĂ€n som GAR-Bo rekommenderar kan ni godta. Med överbesiktning enligt ABS 05 innebĂ€r en besiktning som görs över nĂ„gon annan besiktning som gjorts, exempelvis om part ifrĂ„gasĂ€tter riktigheten i en slutbesiktning kan en överbesiktning över slutbesiktningen pĂ„kallas av part. Överbesiktningens innehĂ„ll i de delar den gjorts ersĂ€tter dĂ„ den tidigare besiktningen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-05-23):
Vi har tecknat ett entreprenadkontrakt, i vilket det stÄr att handpenning erlÀgges med 25 000 kr vid tomttilldelning och att handpenningen tillfaller husleverantören om bygglov och lÄn ej erhÄlls. Vi vill nu dra oss ur köpet pÄ grund av att kostnaden för schakt och grund visar sig bli 56 500 kr dyrare Àn vad som angavs i sÀljarens kalkyl. Den billigaste grundentreprenören av alla de vi kontaktat, och vi har verkligen kontaktat mÄnga, offererar 225 000 kr för arbetet. Enligt kalkylen skulle kostnaden bli ungefÀr 168 500 kr. Vi har blivit tilldelade en tomt, men inte kommit sÄ lÄngt som till att teckna det slutliga kontraktet med de slutliga bestÀllningarna - vi har inte ens ritat in huset pÄ nybyggnadskarta och ansökt om bygglov! Husleverantören har Ànnu inte fakturerat oss handpenningen. Och i ett reklamhÀfte vi fÄtt av husleverantören stÄr det att vi som köpare "endast riskerar 5 000 kr vid avhopp". Kan husleverantören krÀva oss pÄ mer Àn dessa 5 000 kr? De hotar att gÄ vidare rÀttsligt om de inte fÄr 25 000 kr.?

SVAR:
Huvudregeln Àr att avtalsfrihet rÄder, dvs om ni har tecknat ett avtal med en pÄ förhand bestÀmd ersÀttning vid avbestÀllning Àr detta bindande.
I konsumenttjÀnstlagen - som Àr en tvingande lagstiftning - stadgas dock att ersÀttningen ska vara skÀlig med hÀnsyn till vad som vid avbestÀllning normalt kan antas vara skÀligt.
NÀringsidkaren har rÀtt till ersÀttning för förluster i övrigt och för det arbete som mÄste utföras trots avbestÀllningen. Ni bör efterfrÄga och begÀra en specifikation över vilka kostnader som Àr upplupna. Utan att ha sett kontraktet eller utan att ha nÀrmare kÀnnedom om hur mycket arbete/kostnader som detta förorsakat husleverantören sÄ lÄter 25 000 kr vÀl mycket med hÀnsyn till hur tidigt i projektet ni Àr. Ett rimligt belopp pÄ sÀtt ni informerats om, dvs 5 000 kr lÄter mer rimligt. Anser ni att det Àr ett skÀligt belopp och husleverantören inte kan specificera de faktiska kostnaderna bör ni betala aktuellt belopp (5 000 kr) och bestrida resterande belopp. Ni kan i konsumenttjÀnstlagens 42-43 §§ nÀrmare lÀsa om aktuella bestÀmmelser som Àr tvingande oavsett vad ni trÀffat avtal om; förutsatt att ni Àr konsumenter.
/Stefan HĂ€ge

FRÅGA (2006-04-11):
Vi Àr nÀra att skriva kontrakt med Bostadsinvent för byggnation av villa med garage. I avtalet hÀnvisas det till AB04, borde det inte vara ABS05? Kan det vara ett knep för att gÄ runt konsumentköplagen?

SVAR:
Det Àger sin riktighet att ABS 05 bör utgöra avtalsvillkor mellan er och entreprenören. Konsumentköplagen Àr inte tillÀmplig pÄ er entreprenad, dÀremot konsumenttjÀnstlagen som sÀrskilt upptar vissa bestÀmmelser om smÄhusentreprenader. Denna lag Àr tvingande till er förmÄn och kan inte avtalas bort. Ni bör dock ÀndÄ tillse att ABS 05 utgör avtalsvillkor mellan er och entreprenören, detta dÄ dessa avtalsvillkor Àr mer konsumentanpassade Àn AB 04.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-28):
Jag har tecknat avtal med Älvsbyhus. ABS 05 gĂ€ller. I kontraktet stĂ„r: "Som avtal mellan parterna gĂ€ller utöver detta avtal, Ändring frĂ„n standardleverans, Ritningar, Leveransbeskrivnig, AllmĂ€nna bstĂ€mmelser och ABS 05. Vid motstridiga uppgifter gĂ€ller avtalen i nĂ€mnd, inbördes, ordning." Nu har vi ett problem eftersom vi har pĂ„kallat överbesiktning. Ä-hus krĂ€ver att fĂ„ utse besiktningsman tillsammans med Gar-Bo. Detta med hĂ€nvisning till en § i de AllmĂ€nna bestĂ€mmelserna om enligt Ä-hus ska ha företrĂ€de framför ABS 05. Jag blir inte klok pĂ„ vad som gĂ€ller. Jag trodde ABS 05 hade företrĂ€de.

SVAR:
Om det i kontraktshandlingarna stÄr att nÄgra allmÀnna bestÀmmelser gÀller före ABS 05 vid motstridiga uppgifter sÄ gÀller den avtalade ordningen. Vad som aldrig kan avtalas bort till nackdel för konsumenten Àr konsumenttjÀnstlagens bestÀmmelser men den innehÄller inga regler om utseendet av besiktningsman.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-20):
Vi hÄller pÄ att bygga ett lösvirkeshus. Vi började med att ta in olika offerter ifrÄn byggare. Efter noggranna kalkyler föll bygget hos en lokal byggare, pÄ löpande rÀkning. ABS 05 kontrakt gÀller. Under offertstadiet blev vi muntligt lovade 25% rabatt pÄ byggarens inköp ifrÄn byggvarukedjan, han i sin tur lÀmnade 5% om vi köpte det mesta hos honom igenom vÄran byggare. AlltsÄ 30% rabatt pÄ ordinarie pris. PÄ fakturakopian stÄr det 5% rabatt ifrÄn materialleverantören, jag trodde dÄ att 25% redan var lÀmnade pÄ det. Byggarn sa att sÄ var fallet, men jag dubbelkollade. 1 st gipsskiva 57 kr, mitt pris -5%. Byggarens inköp 57 kr -5%, och dÄ har vi kommit överens om 10% pÄslag pÄ hans inköpta varor. Jag fÄr alltsÄ i slutskedet betala 5% mer pÄ inköpta varor. Jag tog upp detta med min byggare, han visste dÄ inte att jag hade kollat och ljög mig rÀtt i ansiktet och sa att materialleverantören redan har sÀnkt sina priser 25%. Jag har inte dessa 25% pÄ papper. Jag kÀnner mig krÀnkt. Hur gör jag för att bryta ett löpande kontrakt? Jag kommer att ta in andra snickare pÄ bygget och göra inköpen ihop med materialleverantören.

SVAR:
En hÀvning Àr den yttersta sanktionen i ett avtalsrÀttsligt förhÄllande vilket innebÀr att parternas avtal upphör. För att ni ska har rÀtt att hÀva entreprenadavtalet ska entreprenören i vÀsentligt hÀnseende gjort sig skyldig till ett kontraktsbrott. Det verkar det som han gjort i förevarande fall men ni mÄste kunna visa det innan en eventuell hÀvning. HÀver ni pÄ felaktig grund sÄ riskerar ni skadestÄnd till entreprenören sÄ ni rekommenderas att verkligen sÀkra de uppgifter ni redovisar i nÄgon form av bevisning innan ni hÀver avtalet. Innan ni gör sÄ rekommenderar jag er ocksÄ att anlita en jurist för genomgÄng av avtalet och den bevisning för kontraktsbrottet som ni hÀnvisar till. Detta för att ni inte ska riskera en felaktig hÀvning med skadestÄndsansvar som följd.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-02-02):
Jeg har vist interesse for et nybygt Skanska hem i Bunkeflostrand som skal stÄ fÊrdig oktober 2007. Jeg er frÄn Danmark og det er det normalt at hyra en advokat til at gennom alt innan man skrivar under. Hvad tycker ni man skal göre inför et kÞb av Skanska?

SVAR:
I Sverige Àr det inte sÄ vanligt att blivande husköpare och bestÀllare av entreprenader anlitar advokat för att gÄ igenom köpekontrakt och entreprenadavtal. TyvÀrr. Detta dÄ det kan vara en bra försÀkring att ha haft en sÄdan genomgÄng till undvikande av oklarheter med eventuella tvister som följd. Framförallt gÀller det vid uppförandet av smÄhusentreprenader. DÄ du ska köpa en nybyggt hus behöver du inte oroa Dig sÄ mycket för sÄ kallade dolda fel. Detta dÄ du har anledning att utgÄ frÄn att huset Àr fritt frÄn fel. Var dock noga med att stÀmma av sÄ att eventuella tillval och utrustning noga preciserats i nÄgon form av beskrivning av huset eller genom ritningar.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-23):
Jag vill köpa en byggsats till en gÀststuga (32 kvm) av ett nystartat företag som erbjuder förmÄnliga introduktionsrabatter. Vi ska montera det sjÀlva, sÄ det Àr inte frÄga om att upphandla en entreprenad dÀr nÄgra tjÀnster ingÄr. Företaget vill ha 20 % i handpenning och slutbetalning ca 5 mÄnader senare vid leverans till distributörens depÄ - distributören kör inte ut förrÀn hela likviden Àr erlagd. Vad ska jag tÀnka pÄ nÀr det gÀller avtalet? Jag skulle vilja ha nÄgon sorts sÀkerhet för den hÀndelse företaget gÄr i konkurs före leverans och om leveransen pÄ ett eller annat sÀtt Àr felaktig.

SVAR:
Den bÀsta sÀkerheten Àr givetvis att erlÀgga en sÄ stor del av betalningen efter att du erhÄllit visshet om att byggsatsen Àr intakt och felfri. Nu krÀver leverantören visst förskott vilket i och för sig kan vara skÀligt med tanke pÄ att de kan ha kostnader för sjÀlva bestÀllningen och andra initiala kostnader. Försök dock att förhandla ner förskottet till ett lÀgre belopp. Ett upplÀgg som man brukar anvÀnda vid lite större affÀrer vad gÀller slutbetalning Àr att du deponerar denna hos nÄgon bank eller annan och att leverantören Àger rÀtt att lyfta beloppet efter avrop frÄn exempelvis en besiktningsman e d om att leveransen Àr felfri och levererad i rÀtt tid.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-21):
Har betalt handpenning för en tomt. Tomten Ă€r inte avstyckad Ă€nnu, utan ska styckas av frĂ„n ett större omrĂ„de som en trĂ€husfabrikant köpt. TrĂ€husfabrikanten har lĂ€mnat in bygglovsansökan men dĂ„ omrĂ„det Ă€r utanför detaljplanelagt omrĂ„de har kommunen svarat att de kommer upprĂ€tta en detaljplan först. Detta kommer att ta ca 1Âœ-2 Ă„r. Beskedet vi fick av trĂ€hussĂ€ljaren vid avtalstecknandet var att bygglov inte var nĂ„got problem alls att fĂ„. Enligt avtalet har vi rĂ€tt att fĂ„ tillbaka pengarna om bygglovsansökan avslĂ„s. Är det tillĂ€mpligt i detta fall? Eller ska vi behöva vĂ€nta flera Ă„r? Avtalet innehĂ„ller inget datum dĂ„ bygglovsansökan mĂ„ste vara klart. Finns det nĂ„gon praxis? I samma veva har vi Ă€ven tecknat ett köpeavtal om ett hus. Detta avtal vill vi hĂ€va med hĂ€nsyn till Konsumentköplagens paragraf avseende dröjsmĂ„l. SĂ€ljaren kan ju omöjligen fullgöra sin del av avtalet eftersom avtalet krĂ€ver en tomt, nĂ„got som kommer att dröja minst 1Âœ-2 Ă„r. Vi kan ju rimligen inte vĂ€nta den tiden. GĂ„r det att hĂ€va köpet med den motiveringen?

SVAR:
FrÄgan Àr svÄrbesvarad utan nÀrmare granskning av upprÀttade avtal. FrÄga Àr vad som avtalats vad gÀller vid vilken tidpunkt en vÀsentlig del för avtalets fullgörande skulle vara klar (dvs bygglov). Enligt mitt förmenande har nÀringsidkaren haft att klargöra för er att bygglovet skulle ta sÄdan tid med tanke pÄ att markomrÄdet legat utanför detaljplan och har sÄ inte skett svarar denne för otydligheten i avtalet. SkÀlig tid för faststÀllandet av ny detaljplan Àr i och för sig ett till tvÄ Är men frÄgan Àr om bolaget upplyst er hÀrom? Det kan inte heller alltid anses oskÀligt att ligga ute med en handpenning i förhÄllande till en nÀringsidkare. Bygglovsansökan har ju inte avslagits, varför ni inte kan fÄ tillbaka pengarna pÄ denna grund. Ni ska dock vara försiktiga med att hÀva, börja inledningsvis att reklamera förhÄllandet och begÀr ett nÀrmare skiftligt besked frÄn bolaget om dess instÀllning till saken. Vad gÀller köpet av sjÀlva husbyggsatsen och tillhörande entreprenad Àr ju frÄga om det i detta avtal finns angivet nÀr leverans ska ske och vid vilken tidpunkt som entreprenaden som senast skulle vara fÀrdigstÀlld. Troligtvis Àr villkoren i detta avtal knutna till erhÄllet bygglov. Ni bör inte hÀva avtalet pÄ grund av dröjsmÄl innan det kunnat konstateras huruvida de verkligen Àr i dröjsmÄl eller inte. Börja istÀllet med att Àven reklamera detta avtal med hÀnvisning till avtalet rörande marken.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-01):
Vi ska börja med sprÀngning och markarbete pÄ vÄr tomt. Eftersom det Àr mycket berg som ska bort och det Àr finsprÀngning som gÀller, har alla varnat oss för eventuella skador pÄ grannfastigheter etc. SprÀngaren har sin försÀkring, men mÄste vi försÀkra oss ytterligare, om nÄgot gÄr snett trots att han gjort allt rÀtt? Markentreprenad ligger separat frÄn byggentreprenad. Hur ska man skriva ett avtal sÄ att man bÀst skyddar sig för oförutsedda hÀndelser?

SVAR:
Med tanke pÄ att sprÀngningsarbeten normalt Àr att se som riskarbeten och arbeten som ofta Àr svÄra att uppskatta omfattningen av bör ni se till att markentreprenadavtalet tydligt anger vilket arbete som kommer att utföras till ett visst pris och i hÀndelse av eventuella tillÀggsarbeten vad kostnaden för dessa kommer att debiteras er. Ni bör förvissa er om att entreprenören stÄr ansvaret för projekteringen av markomrÄdet inför sprÀngningsarbetena och att denne strikt ansvarar för skada pÄ er fastighet och pÄ andra fastigheter i anledning av arbetenas utförande. Vad avser egen kompletterande försÀkring bör ni ta kontakt med nÄgot av de större försÀkringsbolagen och kontrollera huruvida försÀkringsvillkoren i byggfelsförsÀkringen tÀcker sprÀngskador och i vilken utstrÀckning sÄ sker.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-09-28):
Vi ska köpa en tomt av en bonde för att sedan bygga ett hus. I kontraktsförslaget stÄr att köparen med bindande verkan friskriver sÀljaren frÄn allt ansvar för sÄvÀl dolda som kÀnda fel. Jag vet att detta kan ske vid husköp. Men nu undrar jag vilken risk det innebÀr för oss, Àven om sÀljaren Àr en trevlig person och avlÀgsen granne sÄ kÀnner vi inte honom sÀrskilt vÀl och vet inget om tomten mer Àn att det har varit Äkermark och att han i Är inte har anvÀnt den för odling men vÀl "skördat" grÀset och gett till sina djur. Ska vi gÄ med pÄ en friskrivning?

SVAR:
Med den friskrivning som ni redovisar att sÀljaren föreslagit följer att ni inte kan göra gÀllande nÄgot felansvar gentemot sÀljaren. Nu ska ni förvisso inte köpa en fastighet med en byggnad, vilka de tvister rörande fel i fastighet allt som oftast rör. Innan ni skriver pÄ friskrivningen rekommenderar jag er att göra en via sakkunnig ordentlig undersökning av marken. En total friskrivning frÄn fel bör ocksÄ rendera i att ni torde kunna förhandla om priset pÄ tomten. Av frÄgan framgÄr inte om ni ska köpa ett markomrÄde som sedan ska fastighetsbildas till en ny fastighet genom avstyckning eller dylikt, eller om ni köper en befintlig fastighet som ni ska bebygga. Detta bör ni ocksÄ undersöka och om fastighetsbildning ska ske; reglera frÄgan om vem som ansvarar för densamma - ni eller sÀljaren.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-08-25):
Vi gjorde en besiktning av vÄrt hus i oktober 2004. Vid besiktningen gjordes en hel del besiktningsanmÀrkningar. En del mindre men en hel del allvarliga, t ex fönsterkarmar spruckna, stora glipor i trÀgolvet, huset ska mÄlas om. Efter snart ett Är har de fortfarande inte ÄtgÀrdat bristerna. SÄ nu Àr frÄgan - hur ska jag komma till rÀtta med detta problem?

SVAR:
I ett slutbesiktningsprotokoll brukar normalt anges att parterna överenskommit om att slutbesiktningspunkterna som entreprenören har att avhjÀlpa ska vara avhjÀlpta inom viss tid. Sker sÄ inte tycker jag att ni ska reklamera förhÄllandet. Eventuellt kanske ni har avtalat att nÄgot vite ska utgÄ för varje vecka som slutbesiktningsanmÀrkningarna inte ÄtgÀrdats inom föreskriven tid? Ni bör tillskriva entreprenören och anföra att de bereds tillfÀlle att ÄtgÀrda felen inom viss tid vid Àventyr att ni avhjÀlper felen genom annan, en kostnad som entreprenören fÄr stÄ.
DÀrutöver kan ju följande anföras. Ni ska sÀkerligen ha en sÄ kallad garantibesiktning innan garantitiden gÄr ut (vanligtvis tvÄ Är). Denna Àr ju ganska nÀra förestÄende. De fel som alltjÀmnt inte Àr avhjÀlpta kommer dÄ att kunna iakttagas av besiktningsmannen. Dessa ska noteras i garantibesiktningsprotokollet. AvhjÀlper inte entreprenören felen dÄ heller (och inte eventuella garantifel) har ni att vÀrdera felen och vÀcka talan mot entreprenören om det beloppet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-04-29):
Jag har delad entreprenad och har ett kontrakt med en elektriker. VÄrt hus Àr byggt av lÀttbetong; mellanbjÀlklag, ytter- och innervÀggar. Elektrikern valde att Äka pÄ semester nÀr plattan gjöts, dvs inga förberedelser, pexrör eller liknande finns. Nu sÀger han sig inte hinna pga att byggaren Àr tre veckor försenad och huset Àr inte tÀtt. Tak och papp Àr uppsatt pÄ innervÀggar och mellanbjÀlklag men inte fönster och dörrar. Nu till problemet, elektrikern sÀger sig inte ha tid sÄ han vill lÀmna över uppdraget till en annan elektriker. Vi sa ok om de tar över samma kontrakt till samma pris. Nu en mÄnad senare visar det sig att de inte kan ta det till samma pris (har inte skrivit pÄ kontrakt) pga att inget Àr förberett i plattan och vill ha 25 000 kr till. Vi har fortfarande kontraktet med den förra elektrikern men han har inte tid. Vad ska vi göra? Hur kan man stÀmma? Vart ska man vÀnda sig?

SVAR:
FrÄgan Àr vem som Àr upphovet till förseningen. Har ni en delad entreprenad Àr det normalt ni som bestÀllare som ansvarar för samordningen av entreprenaden. Vid förseningar dÀr de olika entreprenörerna skyller pÄ varandra hamnar man tyvÀrr dÄ i en knivig situation som bestÀllare. Till undvikande av ytterligare förseningar bör ni ju agera för ett fÀrdigstÀllande. FrÄgan blir dÀrefter vem som ska ansvara för merkostnaden som ni dÄ drabbas av. Kan ni visa att det inte brister i samordningen har ni dÄ att vÀnda er mot nÄgon av entreprenörerna. Se till sÄ att ni innehÄller en del av betalningen till den ni anser ansvarig till underlÀttandet av lösande av tvisten. NÄr ni inte en uppgörelse och ni drabbas av skada ska ni vÀnda er till tingsrÀtten, normalt den tingsrÀtt dÀr motparten har sitt sÀte, genom ansökan om stÀmning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-04-21):
I vÄrt kontrakt stÄr det att vi fÄr ett vite pÄ 10 000 kr/per pÄbörjad vecka vid försening. Bygget var försenat redan nÀr vi mÀrkte att badrumsarbetena inte skulle bli fackmannamÀssigt utförda, men sÄ blev huset ytterliggare försenat. Vad gÀller angÄende vitet till oss? Enligt byggaren behöver han inte betala extra vite pÄ grund av tillÀggsarbeten som han har bestÀllt av en annan byggare. Byggaren fick riva ena badrummet till grunden och det tog ca 2 veckor att ordna till.

SVAR:
Svaret Àr lite beroende pÄ vilka avtalsvillkor ni avtalat med entreprenören om. Det verkar som om detta rör en smÄhusentreprenad. Generellt kan sÀgas att jÀmkning av avtalat vite vid konsumententreprenader Àr mycket sÀllsynt. Har ni avtalat i enlighet med ABS ska entreprenören underrÀtta bestÀllaren om att avlÀmnandet mÄste senarelÀggas. Sker sÄ inte Àger entreprenören inte rÀtt till tidsförlÀngning av kontraktstiden med följd att ni ska vidhÄlla kravet pÄ vitet.
Ni Àger Àven rÀtt att innehÄlla eventuell slutbetalning för att sÀkerstÀlla ert vite.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-15):
Vad ska jag tÀnka pÄ nÀr jag tecknar avtal med en husleverantör som erbjuder att uppföra huset pÄ totalentreprenad?

SVAR:
SÄsom jag förstÄr dig sÄ ska husleverantören dels leverera hus-byggsatsen och dels utföra arbetet med att uppföra huset. En sÄdan totalentreprenad Àr bra för dig som bestÀllare dÄ du dÄ slipper samordningsansvaret för entreprenaden genom att du bara har en kontraktspart i stÀllet för flera som Àr fallet vid en sÄ kallad delad entreprenad. Viktiga punkter att tÀnka pÄ vid utformningen av avtalet Àr:
– NĂ€r ska arbetet som senast pĂ„börjas?
– NĂ€r ska arbetet som senast vara fĂ€rdigstĂ€llt för slutbesiktning?
– Vilka andra handlingar ska utgöra avtalsinnehĂ„ll, exempelvis ritningar och bygglovshandlingar?
– NĂ€r ska eventuella fel och brister som upptĂ€ckts vid slutbesiktningen vara avhjĂ€lpta?
– För det fall att entreprenören blir försenad - vilket veckovite ska dĂ„ utgĂ„ till dig som kompensation (normalt vite Ă€r 1,5 - 2 % av kontraktssumman)?
– NĂ€r ska delbetalningar göras och vilket arbete ska dĂ„ vara utfört av entreprenören (tĂ€nk pĂ„ att du bör avtala om att en sĂ„ stor del av entreprenaden ska betalas i slutet av densamma och inte i början av densamma)?
– Hur mycket ska du innehĂ„lla till dess att slutbesiktningen Ă€r genomförd?
– Hur mycket ska du innehĂ„lla till dess att fel och brister som uppdagats vid densamma Ă€r avhjĂ€lpta?
– Vilket arbete ska utföras av dig som bestĂ€llare sjĂ€lv och nĂ€r ska det som senast vara klart enligt entreprenören för att inte arbetena ska bli försenade?
– Ska ABS 05 vara avtalsvillkor för er - detta rekommenderas!
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-01):
Min frÄga gÀller köp av fastighet och problem angÄende boarea. Om mÀklaren anger en boarea pÄ objektsbeskrivningen och den arean sedan inte stÀmmer vid uppmÀtning, har man dÄ rÀtt till ersÀttning? Jag poÀngterade för mÀklaren att boarean var viktig för oss och att det var svÄrt att bedöma om den stÀmde. Han svarade dÄ att +/- 10% kunde vi rÀkna med. Arean i objektsbeskrivningen var en uppgift som sÀljaren lÀmnat. Vad gÀller och hur stor ersÀttning kan det röra sig om? Tacksam för svar.

SVAR:
AngÄende avvikelse av boyta Àr det som sÄ att enbart avvikelsen i sig inte medför att fastigheten avviker frÄn avtalet. Det förutsÀtts att boytan varit nÄgot av vikt för köparen (vilket ni redovisar att sÄ varit fallet) och att avvikelsen innebÀr att fastigheten Àr behÀftad med fel pÄ sÄ sÀtt att avvikelsen inte fÄr vara obetydlig utan vÀsentlig. Ett riktvÀrde pÄ detta Àr ungefÀrligen 10 % sÄsom mÀklaren uppgett till er. Viktigt Àr ocksÄ att notera om sÀljaren uppgett ett cirka antal kvadratmeter eller en exakt uppgift.
De uppgifter som lÀmnas i en objektsbeskrivning Àr uppgifter som kommer frÄn sÀljaren och det Àr denne som svarar för uppgifternas riktighet. Detta dÄ en fastighetsmÀklare normalt översÀnder upprÀttad objektsbeskrivning till sÀljaren för godkÀnnande innan den distribueras. AngÄende vÀrderingen av felen fÄr avvikelsen stÀllas i relation till köpeskillingen, ett prisavdrag ska spegla skillnaden mellan fastigheten i avtalsenligt och i felaktigt skick.
Ni bör omgÄende reklamera omstÀndigheten till sÀljaren samt anlita sakkunnig till utredande av den exakta avvikelsen i kvadratmeter. Jag tycker ocksÄ att ni ska söka sÀkra bevisning pÄ sÄ sÀtt att ni söker fÄ mÀklarens bekrÀftelse pÄ att ytan verkligen diskuterats mellan er i samband med köpet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-10-21):
Jag har köpt en tomt, enligt sÀljande part (ett svenskt kÀnt byggföretag) en "byggklar" tomt, priset pÄ tomten var dÀrför högre Àn ett normalt tomtpris i vÄr kommun. Innan köpet stÀllde jag mÄnga frÄgor gÀllande uppfyllnaden av den mark som tomten Àr belÀgen pÄ. Jag fick ett mailsvar dÀr det tydligt framkommer hur man fyllt upp tomten och med vilka material. Allt kÀndes sÄ hÀr lÄngt frid och fröjd. Kontraktet skrevs pÄ med ovanstÄende bakrund. I kontraktet stÄr det att jag som kund avstÄr frÄn ansprÄk pga eventuella brister i fastigheten. Nu har det visat sig att marken inte var uppfylld enligt det mail jag tidigare fÄtt och att detta innebÀr stora merkostnader pga att uppfyllnaden mÄste göras om, innnan sjÀlva grundsÀttningen kan ske. Vi kÀnner oss sjÀlvklart lurade dÄ vi som konsument frÄgade bÄde en och tvÄ gÄnger om hur detta var gjort. Vi fick dessutom ett mailsvar som beskriver hur man gÄtt tillvÀga. Vad kan vi krÀva som köpare? Har inte deras deklaration av marken ett juridiskt vÀrde? Kan dom verkligen friskriva sig frÄn detta i ett kontrakt?

SVAR:
Ni har som konsumenter förvÀrvat en fastighet av en nÀringsidkare. UtifrÄn den beskrivning ni ger sÄ framstÄr det som om köpeobjektet inte stÀmmer överens med vad som avtalats mellan er. Detta dÄ tomten inte motsvarar det skick som ni Àgt rÀtt att förvÀnta er i enlighet med avtalet. Ni har stÀllt direkta, för er vÀsentliga, frÄgor om skicket vilka sÀljaren besvarat med lugnande besked. Ni Àger pÄ grund av felen rÀtt till ett prisavdrag motsvarande skillnaden mellan fastigheten i avtalat och verkligt skick (vilket kan motsvaras av de kostnader som Àr nödvÀndiga att lÀgga ner pÄ fastigheten för att fÄ den i avtalat skick). Den friskrivningen som gjorts gÀllande ska inte Àga tillÀmplighet pÄ det som sÀljaren utfÀst till er. HÀr ska Àven beaktas att ni som konsumenter Àven haft en underlÀgsen stÀllning i förhÄllande till nÀringsidkaren i samband med köpet och förhandlingarna om detsamma.
Ni bör nu skyndsamt reklamera felet/felen till sÀljaren skriftligen och efterhöra dennes instÀllning till hur den uppkomna tvisten ska lösas.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-09-16):
Jag har precis köpt ett hus. I kontraktet skriver vi in att besiktning ska ske av besiktningsman. Vi utför besiktningen och denne hittar mögel i nedre plan. I kontraktet stÄr: Om besiktningsmannen anmÀrker pÄ fukt/mögelskador, konstruktions-, material eller utförandefel med av besiktningsmannen berÀknad ÄtgÀrdskostnad som överstiger 15 000 kr, har köparen rÀtt att lÄta köpet ÄtergÄ. SÄ lÄngt Àr allt gott, men senare i samma paragraf i samma kontrakt stÄr det - Köparens rÀtt till ÄtergÄng av köpet enligt ovan gÀller inte om sÀljaren, i sÀrskilt skriftligt tillÀgg till detta köp, förbinder sig att pÄ tilltrÀdesdagen erlÀgga kontant till köparen den del av besiktningsmannens berÀknade ÄtgÀrdskostnader som överstiger 15 000 kr. Detta tillÀgg har inte gjorts till kontraktet vid kontraktskrivningen. SÄ till min frÄga. Kan man göra sÄ hÀr? Om detta stÀmmer sÄ Àr jag tvungen att ÀndÄ köpa huset. Jag har en dotter som Àr hypersensibel för mögel och skulle bli sjuk omgÄende om det inte skulle gÄ att sanera allt.

SVAR:
Det avtal som trÀffats mellan parterna kan inte ensidigt Àndras av en part sÄvida inte bÄda parter accepterar tillÀgget eller förÀndringen av avtalsinnehÄllet. Av er redovisning synes det som om entreprenören utan ert medgivande lagt till villkor till ursprungligt avtal som ni inte accepterat. För det fall ni kan visa att sÄ Àr fallet -förutsatt att inga andra villkor i avtalet möjliggör aktuellt tillÀgg- bör ni vidhÄlla att ni har rÀtt att frÄntrÀda köpet.

Med hÀnsyn till att köpekontrakt vid fastighetsköp/nybyggnation brukar vara relativt omfattande Àr det mitt rÄd att ni kontaktar en jurist och fÄr era rÀttigheter/skyldigheter belysta, dÄ det sannolikt rör sig om ett för er ekonomiskt viktigt beslut som kan ha stor betydelse för er framtid. En konsultationstimma hos en erfaren jurist brukar kosta cirka 1 500 kr och synes i er situation vara vÀl investerade pengar.
/Stefan HĂ€ge

FRÅGA (2004-06-17):
Vi skulle köpa en tomt av en markÀgare och skrev ett skiftligt hemtillverkat avtal med försÀljaren. Vi kallade pappret "avtal om köp". Avtalet undertecknades av min sambo och mig samt sÀljaren och hans fru. Vi sökte dÀrefter förhandsbesked för bygglov och begÀrde avstyckning. NÀr avstyckningen skulle genomföras Àndrade sÀljaren sig och ville gÄ emot avtalet bÄde angÄende pris och tomtens utformning. Vi har betalat förhandsbesked, pÄbörjad avstyckning och en handpenning pÄ 5000 kr. Vi tycker att sÀljaren har gÄtt emot vÄr gemensamma undertecknade avsikt och dÀrför har brutit vÄrt avtal. Har han det? Vilka rÀttigheter har vi att fÄ tillbaka vÄra utlagda pengar hos kommunen?

SVAR:
Det Àr alltid vanskligt att uttala sig om ett "hemtillverkat avtal" utan
att ha lÀst det, men generellt sÄ gÀller följande.
För att ett köp av en fastighet ska bli giltigt krÀvs enligt jordabalken att vissa formkrav Àr uppfyllda. Det viktigaste formkravet Àr att ett köp blir gÀllande först nÀr samtliga sÀljare och köpare undertecknat köpekontraktet. NÀr ett giltigt formriktigt köp kommit till stÄnd, Àr detta bindande för bÀgge parter. Vidare vad gÀller avstyckningen, ska ansökan om avstyckning ha gjorts senast sex mÄnader efter det att köpekontraktet undertecknades för att avtalet ska vara giltigt.
Om avtalet i sig Àr giltigt och en part bryter mot en eller flera punkter i avtalet, ska denna part ersÀtta den skada som uppstÄtt pÄ grund av avtalsbrottet. Det skulle alltsÄ kunna vara de kostnader som ni drabbats av pÄ grund av sÀljarens avtalsbrott. Detta gÀller oavsett om ni sÀrskilt skrivit in detta i avtalet eller inte.
Förutsatt att avtalet Àr giltigt torde ni dÀrför ha goda möjligheter att avkrÀva sÀljaren ersÀttning för de kostnader som ni Äsamkats.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-05-26):
Vi Àr tvÄ familjer som funderar pÄ att bygga ett fritidshus i SÀlen tillsammans och undrar vad vi bör tÀnka pÄ nÀr det gÀller kontraktsskrivning oss emellan? Hur gör vi lÀmpligen för att inte riskera varandras ekonomier, reglera underhÄllsarbeten, uthyrningar, skador, försÀkringar osv? Finns det nÄgon bra litteratur dÀr man kan lÀsa mer om dessa frÄgestÀllningar? Bör man blanda in en jurist vid kontraktsskrivning eller kan man nöja sig med en fastighetsmÀklare/bankkontakt eller dylikt?

SVAR:
Bra frÄga!
Den beskrivna situationen Àr precis en sÄdan dÄ ett avtal som reglerar framtida onödiga och kostsamma tvivelsmÄl verkligen behövs. Det kan noteras att avtalet kommer att behöva reglera bÄde sjÀlva byggandet av huset och dÀrefter Àven ÀgandeförhÄllanden, underhÄll och hyresrÀtt. Det Àr svÄrt att rÀkna upp exakt vad som bör ingÄ just för Er situation eftersom de enskilda förhÄllandena sÀllan eller aldrig Àr generella.
De punkter som rÀknas upp, dvs att inte riskera varandras ekonomier, reglera underhÄllsarbeten, uthyrningar, skador, försÀkringar etc., Àr om inte annat dÀrför att Ni kÀnner osÀkerhet, bra exempel pÄ sÄdana punkter som sjÀlvklart mÄste regleras.

Visst grundinnehÄll som alltid ska finnas med Àr:

Avsikten med avtalet
Vilka Àr parterna
Parternas rÀttigheter och skyldigheter
ÄgarförhĂ„llanden
Hur lÀnge gÀller avtalet
Hur kan avtalet sÀgas upp
Vad gÀller för avtalsbrott
Hur ska uppkommen tvist lösas
etc.

Jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för en genomgÄng av det avtal ni tÀnker teckna. FastighetsmÀklare och banktjÀnstemÀn Àr enligt min erfarenhet normalt inte vana vid avtalsskrivning utöver de standardkontrakt som de anvÀnder sig av.
Ett tips kan vara att sjÀlv skriva ned de punkter som ni vill ha reglerade och med egna ord beskriva det syfte som ska uppnÄs. Detta kan juristen sedan anvÀnda som utgÄngspunkt för upprÀttandet av avtalet pÄ "juridiska" - vilket sparar tid och pengar.
DÄ situationen inbegriper flera olika rÀttsomrÄden som bl a avtalsrÀtt, fastighetsrÀtt och samÀganderÀtt kan jag rekommendera Nordstedts Juridiska Handbok som tÀcker dessa rÀttsomrÄden med flera. För sjÀlva avtalsskrivandet kan "Avtal, Praktisk handbok om hur du skriver avtal och kontrakt" frÄn Björn Lundén information vara ett lÀttlÀst tips. Svensk ByggtjÀnst kan ocksÄ hjÀlpa er med ytterligare litteraturtips.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-05-26):
Vi ska precis skriva pÄ ett bokningsavtal för ett nytt bostadsomrÄde. Vad kan vi göra för att försÀkra oss om att inte husbyggaren/sÀljaren Àr i ekonomisk knipa och kanske gÄr i konkurs innan bygget Àr klart? Det Àr vÄrat första husköp och det kÀnns övermÀktigt att inte veta riktigt vad man ska tÀnka pÄ. Kan ni möjligtvis tipsa oss om nÄgra fundamentala punkter att tÀnka pÄ?

SVAR:
Som gÀller för alla avtal ska ni kontrollera vem ni tecknar avtal med. Undersök dÀrför referenser, om det finns betalningsanmÀrkningar och om företaget har F-skattsedel. Detta görs hos Kronofogdemyndigheten och Skatteverket. DÀrefter ska ni kontrollera husbyggaren/sÀljarens försÀkringsskydd för de situationer som ni beskriver, dvs eventuell konkurs och garantier för fÀrdigstÀllande. Oftast Àr det tre olika typer av försÀkringar som Àr aktuella: ansvarsförsÀkring, fÀrdigstÀllandeförsÀkring och byggfelsförsÀkring. BegÀr att husbyggaren/sÀljaren presenterar det försÀkringsskydd de har innan nÄgot bokningsavtal skrivs under. Det har ni rÀtt att fÄ veta.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-11):
Jag tÀnkte investera i villatomter. Vilka olika möjligheter finns det att förskjuta tiden mellan handpenning och slutlikvid? Kan jag fritt sÀtta denna tid till t ex 1 Är?

SVAR:
Tiden mellan handpenning och slutlikvid Àr förhandlingsbar men fÄr normalt sett inte överstiga tvÄ Är. Det Àr visserligen möjligt att genom anvÀndande av tillÀggsköpeskilling förskjuta denna tid ytterligare, men dÄ kan nÄgot slutligt stÀmpelskattebeslut inte erhÄllas förrÀn hela köpeskillingen erlagts.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-02):
Vad bör jag tÀnka pÄ innan jag tecknar avtal med en byggnadsentreprenör?

SVAR:
Inledningsvis bör du fundera igenom vem det Àr du tecknar avtal med. Undersök dÀrför referenser, om det finns betalningsanmÀrkningar och om företaget har F-skattsedel. Observera att om hantverkaren som ska utföra arbetet inte Àr registrerad för F-skatt anses bestÀllaren som arbetsgivare med ansvar för skatter, försÀkringar och sociala avgifter.
Det Àr Àven viktigt att entreprenören har försÀkringar som gÀller under byggtiden. Kontrollera att du i förekommande fall Àr medförsÀkrad och att de arbeten som skall utföras omfattas av försÀkringen. I princip Àr det tre olika typer av försÀkringar som kan vara aktuella i samband med entreprenadarbeten: ansvarsförsÀkring, fÀrdigstÀllandeförsÀkring och byggfelsförsÀkring. Rörande sjÀlva avtalet sÄ bör det som grund reglera omfattningen av arbetena, pris - löpande eller fast rÀkning, tillÀggsarbeten, betalning - betalningsplan, tider, besiktning, garantier samt sanktioner vid fel eller försening - eventuellt i form av viten.
/Stefan HĂ€ge

Filip Rydin och Stefan HĂ€ge
Anonym (ej verifierad) 2008-09-11 12:05 Pipe Direktlänk till kommentar Pipe Anmäl olämpligt innehćll

Jag undrar kort och gott vad det finns för möjligheter att hÀva och avsluta ett pÄbörjat bostadsbygge? Vi har köpt en tomt och tecknat ett kontrakt och pÄbörjat de omfattande markarbetena med vÄr totalentreprenör, med vilken vi ocksÄ tecknat ett kontrakt ABS05. Nu Àr det sÄ att vi sprungit pÄ vÄrt drömhus pÄ en annan ort och undrar vad det skulle kosta oss att helt enkelt hÀva kontraktet. Vad jag förstÄr kommer vi att behöva betala för avslutade arbeten samt sÄdant som Àr nödvÀndigt att avlsuta men vad kan det kosta att betala övrigt skadestÄnd till nÀringsidkaren? Om det skulle vara möjligt pÄ vilket sÀtt bör vi fortsÀtta: sÀlja enbart tomten eller försöka sÀlja bÄde tomt med ritningar och fÀrdigt hus inkl. vÄr entreprenörs arbete?

Anonym (ej verifierad) 2008-09-15 22:56 Pipe Direktlänk till kommentar Pipe Anmäl olämpligt innehćll

Enligt konsumettjÀnstlagen har ni rÀtt att hÀva avtalet hinder för bestÀllning skett som kan hÀnföras till föordningsregler, myndighetsbeslut eller i de fall man stöter pÄ nÄgot annat som Àr riktig jÀkla bra. Entreprenören har dÄ rÀtt att krÀva ersÀttning om 500 kronor för kvarstÄende arbeten.
Du Àr dock Älagd att plantera perenner i gropen

Mange (ej verifierad) 2008-11-26 13:24 Pipe Direktlänk till kommentar Pipe Anmäl olämpligt innehćll

Hej,
Vi har köpte ett nytt hus & tomt. Vi har tecknat ett köpekontrakt avseende fastigheten och ett entreprenadavtal avseende smÄhusentreprenaden, enligt ABS05. Vi har önskemÄl om smÀrre förÀndringar vilka vi framfört till sÀljaren, men de nekar och vill inte ens lÀmna pris pÄ det.

Finns det stöd för dem att neka till att ens lÀmna pris pÄ Àndringar och tillÀgg? Eller finns det nÄgon paragraf som ger mig rÀtt?
Mvh
Mange

Jessica (ej verifierad) 2008-12-15 11:04 Pipe Direktlänk till kommentar Pipe Anmäl olämpligt innehćll

Hej,

Jag om min man funderar pÄ att köpa en fastighet som idagslÀget Àr obebyggd. SÀljaren ska dÀr bygga ett hus till oss. Vad gÀller vid fastighetsköp nÀr fastigheten vid köpetillfÀllet Àr obebyggd och sÀljaren Ätar sig att uppföra ett smÄhus? Vi Àr lite oroliga för vad som gÀller i sÄdana situatuoner, eftersom att fastigheten kommer att ha ett annat utseende vid tilltrÀdet Àn vid köpetillfÀllet? Vad gÀller betrÀffande undersökningsplikten i denna situationen? Finns det nÄgon grÀns dÀr man mÄste betrakta förÀndringen som en entreprenad? MÄnga frÄgor, men tacksam för svar.

Med vÀnlig hÀlsning,
Jessica

GĂ€st (ej verifierad) 2010-09-13 19:53 Pipe Direktlänk till kommentar Pipe Anmäl olämpligt innehćll

Vad gÀller generellt vid leveransförsening vid nybyggnation av smÄhus? Avtal Àr tecknat om totalentreprenad till en part och ABS09 Àr tillagt i avtalet att gÀlla som generella avtalsbestÀmmelser. Dock Àr det inte avtalat om en sÀrskild summa som skall gÀlla vid leveransförsening. Vad gÀller? Hur mycket kan jag dra av priset per vecka? Har jag som konsument nÄgon annan skyldighet sÄsom att informera om att jag inte tycker det Àr ok med en leveransförsening?